【導(dǎo)讀】市場分析；3）項(xiàng)目SWOT分析；4）項(xiàng)目定位與地價(jià)測算；5）建議。目運(yùn)作具挑戰(zhàn)性。認(rèn)為貴公司應(yīng)該結(jié)合投資機(jī)會(huì)成本、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)。略、以及競拍現(xiàn)場實(shí)際情況綜合確定。假若企業(yè)有贏利性更好、風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)在35億元之內(nèi)，即樓面地價(jià)格10480元/M2之內(nèi)。億元，即樓面地價(jià)格11978元/M2。詳見分析評估報(bào)告。

　　

【正文】 配置 500 個(gè)車位，本項(xiàng)目共需車位 2860 個(gè)，若按 45 平方米 /車位計(jì)算本項(xiàng)目地下面積約為 128700 平方米，大于土地實(shí)有面積（實(shí)有面積為 107945 平方米），建議地下面積全部開挖用作車位，局部采用立體車庫。 商鋪面積：本項(xiàng)目的商鋪面積由兩部分組成： E 地塊沿湖墅南路裙房可布置兩層商鋪，該地塊沿街 長度約為 110 米，商鋪進(jìn)深取 16 米，這部分商鋪面積約為 3520 平方米。 A、 B 地塊所建酒店式公寓下可布置兩層商鋪，根據(jù) A、 B地塊的出讓面積和建筑密度可得兩幢酒店式公寓每層面積分別為 4532 平方米和3930 平方米，扣除公共面積（大堂、管理用房等），這部分商鋪面積約為 10000 平方米。 會(huì)所面積：參考杭州市在售高檔樓盤的會(huì)所配置，在住宅區(qū)和酒店式公寓分別配置 4000 平方米的會(huì)所用房。 可售面積：本項(xiàng)目的可售部分由四部分組成： 住宅可售面積 == 平方米 住宅 底商可售面積 =3520 平方米 酒店式公寓下商鋪可售面積 =10000 平方米 酒店式公寓可售面積 == 平方米 可售車位 =2860 個(gè) 表 41 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 技術(shù)指標(biāo) 平方米 備 注 總用地面積 107945 其中 住 宅 85265 酒店式公寓 18805 幼兒園 3875 地上總建筑面積 住宅 地上面積 容積率 ~ 酒店式公寓 地上面積 容積率 幼 兒園 2325 容積率 地下室 107945 平均層高 18 層 其中：住宅可售面積 酒店式公寓可售面積 商鋪可售面積 13520 住宅配套用房 4000 公建配套（物管、社區(qū)用房 、 會(huì)所 ） 酒店式公寓配套用房 4000 大堂、管理用房等 住 戶 1575 戶 住宅地下車位（個(gè)） 2360 按 酒店式公寓地下車位（個(gè)） 500 項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度 地塊取得時(shí)間：根據(jù)招標(biāo)文件，全部地價(jià)款將于 2020 年 5 月付清，預(yù)計(jì) 地塊取 得時(shí)間項(xiàng)目約為 2020 年 5 月，項(xiàng)目進(jìn)展順利的話， 2020 年下半年開工，2020 年下半年首期開盤。 建設(shè)進(jìn)度：根據(jù)出讓地塊的分布，建議項(xiàng)目按四期開發(fā)： 一期開發(fā) F 地塊，該地塊 在整個(gè)項(xiàng)目中自然景觀最為豐富，可以為本項(xiàng)目集聚人氣；二期開發(fā) E 地塊， 可在沿街部分布置商鋪；三期開發(fā) C、 D 地塊；四期開發(fā) A、 B 兩幢 公寓式 酒店 。 根據(jù)杭州目前同等規(guī)模在建樓盤的建設(shè)進(jìn)度，每期開發(fā)時(shí)間約為 18 個(gè)月（不含室外工程，具體開發(fā)進(jìn)度見附表一。預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目將于 2020 年結(jié)束。 項(xiàng)目投資成本 估算 本項(xiàng)目定位為頂級高檔公寓，因此無論是在建筑設(shè)計(jì)、建材、景觀環(huán)境、智能化等方面都應(yīng)與之相配套，成本比目前杭州普通樓盤將大大提高。 土地費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流倒算。 前期規(guī)費(fèi)按杭州市相關(guān)規(guī)定繳納。 前期工程費(fèi)參考杭州市目前通行成本確定。 建安成本參考杭州市目前建筑造價(jià)并適當(dāng)上浮。住宅建安成本按 2800元 /平方米，酒店式公寓按 4000 元 /平方米（精裝修），幼兒園按 2000 元 /平方米估算?？紤]到本項(xiàng)目地下車位部分為立體車位，造價(jià)較高，地下工程按 3000 元 /平方米估算。 贈(zèng)送價(jià)值 4 萬元 /戶的居家 智能化（數(shù)字化智能系統(tǒng)）或戶式中央空調(diào) ,以提高樓盤的價(jià)值。 