常州延陵?yáng)|路商業(yè)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-03 19:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 休閑休息場(chǎng)所其他010203040506070交通方便 環(huán)境舒適 消費(fèi)低廉 服務(wù)優(yōu)越衛(wèi)生等配套設(shè)施齊全商品種類齊全其他滿意方面 方，而這種不滿意主要體現(xiàn)在消費(fèi)環(huán)境、服務(wù)水平和配套設(shè)施等幾個(gè)方面，其中對(duì)環(huán)境不滿的占了 48%，而對(duì)配套設(shè)施和服務(wù)水平不滿的也分別達(dá)到了 42%和 41%； 1從對(duì)商業(yè)形態(tài)認(rèn)知而言，常州市民體現(xiàn)出一種對(duì)便利性和休閑性的較大偏好，大賣場(chǎng)和大型購(gòu)物中心是常州市民最為偏好的兩種商業(yè)形態(tài)，分別有 30%和 24%的消費(fèi)者認(rèn)為自己最希望看到這樣的商業(yè)形態(tài)，而對(duì)購(gòu)物休閑娛樂(lè)中心和品牌專賣店的需求也說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)逛街購(gòu)物的要求已更上了一個(gè)檔次； １２、 從常州市民對(duì)天寧寺周 邊的認(rèn)知上看，常州市民并沒(méi)有因?yàn)樘鞂幩碌拇嬖诙鴮?duì)周邊地區(qū)的發(fā)展表現(xiàn)出一種保守的姿態(tài)，同時(shí)，由于天寧寺周邊有較為豐富的旅游資源，所以旅游用品專賣店和藏品及郵幣卡市場(chǎng)得到很大的認(rèn)同，同時(shí)餐飲業(yè)和休閑娛樂(lè)業(yè)也得到了 45%和 32%的消費(fèi)者的支持； 0510152025服裝店 鞋帽店餐飲消費(fèi)設(shè)施游戲/電影等娛樂(lè)設(shè)施旅游點(diǎn)休閑休息場(chǎng)所其他不滿意的商業(yè)設(shè)施不滿意的方面0102030405060交通不便 環(huán)境雜亂 消費(fèi)昂貴服務(wù)水平低劣衛(wèi)生等配套設(shè)施欠缺商品種類不全其他0102030405060旅游商品專賣店文化用品專賣店/書(shū)店藏品及郵幣卡市場(chǎng)家具市場(chǎng)餐飲店休閑娛樂(lè)場(chǎng)所大型超市天寧寺周邊商業(yè)形態(tài) 1從個(gè)人收入和家庭收入的情況看，經(jīng)常逛街的常州人其個(gè)人月收入平均達(dá)到了 961 元，而家庭月收入更是達(dá)到 元，在常州都屬于中等偏上的收入水平；從學(xué)歷上看，逛街人群的學(xué)歷分布主要集中在高中和相當(dāng)學(xué)歷的水平之上； 綜上所述，常州消費(fèi) 者有較高的逛街偏好，而且有一定的消費(fèi)能力，同時(shí)，對(duì)常州商圈也有較高的認(rèn)同，對(duì)常州已有的商業(yè)環(huán)境的整體滿意度還不高，特別是對(duì)公共休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和餐飲業(yè)有相對(duì)較高的期望。 希望出現(xiàn)的商業(yè)模式30%3%24%13%6%14%10%大賣場(chǎng)百貨商店大型購(gòu)物中心品牌專賣店單一商品專賣店餐飲娛樂(lè)購(gòu)物休閑中心旅游休閑服務(wù)場(chǎng)所 第五部分 產(chǎn) 品 定 位 基于以上的分析，我們認(rèn)為本案地塊的產(chǎn)品定位應(yīng)立足于以下四個(gè)方面： 1. 以產(chǎn)品特性定位：由于地塊周邊有豐富的旅游資源，可以以旅游業(yè)在常州的發(fā)展為契機(jī)，利用產(chǎn)品所特有的旅游資源優(yōu)勢(shì)，將產(chǎn)品定位于服務(wù)于都市旅游業(yè)的休閑購(gòu)物中心； 2. 以核心消費(fèi)層定位：從常州市民休閑購(gòu)物習(xí)慣研究的結(jié)論中可以看出，本案的核心消費(fèi)層應(yīng)定義為年齡 在 18— 35 歲之間，人均月收入在 1500 元左右，每周逛街在 2次左右的年輕人，因?yàn)樗麄儗?duì)都市旅游休閑購(gòu)物的生活方式和消費(fèi)理念具有最強(qiáng)的接受力而且他們更是流行商品的消費(fèi)主體； 3. 以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位：針對(duì)常州多數(shù)休閑購(gòu)物場(chǎng)所沒(méi)有合理和有效管理，無(wú)法提高商業(yè)品質(zhì)的現(xiàn)狀，將產(chǎn)品定位于有良好的管理和服務(wù)的中高檔現(xiàn)代商鋪的概念上，不斷提高和保持產(chǎn)品的商業(yè)品質(zhì)； 4. 以周邊環(huán)境定位：針對(duì)周邊生活小區(qū)相對(duì)集中和周邊不斷會(huì)有新的小區(qū)規(guī)劃和出現(xiàn)的情況，本案的定位在保持旅游休閑購(gòu)物中心和面對(duì)青年消費(fèi)者的中高檔商鋪的前提下，必須保持面對(duì)大眾的 消費(fèi)定位，只有面向大眾，才能在周邊的環(huán)境條件站穩(wěn)腳跟。 