鄭州太康路項目提案報告(商業(yè)部分)(編輯修改稿)
2025-04-05 04:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，三家都把負一樓作為大賣場，金博大還有大型娛樂設施，這都有效的吸引了人氣。當然，這三家超市和將要進入鄭州的沃爾瑪，家樂福相比還有很大差距。由于物流、管理、經(jīng)濟實力等方面的差距，在日后海外巨頭進駐時，整個鄭州市場的超市將受到?jīng)_擊。 本案所處的位置周邊日后將有鄭州本地最強的丹尼斯百貨和世界最強的沃爾瑪超市，這將為我們帶來大量的人氣和賣點，但也基本構成 了我們不能做同類產(chǎn)品的主要原因。二七商圈的眾多商家在多年的商戰(zhàn)中各個元氣大傷，這是前車之鑒。同時，周邊的丹尼斯和沃爾瑪?shù)捻椖慷际艿搅?拆遷問題 的困擾。這也是我們要注意的一個重要問題。 通過對鄭州最重要的二七商圈的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)市場上缺乏真正的針對年輕人的購物休閑娛樂中心。這是市場上的一個空白。大上海步行街雖然也在做這方面的文章，但它的定位高了一點，訴求的是有錢的年輕人而非一般大眾，我們的配置的不比它遜，但訴求大眾消費的青年休閑購物廣場 —— 門檻更低，更有針對性。同時，我們要充分利用人民公園，結合人民公園的優(yōu)勢， 以我們項目的商業(yè)、娛樂部分達到互為延伸，這將是我們的最大優(yōu)勢。 商場名稱 友誼 商廈 亞細亞 國美 家電 天然商廈 商城 大廈 北京 華聯(lián) 鄭州 百貨 金博 大商城 人民路丹尼斯 7 周邊商鋪租金比較 (單位 :元 /平方 ) 東太康路 臨街門面 二七路 臨街門面 金博大 西太康路 臨街門面 機電市場 （本案所在） 銘功路 臨街門面 一樓 二樓 三樓 臨街 市場 500 左右 鄭州旺街 400 — 500租金下降 600 400 500 200— 400 100— 150 100 80— 150 表中可以看出，太康路從東向西，租金不斷下降，這是本案的劣勢。不過太康路上幾個大項目的相繼落成，幾年后必將使太康路成為取 代二七廣場的鄭州最繁華的商業(yè)街，美好的前景應該是我們的訴求重點。 失敗案例分析 (1 )豫港大廈 位置：太康路和銘功路交叉口 (同本案一墻之隔 ) 定位：高檔精品服裝 豫港大廈工程 2021 年竣工，一些商戶（多是知名品牌）入駐商場，可幾個月后商戶紛紛撤出，不到一年停業(yè)。閑置半年，到 2021 年后半年，工程改建：露臺拆掉，建了三層 8000 平米的商場。目前商鋪部分是整體招租，租金 40 多元 /平方每月，誰租下來再包裝定位分租。 豫港商業(yè)失敗分析：前期定位錯誤，盲目復制正弘的成功經(jīng)驗。沒考慮到位置的差別?本身地段不好 ，周邊機電市場在人們心目中的抵擋，雜亂印象，銘功路和太康路都是單行道，對車流人流都缺乏吸引力 。 (2) 匯龍城 位置： 東太康路、人民路、商城路、北下街和北順城街的交叉口 (現(xiàn)在百盛購物廣場 )。 定位：大型購物休閑娛樂中心， shopping mall 2021 年 12 月開業(yè)，建筑面積達 8 萬平方米的鄭州匯龍城休閑購物中心，是鄭州乃至河南全省迄今為止單體面積最大的商業(yè)設施，引入了 三和百貨、世界零售巨頭普樂斯馬特的諾馬特超市、國際品牌德克士、神秘海底西餐廳、酒吧、小廳影院、電子游戲廳、音像店、 書店、茶室、射箭館。