鄭州太康路項目提案報告(商業(yè)部分)-全文預(yù)覽
【正文】 次性付款小得多，手續(xù)簡便，幾年后即可取得產(chǎn)權(quán)，但這種銷售方式對開發(fā)商不利，導(dǎo)致資金回籠速度慢。對于急需資金的開發(fā)商是個很靈活的操作手段。升值銷售風(fēng)險較大，不但投資者要經(jīng)過深思熟慮，開發(fā)商更要有長遠(yuǎn)眼光。 ● 回購銷售 ：回購銷售方式進(jìn)行出租或銷售商鋪，需要開發(fā)商有雄厚的實力和高度的信譽(yù)，這 樣可以給投資者一個有力的保證。 ● 以租驗售： 注重品牌及滾動式開發(fā)的物業(yè)采用出租的方式，對商鋪用途加以詳細(xì)規(guī)劃和控制，滿足小區(qū)日常生活需求。投入相應(yīng)廣告進(jìn)行招商，對租戶進(jìn)行限制性經(jīng)營，由商場最大股東進(jìn)行統(tǒng)一管理，區(qū)域租期三到五年，保證其穩(wěn)定性。對知名拼牌給予租金上的優(yōu)惠，其利潤的損失通過對其他品牌收取較高資金來彌補(bǔ)。該項目因 IMAX 巨幕電影的首度引進(jìn)所產(chǎn)生 絕對差異化； 70年超長商鋪產(chǎn)權(quán)同樣的價格、雙倍的收益；知名超市的巨大客流帶動；新興業(yè)態(tài)、國際知名品牌、精品折扣店；統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理的先進(jìn)模式；獨有的結(jié)合商業(yè)和住宅的綜合型都市生活，自身價位的住宅對本項目商業(yè)產(chǎn)生有效的支撐；投資回報： 70 年超長產(chǎn)權(quán)， 3 年投資回報率8%以上。不僅如此，開發(fā)商還與投資者簽訂了為期 10 年的委托經(jīng)營協(xié)議，力求保障投資者的投資收益。在簽約保障回報率的情況下，三年內(nèi)統(tǒng)一托管商鋪，嚴(yán)格按簽約比例保障收益。 （ 4） 自動扶梯、中央空調(diào) （ 5） 室內(nèi)室外的坐椅，小品要極富創(chuàng)意。 產(chǎn)品定價 ： 結(jié)合我們項目的自身價值、未來定位，并參考百年德化、大上海步行街以及周邊商鋪的售價，我們認(rèn)為商鋪的定價應(yīng)該為 ● 一樓： 22021 元 /平方 ●二樓： 10000元 /平方 ●三樓： 6000元 /平方 從目前鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展形勢來看，隨著周邊大型項目的相繼開工，該區(qū)域商業(yè)氛圍的不斷濃厚，商鋪售價還可能有進(jìn)一步的上升空間。 目標(biāo)群特性： 針對青年消費群體的經(jīng)營者。 ●本地投資者 ●對鄭州市場有一定了解，想進(jìn)入鄭州市場發(fā)展的外地經(jīng)營者。 二、 目標(biāo)客戶群定位 只有對本案的投資者、租賃經(jīng)營商戶、服務(wù)消費人群有一個合理、清晰、準(zhǔn)確的市場定 位，才能堅定投資者信心，達(dá)到商鋪“售的出、租的滿、做的旺”的目標(biāo)，尤其向投資者展現(xiàn)出一個美好的前景很重要。 ● 二七商圈內(nèi)目前還沒有一個針對青少年的大型運動休閑廣場，周邊商場，包括百年德化和大上海步行街，雖然也包含此功能，但訴求點都不在此。 ? 太康路和銘功路是單行道 9 機(jī)會分析（ O）： ? 2021年，尤其后半年， 鄭州掀起買鋪熱，除了本地人，還有很多外地人都加入了 鄭州的 購鋪軍團(tuán)； ? 鄭州經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展極大的堅定了投資者的信心； ? 