【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 回歸自然 的向往，他們既需要現(xiàn)實(shí)的資源來(lái)滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的不良效應(yīng)的途徑、技術(shù)和未來(lái)的手段。 XX 花卉山莊 的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提供了一定的導(dǎo)向。 技術(shù)領(lǐng)先滿足并進(jìn)一步擴(kuò)大需求。 山莊的實(shí)用新型技術(shù) 復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物 開(kāi)發(fā)成果將會(huì)有效滿足當(dāng)前城鎮(zhèn)綠化對(duì)于大樹(shù)和古樹(shù)的需求、 自控式地下垃圾箱 23 技術(shù)則必定會(huì)給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開(kāi)創(chuàng)新的天地、 熱帶蘭組織培養(yǎng)法 和 綠景天天臺(tái)植草 等項(xiàng) 目也將會(huì)給園林綠化、屋頂建筑綠化、以及對(duì)于極具觀賞價(jià)值花卉的開(kāi)發(fā)，做出積極的貢獻(xiàn)。這些項(xiàng)目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動(dòng)生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 市場(chǎng)營(yíng)銷一般思路： ①顧客定位： 、高收入家庭和個(gè)人； ； 、環(huán)保生產(chǎn)和技術(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 ②市場(chǎng)賣點(diǎn)：人環(huán)科技和休閑娛樂(lè)的融合。 第八章 投資財(cái)務(wù)分析 一、投資估算 按照我國(guó)現(xiàn)行資金管理體制和項(xiàng)目的概、預(yù)算編制方法，項(xiàng) 目建設(shè)總投資由固定資產(chǎn)投資總額和流動(dòng)資金投資兩大部分組成。 經(jīng)估算，該項(xiàng)目總投資 18047 萬(wàn)元。其中固定資產(chǎn)投資總額 16113萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 1934 萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資總額估算 （ 1）固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成 固定資產(chǎn)投資總額指項(xiàng)目建成后，轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)價(jià)值的全過(guò)程中所需支出的全部費(fèi)用，包括工程費(fèi)用和建設(shè)期利息。其中，工程費(fèi) 24 用指直接形成固定資產(chǎn)的工程項(xiàng)目費(fèi)用；建設(shè)期利息指項(xiàng)目建設(shè)期間固定資產(chǎn)投資總額借款的應(yīng)計(jì)利息。 （ 2）固定資產(chǎn)投資總額估算 本項(xiàng)目建議書根據(jù)項(xiàng)目 建設(shè)，參照我國(guó)《投資建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》的相關(guān)規(guī)定及行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按不同項(xiàng)目分別估算固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見(jiàn)表 8－ 1。 表 8固定資產(chǎn)投資總額估算 序號(hào) 投資項(xiàng)目 規(guī)格參數(shù) 單位造價(jià) 造價(jià)（萬(wàn)元） 1 土地使用權(quán) 租賃 250 畝 萬(wàn)元 /畝 .年 30 年計(jì) 30 征用 250 畝 15 萬(wàn)元 /畝 3750 2 土地開(kāi)發(fā) 250 畝 1 萬(wàn)元 /畝 250 3 道路設(shè)施 18000 平方米 萬(wàn)元 /平方米 900 4 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 5 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 6 門樓、綜合服務(wù)樓等 350 平方米 萬(wàn)元 /平方米 70 7 職工宿舍、食堂等 1000 平方米 萬(wàn)元 /平方米 240 8 山水景觀研發(fā)中心 1200 平方米 萬(wàn)元 /平方米 240 9 園藝研發(fā)中心 1200 平方米 萬(wàn)元 /平方米 240 10 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 1200 平方米 萬(wàn)元 /平方米 240 11 百種植物生態(tài)園 120 畝 萬(wàn)元 /畝 180 12 奇木園 100 畝 5 萬(wàn)元 /畝 500 13 異花園 100 畝 4 萬(wàn)元 /畝 400 14 賓館 4000M 2 萬(wàn)元 /M 2 1800 25 15 A級(jí)別墅 1450M 2 萬(wàn)元 /M 2 225 16 B級(jí)別墅 3450M 2 萬(wàn)元 /M 2 540 17 C級(jí)別墅 12300M 2 萬(wàn)元 /M 2 1332 18 D級(jí)別墅 15300M 2 萬(wàn)元 /M 2 1575 19 露天觀光休閑咖啡吧 300M 2 萬(wàn)元 /M 2 105 20 水上彩色音樂(lè)噴泉 180 21 垂釣中心 250 22 自然景觀游泳池 350M 2 萬(wàn)元 /畝 77 23 養(yǎng)殖場(chǎng) 300M 2 萬(wàn)元 /M 2 210 ①工程費(fèi)用 項(xiàng)目工程費(fèi)用主要包括土地開(kāi)發(fā)、道路、垃圾污水處理系統(tǒng)、供水、供電、通訊、綜合服務(wù)樓、員工宿舍等輔助設(shè)施，研發(fā)中心，展示中心及賓館、別墅等休閑娛樂(lè)設(shè)施，見(jiàn)表 82。 