【正文】 匯集了目前國(guó)內(nèi)外各種知名品牌的家居套房、辦公家具、床上用品、家裝飾品、家具配件和電動(dòng)工具產(chǎn)品。 2006年9月開(kāi)業(yè)的中博世貿(mào)家具廣場(chǎng)，又將中博家具的經(jīng)營(yíng)提升到全新的、更高的層次，標(biāo)志著中博豐富了高端家具業(yè)種。 中博國(guó)際家具名店街土建工程正順利進(jìn)行，屆時(shí)，22棟獨(dú)立的街邊店將矗立在鄭汴路商圈，據(jù)調(diào)研中博下一步要將批發(fā)和零售業(yè)務(wù)分離，在中州大道東的物流港建起一個(gè)30萬(wàn)平方米的家具批發(fā)市場(chǎng)，而將現(xiàn)有的市場(chǎng)重新建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化的精品家具零售市場(chǎng)，這樣中博世貿(mào)、名店街、精品城串聯(lián)一起，扼守家具黃金大道，定會(huì)給中原家具帶來(lái)絕代芳華。市場(chǎng)鋪位：6000多間鋪位結(jié)構(gòu)： 商場(chǎng)內(nèi)鋪 獨(dú)立式單層街鋪 租金均價(jià)：40元 運(yùn)營(yíng)商： 中博股份 □市場(chǎng)評(píng)析隨著中博家具名店街的完工投入運(yùn)營(yíng)，中博家具的總體量將達(dá)到120萬(wàn)㎡以上，并將涵蓋家具所有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游所有相關(guān)產(chǎn)品，成為家具行業(yè)毋庸置疑的航空母艦!通過(guò)市場(chǎng)的進(jìn)一步整合升級(jí)，隨著市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，中博也必將在業(yè)務(wù)領(lǐng)域由批發(fā)轉(zhuǎn)為零售為主導(dǎo)，在家具細(xì)分市場(chǎng)中，必將具備更強(qiáng)的市場(chǎng)影響力！鄭汴路家電市場(chǎng)□市場(chǎng)概況鄭汴路家電城是鄭州最大的家電市場(chǎng)，匯集了鄭州市市場(chǎng)上幾乎所有的家電品牌。隨著未來(lái)大道的打通，家電市場(chǎng)被一分為二。 而原先位于鄭汴路北的廚具市場(chǎng)，則搬到路南未來(lái)大道西側(cè)?！跏袌?chǎng)評(píng)析國(guó)美、蘇寧、永樂(lè)、五星等各大家電巨頭的騰挪轉(zhuǎn)移，互相競(jìng)合，搶灘鄭州，價(jià)格和服務(wù)成為其競(jìng)爭(zhēng)利器。家電市場(chǎng)向賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)發(fā)展的趨勢(shì)必將成為一種趨勢(shì)和必然選擇?！趸緮?shù)據(jù)216。 采用單獨(dú)商鋪銷(xiāo)售形勢(shì)，每個(gè)鋪面3層110平米左右，售價(jià)為每平米60008000多元216。狹義的東建材僅指鄭汴路鄭州建材大世界，依然處于鄭州建材市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位!q三恒物流園：l 總占地面積280畝，計(jì)劃做成環(huán)境舒適的綜合性建材家具購(gòu)物商場(chǎng)l 租金為每平米40元/月左右l 銷(xiāo)售均價(jià)5000元/㎡□鄭州集美家私城鄭州集美家私城是鄭州家具市場(chǎng)中最大的家私商場(chǎng)之一，全場(chǎng)20000余平方米經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地匯聚了國(guó)內(nèi)外最新款民用及辦公中高檔家具品牌。集美家居連鎖企業(yè)之集美精品潔具城 集美精品潔具城是集美家居連鎖企業(yè)繼集美家私城之后開(kāi)業(yè)的又一中原最大、專(zhuān)業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場(chǎng)。集美精品潔具城緊鄰鄭汴路，位居鄭東新區(qū)鄭東建材家居城黃金位置，是中原地區(qū)首家專(zhuān)業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場(chǎng)。 