【文章內(nèi)容簡介】 依 八一路 ，西傍 安仁大道（ S212） ， 東靠清溪大道 。 本 項(xiàng)目用地規(guī)劃為商住用地 ，預(yù)期 升值潛力由其所在地未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)、居民住宅需求和投資需求、項(xiàng)目區(qū)位等因素共同決定。 a） 當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)未來增長潛力 1） 安仁 縣 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 安仁縣位于羅霄山脈西麓，湖南省東南部，郴州市的 “ 北大門 ” ， 全縣轄6 個(gè)鎮(zhèn) 15 個(gè)鄉(xiāng)，總面積 1462 平方公里，總?cè)丝?40 萬 。 安仁縣自然生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚，山清水秀、空氣清新，環(huán)境綜合指數(shù)在湖南省名列前茅。安仁的投資硬環(huán)境不斷改善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面配套。郵電通訊水平超前發(fā)展，達(dá)到發(fā)達(dá)地區(qū)水平，中心城市建成面積已達(dá) 12 平方公里。安仁的投資環(huán)境也日臻良好，縣委、縣政府以推進(jìn)工業(yè)化為核心，把招商引資作為工作重中之重來抓， 2021 年以來先后出臺一系列政策性文件，全面調(diào)整招商引資優(yōu)惠政策，一再降低 門檻，一再減少收費(fèi)，著力營造安仁投資低成本 “ 洼地效應(yīng) ” ，最大程度地使外來投資者得到較高的回報(bào)率。縣政府設(shè)立政務(wù)服務(wù)中心，有投資審批權(quán)限的主要部門集中在政務(wù)服務(wù)中心一座樓辦公，實(shí)行 “ 一棟樓辦事，一個(gè)口受理，一個(gè)窗辦事，一條龍服務(wù) ” 大大方便了客商辦理各種手續(xù)?？h委、縣政府還通過大力整頓機(jī)關(guān)工作作風(fēng)，狠剎 “ 三亂 ” 和 “ 吃、拿、卡、要 ” 等不正之風(fēng)，對外商實(shí)行 “ 保姆式 ”服務(wù)。 優(yōu)越的投資環(huán)境、優(yōu)惠的投資政策吸引了各路客商來縣投資。 2021 年以來，安仁縣深入貫徹落實(shí)黨的十七屆六中全會及十八大精神，認(rèn)真落實(shí)市委、市政府 “ 大 干新三年、再創(chuàng)新輝煌 ” 戰(zhàn)略部署， “ 實(shí)施 ‘ 三大戰(zhàn)略 ’ ，推進(jìn) ‘ 四抓四促 ’ ，實(shí)現(xiàn) ‘ 四個(gè)華麗轉(zhuǎn)身 ’ ，打造 ‘ 四最 ’ 縣市區(qū)，建設(shè)平安、富裕、美麗、幸福安仁 ” 的發(fā)展思路，開創(chuàng)了社會大局穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展、人民安居樂業(yè)、社會安定和諧的良好局面 。 2021 年安仁縣 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 15%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 16%。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。一、二、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 : :, 與安仁濱江新城 片區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 11 上年比，第一產(chǎn)業(yè)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)增加 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)增加 個(gè)百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值 億元，同比增長 %；其增加值占全縣生產(chǎn)總值比重為 %。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增加值 億元，占全縣生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年實(shí)現(xiàn)全部工業(yè)總產(chǎn)值 520564 萬元，工業(yè)增加值 136579 萬元，比上年分別增長 %和 %，工業(yè)增加值占全縣生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年增長 個(gè)百分點(diǎn)；其中：規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 415610 萬元，增加值 135330萬元，分別增長 %、 %。規(guī)模以下工業(yè)總產(chǎn)值 104954 萬元 ,同口徑比增長 %。 2021 年，安仁縣固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速的增長態(tài)勢。