鄭州太康路項(xiàng)目提案報(bào)告(商業(yè)部分)(編輯修改稿)
2025-04-05 04:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，三家都把負(fù)一樓作為大賣場(chǎng)，金博大還有大型娛樂(lè)設(shè)施，這都有效的吸引了人氣。當(dāng)然，這三家超市和將要進(jìn)入鄭州的沃爾瑪，家樂(lè)福相比還有很大差距。由于物流、管理、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面的差距，在日后海外巨頭進(jìn)駐時(shí)，整個(gè)鄭州市場(chǎng)的超市將受到?jīng)_擊。 本案所處的位置周邊日后將有鄭州本地最強(qiáng)的丹尼斯百貨和世界最強(qiáng)的沃爾瑪超市，這將為我們帶來(lái)大量的人氣和賣點(diǎn)，但也基本構(gòu)成 了我們不能做同類產(chǎn)品的主要原因。二七商圈的眾多商家在多年的商戰(zhàn)中各個(gè)元?dú)獯髠@是前車之鑒。同時(shí)，周邊的丹尼斯和沃爾瑪?shù)捻?xiàng)目都受到了 拆遷問(wèn)題 的困擾。這也是我們要注意的一個(gè)重要問(wèn)題。 通過(guò)對(duì)鄭州最重要的二七商圈的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上缺乏真正的針對(duì)年輕人的購(gòu)物休閑娛樂(lè)中心。這是市場(chǎng)上的一個(gè)空白。大上海步行街雖然也在做這方面的文章，但它的定位高了一點(diǎn)，訴求的是有錢的年輕人而非一般大眾，我們的配置的不比它遜，但訴求大眾消費(fèi)的青年休閑購(gòu)物廣場(chǎng) —— 門檻更低，更有針對(duì)性。同時(shí)，我們要充分利用人民公園，結(jié)合人民公園的優(yōu)勢(shì)， 以我們項(xiàng)目的商業(yè)、娛樂(lè)部分達(dá)到互為延伸，這將是我們的最大優(yōu)勢(shì)。 商場(chǎng)名稱 友誼 商廈 亞細(xì)亞 國(guó)美 家電 天然商廈 商城 大廈 北京 華聯(lián) 鄭州 百貨 金博 大商城 人民路丹尼斯 7 周邊商鋪?zhàn)饨鸨容^ (單位 :元 /平方 ) 東太康路 臨街門面 二七路 臨街門面 金博大 西太康路 臨街門面 機(jī)電市場(chǎng) （本案所在） 銘功路 臨街門面 一樓 二樓 三樓 臨街 市場(chǎng) 500 左右 鄭州旺街 400 — 500租金下降 600 400 500 200— 400 100— 150 100 80— 150 表中可以看出，太康路從東向西，租金不斷下降，這是本案的劣勢(shì)。不過(guò)太康路上幾個(gè)大項(xiàng)目的相繼落成，幾年后必將使太康路成為取 代二七廣場(chǎng)的鄭州最繁華的商業(yè)街，美好的前景應(yīng)該是我們的訴求重點(diǎn)。 失敗案例分析 (1 )豫港大廈 位置：太康路和銘功路交叉口 (同本案一墻之隔 ) 定位：高檔精品服裝 豫港大廈工程 2021 年竣工，一些商戶（多是知名品牌）入駐商場(chǎng)，可幾個(gè)月后商戶紛紛撤出，不到一年停業(yè)。閑置半年，到 2021 年后半年，工程改建：露臺(tái)拆掉，建了三層 8000 平米的商場(chǎng)。目前商鋪部分是整體招租，租金 40 多元 /平方每月，誰(shuí)租下來(lái)再包裝定位分租。 豫港商業(yè)失敗分析：前期定位錯(cuò)誤，盲目復(fù)制正弘的成功經(jīng)驗(yàn)。沒(méi)考慮到位置的差別?本身地段不好 ，周邊機(jī)電市場(chǎng)在人們心目中的抵擋，雜亂印象，銘功路和太康路都是單行道，對(duì)車流人流都缺乏吸引力 。 (2) 匯龍城 位置： 東太康路、人民路、商城路、北下街和北順城街的交叉口 (現(xiàn)在百盛購(gòu)物廣場(chǎng) )。 定位：大型購(gòu)物休閑娛樂(lè)中心， shopping mall 2021 年 12 月開(kāi)業(yè)，建筑面積達(dá) 8 萬(wàn)平方米的鄭州匯龍城休閑購(gòu)物中心，是鄭州乃至河南全省迄今為止單體面積最大的商業(yè)設(shè)施，引入了 三和百貨、世界零售巨頭普樂(lè)斯馬特的諾馬特超市、國(guó)際品牌德克士、神秘海底西餐廳、酒吧、小廳影院、電子游戲廳、音像店、 書店、茶室、射箭館。開(kāi)業(yè)比較火爆，但開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)不是很好。 2021 年 4 月， 開(kāi)業(yè)之初曾經(jīng)紅火一時(shí)的匯龍城購(gòu)物中心主力店諾瑪特超市于昨天正式停業(yè)，其原因據(jù)稱是消防不合格 ，目前整體正在改造，新改造成的百盛購(gòu)物廣場(chǎng)將于年前營(yíng)業(yè)。 