鄭州金三角建材城鄭州金三角建材城【原鄭州金三角陶瓷城】是2004年3月由鄭州金三角陶瓷城物業(yè)管理有限公司與鄭州豫谷實(shí)業(yè)公司聯(lián)合升級(jí)改造的建材市場(chǎng)，位于鄭州市鄭汴路和泰山路交匯處，鄭東新區(qū)商住物流區(qū)的腹心地帶。市場(chǎng)占地200余畝，總建筑面積10萬(wàn)平方米，其中倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)占地100畝，建筑面積4萬(wàn)平方米。 鄭州金三角建材城集陶瓷、木地板、門(mén)業(yè)、衛(wèi)浴、潔具、五金、水暖于一體，專(zhuān)業(yè)區(qū)劃，精選品牌，超市化經(jīng)營(yíng)。位于鄭東新區(qū)規(guī)劃的商業(yè)物流區(qū)，占據(jù)鄭州黃金建材物流要地——商都路（被譽(yù)為鄭州建材大道），東鄰太行路、板材市場(chǎng)和即將落成長(zhǎng)途汽車(chē)客運(yùn)東站，西擁老107國(guó)道和澳柯瑪物流園區(qū)、北靠南方香江集團(tuán)興建的鄭東建材家居城，南有市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，環(huán)境幽雅，位置優(yōu)越，交通便利。市場(chǎng)規(guī)劃25個(gè)區(qū)，設(shè)有商鋪300余間，全部展廳均采用先進(jìn)的輕鋼結(jié)構(gòu)建筑，穩(wěn)固、美觀、大氣、環(huán)保。市場(chǎng)南北縱深兩區(qū)，東西緊鄰主干道，25個(gè)區(qū)間道路寬闊，戶戶臨街，方便車(chē)輛出入，堪稱(chēng)中原陶瓷航母。以面對(duì)更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。鄭汴商圈必然面對(duì)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分。如中博家具城，鳳凰窗簾布藝城等。由原先的“代理商經(jīng)銷(xiāo)商客戶”到直接面對(duì)客戶的賣(mài)場(chǎng)或者專(zhuān)業(yè)超市！n 我項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性分析我項(xiàng)目處于鄭汴商圈，項(xiàng)目不能脫離商圈而存在。 但我項(xiàng)目不宜涉足家居、建材等行業(yè)：l 隨著鄭汴路建材大道的整合升級(jí)，市場(chǎng)更加細(xì)分，隨著國(guó)內(nèi)外家居建材巨頭的紛紛進(jìn)入，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的先后開(kāi)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。而我項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目的是短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的迅速升值。并且具備專(zhuān)業(yè)化的管理能力和市場(chǎng)運(yùn)作能力!顯然這些是我們所不具備的！但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，鄭汴商圈各大市場(chǎng)、賣(mài)場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)范圍主要在行業(yè)內(nèi)的業(yè)態(tài)細(xì)分及產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸拓展。l 沒(méi)有相應(yīng)的購(gòu)物場(chǎng)所。市場(chǎng)商戶老板在周邊找不到相應(yīng)的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 鑒于以上，我們可考慮服務(wù)于商圈的配套商業(yè)，以彌補(bǔ)現(xiàn)有商圈的不足,與商圈共生發(fā)展!