【文章內(nèi)容簡介】 、排污、3％、安全監(jiān)督費(fèi)建安‰2‰4‰（1＋…4）5％（1＋…4）5％（1＋…4）30％6％1370合計229751830元/㎡甲方已投入d區(qū)的各種工程費(fèi)用4500萬元，按有效價值80％計算，d區(qū)還需投入開發(fā)資金19375萬元。e區(qū)的建設(shè)成本測算序號項目單價（元/㎡）數(shù)量（㎡）金額（萬元）備注、1％、排污、3％、安全監(jiān)督費(fèi)建安‰2‰4‰（1＋…4）5％（1＋…4）5％（1＋…4）30％6％1198合計122841654元/㎡表16 項目投資費(fèi)用匯總表 （單位：萬元）序號項目投資額備注1項目轉(zhuǎn)讓價15618暫按對方提價計算2d區(qū)建設(shè)費(fèi)193753d區(qū)建設(shè)費(fèi)12284合計47276 從投資結(jié)構(gòu)中可看出，在項目的建設(shè)成本中，以建筑費(fèi)用所占比重最大，其次是項目轉(zhuǎn)讓價和配套設(shè)施工程費(fèi)。因此，在項目建設(shè)過程中，對工程建筑的成本控制尤為重要。還有，對項目轉(zhuǎn)讓價的談判和支付進(jìn)度的設(shè)計也至關(guān)重要。由于項目規(guī)模較大，公司目前資金較為緊張，為降低開發(fā)風(fēng)險，我司計劃將d區(qū)分為兩期、e區(qū)為一期共三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。按目前進(jìn)度推測，估計在2003年第3季度開始d區(qū)第一期工程施工，到2006年第3季度e區(qū)工程全部竣工，整個項目的開發(fā)建設(shè)周期控制在三年內(nèi)，各期工程以現(xiàn)樓形式在2004年至2006年每年的五一期間公開對外銷售，本項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃見附表一（項目開發(fā)進(jìn)度表）。根據(jù)測算，本項目在d區(qū)第一期工程銷售前需投入開發(fā)建設(shè)資金為7900萬元，結(jié)合開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，我司編排了項目銷售前的資金投放計劃，詳見附表二（銷售前資金投放表）、附表三（建設(shè)期資金流出表）。運(yùn)用市場比較法進(jìn)行項目銷售定價，市場比較法是將估價對象與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似對象進(jìn)行比較對照，從已發(fā)生交易的類似的價格，修正得出估價對象的價格。所謂類似是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價對象相同或相似的。根據(jù)替代原理，本報告主要選取了在地理位置上和項目檔次上較為接近的樓盤作為本項目定價的參造物。獨(dú)立別墅價格測算表項 目價格地段交通配套戶型規(guī)劃及環(huán)境知名度項目相對基價（元/ m2）金碧御水山莊390010010010098991023941雅寶新城400010110110299971013964注：估價對象價格=交易對象價格*100/（）*100/（）*……運(yùn)用市場比較法和加權(quán)平均法測定項目獨(dú)立別墅的市場平均銷售基價為3953元/m2，建議初步定價為3900元/m2。同理：測算出項目聯(lián)體別墅與公寓的銷售均價分別為：2800元/m2000元/m2。據(jù)市場調(diào)查分析資料及項目開發(fā)進(jìn)度計劃表， 制定項目的分期銷售計劃，見附表四（項目銷售分期計劃表）和附表五（分期銷售收入估算表）。項目銷售稅費(fèi)估算表 （單位：萬元）序號項目計算公式基數(shù)總額1營業(yè)稅銷售收入*5%6268431342教育費(fèi)附加銷售收入*%62684943城建稅銷售收入*%626842194房地產(chǎn)交易費(fèi)銷售收入*1‰62684635印花稅銷售收入*‰62684316預(yù)收增值稅銷售收入*%626846277防洪費(fèi)銷售收入*%626841138代理及廣告宣傳費(fèi)銷售收入*%626843761合計合計8042項目利潤計算表序號項目金額備注1銷售收入626842項目開發(fā)成本472763銷售稅費(fèi)80424毛利潤736512345所得稅24304*33%6稅后利潤4935457項目投資利潤率10%6/27．