8 三、本案 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析（ S）： ? 火車站、汽車站、數(shù)十條公交線路 —— 交通便捷； ? 臨人民公園，通過(guò)一些設(shè)施可使本案和公園互為延伸； ? 地塊處于市中心的黃金位置，距離鄭州最繁華的地方二七廣場(chǎng)商圈步行僅 5分鐘不到，人流量大，商業(yè)氣氛濃厚； ? 北京華聯(lián)、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)、金博大、書城、交行，保險(xiǎn)大 樓、黃河證券，即將動(dòng)工的沃爾瑪、丹尼斯，已開(kāi)工的大上海步行街，加上本案，必將極大的提高太康路在鄭州市的商業(yè)地位，形成鄭州最繁華的商業(yè)街，升值潛力無(wú)限； ? 動(dòng)感時(shí)尚的總體環(huán)境，勢(shì)必成為該區(qū)一個(gè)亮點(diǎn)，極大的吸引人們的目光，尤其是青少年； ? 項(xiàng)目定位明晰，針對(duì)性強(qiáng)，可適度化解和周邊個(gè)案的競(jìng)爭(zhēng)。 劣勢(shì)分析（ W）： ? 本案之前是鄭州最大的機(jī)電市場(chǎng)，周邊幾個(gè)街區(qū)都是機(jī)電五金類商鋪，給人以雜亂低檔的感覺(jué)，在鄭州人心目中印象不佳； ? 與本案一墻之隔的豫港精品廣場(chǎng)的短命，是個(gè)不良影響。 ? 周邊區(qū)域近期開(kāi)發(fā)的商業(yè)樓盤多，開(kāi)發(fā)量大，消耗 掉很大一部分投資力； ? 兩個(gè)大項(xiàng)目 —— 大上海步行街和丹尼斯的夢(mèng)幻世界，一前一后推案，對(duì)我們構(gòu)成很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)。 ? 太康路和銘功路是單行道 9 機(jī)會(huì)分析（ O）： ? 2021年，尤其后半年， 鄭州掀起買鋪熱，除了本地人，還有很多外地人都加入了 鄭州的 購(gòu)鋪軍團(tuán)； ? 鄭州經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展極大的堅(jiān)定了投資者的信心； ? 沃爾瑪、丹尼斯，大上海步行街從另一個(gè)角度講肯定增強(qiáng)本案周邊的商業(yè)氛圍，可以作為我們一個(gè)強(qiáng)有力的賣點(diǎn)。 威脅分析（ T） ? 周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案多 —— 大上海步行街，丹尼斯，火車站旁的金旺角； ? 本案及周邊區(qū)域以前在鄭州人心目中印象不好 。 10 ◆ 產(chǎn)品定位篇 一、 本案市場(chǎng)定位 定位表述 時(shí)尚休閑購(gòu)物廣場(chǎng) 定位支撐 小商品和服裝批發(fā)市場(chǎng)都集中火車站周圍，我們的位置決定我們不能效仿它們；百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)太激烈 —— 二七塔周邊百貨商場(chǎng)都半死不活的，加上在建的幾個(gè)大項(xiàng)目，百貨是肯定不要做的；百年德化、丹尼斯的夢(mèng)幻世界和大上海步行街都在拿“一站式購(gòu)物休閑廣場(chǎng)”做文章，我們的條件雖不足以與這幾個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)，但我們也可用“一站式購(gòu)物休閑廣場(chǎng)”這個(gè)時(shí)尚旗號(hào)，另辟蹊徑，追求更有針對(duì)性的市場(chǎng)定位。 ● 鄭州市區(qū)人口已達(dá)到 350萬(wàn)，青少年群體龐大，且多為獨(dú)生子女，消費(fèi)力強(qiáng)。 ● 二七商圈內(nèi)目前還沒(méi)有一個(gè)針對(duì)青少年的大型運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)，周邊商場(chǎng)，包括百年德化和大上海步行街，雖然也包含此功能，但訴求點(diǎn)都不在此。 ● 青少年接受能力強(qiáng)，喜歡嘗新，觀念容易改變，前期的廣告轟炸加上后期的精彩活動(dòng)，能很快樹(shù)立本案的影響力。 ● 本案周邊有二七廣場(chǎng)、金博大、書城、未來(lái)的沃爾瑪和大上海城，極具人流優(yōu)勢(shì)。 ● “時(shí)尚休閑購(gòu)物廣場(chǎng)”，我們強(qiáng)調(diào)一個(gè)動(dòng)感、時(shí)尚，區(qū)別于周邊
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