全社會固定資產(chǎn)投資 833911 萬元，比上年增長 %，其中： 500 萬元以上項(xiàng)目投資 638609 萬元，同比增長 %； 500 萬元以上項(xiàng)目中城鎮(zhèn)投資 444634 萬元，非農(nóng)戶投資65447 萬元，房地產(chǎn)投資 128528 萬元，增長 %，分別增長 %、 %、%。 500 萬元以上投資項(xiàng)目按產(chǎn)業(yè)分：第 一產(chǎn)業(yè)投資 62152 萬元，第二產(chǎn)業(yè)投資256252 萬元；第三產(chǎn)業(yè)投資 191677 萬元；按投資方向分，工業(yè)投資 251200 萬元，產(chǎn)業(yè)投資 106969 萬元；民生工程投資 9861 萬元；生態(tài)環(huán)境投資 14994 萬元；基礎(chǔ)設(shè)施投資 152245 萬元；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資 1000 萬元；技改投資 158570 萬元。 全縣共有 20 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，共投資 158528 萬元；商品房屋施工面積686976 平方米，峻工面積 292471 平方米；商品房屋銷售面積 425590 平方米，銷售額 111257 萬元，銷售均價(jià) 2614 元 /平方米。新建廉租住 房 1920 套、 90583平方米。 按照 “ 一江兩岸、一城四區(qū) ” 格局，全力打造獨(dú)具魅力的山水田園生態(tài)城市，總面積 22 平方公里、 20 萬城區(qū)人口的中等城市總體規(guī)劃已通過省住建廳正式批復(fù)。城鎮(zhèn)化率達(dá) ％，同比提高 個(gè)百分點(diǎn) 。完成城區(qū)主干道七一西路、五一北路、安仁大道連接線改造升級的基礎(chǔ)上，全面鋪開八一東路、環(huán)城東路、第二自來水廠、第二污水處理廠、管道天燃?xì)獾瘸鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面啟動(dòng)城區(qū)排水排洪基礎(chǔ)設(shè)施改造工程，城區(qū)大街小巷硬化、亮化全部完成，已開通東西、南北及環(huán)線三條公交線，城市綜合服務(wù)能力不斷提 高。城市建設(shè)全面鋪開。新城安仁濱江新城 片區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 12 區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造齊頭并進(jìn)，神農(nóng)山莊綜合開發(fā)、中央商務(wù)區(qū)綜合開發(fā)、龍溪湖生態(tài)綜合開發(fā)等投資過 10 億元以上的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目快速推進(jìn)。松山水利綜合開發(fā)、火車站配套項(xiàng)目、梓木山小區(qū)綜合開發(fā)等十四大城市節(jié)點(diǎn)工程順利推進(jìn)。四星級酒店熙原酒店正式運(yùn)營，五星級酒店富新國際大酒店建設(shè)已啟動(dòng)，餐飲一條街正在籌建。采取融資代建模式融資 4 個(gè)多億，推進(jìn)沿江風(fēng)光帶筑堤、修路、建游園、栽樹、綠化等建設(shè)，著力打造 14 公里長的一江兩岸好風(fēng)景，致力打造“ 最綠、最亮、最美、最干凈 ” 縣城。 2021年 完成財(cái)政總收入 34188萬元，同比增長 20 %。其中地方財(cái)政收入 22057萬元，同比增長 %；財(cái)政一般預(yù)算支出 139818 萬元，同比增長 %；財(cái)政總收入占 GDP 比重為 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 全縣 2021 年 高新技術(shù)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 36019 萬元，增長 %；實(shí)現(xiàn)增加值 10806 萬元，同比增長 %。各類科技成果 10 項(xiàng)，專利申請 64件，其中授權(quán)專利 31件。 2021 年 全年批準(zhǔn)建設(shè)用地 公頃，建設(shè)占用耕地 公頃，出讓國有土地使用 公頃。補(bǔ)充耕地 公頃， 凈增加耕地 公頃?；巨r(nóng)田保護(hù)面積 23500 公頃。 b）當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)需求增長潛力 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來居民收入水平的不斷提高，尤其導(dǎo)致中產(chǎn)人群規(guī)模擴(kuò)大，這帶動(dòng)了 安仁 縣 房地產(chǎn)投資景氣的上升。在經(jīng)歷 2021 年房地產(chǎn)市場的 短期 整體低迷， 2021 年 安仁 縣 房地產(chǎn)市場回暖，價(jià)格總體保持平穩(wěn)增長。 c) 招商引資前景分析 安仁為郴州的“北大門” ， 承接 沿海 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ， 是 湖南省 中 南 部地區(qū)對接粵港澳等發(fā)達(dá)地區(qū)的首選之地，而廣東又是歐美等發(fā)達(dá)國家資本重要的代工區(qū)，香港是發(fā)達(dá)國家重要的貿(mào)易區(qū)，使得 安仁 縣在承接粵港澳等發(fā)達(dá)地區(qū)并吸引 歐美資本上具有很強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢。 