開業(yè)比較火爆，但開業(yè)后經(jīng)營不是很好。 2021 年 4 月， 開業(yè)之初曾經(jīng)紅火一時的匯龍城購物中心主力店諾瑪特超市于昨天正式停業(yè)，其原因據(jù)稱是消防不合格 ，目前整體正在改造，新改造成的百盛購物廣場將于年前營業(yè)。 8 三、本案 SWOT 分析 優(yōu)勢分析（ S）： ? 火車站、汽車站、數(shù)十條公交線路 —— 交通便捷； ? 臨人民公園，通過一些設施可使本案和公園互為延伸； ? 地塊處于市中心的黃金位置，距離鄭州最繁華的地方二七廣場商圈步行僅 5分鐘不到，人流量大，商業(yè)氣氛濃厚； ? 北京華聯(lián)、百盛購物廣場、金博大、書城、交行，保險大 樓、黃河證券，即將動工的沃爾瑪、丹尼斯，已開工的大上海步行街，加上本案，必將極大的提高太康路在鄭州市的商業(yè)地位，形成鄭州最繁華的商業(yè)街，升值潛力無限； ? 動感時尚的總體環(huán)境，勢必成為該區(qū)一個亮點，極大的吸引人們的目光，尤其是青少年； ? 項目定位明晰，針對性強，可適度化解和周邊個案的競爭。 劣勢分析（ W）： ? 本案之前是鄭州最大的機電市場，周邊幾個街區(qū)都是機電五金類商鋪，給人以雜亂低檔的感覺，在鄭州人心目中印象不佳； ? 與本案一墻之隔的豫港精品廣場的短命，是個不良影響。 ? 周邊區(qū)域近期開發(fā)的商業(yè)樓盤多，開發(fā)量大，消耗 掉很大一部分投資力； ? 兩個大項目 —— 大上海步行街和丹尼斯的夢幻世界，一前一后推案，對我們構成很強的競爭。 ? 太康路和銘功路是單行道 9 機會分析（ O）： ? 2021年，尤其后半年， 鄭州掀起買鋪熱，除了本地人，還有很多外地人都加入了 鄭州的 購鋪軍團； ? 鄭州經(jīng)濟的迅速發(fā)展極大的堅定了投資者的信心； ? 沃爾瑪、丹尼斯，大上海步行街從另一個角度講肯定增強本案周邊的商業(yè)氛圍，可以作為我們一個強有力的賣點。 威脅分析（ T） ? 周邊競爭個案多 —— 大上海步行街，丹尼斯，火車站旁的金旺角； ? 本案及周邊區(qū)域以前在鄭州人心目中印象不好 。 10 ◆ 產(chǎn)品定位篇 一、 本案市場定位 定位表述 時尚休閑購物廣場 定位支撐 小商品和服裝批發(fā)市場都集中火車站周圍，我們的位置決定我們不能效仿它們；百貨業(yè)競爭太激烈 —— 二七塔周邊百貨商場都半死不活的，加上在建的幾個大項目，百貨是肯定不要做的；百年德化、丹尼斯的夢幻世界和大上海步行街都在拿“一站式購物休閑廣場”做文章，我們的條件雖不足以與這幾個案競爭，但我們也可用“一站式購物休閑廣場”這個時尚旗號，另辟蹊徑，追求更有針對性的市場定位。 ● 鄭州市區(qū)人口已達到 350萬，青少年群體龐大，且多為獨生子女，消費力強。 ● 二七商圈內(nèi)目前還沒有一個針對青少年的大型運動休閑廣場，周邊商場，包括百年德化和大上海步行街，雖然也包含此功能，但訴求點都不在此。 ● 青少年接受能力強，喜歡嘗新，觀念容易改變，前期的廣告轟炸加上后期的精彩活動，能很快樹立本案的影響力。 ● 本案周邊有二七廣場、金博大、書城、未來的沃爾瑪和大上海城，極具人流優(yōu)勢。 ● “時尚休閑購物廣場”，我們強調(diào)一個動感、時尚，區(qū)別于周邊
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