【正文】 現(xiàn)金流入：各年收入預測見表 46，總銷售收入為 1013053 萬元。 銷售進度確定 本項目從 2020 年開始銷售，每一期銷售時間為 2 年，按目前的進度考慮 可能在下半年開盤，所以假定第一年出售 40%，第二年出售 60%。 商鋪：越都公寓的沿 街商鋪目前的成交均價為 41826 元 /平方米，考慮到本項目的商業(yè)環(huán)境略差，穩(wěn)妥估計 2020 年住宅下商鋪銷售價格按 30000 元 /平方米估算，較為樂觀的估計能達到 40000 元 /平方米，年增長幅度也取 6%；酒店式公寓下商鋪價格參照酒店式公寓住宅部分，穩(wěn)妥估計 2020 年銷售時的價格為26000/平方米，較為樂觀的估計能達到 30000 元 /平方米，年增長幅度也取 6%。 表 45 綠園部分掛牌二手房概況 序號 面積 （平方米） 單價 （元 /平方米） 樓層 備注 1 170 26500 16/18 邊套，帶中等裝修 2 260 21000 17/23 帶裝修，邊套 3 184 20600 3/18 豪華裝修，中間套 4 157 25200 16/18 帶裝修，中間套 5 173 26500 3/18 邊套，豪華裝修，面對中心花園 考慮到本項目相當多的位置難以享受到運河景觀， 以及盤子大、價格高、高收入客戶群體相對稀少，特別是 2020 年前后地鐵開通后對市中心樓盤的影響等綜合因素后，穩(wěn)妥估計本項目在 2020 年開盤時的均價能達到 22000 元 /平方米，較為樂觀的估計是在 25000 元 /平方米左右（已綜合考慮不同區(qū)塊景觀因素），并按每年 6%的幅度增長。白馬公寓目前在二手房市場上的掛牌價在 22000~26000 元 /平方米之間，中原日前成交的毛坯房價格在25000 元 /平方米左右，但因總價高，總體來看成交的案例較少，金豐易居、華立代理今年以來都沒有成交實例。 表 42 項目投資成本估算表 序號 項 目 單 價 (元 /m2) 面積 （ m2） 金 額 (萬元 ) 備 注 一 土地總費用 地價 X 土地交易費 二 前期規(guī)費 571 市政基礎設施配套費 0 已包含在土地成交價款中（免繳） 人防工程易地建設費 0 按要求設置人防地下室 ,免繳 高等教育附加費 10 333953 334 按地上建筑面積 10 元 /m2繳納 ,不含幼兒園面積 新型墻體材料專項基金 4 350678 140 按總建筑面積 元 /m2預繳、退還 (50%) 散裝水泥專項資金 350678 26 按總建筑面積 元 /m2預繳、退還 (50%) 白蟻防治費 2 350678 70 按總建筑面積 元 /m2繳納 三 前期工程費 3094 三通一平 土地交付標準：三通一平 臨時設施費 4 336278 135 臨時圍墻、項目部等，按建筑面積 4 元 /m2 估算 規(guī)劃設計費 70 336278 2354 建筑、景觀及其他單項設計費等 勘察、定位、測繪費 5 336278 168 環(huán)評交通日照分析 2 336278 67 質(zhì)量與安全監(jiān)督費 1 336278 34 監(jiān)理費 10 336278 336 四 工程費用 152439 136159 住宅（地上部分） 2800 253092 70866 含電梯、新風、太陽能等。 管理費用按前期規(guī)費、前期工程費、工程費用總和的 3%估算，不可預見費按前期規(guī)費、前期工程費、工程費用總和的 5%估算。 本項目規(guī)模大，定價高，銷售難度大，銷售費用按銷售收入的 2%估算?？紤]到本項目地下車位部分為立體車位，造價較高，地下工程按 3000 元 /平方米估算。 建安成本參考杭州市目前建筑造價并適當上浮。 前期規(guī)費按杭州市相關(guān)規(guī)定繳納。 項目投資成本 估算 本項目定位為頂級高檔公寓，因此無論是在建筑設計、建材、景觀環(huán)境、智能化等方面都應與之相配套，成本比目前杭州普通樓盤將大大提高。 根據(jù)杭州目前同等規(guī)模在建樓盤的建設進度，每期開發(fā)時間約為 18 個月（不含室外工程，具體開發(fā)進度見附表一。 