綜上，項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)將有持續(xù)穩(wěn)定的高增長預(yù)期，能夠?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)提供產(chǎn)業(yè)支持和需求支持。項(xiàng)目所在區(qū)域具有很好的景觀環(huán)境和交通可達(dá)性，項(xiàng)目增值具有很好的升值前景 。 安仁濱江新城 片區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 13 土地價(jià)格的變化受多個(gè)因素影響，包括供需關(guān)系、區(qū)位、用地性質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。近年來 安仁 縣商住用地供應(yīng)保持 逐年 增長 趨勢 。但由于不同地塊所處的區(qū)位和交通條件等不同，價(jià)格也有很大的差別。 2021 年安仁縣城關(guān)鎮(zhèn)五一南路（中醫(yī)院 ） 土地 (一類 )出讓價(jià) 萬元 /畝。 2021 年安仁縣城關(guān)鎮(zhèn)安康路土地出讓價(jià) 萬元 /畝，城關(guān)鎮(zhèn)五一南路東側(cè)土地出讓價(jià) 111 萬元 /畝。 2021年城關(guān)鎮(zhèn)八一中路南側(cè)土地出讓價(jià) 萬元 /畝。 由于近幾年地價(jià)增長速度較快，在地價(jià)絕對值不斷增長、基數(shù)不斷提高的情況下，要維持地價(jià)的高增長率需要更快的經(jīng)濟(jì)增長率。自 2021 年以來，由于我國投資和出口的快速增長，從而實(shí)現(xiàn)了持續(xù)的高增長，使得經(jīng)濟(jì)增長水平高出潛在產(chǎn)出水平。經(jīng)過金融危機(jī)的沖擊，土地價(jià)格增長放緩， 2021 年至 2021 年 ,購置土地面積年均復(fù)合增長率為 %,土地購置費(fèi)年均復(fù)合增長率為 %。 在對 未來地價(jià)平均增長率的估計(jì) 上，預(yù)計(jì)未來 安仁 縣地價(jià)將在波動(dòng)中持續(xù)增長。目前，在防止過熱的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和全球經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)增長的歷史波動(dòng)情況，預(yù)期未來 35 年全國經(jīng)濟(jì)的高增長水平將向潛在產(chǎn)出水平進(jìn)行修正，各地經(jīng)濟(jì)增長水平將會有一定程度的降低，因此估計(jì)未來地價(jià)增長水平也將低于近幾年的已有增長水平。 本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年，第 3 年開始出讓土地，土地出讓期 8 年。根據(jù) 安仁 縣 近三年的 土地出讓價(jià)格，出于審慎原則，商業(yè)用地出讓價(jià)格取 95 萬元 /畝，暫不考慮土地價(jià)格增長。 項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自于： a)宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。宏 觀經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩 ，招商引資困難。 b)微觀運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。因 管理水平下降、投資綜合成本上升、本地投資環(huán)境惡化等因素導(dǎo)致企業(yè) 投資意愿降低，投資減少。 從目前和可預(yù)見的時(shí)間內(nèi)觀察，本項(xiàng)目面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自于宏觀經(jīng)濟(jì)。目前，我國 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的矛盾和問題還比較突出，集中表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長 率下降 ，一些不穩(wěn)定、不健康、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的因素還在積累，潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。 同時(shí)，預(yù)期受 美國經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，中國經(jīng)濟(jì)增速在 2021 年達(dá)到 %頂端之后逐步回落 到 %左右 。而且， 國際市場上能源、礦產(chǎn)和糧食安仁濱江新城 片區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 14 價(jià)格的波 動(dòng)，已經(jīng) 對 我 國經(jīng)濟(jì)的安全運(yùn)行帶來了影響。