表 82 工程費(fèi)用估算 序號(hào) 投資項(xiàng)目 投資額（萬(wàn)元） 備注 1 土地開(kāi)發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A級(jí)別墅 225 15 B級(jí)別墅 540 16 C級(jí)別墅 1332 17 D級(jí)別墅 1575 26 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂(lè)噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場(chǎng) 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計(jì)工程 24 合計(jì) 11234 由上述估算結(jié)果，項(xiàng)目建設(shè)工程投資共計(jì) 11234 萬(wàn)元。 ②其他費(fèi)用 ： 本建設(shè)項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)主要指土地費(fèi)用，包括租地費(fèi)、征地費(fèi)和上繳規(guī)費(fèi)。經(jīng) 估算，租地 250 畝，費(fèi)用均價(jià) 萬(wàn)元 /畝年，租賃期為 30年；征用土地 250 畝，費(fèi)用均價(jià)為 15 萬(wàn)元 /畝。本項(xiàng)投資額共計(jì) 3780萬(wàn)元。 ： 遞延資產(chǎn)主要是指項(xiàng)目前期費(fèi)用，包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用及開(kāi)辦費(fèi)用、項(xiàng)目用地現(xiàn)有建筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。 可行性研究費(fèi)用 10 萬(wàn)元，開(kāi)辦費(fèi)用等約為 50 萬(wàn)元，由于山莊用地范圍內(nèi)沒(méi)有拆遷項(xiàng)目故該項(xiàng)費(fèi)用為零。本項(xiàng)投資額共計(jì) 60 萬(wàn)元，按 5 年攤銷完畢。 ③ 預(yù)備費(fèi)用 ： 參照行業(yè)預(yù)備費(fèi)用提取比例，按工程費(fèi)用、 其他費(fèi)用合計(jì)的 %－ 3％估算，本項(xiàng)目建議提取 %。項(xiàng)目工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用和其 27 他費(fèi)用共計(jì) 15074 萬(wàn)元，由此估算的基本預(yù)備費(fèi)約為 415 萬(wàn)元。 ： 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)經(jīng)營(yíng)期提取工程費(fèi)用和其他費(fèi)用合計(jì)的 %－ 2％估算，本項(xiàng)目建議提取 %計(jì)提，項(xiàng)目工程費(fèi)用和其他費(fèi)用共計(jì)15074 萬(wàn)元，該項(xiàng)投資為 264 萬(wàn)元。預(yù)備費(fèi)用投資共計(jì) 679 萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資＝工程費(fèi)用＋其他費(fèi)用＋預(yù)備費(fèi)用 ＝ 11234＋ 3840＋ 679 ＝ 15753 萬(wàn)元 ④建設(shè)期利息 本項(xiàng)目全部投資資金來(lái)源主要是由自有資金、銀行貸款和外商投資組成。建設(shè)期需貸款 3000 萬(wàn)元。本項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年，年利率按現(xiàn)行銀行貸款利率 6％計(jì)算，建設(shè)期利息共計(jì) 360 萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資總額＝固定資產(chǎn)投資＋建設(shè)期利息＝ 16113 萬(wàn)元 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，編制的固定資產(chǎn)投資估算見(jiàn)表 83。 