財務(wù)分析本項目經(jīng)濟(jì)效益分析所用到的財務(wù)報表是根據(jù)我國會計制度，國家建設(shè)部發(fā)布《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)的實際情況對項目的全投資進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析，通過作項目全投資的現(xiàn)金流量表， 計算財務(wù)收益率、(fnpv)是按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)值折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。 它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零，項目的投資可行。而所謂財務(wù)內(nèi)部收益率（firr）是指項目整個計算期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，也是考察項目盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)表，當(dāng)firr大于基準(zhǔn)收基率時，項目的投資計劃可行?；鶞?zhǔn)收率根據(jù)行業(yè)平均利潤率10%計算，折算成季度后大約為3%，加上一定的保險系數(shù)，這里取5%。對項目以上指標(biāo)的具體分析見附表六（現(xiàn)金流量表）。項目全投資的財務(wù)凈現(xiàn)值（1564）遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，說明項目全投資滿足基準(zhǔn)收益率為5%的要求，而且項目的全投資財務(wù)內(nèi)部收益率（9%）超過了基準(zhǔn)收益率5%，其盈利能力已滿足并超過最低要求，所以項目方案具有可行性。(1)盈虧平衡點(diǎn)及邊際利潤固定成本=項目轉(zhuǎn)讓費(fèi)+建安成本+前期費(fèi)用+市政配套設(shè)施費(fèi)=42819萬元總投入支出=開發(fā)投入+銷售稅費(fèi)=55319萬元變動成本=總支出固定成本=12500萬元單位變動成本=變動成本247。開發(fā)量=12500247。199601=626(元/m178。)平均銷售單價=銷售收入247。開發(fā)量=62684247。199601=3140(元/m178。)盈虧平衡點(diǎn)（q）=固定成本247。(平均銷售單價單位變動成本)=170307m178。邊際利潤（m）=銷售收入變動成本=6268412500=50184萬元邊際利潤率（m）=邊際利潤247。銷售收入=80%既本項目不至虧損的最少商品房開發(fā)面積為167140平方米，當(dāng)開發(fā)量超出167140平方米時，每超過100平方米，可獲得10082%3140=（2）盈虧平衡時點(diǎn)從項目現(xiàn)金流量圖中可看出，項目從2004年2季度開始產(chǎn)生收入，直到2005年2季度整個項目才出現(xiàn)盈利。，考慮到項目建設(shè)成本、銷售單價等因素均有可能發(fā)生變化，故針對這些因素設(shè)定一些變化幅度進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)效益的敏感性分析。（1）項目開發(fā)成本的敏感性分析市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于原材料價格、人工費(fèi)及其他費(fèi)用的波動，將會直接影響項目開發(fā)成本，從而引起項目經(jīng)濟(jì)效益的變化?，F(xiàn)分別設(shè)開發(fā)成本上升5%、10%、15%、20%，分析項目經(jīng)濟(jì)效益變動的敏感程度。項目開發(fā)成本影響程度分析表變動幅度開發(fā)成本（萬元）公司利潤（萬元）投資回報率（%）回報率下降幅度（%）5%4964033517%30%10%5200417673%70%15%%97%20%567321400由表中所示分析結(jié)果可看出，本項目經(jīng)濟(jì)效益對開發(fā)成本的變動非常敏感，只要開發(fā)成本上升10%、15%時，投資利潤率就相應(yīng)下降70%、97%。