可售面積：本項目的可售部分由四部分組成： 住宅可售面積 == 平方米 住宅 底商可售面積 =3520 平方米 酒店式公寓下商鋪可售面積 =10000 平方米 酒店式公寓可售面積 == 平方米 可售車位 =2860 個 表 41 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 技術(shù)指標 平方米 備 注 總用地面積 107945 其中 住 宅 85265 酒店式公寓 18805 幼兒園 3875 地上總建筑面積 住宅 地上面積 容積率 ~ 酒店式公寓 地上面積 容積率 幼 兒園 2325 容積率 地下室 107945 平均層高 18 層 其中：住宅可售面積 酒店式公寓可售面積 商鋪可售面積 13520 住宅配套用房 4000 公建配套（物管、社區(qū)用房 、 會所 ） 酒店式公寓配套用房 4000 大堂、管理用房等 住 戶 1575 戶 住宅地下車位（個） 2360 按 酒店式公寓地下車位（個） 500 項目的建設進度 地塊取得時間：根據(jù)招標文件，全部地價款將于 2020 年 5 月付清，預計 地塊取 得時間項目約為 2020 年 5 月，項目進展順利的話， 2020 年下半年開工，2020 年下半年首期開盤。 A、 B 地塊所建酒店式公寓下可布置兩層商鋪，根據(jù) A、 B地塊的出讓面積和建筑密度可得兩幢酒店式公寓每層面積分別為 4532 平方米和3930 平方米，扣除公共面積（大堂、管理用房等），這部分商鋪面積約為 10000 平方米。 地下建筑面積：按戶均面積 160 平方米計算可得本項目住宅總套數(shù)約為1575 套，考慮到本項目定位為高檔樓盤，車位按每戶 配比，住宅部分所需車位數(shù) =1575*=2360 個，再加上酒店式公寓下配置 500 個車位，本項目共需車位 2860 個，若按 45 平方米 /車位計算本項目地下面積約為 128700 平方米，大于土地實有面積（實有面積為 107945 平方米），建議地下面積全部開挖用作車位，局部采用立體車庫。 經(jīng)濟技術(shù)指標估計 根據(jù)土地招標文件中規(guī)定的用地指標，按最大化利用土地的原則，得以下指標： 地上建筑面積：住宅、酒店式公寓、幼兒園的地上建筑面積按（ 2020）20 號地塊掛牌出讓文件中提供的各地塊出讓面積和容積率計算而得。 A、 B 地塊則定位為酒店式公寓，既保持小區(qū)的品質(zhì)與檔次，又能實現(xiàn)資金的快速回籠。所以地鐵的通行必然會導致市場競爭的進一步加劇。在依賴傳統(tǒng)交通的時候，市中心交通方便，集中了城 市各種公共資源，并且因人口密集而地價昂貴，房價遠超其他區(qū)域 。 地鐵開通后，市中心和非市中心的交通時間差將淡化， 使地鐵線附近尤其是原先較偏遠地區(qū)的有效需求放 大， 從而 一定程度上 降低對市中心房的需求量。 地鐵對“市區(qū)”概念的稀釋 2020 年，杭州的地鐵開始投入，它的運行必會對房地產(chǎn)產(chǎn)生一定程度的影響，其集中體現(xiàn)在對“市區(qū)”概念的延展、放大和稀釋上。根據(jù)我們目前的判斷，這一調(diào)整期一般將持續(xù) 2～ 3 年，但是由于這幾年房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，存在著明顯的結(jié)構(gòu)性問題，如 中低價位商品住宅供應 量 偏 少；房價過高，與居民可支配收入離差過大；投資過熱等。 但 如果央行持續(xù) 加 息， 本項目將面臨雙重壓力：一方面開發(fā)成本提高，另一方面消費 者的購房成本增加，購房消費需求受阻。因此，作為兩年來第四次的加息，很可能預示著中國將進入加息周期。就此次加息而言，調(diào)整的幅度不大，但是由于 當前宏觀調(diào)控還只是初見成效，經(jīng)濟運行中的一些突出矛盾還有待解決，隨著經(jīng)濟走勢的變化， 難保 未來一段時期還會逐步加息。 雖本項目未受“ 70％雙控”影響，但是其銷售因市場的不明朗而面臨諸多挑戰(zhàn)。這一系列的舉措都表明了中央調(diào)控的決心，所以若此輪調(diào)整政策出臺后效果不明顯，那么第三輪調(diào)控措施就 會接踵而來，尤其是針對上海、北京等熱點城市的調(diào)控力度會更加大。所以在未來的幾年后，上海消費者對杭城房產(chǎn)品的需求潛力不容小覷。隨著滬杭磁懸 浮開通，上海至杭州單程不過半小時，大大縮短上海與杭州的空間感。所以一旦出現(xiàn)既有地段又有景觀的高檔住宅，必將成為杭城樓市的消費熱點。同時本地塊雖占據(jù)了好地段，但因高成本，高價位，窄客戶群體， 使得本項目存在銷售風險大，投資回收期長的風險。 