本項(xiàng)目規(guī)模大，定價(jià)高，銷售難度大，銷售費(fèi)用按銷售收入的 2%估算。 財(cái)務(wù)費(fèi)用，利率取 8%，根據(jù)資金平衡表計(jì)算而得。 管理費(fèi)用按前期規(guī)費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程費(fèi)用總和的 3%估算，不可預(yù)見費(fèi)按前期規(guī)費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程費(fèi)用總和的 5%估算。 詳見下表 42。 表 42 項(xiàng)目投資成本估算表 序號 項(xiàng) 目 單 價(jià) (元 /m2) 面積 （ m2） 金 額 (萬元 ) 備 注 一 土地總費(fèi)用 地價(jià) X 土地交易費(fèi) 二 前期規(guī)費(fèi) 571 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 0 已包含在土地成交價(jià)款中（免繳） 人防工程易地建設(shè)費(fèi) 0 按要求設(shè)置人防地下室 ,免繳 高等教育附加費(fèi) 10 333953 334 按地上建筑面積 10 元 /m2繳納 ,不含幼兒園面積 新型墻體材料專項(xiàng)基金 4 350678 140 按總建筑面積 元 /m2預(yù)繳、退還 (50%) 散裝水泥專項(xiàng)資金 350678 26 按總建筑面積 元 /m2預(yù)繳、退還 (50%) 白蟻防治費(fèi) 2 350678 70 按總建筑面積 元 /m2繳納 三 前期工程費(fèi) 3094 三通一平 土地交付標(biāo)準(zhǔn)：三通一平 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 4 336278 135 臨時(shí)圍墻、項(xiàng)目部等，按建筑面積 4 元 /m2 估算 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 70 336278 2354 建筑、景觀及其他單項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)等 勘察、定位、測繪費(fèi) 5 336278 168 環(huán)評交通日照分析 2 336278 67 質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi) 1 336278 34 監(jiān)理費(fèi) 10 336278 336 四 工程費(fèi)用 152439 136159 住宅（地上部分） 2800 253092 70866 含電梯、新風(fēng)、太陽能等。 酒店式公寓（地上部分） 4000 80862 32345 含土建、安裝、公共部分、外立面裝修 幼兒園 2000 2325 465 地下室 3000 107945 32384 公共停車場 100 16280 室外排水 15 336278 504 室外給水 16 336278 538 道路工程 10 336278 336 景觀綠化 300 96143 2884 以綠化面積 300 元 /m2 估算 電力工程 90 336278 3027 煤氣工程 14 336278 471 有線電視 16 336278 538 智能化 50 336278 1681 家居智能 4 萬 /戶 1575 戶 6300 五 期間費(fèi)用 129117 管理費(fèi)用 4683 按二－四項(xiàng)的 3%計(jì)提 銷售費(fèi)用 20261 銷售收入的 2% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 104173 利率 8％，見資金平衡表（按銷價(jià) 萬元 /M2 測算） 六 不可預(yù)見費(fèi) 7805 按二－四項(xiàng)的 5%計(jì)提 七 不含土地開發(fā)成本合計(jì) 8774 333953 293025 將幼兒園的造價(jià)也分?jǐn)傊脸鲎屆娣e 銷售收入估算 項(xiàng)目銷售價(jià)格的確定 住宅：周邊具參考意義的樓盤主要是白馬公寓。白馬公寓目前在二手房市場上的掛牌價(jià)在 22000~26000 元 /平方米之間，中原日前成交的毛坯房價(jià)格在25000 元 /平方米左右，但因總價(jià)高，總體來看成交的案例較少，金豐易居、華立代理今年以來都沒有成交實(shí)例。 