常州延陵東路商業(yè)調(diào)研報告-wenkub.com
2025-02-22 19:52 本頁面
【正文】 我們還將繼續(xù)關(guān)注我們的競爭市場，并對產(chǎn)生的新狀況加以及時的研究分析，確保本案項目在開發(fā)過程中始終掌握市場主動。 工程知識，包括配套設(shè)施的簡介。 本案銷售的統(tǒng)一說詞 1) 本案規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容及特點(diǎn)包括景觀。 A、強(qiáng)調(diào)整個銷售流程的規(guī)范 及人員間的配合與補(bǔ)位，從來電接聽，約見到客戶進(jìn)門、展示區(qū)、洽談區(qū)各個銷售接待環(huán)節(jié)統(tǒng)一要求。 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 1) 通路 —— 引導(dǎo)期： ①橫幅、看板、海報、 DM 派遞； NP 形象廣告、軟廣告、各類企業(yè)內(nèi)部刊物； ②說明會、推介會、答疑活動、咨詢活動； ③ SP 促銷活動、征文、業(yè)余愛好大賽。 經(jīng)歷工作緊張、細(xì)致的引導(dǎo)期，正式對外公開時便立即轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷的工作狀態(tài)。我們將重視： ● 運(yùn)用團(tuán)隊配合的力量，做熱市場訴求點(diǎn)，聚集人氣，做足市場。 在引導(dǎo)階段，根據(jù)我們目前圈定的主力客層的特性，我們認(rèn)為采取互動營銷，文化營銷的行銷手法將會取得很好的效果，并達(dá)成引導(dǎo)期積累大量客戶的目的。 由于此階段產(chǎn)品經(jīng)歷一個規(guī)劃 —— 定型 —— 開工建設(shè) —— 結(jié)構(gòu)封頂?shù)倪^程，也就是經(jīng)歷一個產(chǎn)品的不確定性到很難再次更改的這樣一個過程。 ● 對于我們目標(biāo)客戶購買行為、動機(jī)進(jìn)行更深層次總結(jié)、歸納、分析，確定潛在客戶的主要購買因素及消費(fèi)者習(xí)慣。 D、鑒于本案特點(diǎn)，可建議針對性地做車身廣告，以擴(kuò)大銷售通路。 我們還可以在市區(qū)重要商業(yè) (百貨大樓、商業(yè)大廈和新世紀(jì)商廈等 )出入口設(shè)置本案燈箱廣告。 名片、胸卡、信紙、信封、一次性杯子及有關(guān)標(biāo)識的禮品，統(tǒng)一視覺形象，有助于樹立個案品牌形象。配以精致的外立面效果圖，同時制作本案精確的整體模型。該地段人車較繁忙，交通便捷，商業(yè)配套較好，輔以醒目 的引導(dǎo)旗，既能造勢又能帶來潛在的目標(biāo)客戶。 ② 開盤前可通過耳語活動等方式，盡量營造有利的銷售環(huán)境。 6) 發(fā)展商可提供類似于代辦產(chǎn)權(quán)的一站式服務(wù)。 2) 完善物業(yè)管理服務(wù)，提供專業(yè)的經(jīng)營指導(dǎo)。 訴求重點(diǎn) ? 對消費(fèi)者的訴求 1) 全新的休閑購物方式，引領(lǐng)全新的消費(fèi)方式。 2) 龍城名店街 —— 參照上海眾所周知的地鐵人民廣場站香港名店街，從名字上體現(xiàn)本案具有較好的品味與特色，同時，更體現(xiàn)了其輻射常州市全境的目標(biāo)。 第七部分 企 劃 部 分 企劃總目標(biāo) 作為蘇南重鎮(zhèn)的常州，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展正日益崛起為一座充滿朝氣的陽光城。 3) 建議于步行街及主體建筑入口處設(shè)置精美指示牌，引導(dǎo)顧客更方便、更便捷的購物。 c 緊急維修小組 24 小時待命服務(wù)，一通電話，隨叫隨到。 c 設(shè)備的 24 小時正常維護(hù)。 e 保固維修服務(wù)。 d 為業(yè)主提供建材設(shè)備及采購方面等咨詢服務(wù)。 物業(yè)管理建議 1）施工期服務(wù) 成立公司下屬物業(yè)公司或外聘。 餐飲庭院 餐飲庭院可集中一些食品亭，按每個食品亭提供５０個就餐位設(shè)計，需要５個左右的食品亭。 商鋪的面積分隔如下： ? 一層銷售面積控制在 5080 平方米左右； ? 二層銷售面積控制在 2040 平方米左右； ? 三層如有商鋪則銷售面積控制在 2040 平方米左右，如做美食街或其它餐飲則不必做分隔。 