成本高，資金壓力大 市中心的不可復制的土地資源和稀缺性，給開發(fā)商帶來諸多的利好因素和開發(fā)機遇外，也因此給其帶來了巨大的成本壓力。 劣勢分析（ Weakness） 地塊原有商業(yè)氛圍差，居民檔次不高 在地塊的周邊保留地區(qū)，各有一大部分陳舊的公寓區(qū)和低檔沿街商鋪 ，以50～ 60 年代建筑為主，建筑質(zhì)量差、環(huán)境雜亂，可能會與項目的整體建筑定位形成差異，容易產(chǎn)生較為混雜的效果。在目前的市場上， 100－140 平方米的中等面積戶型是市場需求的主流。 首先 ，新出臺的 “ 國六條 ” 細則規(guī)定 90 平方米以下的房子要占總項目的70%的要求 ， 極大地壓縮了 未來市場中大戶型的供應量， 購房者 由此 產(chǎn)生的 “ 未來大房子供應會減少 ” 的預期將 使本項目有較大的市場空間 。 從公共交通來分析，西湖文化廣場也是公交的樞紐中心，設置了公交首末站，安排了總共 5～ 6 條公交線路，主要依托文暉路、白馬路和朝暉路布設，極大地便利了該地塊居民的出行。其中杭州汽車用地離文化廣場站直線距離 600m 左右，離武林廣場站 750m 左右。所以本地塊既得景觀之利，又有優(yōu)越地段為支撐，可算杭州樓市的佼佼者，定會成為樓市焦點。隨著運河申遺的腳步，運河的改造和治理將不斷加強。 運河景觀資源豐富 市中心的土地已是不可多得的稀缺資源了，而有景觀資源的市中心土地就顯 得更加珍稀了。 土地稀缺性 杭州市中心板塊的住宅供應量相當稀缺， 2002 年出讓的長生路原老年大學地塊，樓面地價 9503 元 /M2，可供建筑面積只有 7460 M2，預計今年可以上市；去年的 ―標王 ‖地塊，即四宜路地塊可 供建筑面積只有 8970 M2，樓面地價高達23952 元 / M2；世貿(mào)麗晶城即將推出公建項目，其中包括 11 萬平方米的寫字樓和100 多套單身公寓 (世貿(mào)麗晶城單身公寓總量約 700 套 )；水岸城市花園、紫庭花園后繼房源推出總量 15 萬 20 萬平方米；野風現(xiàn)代城三期現(xiàn)代景苑共有 17 萬平方米體量尚未開工。 另外， 運河以東在建的杭州市標志性建筑 —— 西湖文化廣場，其功能集科學博物館、自然博物館、綜合博物館、展覽中心、大型酒店、辦公等。 首先， 市中心配套齊全，交通便利，加上眾多具備資金實力的富裕階層和對市中心生活眷戀而固守家園的老市民對 市中心 地段房的需求，使 此地塊 的樓盤 更顯珍貴 。 第三部分 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析（ Strength） 區(qū)位優(yōu)勢突出 本項目的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，位于米市巷規(guī)劃單元的南部，處于杭州市最大的文化娛樂中心和商業(yè)核心區(qū)塊 —— 武林商圈，該區(qū)域集科普、文化、娛樂、演出、戰(zhàn)略、休閑、商務、高檔住宅等功能于一體，其中包括西湖文化廣場、武林廣場、杭州劇院、杭州大廈、電信大樓、白馬公寓、浙江展覽館等等。而酒店公寓與酒店相比，多了家的味道，與高級公寓、單身公寓相比，能充分享受星級酒店式的服務，提供清潔、送餐或宴會安排、洗熨及送衣、的士、鐘點服務等?？梢钥隙?，必帶動城市商務活動進一步活躍，形成一支規(guī)模越來越大的高級商務人士階層（目前僅在杭工作的外籍人員已在 50006000 人左右，絕大部分外籍員工以酒店長包房及租住高級公寓、單身公寓、酒店式公寓為主，他們多選擇位于市中心或西湖周圍相對較好的位置，刺激了這些高級公寓、單身公寓 、酒店式公寓租金上漲）。鈦合國際 （ 市中心） 預計售價 15000 4045 酒店式公寓總量 300 多套，現(xiàn)在預定 華潤 西湖金座（ 市中心） 1900030000 3845 總共 100 多套，剩 30 多套，西面（能望的見西湖）已經(jīng)售完。 表 29 杭州部分高端酒店式公寓的價格及銷售情況 物業(yè)名稱 價格 （元 /平方米） 主力戶型 （平方米） 銷售情況 世貿(mào)麗晶城（ 市中心） 1800020000 4050 9 月下旬開盤，現(xiàn)在處于預定 深藍廣場（ 市中心） 22000 30250 已售 完 丁香公寓（ 市中心） 17000200