主要以滿足商圈生活需要的商業(yè)形態(tài)，以依托于商圈快速形成市場(chǎng)！ 第三部分 個(gè)案調(diào)查分析 針對(duì)鄭州在售或在建商業(yè)做如下調(diào)查和分析，以為我項(xiàng)目借鑒。但未來(lái)城一二層聯(lián)體的鋪位結(jié)構(gòu)，無(wú)疑降低了其二層的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)也促使其商業(yè)形態(tài)只能以社區(qū)商業(yè)的定位進(jìn)行布局。因此不得不妨的是未來(lái)城與我項(xiàng)目爭(zhēng)奪主力店和客戶。 康橋個(gè)案評(píng)析： 康橋同樣居于鄭汴物流商貿(mào)圈的邊緣位置。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1. 銜接兩大商圈，家居主題商街準(zhǔn)確的定位 2. 專(zhuān)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作 3. 五年43%返租的銷(xiāo)售政策具備一定吸引力 4. 完善的商業(yè)配套 5. 強(qiáng)勢(shì)的廣告推廣6. 商業(yè)論壇、推介會(huì)、直銷(xiāo)等各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)和營(yíng)銷(xiāo)模式的綜合運(yùn)用7. 自留40%，只售一二層為投資者樹(shù)立投資信心 項(xiàng)目劣勢(shì)：1. 主題商業(yè)，業(yè)態(tài)相對(duì)單一，招商有較大難度2. 家居類(lèi)業(yè)態(tài)承租能力有限，一定程度上降低了開(kāi)發(fā)商返祖回報(bào)率3. 4層自留物業(yè)無(wú)疑也對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力提出了要求 美家匯作為一個(gè)典型個(gè)案應(yīng)作為我項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行研究和分析，借鑒整合，學(xué)習(xí)和規(guī)避！項(xiàng)目名稱(chēng)名門(mén)城市廣場(chǎng)位置金水大道與未來(lái)大道交匯處向東100米開(kāi)發(fā)商名門(mén)地產(chǎn)投資商興達(dá)投資占地面積建筑面積㎡建筑層數(shù)5層商業(yè)形態(tài)寫(xiě)字樓底商購(gòu)物中心鋪位結(jié)構(gòu)單層獨(dú)立鋪位商鋪面積10300㎡層高5．2米面寬/進(jìn)深46米/812/米商業(yè)定位金水大道淘金圣地主力店五星電器、中信銀行、屈臣氏精品、世界茶王、華潤(rùn)萬(wàn)家、兩岸咖啡業(yè)態(tài)分布1F 精品百貨 2/3F 商超 4F 餐飲 5F 健身休閑銷(xiāo)售進(jìn)度70%以上銷(xiāo)售均價(jià)外鋪 35萬(wàn) 內(nèi)鋪 2萬(wàn)銷(xiāo)售策略 返租銷(xiāo)售銷(xiāo)售方式案場(chǎng)銷(xiāo)售+會(huì)議營(yíng)銷(xiāo)等銷(xiāo)售主張1000%第一投資回報(bào)率客戶構(gòu)成□投資客戶 80%以上 □自營(yíng)客戶 優(yōu)惠幅度一次性一個(gè)點(diǎn)銷(xiāo)售熱線65528888管理公司上海貝茲商業(yè)招商熱線65952895招商進(jìn)度過(guò)半招商方式招商公司代理招商租賃政策 15年返租管理費(fèi)用免工商稅費(fèi)無(wú)優(yōu)惠經(jīng)營(yíng)方式■租金 □聯(lián)營(yíng)租金均價(jià)/扣率租金優(yōu)惠租金交付方式物業(yè)公司租售比例自留80%內(nèi)部配套 客梯7扶梯2貨梯2部廣場(chǎng)4000㎡門(mén)前廣場(chǎng)休閑設(shè)施座椅、景觀等廣告位墻體停車(chē)位500個(gè)外部配套主要街道道路狀況臨街長(zhǎng)度人流狀況金水路行政大道50米左右較大玉鳳路一般道路20米左右較小地下通道或天橋無(wú)周邊配套（廣場(chǎng)、風(fēng)光帶）4000米休閑廣場(chǎng)周邊商業(yè)項(xiàng)目曼哈頓廣場(chǎng)、首座國(guó)際廣場(chǎng)等區(qū)域商業(yè)氛圍漸成熟項(xiàng)目推廣廣告媒體□電視■報(bào)紙■戶外■車(chē)體/站牌□其他 