鄭州太康路項(xiàng)目提案報(bào)告(商業(yè)部分)-閱讀頁(yè)
2025-03-20 04:13本頁(yè)面
【正文】 ，所以總價(jià)低的小鋪位較有吸引力； ●地段好，人流旺，商場(chǎng)客源有保證； ●整體配套設(shè)施齊全，如電梯、空調(diào)、安保等； ●經(jīng)驗(yàn)豐富的市場(chǎng)管理者和完善的物業(yè)； ●有名店進(jìn)駐，帶動(dòng)商業(yè)氛圍以吸引租賃商戶，使商場(chǎng)興旺 ； ●商場(chǎng)及周邊配套要有整體上的風(fēng)格，與經(jīng)營(yíng)品種相協(xié)調(diào)。 ●對(duì)前景有美好預(yù)期，不甘于現(xiàn)狀 ,心態(tài)年輕 租賃商戶 ●品牌快餐連鎖店； ●咖啡屋、酒吧、特色面包房，自助巧克力店，特色小吃； ●休閑服裝連鎖，運(yùn)動(dòng)品牌連鎖店，品牌折扣店； ●日韓流行服飾店（可做批發(fā)），日韓時(shí)尚飾品店； 12 ●運(yùn)動(dòng)器材店，健身房； ●特色玩具店；流行音像店； ●電玩世界，數(shù)碼廣場(chǎng)，量販 KTV。 消費(fèi)人群：追求動(dòng)感、時(shí)尚的年輕人 二七廣場(chǎng)仍然是鄭州購(gòu)物休閑中心，尤其對(duì)年輕人更有吸引力，鄭州近百所大中學(xué)校，幾十萬參加工作的青年人都是我們的潛在消費(fèi)客群。 商鋪面積劃分： 參考周邊商鋪，主力面積應(yīng)該在 15— 20平方左右，根據(jù)樓層和業(yè)態(tài)適當(dāng)調(diào)整，主力總價(jià)應(yīng)控制在 50 萬左右。 13 四、 相關(guān)配套建議 硬件配套 應(yīng)充分表現(xiàn)出時(shí)尚、動(dòng)感的整體氛圍，與商場(chǎng)定位相互配合最好和人民公園銜接，創(chuàng)造二者互為延伸的整體感覺。 （ 2） 休閑區(qū)設(shè)廣場(chǎng)大屏幕和極限運(yùn)動(dòng)設(shè)施 —— 滑道、表演露臺(tái)、攀巖壁等 （ 3） 設(shè)置背景音樂系統(tǒng)。 物業(yè)管理 真正想投資商鋪的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理會(huì)比較重視，建議在項(xiàng)目前期確立物業(yè)管理公司、管理水準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，通過精心籌劃使物業(yè)管理費(fèi)降到一個(gè)合理水準(zhǔn)，以法律形式為業(yè)主提供切實(shí)保證，打消業(yè)主顧慮。 14 附：一、鄭州個(gè)案銷售策略（或定位）： ● 世貿(mào)商城 ：以品牌服裝批發(fā)為經(jīng)營(yíng)主題，而且是以租為主，銷售面積的比例僅僅為總建筑面積的 %，而且僅限于一樓， 二樓以上全部自營(yíng)，只按規(guī)劃業(yè)態(tài)招租，不出售。世貿(mào)商城簽約保證，投資者簽約一年內(nèi)，可以無理由退鋪。 ● 正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)： 其銷售模式在鄭州堪稱創(chuàng)新：化整為零，最小的認(rèn)購(gòu)面積只有五 六平米，大大小于普通商鋪一二十平方米的規(guī)模，使總金額降到了 10 萬元以下。極低的門檻，使眾多小投資者仿佛看到了商鋪掘金的曙光，積極參與意識(shí)帶動(dòng)了商鋪的銷售。項(xiàng)目憑借 10 萬平方米的超大規(guī)模、先招商后銷售、 500 強(qiáng)進(jìn)駐等優(yōu)勢(shì)，快速得到市場(chǎng)的認(rèn)可 ● 鄭州新天地： 經(jīng)營(yíng)模式引入“ 鄰里中心”概念，采用商業(yè)街的商業(yè)模式。項(xiàng)目定位在服務(wù)周邊居住及工作的人群，輻射鄭州市區(qū)，開發(fā)中檔偏高的消費(fèi)商業(yè)，組合娛樂、休閑、零售、餐飲、配套服務(wù)等多種業(yè)態(tài)，打造鄭州地區(qū)有影響力的“ 體驗(yàn)式都市生活區(qū)”。大型商場(chǎng)為保持本身形象，聚集人氣，招商傾向于知名度較高的品牌。中檔品牌以及急于借助大商場(chǎng)已有知名度來提升自身形象，希望在致命商場(chǎng)中有一席之地。 ● 大面積分租： 將商鋪按一定功能組合分區(qū)，分割成大面積整片招租。 ● 先往后鋪銷售 ：先出售住宅后租售商鋪，這是相對(duì)于商鋪和住宅相結(jié)合的商住樓，將住宅部分出售出去，業(yè)主入住后就有大量的人流，人流是旺鋪的保證。 ● 純出售： 純出售方式進(jìn)行商鋪出售，便于開發(fā)商盡快回籠資金，但商場(chǎng)將來的管理非常困難，經(jīng)營(yíng)品種的雜亂及參差不齊肯定影響商場(chǎng)的品牌，對(duì)于滾動(dòng)開發(fā)的樓盤影響更大。以租驗(yàn)售是先租后賣的經(jīng)營(yíng)策略，主要適用于對(duì) 區(qū)域商業(yè)價(jià)格較難把握的情況。采用該種策略可預(yù)先規(guī)定不同位置商業(yè)用途，對(duì)不同業(yè)態(tài)的商鋪從數(shù)量上予以控制。 ● 拍 賣銷售： 一般都是采用在銷售不好的項(xiàng)目上，商鋪的拍賣可以抬高地價(jià)，聚集人氣，提升商鋪價(jià)格。 ● 升值銷售： 銷售時(shí)向購(gòu)鋪客戶承諾若干年后該物業(yè)可以升值多少，如果到時(shí)達(dá) 不到這一幅度則由開發(fā)商按當(dāng)初承諾補(bǔ)上。 ● 主動(dòng)出擊： 銷售隊(duì)伍的專業(yè)化和大型化帶來銷售由被動(dòng)等待到主動(dòng)出擊的變化，通過銷售人員，象保險(xiǎn)公司那樣運(yùn)用人海戰(zhàn)術(shù)，迅速擴(kuò)展樓盤的宣傳面和宣傳深度。 16 商鋪銷售配合措施： ● 合作經(jīng)營(yíng)： 開發(fā)商以股東身份參加商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，就是開發(fā)商以部分商鋪面積 作為物業(yè)投資與合作方聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，合作方提供資金投資，經(jīng)營(yíng)所得按比例分配。合作經(jīng)營(yíng)的前期投入成本較低，回報(bào)上升空間大。 ● 以租代售： 有意購(gòu)鋪的客戶先租用，按月交租金，等租金額達(dá)到當(dāng)初議定的“商鋪總價(jià) +利息”時(shí)，商鋪產(chǎn)權(quán)歸該客戶所有。 ● 先租后售： 客戶先租經(jīng)營(yíng)，到有能力買下商鋪產(chǎn)權(quán)時(shí)， 開發(fā)商如數(shù)退還此前的租金總 額 ， 而且按租用時(shí)協(xié)議房?jī)r(jià)出售，這是淡市下常用的有效手段。購(gòu)買行為發(fā)生后，開發(fā)商連同此前所收租金，以及對(duì)租額的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)交購(gòu)買者，此種情況下，購(gòu)買者一般都是投資者。 商鋪銷售的幾種付款方式 ● 一次性付款： 投資者一次性交清購(gòu)鋪款，有利于開發(fā)商快速回籠資金，形成良好 的資金周轉(zhuǎn)，一般開發(fā)商會(huì)對(duì)一次性付款的客戶給予非常的優(yōu)惠。 ● 零首付按揭付款： 零首付按揭付款就是免除投資者的首期付款，然后在一定期限內(nèi)按和約規(guī)定交納款項(xiàng)，它雖然解決了投資者首付壓力 ,但是付款期限相對(duì)于其他付款方式短，而且月供偏多。 ● 按金交租法： 每單位租戶預(yù)付定額 裝修費(fèi)和三個(gè)月的租金作為保證金，每月再定期交納租金和管理費(fèi)即可使用。但是開發(fā)商人力物 力投入較大，回報(bào)周期較長(zhǎng)。這種方式需要開發(fā)商具有雄厚的實(shí)力和良好的口碑，尤其在后期的管理經(jīng)營(yíng)上要給投資者以堅(jiān)定的信心。商鋪的進(jìn)深與面寬比例為 2： 1 高于 3： 1 商鋪價(jià)值隨之降低 ● 突顯的商場(chǎng)空間： 商鋪是商場(chǎng)內(nèi)部的主要部分，如何使商鋪在緊湊中突顯商鋪空間，是商鋪布局的重點(diǎn)。 ● 適度的規(guī)模： 根據(jù)調(diào)查，消費(fèi)者在出現(xiàn)疲勞的時(shí)間字、直指數(shù)為大于 3 小時(shí)，路程距離為大于7500 米。
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