第六部分 產(chǎn) 品 建 議 部 分 價(jià)格初步建議 我們建議銷售均價(jià)在 6600 元 /平方米；一層均價(jià)在 10000 元 /平方米，臨街面和臨步行街的商鋪的價(jià)格應(yīng)在 12021 元 /平方米，位置相對(duì)較差的商鋪均價(jià)在 8000 元 /平方米；二層商鋪的均價(jià)在 5000 元 /平方米，臨步道的商鋪價(jià)格應(yīng)在 6000 元左右，位置相對(duì)較差的商鋪價(jià)格在 4000 元 /平方米左右；三層的銷售均價(jià)在 5000 元 /平方米。 功能規(guī)劃 本項(xiàng)目共有四個(gè)單體，建議每個(gè)單體地主要經(jīng)營(yíng)特色應(yīng)各有不同。 東南、西南兩塊 建議規(guī)劃為以中高檔批品牌專賣店為主的休閑購(gòu)物場(chǎng)所。 ? 一層 以時(shí)尚品牌休閑服裝專賣為主，在地塊中央可設(shè)置一表演展示區(qū)，供商家小型促銷和公關(guān)活動(dòng)用；同時(shí)輔以流行飾品、禮品、美容美發(fā)和美容化妝品專賣，整個(gè)一層完全為各品牌專賣店； ? 二層 一部分安排運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)器材、品牌休閑服裝及其他服裝和家居用品床上用品專賣，服裝店安排在靠近步行街一側(cè)，其余商鋪安排在其他位置，另一部分考慮安排一些婦女兒童用品專賣店； ? 三層 設(shè)置原則：以最大程度地吸引人流為主要目的。 設(shè)置項(xiàng)目： （ 1） 面積美食廣場(chǎng)，集中外風(fēng)味美食 于一處。在此可以滿足不同口味客戶的需要。 （ 2） 大型電子游戲城，集中各種流行的電子游戲機(jī)。 （ 3） 音樂(lè)餐廳、自助式餐飲。 東北塊 東北塊以大中型餐飲為主要經(jīng)營(yíng)特色。同時(shí)，為了充分利用底層店面的價(jià)值。建議： ? 二層、三層用于大型餐飲，餐飲的入口大堂設(shè)置在底層，由自動(dòng)扶梯直接通往二層。 ? 底層的店面可以規(guī)劃為茶坊、咖啡館或其他。 西北塊 西北塊的規(guī)劃以旅游、文化為主要特色，同時(shí)考慮充分利用底層的店面的價(jià)值。建議： ? 底層規(guī)劃以旅游品、風(fēng)俗產(chǎn)品、珠寶首飾等為主，另可規(guī)劃部分專賣店。 ? 二層以文化用品、古玩、工藝品。 ? 收藏品和古董、郵幣卡市場(chǎng)。 地下室 2500 平方米的地下室可建為機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的車庫(kù)，便利消費(fèi)者的停車，而 2900平方米的地下室可通過(guò)招商或其他方式，建立一家以周邊小區(qū)居民為主要消費(fèi)者的中型超市，以達(dá)到服務(wù)大眾的同時(shí)，又吸引人流的目的。 中庭 大型展示活動(dòng)區(qū)、小型露吧和小型兒童游樂(lè)場(chǎng)。 產(chǎn)品形態(tài)建議 入口廣場(chǎng) 作為總建筑面積高達(dá) 28000 平方米的大型商場(chǎng)，如何吸引人流，是成功經(jīng)營(yíng)的首要問(wèn)題。建議在延陵?yáng)|路主入口設(shè)置一開(kāi)放式迎賓廣場(chǎng)，形成逗留空間，利于吸引客戶進(jìn)入 商場(chǎng)。迎賓廣場(chǎng)也是一個(gè)理想的各種促銷活動(dòng)的舉辦場(chǎng)所，通過(guò)在這里舉辦各種活動(dòng)，也可達(dá)到聚集人氣的作用。 建筑風(fēng)格外立面 由于本商場(chǎng)以較具現(xiàn)代氣息的品牌店、休閑餐飲為主的購(gòu)物中心，給人的形象是一個(gè)休閑、購(gòu)物的場(chǎng)所，古典建筑給人的感覺(jué)是古樸、高貴、傳統(tǒng)，與現(xiàn)代的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式不符。同時(shí)古典建筑風(fēng)格，不能給客戶一種強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，不利于形成一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境。 整個(gè)建筑風(fēng)格應(yīng)該采取現(xiàn)代風(fēng)格為基礎(chǔ)，結(jié)合運(yùn)用明清古建筑符號(hào)，與延陵?yáng)|路的整體風(fēng)格向協(xié)調(diào)。 底層處理 建議底層的層高調(diào)整至 5 米，從而創(chuàng)造出夾層空間，夾層 可以留給客戶自己搭建。實(shí)際上客戶的使用面積將大于建筑面積，這樣底層可以創(chuàng)造更高的利潤(rùn)空間。 二層局部的處理 二層通常是比較難以去化的樓層。建議采取二層部分面積與底層門面房捆綁銷售的辦法，即底層門面房與二層對(duì)應(yīng)的部分面積一起銷售。故在設(shè)計(jì)時(shí)希望考慮到這種可能。 步行街 步行街的布局呈十字形 ,步行街采用卡普龍透明材料做頂 ,形成室內(nèi)步行街。步行街主體寬度應(yīng)在１３米左右，中間設(shè)置綠化帶，并設(shè)置一些長(zhǎng)椅供消費(fèi)者休憩之用，步行 街入口處可放置一些雕塑小品，以增加休閑娛樂(lè)性。在步行街上，適當(dāng)做一些常州主要景觀的微縮作品 ，使之增加休閑和娛樂(lè)性，而次步行街的
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