【正文】 、飾品、運(yùn)動休閑，少女裝 女士服裝、女士皮具、飾品、內(nèi)衣 新潮時(shí)尚館。 注 ： 丹尼斯二七路綜合商廈項(xiàng)目 — “夢幻世界” ， 占地 ４０余畝 ， 地塊空置兩年了，目前正加大 拆遷 力度 。 （ 2） 銀基商貿(mào)城定和火車站小商品城，在產(chǎn)品定位和經(jīng)營思路上形成了自己鮮明的特色，成為目前鄭州單位租金較高的專業(yè)市場，從而啟示后來者對商鋪包裝需要突破和創(chuàng)新，尤其對我們項(xiàng)目來講一定要主題鮮明，形成自己獨(dú)有的特色。 ● 位于商城路和人民路交叉口的匯龍城廣場， 建筑面積達(dá) 8 萬平方米，是鄭州乃至河南全省迄今為止單體面積最大的綜合性商業(yè)設(shè)施， 首家在鄭州引入Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ概念。全年全市社會消費(fèi)品零售總額 突破 500 億元 ， 比上年增長 近 15 個(gè)百分點(diǎn)。批零貿(mào)易業(yè)商品銷售總額 1157 億元，比上年增長 13%； 商品交易市場銷售總額 349 億元，比上年增長 %；商品交易市場向規(guī)?；较虬l(fā)展，輻射力進(jìn)一步增強(qiáng) ， 據(jù)稅務(wù)部門對鄭州商業(yè)企業(yè)增值稅入庫的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至目前（ 12 月 31 日），鄭州商業(yè)共入庫增值稅１０．９億元，同比增長近４０％，稅收大增的背后說明商家獲利豐厚！ （ 2） 連鎖、超市、專業(yè)店等現(xiàn)代化營銷方式、新型業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，麥當(dāng)勞、肯德基、國美、世紀(jì)聯(lián)華等國內(nèi)外知名商業(yè)集團(tuán)已陸續(xù)入駐鄭州，沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、麥德龍 、百盛 等外域知名連鎖的大型項(xiàng)目 都已完成 簽約工作 ， 這必 將為商貿(mào)城建設(shè)注入了新的生機(jī)和活力 ，同時(shí)也極大的加劇了商業(yè)競爭 。 2021 年至今兩度開業(yè)又兩度關(guān)張， 04 年１１月２４日 “百盛購物廣場”６個(gè)大字已替代了原來的“匯龍城廣場”招牌，百盛百貨即將開業(yè)； ● 2021年１月５日，宇通地產(chǎn)在媒體公開亮相，稱要打造二七商圈獨(dú)一無二的風(fēng)情購物公園 —— “百年德化”， 中原首座香港零關(guān)稅 CEPA 城 ， 項(xiàng)目緊鄰二七廣場，總占地面積約５０多畝的土地，計(jì)劃 04 年底完工，０５年三四月份開業(yè)，局部４層，一般３層，還要修建一個(gè)面積為１．３萬平方米的停車場； ● “ 大上海城步行街 ” 位于鄭州百貨大樓旁邊， 占地約 103 畝，總建筑面積 28 萬平方米 ， 據(jù)悉 ，首期開發(fā)的上海商城、金街 建筑面積約 10 萬平方米，一期投資約 8億人民幣 ， 有可能在 2021 年年底開業(yè) ； ● 丹尼斯二七路綜合商廈項(xiàng)目 — “夢幻世界” ， 占地 ４０余畝 ，拆遷完畢即可動工建設(shè)。 二．相關(guān)商鋪分析 火車站周邊商鋪 名稱 樓層 價(jià)格 面積 /平方 / 業(yè)態(tài)規(guī)劃 金城服飾廣場 － 1層 10－ 15 童裝 1層 6萬 10－ 15 時(shí)尚女裝 2層 3萬 10－ 30 紳士男裝 3層 25－ 50 精品女裝 恒泰服飾廣場 － 1層 9— 35 童裝 1層 7萬 9— 45 女裝 2層 9— 30 男裝 3層 30— 45 精品服裝 世貿(mào)商城 1層 6萬 18— 25 服裝 鄭州小商品城 1層 510 小家電， 照相器材鐘表 2層 510 飾品小禮品，玩具 3層 510 工藝禮品，日用品 4層 1萬 510 辦公文具器材 金旺角廣場 1層 5－ 7 針織品，衣飾 鄭州的服裝批發(fā)行業(yè)這些年規(guī)模不斷擴(kuò)大，輻射范圍越來越廣，火車站周邊這些商場（除小商品城），都是以服裝針織批發(fā)為主，所售商鋪按靜面積、面積小，售價(jià)高，而且大多承諾包租返租。