中庭可分成兩部分，中間一塊供商家搞促銷和其他公關(guān)活動之用，周邊部分可以園林風(fēng)格建筑為一個公共休息和社交場所。 中庭 在步行街的交匯處設(shè)置 中庭。 二三層的步行街設(shè)置觀景平臺，二三樓公共部位走道可采用開放式觀景平臺，配以鋼化玻璃欄桿、木質(zhì)長方形休閑椅。 步行街 步行街的布局呈十字形 ,步行街采用卡普龍透明材料做頂 ,形成室內(nèi)步行街。實(shí)際上客戶的使用面積將大于建筑面積，這樣底層可以創(chuàng)造更高的利潤空間。 建筑風(fēng)格外立面 由于本商場以較具現(xiàn)代氣息的品牌店、休閑餐飲為主的購物中心，給人的形象是一個休閑、購物的場所，古典建筑給人的感覺是古樸、高貴、傳統(tǒng)，與現(xiàn)代的商業(yè)經(jīng)營方式不符。 中庭 大型展示活動區(qū)、小型露吧和小型兒童游樂場。建議： ? 底層規(guī)劃以旅游品、風(fēng)俗產(chǎn)品、珠寶首飾等為主，另可規(guī)劃部分專賣店。同時，為了充分利用底層店面的價值。在此可以滿足不同口味客戶的需要。 功能規(guī)劃 本項目共有四個單體，建議每個單體地主要經(jīng)營特色應(yīng)各有不同。由此可見，在常州人的心目中，南大街和延陵西路的商圈已比較成熟； 就各類不同類型的商鋪、商家而言，常州市民最喜歡逛的是大型百貨商場和大型超市，而品牌專賣店同時也成為了一種逛街的主要目的地，由此可見，常州市民在生活休閑上不但追求一種便捷的感覺，同時也在生活檔次上有了更高的追求； 從常州市民關(guān)注的商鋪層次而言，中高檔和中檔商鋪對市民的吸引力最大，而 高檔和普通商鋪對消費(fèi)者而言， 吸引力相對較??； 如圖所示，常州市民在逛街時，對餐飲消費(fèi)有著相對較高的要求，其中中型餐飲和休閑美食街的吸引力得到了很好的體現(xiàn)； 市民逛街的主要路段0102030405060延陵西路 延陵東路 城中路 南大街 北大街 蘭陵逛店類型05101520253035大型百貨商場大型超市大中型專營店品牌專賣店專營街上的商鋪小店其他商鋪檔次偏好9%48%30%13%高檔商鋪中高檔商鋪中檔商鋪普通商鋪 就常州市民而言，在逛街的過程中，最讓他們感到滿意的是服裝店 ，其次是休閑休息場所，再次是餐飲消費(fèi)設(shè)施，這說明在常州，服裝業(yè)和休閑餐飲業(yè)的發(fā)展在一定程度上得到了認(rèn)同，而服裝店是其中最令人滿意的部分。 第四部分 常州消費(fèi)者休閑購物習(xí)慣分析 為了更好地了解常州消費(fèi) 者的購物休閑習(xí)慣，我們于 2021 年 6 月 23 日星期六在常州市的主要商業(yè)區(qū)域（文化宮廣場、延陵西路、南大街、局前街和天寧寺）通過對年齡在 18— 50 歲之間的常州市民通過街頭攔截式訪問的方式，進(jìn)行了一次研究，共收集了 100個樣本的信息，這些信息可以初步反映出常州市民的購物休閑觀。該地段的人流量在 萬 — 萬之間。 南大街的商業(yè)概況如下表所示： 數(shù)量（家） 平均面積（ m2） 銀行 4 138 通訊器材 1 50 餐飲 /休閑食品 4 80 中小型男女服飾 26 75 大型男女服飾 6 250 大型商場 /購物中心 5 1000以上 其他 41 90 南大街的商業(yè)設(shè)施 有以下的特點(diǎn)： 1. 經(jīng)營品類以小百貨為主，品種比較多樣，而且分布比較均勻； 2. 店鋪的面積相對延陵西路小，雖然集中了相當(dāng)一部分大店和購物中心，但小店的數(shù)量相當(dāng)多，而且分布相當(dāng)密集； 3. 南大街的店鋪經(jīng)營的產(chǎn)品檔次相對較低，世界主要知名品牌的專賣店極少； 4. 南大街的人流量僅次于延陵西路， 經(jīng)測算，從上午九點(diǎn)至下午五點(diǎn)，南大街上的人流量至少達(dá)到 萬人次（雨天數(shù)據(jù)），而且購物的人群以中等收入水平的年輕女性為主； 5. 南大街也已形成了自己的輻射效應(yīng)，與南大街相交的一些小馬路也已形成了自己的商業(yè)帶，如青云坊、雙桂坊等； 6. 大型購物中心 的密集程度南大街要高于延陵西路，在短短的 600 米路上，集中了百貨大樓、商業(yè)大廈、瑞和泰、新都匯和福源恒； 7. 南大街邊的主要建筑已相當(dāng)陳舊，無法形成現(xiàn)有的景觀； 8. 以福源恒為例，南大街商鋪的租金可達(dá) 萬元每年，街面房的銷售價格更是達(dá)到了每平方米使用面積 4 萬余元的價格。 南大街商圈 南大街
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