【文章內容簡介】 回歸自然 的向往，他們既需要現(xiàn)實的資源來滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產業(yè)發(fā)展帶來的不良效應的途徑、技術和未來的手段。 XX 花卉山莊 的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提供了一定的導向。 技術領先滿足并進一步擴大需求。 山莊的實用新型技術 復合型生態(tài)活體景觀植物 開發(fā)成果將會有效滿足當前城鎮(zhèn)綠化對于大樹和古樹的需求、 自控式地下垃圾箱 23 技術則必定會給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開創(chuàng)新的天地、 熱帶蘭組織培養(yǎng)法 和 綠景天天臺植草 等項 目也將會給園林綠化、屋頂建筑綠化、以及對于極具觀賞價值花卉的開發(fā)，做出積極的貢獻。這些項目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產業(yè)的需求，并由此帶動生態(tài)休閑產業(yè)的發(fā)展。 市場營銷一般思路： ①顧客定位： 、高收入家庭和個人； ； 、環(huán)保生產和技術開發(fā)企業(yè)。 ②市場賣點：人環(huán)科技和休閑娛樂的融合。 第八章 投資財務分析 一、投資估算 按照我國現(xiàn)行資金管理體制和項目的概、預算編制方法，項 目建設總投資由固定資產投資總額和流動資金投資兩大部分組成。 經估算，該項目總投資 18047 萬元。其中固定資產投資總額 16113萬元，鋪底流動資金 1934 萬元。 固定資產投資總額估算 （ 1）固定資產投資總額構成 固定資產投資總額指項目建成后，轉化為固定資產價值的全過程中所需支出的全部費用，包括工程費用和建設期利息。其中，工程費 24 用指直接形成固定資產的工程項目費用；建設期利息指項目建設期間固定資產投資總額借款的應計利息。 （ 2）固定資產投資總額估算 本項目建議書根據(jù)項目 建設，參照我國《投資建設項目評價方法和參數(shù)》的相關規(guī)定及行業(yè)有關標準，按不同項目分別估算固定資產投資總額，估算使用的基礎數(shù)據(jù)見表 8－ 1。 表 8固定資產投資總額估算 序號 投資項目 規(guī)格參數(shù) 單位造價 造價（萬元） 1 土地使用權 租賃 250 畝 萬元 /畝 .年 30 年計 30 征用 250 畝 15 萬元 /畝 3750 2 土地開發(fā) 250 畝 1 萬元 /畝 250 3 道路設施 18000 平方米 萬元 /平方米 900 4 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 5 供水、供電、通訊等輔助設施 980 6 門樓、綜合服務樓等 350 平方米 萬元 /平方米 70 7 職工宿舍、食堂等 1000 平方米 萬元 /平方米 240 8 山水景觀研發(fā)中心 1200 平方米 萬元 /平方米 240 9 園藝研發(fā)中心 1200 平方米 萬元 /平方米 240 10 環(huán)保技術研發(fā)中心 1200 平方米 萬元 /平方米 240 11 百種植物生態(tài)園 120 畝 萬元 /畝 180 12 奇木園 100 畝 5 萬元 /畝 500 13 異花園 100 畝 4 萬元 /畝 400 14 賓館 4000M 2 萬元 /M 2 1800 25 15 A級別墅 1450M 2 萬元 /M 2 225 16 B級別墅 3450M 2 萬元 /M 2 540 17 C級別墅 12300M 2 萬元 /M 2 1332 18 D級別墅 15300M 2 萬元 /M 2 1575 19 露天觀光休閑咖啡吧 300M 2 萬元 /M 2 105 20 水上彩色音樂噴泉 180 21 垂釣中心 250 22 自然景觀游泳池 350M 2 萬元 /畝 77 23 養(yǎng)殖場 300M 2 萬元 /M 2 210 ①工程費用 項目工程費用主要包括土地開發(fā)、道路、垃圾污水處理系統(tǒng)、供水、供電、通訊、綜合服務樓、員工宿舍等輔助設施，研發(fā)中心，展示中心及賓館、別墅等休閑娛樂設施，見表 82。 表 82 工程費用估算 序號 投資項目 投資額（萬元） 備注 1 土地開發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設施 980 5 門樓、綜合服務樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A級別墅 225 15 B級別墅 540 16 C級別墅 1332 17 D級別墅 1575 26 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場 210 23 其他 200 其它不可預計工程 24 合計 11234 由上述估算結果，項目建設工程投資共計 11234 萬元。 ②其他費用 ： 本建設項目無形資產主要指土地費用，包括租地費、征地費和上繳規(guī)費。經 估算，租地 250 畝，費用均價 萬元 /畝年，租賃期為 30年；征用土地 250 畝，費用均價為 15 萬元 /畝。本項投資額共計 3780萬元。 ： 遞延資產主要是指項目前期費用，包括項目可行性研究費用及開辦費用、項目用地現(xiàn)有建筑物拆遷補償費用等。 可行性研究費用 10 萬元，開辦費用等約為 50 萬元，由于山莊用地范圍內沒有拆遷項目故該項費用為零。本項投資額共計 60 萬元，按 5 年攤銷完畢。 ③ 預備費用 ： 參照行業(yè)預備費用提取比例，按工程費用、 其他費用合計的 %－ 3％估算，本項目建議提取 %。項目工程費用、設備費用和其 27 他費用共計 15074 萬元，由此估算的基本預備費約為 415 萬元。 ： 漲價預備費經營期提取工程費用和其他費用合計的 %－ 2％估算，本項目建議提取 %計提，項目工程費用和其他費用共計15074 萬元，該項投資為 264 萬元。預備費用投資共計 679 萬元。 固定資產投資＝工程費用＋其他費用＋預備費用 ＝ 11234＋ 3840＋ 679 ＝ 15753 萬元 ④建設期利息 本項目全部投資資金來源主要是由自有資金、銀行貸款和外商投資組成。建設期需貸款 3000 萬元。本項目建設期為 2 年，年利率按現(xiàn)行銀行貸款利率 6％計算，建設期利息共計 360 萬元。 固定資產投資總額＝固定資產投資＋建設期利息＝ 16113 萬元 根據(jù)以上計算結果，編制的固定資產投資估算見表 83。 表 8－ 3 固定資產投資總額估算表 序號 投資項目 投資額（萬元） 備注 1 土地開發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設施 980 5 門樓、綜合服務樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 28 13 賓館 1800 14 A級別墅 225 15 B級別墅 540 16 C級別墅 1332 17 D級別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場 210 23 其他 200 其它不可預計工程 24 合計 11234 流動資金投資估算 為了使項目順利建成，投入營運，并增強承擔風險和處理意外損失的能力，除了必需的固定資產投資外，還需具備一定數(shù)量的可以自由支配的周轉資金。 流動資金屬于鋪底性質的流動資產，它將被長期占用，只在項目終結年一次性收回，一般采用短期借款和資本金的方式解決。 本項目可行性研究報告按照行業(yè)流動資金占用比例估算項目建設流動資金投資估算，一般情況下，園林行業(yè)流動資金占固定資產投資總額的比例為 10％至 15％，取 12%來估算鋪底流動資金額，本項投資額約為 1934 萬元。 綜合以上估算結果，項目建設投資總額估算價值為 18047 萬元。 二、投資計劃與資金籌措 本項目投資共計 18047 萬元，其中自籌資金 10047 萬元，銀行貸款 3000 萬元，外商 投資 5000 萬元。 根據(jù)項目投資計劃及總投資額 29 的估算結果，編制投資計劃與資金籌措估算，見表 8－ 4。 表 8－ 4 投資計劃與資金籌措估算 號 年份 項目 建設期 營運期 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 總投資 8399 7714 18047 固定資產 8219 7534 0 0 0 0 15753 建設期利息 180 180 0 0 0 0 360 流動資金 0 0 1934 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 8399 7714 18047 財政撥款 0 0 0 0 0 0 0 自有資金 4399 3714 10047 用于流 動資金 0 0 1934 借款 4000 4000 0 0 0 0 8000 銀行貸款 3000 0 0 0 0 0 3000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 外商投資 1000 4000 0 0 0 0 5000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 其他 0 0 0 0 0 0 0 編制說明： 為簡化計算，估算年限只取 6 年，其中 20 2020 年為建設期。 項目在 2020 年建成投入運營后，由于有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，無須增加新的固定資產投資，但仍然需要流動資金投資，流動資金分 4 年平均投入。在運營期其他投資由自有資金解決。 報表中所有數(shù)據(jù)均指新增部分，而不是累計數(shù)據(jù)。 三、還本付息計劃 30 本項目可行性分析報告僅計算長期借款的還本付息，用以考察該建設項目的償債能力，確定各年度財務費用，有利于分析項目的盈利能力。 利息計算 在估算長期借款 利息時，假定每年的長期借款均發(fā)生在當年年中，還款在年末；本年尚未歸還的本年及以前年度的借款形成 年初累計借款額 ，并按全年計息；銀行貸款建設期第一年發(fā)生；銀行長期貸款年利率按 6%估算。外商投資中長期借款第三年起計提紅利，紅利率按 5％計算；長期借款與外商投資利息合并計算。 本金的歸還 為簡化計算，假定本金是在年末歸還，分 4 年等額歸還本金（自2020 年末至 2020 年末）。 長期借款還本付息計算表 借款還本付息計算還款計劃見表 8－ 5，外商投資還本支付紅利見表 86。 表 8－ 5 借款還本付息計算表 號 年份 項目 建設期 營運期 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 總投資 8399 7714 18047 固定資產 8219 7534 0 0 0 0 15753 建設期利息 180 180 0 0 0 0 360 流動資金 0 0 1934 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 839