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，到 2020年，我國石油、鐵礦、錳礦、銅、鉛、鋅的對外依賴度將分別高達(dá) 58％、 52％、38％、 82％、 52％、 69％，主要能源和經(jīng)濟(jì)資源對外依賴性 將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長風(fēng)險(xiǎn)增加。此外， 國內(nèi)資本市場 的進(jìn)一步開放將導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)增加等。但是，上述風(fēng)險(xiǎn)的防范需要國家通過宏觀經(jīng)濟(jì)手段和體制改革來進(jìn)行，對于本項(xiàng)目而言，重要的是進(jìn)一步加強(qiáng)投資環(huán)境的優(yōu)化、管理水平的提高、有效控制可能的投資綜合成本的上升，以提高區(qū)域招商 引資競爭能力，降低微觀運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 本項(xiàng)目為 安仁 縣土地儲備 項(xiàng)目， 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要為 土地開發(fā) ，包括 征地、拆遷、土地平整 、道路建設(shè) 等七通一平 及沿江風(fēng)光帶綠化工程 。 本項(xiàng)目總用地面積 (合 畝 ),其中： 商 住 用地 （合 608畝） 。 安仁濱江新城 片區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 15 4 場址選擇與建設(shè)條件 場址現(xiàn)狀 地理位置 該項(xiàng)目用地位于 安仁縣永樂江南岸，北臨永樂江，南依八一路，西傍安仁大道（ S212），東靠清溪大道 ，規(guī)劃建設(shè)用地面積 (合 畝 )。 土地利用現(xiàn)狀 項(xiàng)目建設(shè)場址 由四塊用地組成。場址內(nèi)為蔬菜種植基地以及水 塘，地形平整，項(xiàng)目周邊為多、低層的民房 。 場址建設(shè)條件 地質(zhì)地貌特征 安仁縣處于南嶺緯向構(gòu)造地帶北緣，在漫長的地殼運(yùn)動(dòng)中，經(jīng)歷了加里東期、印支期、燕山期等多次運(yùn)動(dòng)及外營力作用，導(dǎo)致巖石位移、變形，形成多種多樣的地層巖性和構(gòu)造體系。縣境出露地層比較齊全，厚度達(dá) 萬米，從元古界震旦系至新生界下第四系，幾乎都有出露。但因地質(zhì)環(huán)境的變化，新生界缺上第三系，中生界缺侏羅系上統(tǒng)和三迭系，古生界缺泥盆系下統(tǒng)、志留系及震旦系上統(tǒng)。 安仁縣大部分是丘崗山地，萬洋山脈蜿蜒于東南，武功山脈疊嶂于東北，五峰仙 山體綿亙于西部邊境。武功山脈的茶安嶺從茶陵插入縣境，斜貫中部，把全縣隔為南北兩大片。在武功山與萬洋山之間，有 “ 茶永盆地 ” ，從茶陵縣延入縣境中部向安仁縣擴(kuò)展；在武功山和五峰仙之間，有 “ 醴攸盆地 ” 自西北擴(kuò)入縣境中部，恰與 “ 茶永盆地 ” 匯合，形成 “ 三山夾兩盆 ” 的地貌格局。地勢總趨勢，自東南向西北傾斜，最高點(diǎn)在東南部萬洋山系的金紫仙坳上，海拔 ，最低點(diǎn)在北部渡口鄉(xiāng)過家村蔡家屋，海拔 ，垂直高差 ，平均坡降為 ? 。縣境地貌形態(tài)復(fù)雜多樣，山地、丘陵、崗地、平原、水域呈條塊狀相間， 沖、垅、溪、澗縱橫交錯(cuò)。 水文特征 安仁縣河流屬湘江流域洣水水系。境內(nèi)以永樂江為主干，連同大小支流安仁濱江新城 片區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 16 共 99 條，均為季節(jié)性雨源型溪河，總長 km，境內(nèi)長 494 km，控制流域面積 ，境內(nèi) 1462 平方 km。多年平均降水深為 毫米相應(yīng)產(chǎn)水總量為 億立方米，減去蒸發(fā)、下滲、客水、外流等因素，形成地表徑流量為 億立方米，河川徑流量 億立方米。水能理論蘊(yùn)藏量 萬千瓦，因四季降雨特殊，雨季水盈，旱季流枯，且多數(shù)溪河源短、量少、落差小，利用率低，可開發(fā) 量為 萬千瓦，占理論蘊(yùn)藏量的 ％。 永樂江屬洣水一級支流，發(fā)源于南嶺北麓資興市與酃縣交界處的太平寨毛雞仙，流經(jīng)資興、安仁，從砊口入境，自南至北縱貫關(guān)王、新洲、承坪、平背、安平、牌樓、排山、城關(guān)、清溪、軍山、禾市、渡口 12 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全長210km，在縣內(nèi)流程 96 km，控制流域面積 2466 km2，縣內(nèi)為 1477 km2，平均坡降 ? ，自然落差 102m，江面闊 60～ 70m，汛期深 3～ 4m，枯水期深僅1m 左右，多年平均產(chǎn)水量為 億立方米。 安仁縣地下水資源豐富，以降雨滲入補(bǔ)給為主，多年平均 降雨滲入量 億立方米，徑流量 億立方米，天然排泄量 億立方米。按深井開采量 50％計(jì)算，全縣可開采地下水量平均為 億立方米，已開采 億立方米。出露溫泉 4處，流量 ～ ，水溫 24～ 38℃ 。 安仁縣屬中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，日照強(qiáng)，熱量豐富，濕度大，雨量充沛，降雨集中，水熱同季，且冬夏長而春秋短