當(dāng)開發(fā)成本升幅達(dá)到20%時，項目出現(xiàn)虧損。由此可見嚴(yán)密控制成本開支，推行責(zé)任成本制。在項目開發(fā)過程中，廣泛引入競爭機(jī)制，在各環(huán)節(jié)實行招標(biāo)承包是行之有效的管理辦法。（2）商品房銷售單價的敏感性分析由于市場行情變化或出于競爭的需要，而且從這幾年廣州房地產(chǎn)市場的走勢觀察，未來幾年內(nèi)商品房的銷售價格有可能下降，從而直接影響項目實現(xiàn)利潤的下降。設(shè)商品房銷售單價分別下降5%、10%、15%，分析由此而引起的項目經(jīng)濟(jì)效益下降程度。商品房銷售單價影響程度分析表變動幅度銷售收入（萬元）公司利潤（萬元）投資回報率（%）回報率下降幅度（%）5%%34%10%%73%15%53281557 由表中所示分析結(jié)果可看出，本項目投資利潤對此也相當(dāng)敏感。銷售價格下降5%、10%時，投資回報率分別下降34%、73%，當(dāng)銷售價格下降幅度達(dá)15%時，項目出現(xiàn)虧損。由此可見，本項目在開發(fā)過程中要有效的制定和實施銷售方案，盡早回收資金，對確保項目投資效益是非常重要的。此外，在商品房的銷售過程中，還應(yīng)密切注意市場行情，采取各種應(yīng)急措施，提高競爭力，擴(kuò)大商品房銷售市場。8．初步營銷設(shè)想主要銷售推廣地區(qū)：廣州、花都以軟性廣告作項目宣傳鋪墊，然后以一系列推廣策略在廣州打響頭炮，展銷會后在報章上報以佳績?！粜蜗笏茉煸谇?，銷售推廣在后◆廣告宣傳在先，面市發(fā)售在后◆先慢慢“蓄勢”，在集中“造勢”，再猛力“發(fā)勢”，進(jìn)行瞬間引爆。（1）前期推廣活動：以項目主題舉辦大型的公益活動或綠色別墅小區(qū)研討活動，詣在加深人們對項目的印象，培養(yǎng)優(yōu)良的區(qū)內(nèi)文化。同時利用如新聞發(fā)布會、座談會等一連串事件增強(qiáng)項目曝光率及提升項目公眾形象，以利日后銷售活動的吸引力。這些軟性宣傳令買家經(jīng)過多重潛移默化及咨訊轟炸的攻勢后，以達(dá)到蓄勢待發(fā)效果。（2）軟性廣告宣傳階段及“買家”入市利用我司與各大媒體的良好關(guān)系，以軟性廣告和新聞稿件的形式在廣州、花都各大家報紙上發(fā)布，引發(fā)目標(biāo)客戶的注意。同時將前期掌握的眾多買家召集進(jìn)行項目介紹，并為這類客戶提供具吸引力及投資性的條件，以限額方式引入項目的第一批消費(fèi)者。（3）輪籌法銷售。在項目全方位、立體化的大型宣傳攻勢出臺之時，我們會將首次公開發(fā)售單位限制在一定數(shù)額，以“輪籌法”進(jìn)行銷售，以引起市場關(guān)注并形成熱點(diǎn)，從而可大大提高項目的第一批客戶。（4）巡回公開展銷會：有節(jié)奏地舉辦項目的巡回公開展銷，在東山區(qū)、天河區(qū)人氣聚集的地方巡回招開展銷會，以求將項目的市場擴(kuò)展，并廣泛聽取客觀反饋意見。（1）邀請在廣州香港兩地具知名度的人士（具有現(xiàn)代成功人士形象）作為項目的推廣形象代表。貫穿于整個推廣活動中，利用其知名度引起買家的關(guān)注，從帶出本項目的品牌和質(zhì)素。（2）于廣州通往花都主干線上安排搶眼、清晰的統(tǒng)一廣告牌或交通指示路牌，以此引導(dǎo)買家實地考察，并吸引過往人流注意，以提高買家購買欲念，提高項目知名度（3）各類媒介的立體宣傳：于公開展銷會前后，連續(xù)于以下媒介展開項目的全方位宣傳攻勢：——《廣州日報》、《羊城晚報》—— 省、市有線電視臺以目前市場之競爭環(huán)境，廣告是最重要的宣傳手段，它最直接地體現(xiàn)我們的銷售策略實施方面并將項目信息有效地傳播給買家。故我司通常采用多元化的廣告配合項目本身特點(diǎn)，其中包括報紙廣告、電視廣告、電臺廣告、項目工地之路牌、廣告策劃等對項目作專業(yè)的包裝。9．物業(yè)管理建議該項目位于廣州市的花都區(qū)，所以該項目的物業(yè)管理宜引入香港先進(jìn)的物業(yè)管理理念和管理方式，從項目的籌劃、定位階段開始，到物業(yè)的竣工、驗收、交付使用，從物業(yè)管理的的角度配合整個項目的建設(shè)，創(chuàng)出本項目物業(yè)管理的特色，將成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)一個