計(jì)劃建成一個(gè)集購物、餐飲、娛樂、商住、辦公為一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目， 總建筑面積１８．１萬平方米，營業(yè)面積１１萬平方米，總投資約５億元。女裝 三樓 迪信通總店 鐘表眼、珠寶、百貨、玩具、男女休閑服裝 電視、音響 彩電、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào) 羽絨服飾 時(shí)尚淑女廣場。 從業(yè)態(tài)來看，各商場同質(zhì)化明顯，很少有特色鮮明的。 通過對鄭州最重要的二七商圈的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)市場上缺乏真正的針對年輕人的購物休閑娛樂中心。目前商鋪部分是整體招租，租金 40 多元 /平方每月，誰租下來再包裝定位分租。 劣勢分析（ W）： ? 本案之前是鄭州最大的機(jī)電市場，周邊幾個(gè)街區(qū)都是機(jī)電五金類商鋪，給人以雜亂低檔的感覺，在鄭州人心目中印象不佳； ? 與本案一墻之隔的豫港精品廣場的短命，是個(gè)不良影響。 ● 本案周邊有二七廣場、金博大、書城、未來的沃爾瑪和大上海城，極具人流優(yōu)勢。 （ 6） 心理特點(diǎn)與生活習(xí)慣： ●理性，對年輕消費(fèi)群體有信心。 （ 1） 整個(gè)建筑群的外立面盡量很現(xiàn)代，同時(shí)給人以很有質(zhì)感的感覺，街道兩側(cè)，廣場周 圍可做成超現(xiàn)代的風(fēng)格， 用夜間燈 光加強(qiáng)這種效果。 ● 金旺角廣場： 首期開賣的僅限于一樓，二樓三樓后期推出，高層目前重點(diǎn)工作放在招商方面，曾赴浙江樂清招商，后期的管理和經(jīng)營是它力推的的一個(gè)賣點(diǎn)。 15 二、商鋪銷售策略 常見商鋪經(jīng)營、銷售策略 ● 差異化租金策略： 商場經(jīng)營者經(jīng)常會采用 差異化租金策略。讓投資者感到商機(jī)的潛力，而且住宅業(yè)主都是相對穩(wěn)定的消費(fèi)群體，有助于商鋪銷售。拍賣銷售應(yīng)該說是一種極佳的銷售方式。但回報(bào)值穩(wěn)定性低、管理繁復(fù)，而且容易出現(xiàn)與合作方的矛盾。 ● 優(yōu)惠按揭付款： 優(yōu)惠按揭付款是投資者交納款項(xiàng)僅次于一次性付款的數(shù)額，有利于開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)，也減輕投資者繳款負(fù)擔(dān)。 17 二、商場內(nèi)部空間規(guī)劃的黃金法則 ● 劃最佳使用率： 商鋪使用率不能太低也不能太高，經(jīng)過科學(xué)論證和西方國家長期的實(shí)踐證明，除去消防、消費(fèi)者活動的空間等使 用空間，使用率在 50%左右，為商鋪?zhàn)罴褷顩r ● 打造進(jìn)深與門面的黃金分割點(diǎn)： 商鋪進(jìn)深與門面比例適中不僅利于投資經(jīng)營，而且有利于商場整體規(guī)劃及日后經(jīng)營管理。 ● 人流消費(fèi)習(xí)慣： 商場的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)按中國消費(fèi)習(xí)慣左至右的全場回環(huán)原則，縱向規(guī)劃蝸牛式步步引誘的原則 ● 強(qiáng)調(diào)第三功能輔助： 現(xiàn)代人已從目的購物的消費(fèi)向隨意購物轉(zhuǎn)變，商場在規(guī)劃時(shí)必須兼顧休閑、娛樂甚至健康運(yùn)動功能。 ● 免息分期付款： 免息分期付款是一種較均勻的付款方式，它免除了投資者的利息負(fù)擔(dān)，每月交納規(guī)定款項(xiàng)，這對