表 8－ 3 固定資產(chǎn)投資總額估算表 序號(hào) 投資項(xiàng)目 投資額（萬(wàn)元） 備注 1 土地開(kāi)發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 28 13 賓館 1800 14 A級(jí)別墅 225 15 B級(jí)別墅 540 16 C級(jí)別墅 1332 17 D級(jí)別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂(lè)噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場(chǎng) 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計(jì)工程 24 合計(jì) 11234 流動(dòng)資金投資估算 為了使項(xiàng)目順利建成，投入營(yíng)運(yùn)，并增強(qiáng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和處理意外損失的能力，除了必需的固定資產(chǎn)投資外，還需具備一定數(shù)量的可以自由支配的周轉(zhuǎn)資金。 流動(dòng)資金屬于鋪底性質(zhì)的流動(dòng)資產(chǎn)，它將被長(zhǎng)期占用，只在項(xiàng)目終結(jié)年一次性收回，一般采用短期借款和資本金的方式解決。 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告按照行業(yè)流動(dòng)資金占用比例估算項(xiàng)目建設(shè)流動(dòng)資金投資估算，一般情況下，園林行業(yè)流動(dòng)資金占固定資產(chǎn)投資總額的比例為 10％至 15％，取 12%來(lái)估算鋪底流動(dòng)資金額，本項(xiàng)投資額約為 1934 萬(wàn)元。 綜合以上估算結(jié)果，項(xiàng)目建設(shè)投資總額估算價(jià)值為 18047 萬(wàn)元。 二、投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目投資共計(jì) 18047 萬(wàn)元，其中自籌資金 10047 萬(wàn)元，銀行貸款 3000 萬(wàn)元，外商 投資 5000 萬(wàn)元。 根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃及總投資額 29 的估算結(jié)果，編制投資計(jì)劃與資金籌措估算，見(jiàn)表 8－ 4。 表 8－ 4 投資計(jì)劃與資金籌措估算 號(hào) 年份 項(xiàng)目 建設(shè)期 營(yíng)運(yùn)期 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 總投資 8399 7714 18047 固定資產(chǎn) 8219 7534 0 0 0 0 15753 建設(shè)期利息 180 180 0 0 0 0 360 流動(dòng)資金 0 0 1934 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 8399 7714 18047 財(cái)政撥款 0 0 0 0 0 0 0 自有資金 4399 3714 10047 用于流 動(dòng)資金 0 0 1934 借款 4000 4000 0 0 0 0 8000 銀行貸款 3000 0 0 0 0 0 3000 用于流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 0 外商投資 1000 4000 0 0 0 0 5000 用于流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 0 其他 0 0 0 0 0 0 0 編制說(shuō)明： 為簡(jiǎn)化計(jì)算，估算年限只取 6 年，其中 20 2020 年為建設(shè)期。 項(xiàng)目在 2020 年建成投入運(yùn)營(yíng)后，由于有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，無(wú)須增加新的固定資產(chǎn)投資，但仍然需要流動(dòng)資金投資，流動(dòng)資金分 4 年平均投入。在運(yùn)營(yíng)期其他投資由自有資金解決。 報(bào)表中所有數(shù)據(jù)均指新增部分，而不是累計(jì)數(shù)據(jù)。 三、還本付息計(jì)劃 30 本項(xiàng)目可行性分析報(bào)告僅計(jì)算長(zhǎng)期借款的還本付息，用以考察該建設(shè)項(xiàng)目的償債能力，確定各年度財(cái)務(wù)費(fèi)用，有利于分析項(xiàng)目的盈利能力。 利息計(jì)算 在估算長(zhǎng)期借款 利息時(shí)，假定每年的長(zhǎng)期借款均發(fā)生在當(dāng)年年中，還款在年末；本年尚未歸還的本年及以前年度的借款形成 年初累計(jì)借款額 ，并按全年計(jì)息；銀行貸款建設(shè)期第一年發(fā)生；銀行長(zhǎng)期貸款年利率按 6%估算。外商投資中長(zhǎng)期借款第三年起計(jì)提紅利，紅利率按 5％計(jì)算；長(zhǎng)期借款與外商投資利息合并計(jì)算。 本金的歸還 為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定本金是在年末歸還，分 4 年等額歸還本金（自2020 年末至 2020 年末）。 長(zhǎng)期借款還本付息計(jì)算表 借款還本付息計(jì)算還款計(jì)劃見(jiàn)表 8－ 5，外商投資還本支付紅利見(jiàn)表 86。 表 8－ 5 借款還本付息計(jì)算表 號(hào) 年份 項(xiàng)目 建設(shè)期 營(yíng)運(yùn)期 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 總投資 8399 7714 18047 固定資產(chǎn) 8219 7534 0 0 0 0 15753 建設(shè)期利息 180 180 0 0 0 0 360 流動(dòng)資金 0 0 1934 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 839