沃爾瑪、丹尼斯，大上海步行街從另一個角度講肯定增強(qiáng)本案周邊的商業(yè)氛圍，可以作為我們一個強(qiáng)有力的賣點。 2021 年 4 月， 開業(yè)之初曾經(jīng)紅火一時的匯龍城購物中心主力店諾瑪特超市于昨天正式停業(yè)，其原因據(jù)稱是消防不合格 ，目前整體正在改造，新改造成的百盛購物廣場將于年前營業(yè)。沒考慮到位置的差別?本身地段不好 ，周邊機(jī)電市場在人們心目中的抵擋，雜亂印象，銘功路和太康路都是單行道，對車流人流都缺乏吸引力 。 失敗案例分析 (1 )豫港大廈 位置：太康路和銘功路交叉口 (同本案一墻之隔 ) 定位：高檔精品服裝 豫港大廈工程 2021 年竣工，一些商戶（多是知名品牌）入駐商場，可幾個月后商戶紛紛撤出，不到一年停業(yè)。大上海步行街雖然也在做這方面的文章，但它的定位高了一點，訴求的是有錢的年輕人而非一般大眾，我們的配置的不比它遜，但訴求大眾消費的青年休閑購物廣場 —— 門檻更低，更有針對性。同時，周邊的丹尼斯和沃爾瑪?shù)捻椖慷际艿搅?拆遷問題 的困擾。當(dāng)然，這三家超市和將要進(jìn)入鄭州的沃爾瑪，家樂福相比還有很大差距。體育運動，男士正裝，男鞋 六樓 超凡家裝博覽園 溫馨生活館。泳裝內(nèi)衣，國際名品女裝 四樓 羽絨服飾廣場 男女正裝 活力紳士廣場?；瘖y品、鐘表、皮鞋、珠寶、煙酒 二樓 ITAT國際品牌會員店 手機(jī) 冰箱、空調(diào)、洗衣機(jī) 八方電器城小家電 龍之杰運動廣場 青春少女廣場。 二七廣場周圍以市民和旅游者購物為 主，以百年德化為例，所售商鋪面積普遍比火車站那邊的要大，雖然單從價格上來看要比火車站那邊低很 多， 可它的銷售是按建筑面積（公攤 接近50%） 算 ， 銷售情況也沒那邊好。 目前 基本銷售完畢，剩余 一些位置不好的尾鋪 2021 年九月建售樓處 05 年初開盤 經(jīng)營方式 開發(fā)商與香港新鴻基合作，引進(jìn)其下屬的啟勝物業(yè)進(jìn)行招商管理 由香港時尚生活（策劃過上海新天地）負(fù)責(zé)前期運作招商，商鋪定位和商城管理。 我們項目基于位置的差別不 能完全照搬這里的模式，但可以借鑒該區(qū)商鋪銷售的經(jīng)驗：小面積，控制總價。在商鋪競爭激烈的同時，因缺乏經(jīng)營思路的有效區(qū)分，所開發(fā)商鋪的定位跟風(fēng)現(xiàn)象明顯、趨于同質(zhì)化，而缺少特色就意味著缺乏競爭力 —— 匯龍城和豫港的失敗給我們很多啟示。 05 年春有望開工。一期于 04年 3 月開始認(rèn)購，銷售情況不好。 （ 1） 火車站商圈 ： ● 世貿(mào)商城繼一、二期開發(fā)成功之后，又推出了第三期“升級版”（ 10000 平米左右），以“先租后售”的形式謀求商鋪運作新模式； ● 天榮時裝城二期也于 8 月 28 日開始營業(yè) ； ● 金城服飾廣場 整體裝修已完成 ， 即將開業(yè)； ● 早 先 開盤的恒泰服飾廣場 （ 12021 平米左右） 銷售 告馨； ● 新近面世的鄭州小商品城（二期）打出了 “產(chǎn)權(quán)旺鋪 ”的口號 ，開盤不到一個月銷售率已接近 80%； ● 火車站旁邊的“金旺角”預(yù)定于 05 年 1 月中旬開盤 ● 錦榮商貿(mào)城也拿到６０畝土地的使用權(quán)，明年錦榮二期工程也將上馬 2 （ 2） 二七商圈： ● “ 豫港精品廣場 ”或稱“ 世紀(jì)精品廣場”： 豫港大廈總建筑面積 平方米 ，共 28 層， 其中 15 層為商場 （面積近 1 萬平
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