SP活動(dòng)認(rèn)籌活動(dòng)、簽約儀式、商業(yè)論壇等階段廣告主題中原第一投資回報(bào)率項(xiàng)目資料單張、折頁(yè)等代理公司項(xiàng)目概況名門(mén)城市廣場(chǎng)，僅出售首層7450平米，2—5層為開(kāi)發(fā)商自有商業(yè)，持有率高達(dá)80%—強(qiáng)大的資本運(yùn)營(yíng)實(shí)力，專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，與投資者共進(jìn)退！金水大道，購(gòu)物天堂，淘金圣地。未來(lái)大道金融圈，鄭州富人聚集地。名門(mén)城市廣場(chǎng)個(gè)案評(píng)析：物業(yè)管理上海貝茲公交路線K91K1126路、77路、23路、58路、87路周邊配套頂級(jí)硬件：創(chuàng)造享受性購(gòu)物空間科學(xué)規(guī)劃：11部電梯營(yíng)運(yùn)暢快客流，1部觀光電梯，2部自動(dòng)扶梯，6部客梯，2部貨梯，讓購(gòu)物者在最短的時(shí)間到達(dá)任何一個(gè)地點(diǎn)；首席配套：4000平方的休閑廣場(chǎng)，必將成為市民的約了聚集地，匯聚的人流帶來(lái)滾滾財(cái)源；500個(gè)停車(chē)位，規(guī)模直達(dá)堪稱(chēng)一流。業(yè)態(tài)分布一樓 精品百貨，大型家電賣(mài)場(chǎng)：五星電器、中信銀行、屈臣氏精品、世界茶王二三樓大型商超，日用品包羅萬(wàn)象：華潤(rùn)萬(wàn)家、兩岸咖啡四樓頂級(jí)餐飲，鎖定實(shí)力客流：五樓健身俱樂(lè)部，緊貼時(shí)尚健康，僅周邊社區(qū)就能夠日進(jìn)斗金。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1. 交通便利 配套完善2. 商業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作3. 業(yè)態(tài)布局科學(xué)合理4. 15年1000%超長(zhǎng)返租，具備較強(qiáng)吸引力5. 僅售20%物業(yè)，80%自留為投資者提供信心保障！6. 主力店的影響力劣勢(shì)：1. 較長(zhǎng)的返租年限，實(shí)際租金收益與返租比例的矛盾凸現(xiàn)，對(duì)運(yùn)營(yíng)商的管理能力提出挑戰(zhàn)。周邊環(huán)境優(yōu)良，曼哈頓實(shí)驗(yàn)幼兒園、省實(shí)驗(yàn)小學(xué)、47中近在咫尺。優(yōu)勢(shì)： 優(yōu)越的地理位置； 依靠項(xiàng)目的品牌； 雙首層雙地面空中連廊的設(shè)計(jì)； 錯(cuò)業(yè)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的方式。項(xiàng)目名稱(chēng)華城國(guó)際街項(xiàng)目評(píng)析長(zhǎng)城康橋華城是商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、高層住宅為一體的大型城市建筑綜合體。國(guó)際街6萬(wàn)平米。商業(yè)布局：綠色部分為10酒店式公寓下三層商鋪，黃色部分為8住宅和9樓，寫(xiě)字樓下四層商鋪，藍(lán)色部分為一層的商業(yè)步行街，紫色部分是住宅兩層底商。70%作為自留物業(yè)。管理費(fèi)用4元工商稅費(fèi)經(jīng)營(yíng)方式■租金 ■聯(lián)營(yíng)租金均價(jià)/扣率120300元租金優(yōu)惠無(wú)租金交付方式半年交或季度交租售比例自留70%內(nèi)部配套 電梯30扶梯4貨梯5廣場(chǎng)休閑設(shè)施廣告位外立面及街區(qū)內(nèi)停車(chē)位3000個(gè)外部配套主要街道道路狀況臨街長(zhǎng)度人流狀況農(nóng)業(yè)路成熟商業(yè)路段30米較大花園路成熟商業(yè)路段20米較大周邊配套（廣場(chǎng)、風(fēng)光帶）動(dòng)物園周邊商業(yè)項(xiàng)目丹尼斯、關(guān)虎屯商業(yè)步行街 