表 43 中原地產(chǎn) 2020 年以來白馬公寓二手房成交情況 序號 樓層 面積 朝向 售價(jià) 單價(jià) 裝修 成交日期 1 3 220 南北 萬元 15500 精裝 041201 2 20 220 南 420 萬元 19048 毛坯 041210 3 3 220 向南方 330 萬元 15000 精裝 050111 4 7 212 南 萬元 16000 毛坯 050308 5 20 220 南 420 萬元 19046 毛坯 050811 6 21 575 南 1560 萬元 27130 毛坯 051106 7 7 170 南 360 萬元 21176 豪裝 060313 8 8 252 南 630 萬元 25000 精裝 060823 9 18 248 南北 640 萬元 25736 毛坯 060823 表 44 白馬公寓部分掛牌二手房概況 序號 面積 （平方米） 單價(jià) （元 /平方米） 樓層 備注 1 490 25500 23/23 毛坯房，中間套，能看到運(yùn)河 2 250 25700 8/21 帶 20 萬基礎(chǔ)裝修，東邊套，能看到運(yùn)河 3 130 24600 12/21 毛坯房，中間套，能看到運(yùn)河 4 198 22700 11/20 毛坯房，中間套，能看到運(yùn)河 5 488 25000 22/22 毛坯房，中間套，能看到運(yùn)河 6 215 20930 3/24 精裝修 從杭州另一個(gè)高檔樓盤綠園 的掛牌情況來看，一般帶 30~40 萬的裝修的住宅掛牌價(jià)格在 21000~26000 元 /平方米。 表 45 綠園部分掛牌二手房概況 序號 面積 （平方米） 單價(jià) （元 /平方米） 樓層 備注 1 170 26500 16/18 邊套，帶中等裝修 2 260 21000 17/23 帶裝修，邊套 3 184 20600 3/18 豪華裝修，中間套 4 157 25200 16/18 帶裝修，中間套 5 173 26500 3/18 邊套，豪華裝修，面對中心花園 考慮到本項(xiàng)目相當(dāng)多的位置難以享受到運(yùn)河景觀， 以及盤子大、價(jià)格高、高收入客戶群體相對稀少，特別是 2020 年前后地鐵開通后對市中心樓盤的影響等綜合因素后，穩(wěn)妥估計(jì)本項(xiàng)目在 2020 年開盤時(shí)的均價(jià)能達(dá)到 22000 元 /平方米，較為樂觀的估計(jì)是在 25000 元 /平方米左右（已綜合考慮不同區(qū)塊景觀因素），并按每年 6%的幅度增長。 酒店式公寓住宅部分：酒店式公寓售價(jià)參照當(dāng)前酒店公寓價(jià)格行情，并充分考慮房價(jià)隨著時(shí)間推移上升的速度，穩(wěn)妥估計(jì) 2020 年銷售時(shí)的價(jià)格為26000/平方米，較為樂觀的估計(jì)能達(dá)到 30000 元 /平方米，年增長幅度也取 6%。 商鋪：越都公寓的沿 街商鋪目前的成交均價(jià)為 41826 元 /平方米，考慮到本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境略差，穩(wěn)妥估計(jì) 2020 年住宅下商鋪銷售價(jià)格按 30000 元 /平方米估算，較為樂觀的估計(jì)能達(dá)到 40000 元 /平方米，年增長幅度也取 6%；酒店式公寓下商鋪價(jià)格參照酒店式公寓住宅部分，穩(wěn)妥估計(jì) 2020 年銷售時(shí)的價(jià)格為26000/平方米，較為樂觀的估計(jì)能達(dá)到 30000 元 /平方米，年增長幅度也取 6%。 車位：目前周邊樓盤車位價(jià)格在 25~30 萬元 /個(gè)，穩(wěn)妥估計(jì)車位價(jià)格在 25萬元 /個(gè)，較為樂觀的估計(jì)是車位價(jià)格在 28 萬元 /個(gè)以上（紅石中央花園車位價(jià)格為 26 萬元 /個(gè)）。 銷售進(jìn)度確定 本項(xiàng)目從 2020 年開始銷售，每一期銷售時(shí)間為 2 年，按目前的進(jìn)度考慮 可能在下半年開盤，所以假定第一年出售 40%，第二年出售 60%。 車位從 2020 年開始銷售，三年銷售完畢 地價(jià)測算 樂觀方案 預(yù)計(jì) 2020 年住宅開盤均價(jià)達(dá)到 25000 元 /M2， 2020 年住宅底商銷售價(jià)格為 40000 元 /平方米， 2020 年酒店式公寓價(jià)格為 30000 元 /M2，上述物業(yè)的價(jià)格按 6%的速度遞增，汽車位價(jià)格為 28 萬元，并保持不變。 現(xiàn)金流入：各年收入預(yù)測見表 46，總銷售收入為 1013053 萬元。 表 46 各年銷售收入估算（樂觀方案） 2020 2020 2020 2020 2020 住宅一期 銷售面積（ m2） 28059 42089 銷售價(jià)格（元 / m2） 25000 26500 銷售收入（萬元） 70148 111535 住宅二期 銷售面積（ m2） 30399 45599 銷售價(jià)格（元 / m2） 26500 28090 銷售收入（萬元） 80558 128087 住宅三期 銷售面積（ m2） 39770 59655 銷售價(jià)格（元 / m2） 28090 29775 銷售收入（萬元） 111715 177626 住宅下商鋪 銷售面積（ m2） 2112 1408 銷售價(jià)格（元 / m2） 40000 42400 銷售收入（萬元） 8448 5970 公寓下商鋪 銷售面積（ m2） 4000 6000 銷售價(jià)格（元 / m2） 30000 31800 銷售收入（萬元） 12000 19080 酒店式公寓 銷售面積（ m2） 26745 40117 銷售價(jià)格（元