正道花園商廈等區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚周邊其他配套學(xué)校 博物院等項(xiàng)目推廣廣告媒體□電視■報(bào)紙■戶外■車(chē)體/站牌□其他 SP活動(dòng)階段廣告主題項(xiàng)目資料單張 樓書(shū) 招商手冊(cè)等代理公司廣州鈞城項(xiàng)目概況國(guó)貿(mào)中心由7萬(wàn)平方米商業(yè)建筑、5棟高層建筑，1棟5層高的商場(chǎng)，物業(yè)類(lèi)型涵蓋特色商業(yè)、高檔寫(xiě)字樓和小戶型公寓，是三者的有機(jī)統(tǒng)一體，是鄭州城市中心最大規(guī)模的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。世界零售企業(yè)500強(qiáng)家樂(lè)福簽下入駐協(xié)議。商業(yè)配套設(shè)施所提供的服務(wù)延伸、人氣、地理因素、先進(jìn)的規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)模式等，獨(dú)創(chuàng)了華人百貨領(lǐng)軍大商、世界500強(qiáng)家樂(lè)福商業(yè)雙引擎模式，吸引100多家國(guó)際、國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌巨頭競(jìng)相入駐。優(yōu)勢(shì)1） 優(yōu)越的地理位置，花園路和農(nóng)業(yè)路交叉口，兩大主干道；2） 強(qiáng)大的招商能力，已與家樂(lè)福、大商新瑪特簽約；3） 超大規(guī)模商業(yè)，17萬(wàn)商業(yè)體量，全業(yè)態(tài)；4） 較高的硬件配套和較強(qiáng)的物業(yè)管理。項(xiàng)目名稱(chēng)金智萬(wàn)博商城位置福壽街東、苑陵街北開(kāi)發(fā)商河南金智置業(yè)投資商八方盛和電器占地面積10938㎡建筑面積65889㎡建筑層數(shù)12層商業(yè)形態(tài)小商品批發(fā)鋪位結(jié)構(gòu)獨(dú)立商鋪商鋪面積1030㎡層高面寬/進(jìn)深商業(yè)定位頂級(jí)小商品批發(fā)零售商場(chǎng) + 精裝酒店式公寓主力店無(wú)業(yè)態(tài)分布小商品 小百貨等銷(xiāo)售進(jìn)度商業(yè)售罄銷(xiāo)售均價(jià)1F 4萬(wàn) 2F 3F 2萬(wàn)銷(xiāo)售策略 三年返租客戶構(gòu)成■投資客戶 80%以上 □自營(yíng)客戶 優(yōu)惠幅度一次性99折 按揭93折銷(xiāo)售熱線0371693278869327999管理公司廣州聯(lián)眾招商熱線037169327888招商進(jìn)度60%以上招商方式銷(xiāo)售式招商租賃政策 無(wú)管理費(fèi)用4元/㎡工商稅費(fèi)經(jīng)營(yíng)方式□租金 □聯(lián)營(yíng)租金均價(jià)/扣率240～280元/平方米租金優(yōu)惠無(wú)租金交付方式半年一交租售比例自留70%內(nèi)部配套 電梯13扶梯4貨梯5廣場(chǎng)300㎡中庭休閑設(shè)施無(wú)廣告位外立面廣告停車(chē)位400多個(gè)外部配套主要街道道路狀況臨街長(zhǎng)度人流狀況福壽街繁華街道50米人流眾多苑陵街繁華街道30米人流眾多周邊配套（廣場(chǎng)、風(fēng)光帶）無(wú)周邊商業(yè)項(xiàng)目苑陵商場(chǎng) 德化步行街、小商品城等區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚周邊其他配套火車(chē)站批發(fā)商圈項(xiàng)目推廣廣告媒體□電視■報(bào)紙■戶外■車(chē)體/站牌□其他 SP活動(dòng)階段廣告主題火車(chē)站最后一塊地項(xiàng)目資料單頁(yè) 樓書(shū) 折頁(yè) 招商手冊(cè)等代理公司廣州嘉毅項(xiàng)目概況金智首創(chuàng)超高復(fù)式鋪，買(mǎi)一鋪賺兩鋪；它采用國(guó)際前沿的三首層設(shè)計(jì)，人流均衡引入各樓層，最大化提高鋪位的均