【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目概況 “在水一方 ”項(xiàng)目規(guī)劃為家園社區(qū)，建筑總面積約 6 萬平方米，是個(gè)典型的半島親水式太陽能智能生態(tài)社區(qū)。位于仁皇山行政中心區(qū)，東至德清路，南與同心路隔水而望，北看弁山南接仁皇山脈，沿同心路往織里方向只需 15 分鐘車程，港灣式公交站臺(tái)距離社區(qū)入口僅 30 米之遙，抵達(dá)市民廣場(chǎng)僅需三分鐘，步行五分鐘即可享受潛山公園的休閑靜謐，自然生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中，小區(qū)集 6 幢多層、 17 幢排屋、 6 幢小高層錯(cuò)落有致，日照間距合理優(yōu)化， 470 戶居民分享各自私密陽光。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位：浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司 浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司系浙江達(dá)多集團(tuán)投資組建浙江達(dá)多集團(tuán)位于太湖南岸的浙江省湖州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬省級(jí)集團(tuán)公司，湖州市重點(diǎn)骨干企業(yè)， 2021 年度湖州市工業(yè)企業(yè)銷售收入前五十強(qiáng) ,納稅前五十強(qiáng) .浙江達(dá)多耐火材料集團(tuán)有限公司是集團(tuán)的骨干企業(yè)，還包括浙江湖州達(dá)多塑料制品有限公司 ,湖州達(dá)多皮革有限公司等多家主體企業(yè) .集團(tuán)公司自 1980 年創(chuàng)建以來，現(xiàn)已成為以制造業(yè)為基礎(chǔ)，涉足房地產(chǎn)行業(yè) 等領(lǐng)域的多元化發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。 浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司還承建了東方達(dá)多龍庭，該項(xiàng)目是湖州首個(gè)中國人居環(huán)境金牌建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目 ——東方達(dá)多龍庭，坐落在紅旗路上的水景大宅，它由 9 幢板點(diǎn)結(jié)合高層圍合而成，得天獨(dú)厚的地理位置，將成為城市的一道為亮麗的風(fēng)景線。東方達(dá)多龍庭是純住宅高尚社區(qū)，稀缺的老城區(qū)繁華地段， 428 戶 尊邸（少量社區(qū)服務(wù)用房除外）開啟社區(qū)純住宅時(shí)代。在紅旗路上約 80000 平方米花園式社區(qū)，數(shù)百米休閑風(fēng)情水岸，與龍溪港壯闊水面，一起構(gòu)造庭院四維空間。一萬平方米超大中庭， 13%的低密度， 47%的高綠 化地率給你帶來全心的景觀感受。 建設(shè)項(xiàng)目的必要性 加快湖州市城市周邊環(huán)境建設(shè)，美化湖州市容，為湖州市的城市建設(shè)更上一個(gè)新臺(tái)階做扎實(shí)的支持工作。 繁榮市場(chǎng)，促進(jìn)湖州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及投資機(jī)會(huì)，繁榮湖州市的經(jīng)濟(jì)，為湖州市帶來新的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，為更多的人創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 可行性研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的部分是各計(jì)算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項(xiàng)目的投資將更加有保障，財(cái)務(wù)收益狀況也將會(huì)明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之亦然。因此，項(xiàng)目的 開發(fā)商對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請(qǐng)專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。 本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。同樣的能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項(xiàng)目的收益的實(shí)現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)的全過程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請(qǐng)相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 司進(jìn)行投資全過程的嚴(yán)格管理將是十分必要的。 可行性研究的編制依據(jù) 湖州市國民經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策 項(xiàng)目的基礎(chǔ) 資料 項(xiàng)目有關(guān)的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額等指標(biāo) 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本參數(shù)和指標(biāo) 2 市場(chǎng)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 國際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場(chǎng)的三重打擊，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷時(shí)期，各國政府和央行正在孤注一擲救助金融市場(chǎng)危機(jī)，然而信任和信貸危機(jī)并未就此結(jié)束。預(yù)計(jì)未來幾年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將可望保持在 %的水平。其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將于 2021 年和2021 年初陷入或接近衰退， 2021 年的隨后時(shí)間世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將是一個(gè)漸進(jìn)的過程。目前的救助計(jì)劃無法支撐股市以及金融市場(chǎng)的根本穩(wěn)定，因此 無法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問題。世界經(jīng)濟(jì)需要在深層次上進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，找到實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，也將對(duì)我國金融市場(chǎng)、外貿(mào)出口和物價(jià)產(chǎn)生多方面影響。 國內(nèi)方面 年經(jīng)濟(jì)情況回顧 2021 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可以用 16 字進(jìn)行總體評(píng)價(jià)：增長(zhǎng)較快、價(jià)格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。 ? 增長(zhǎng)較快。初步核算， 2021 年 GDP 比上年增長(zhǎng) 9%。 ? 價(jià)格回穩(wěn)。 2 月份，物價(jià)上漲演繹出一個(gè)高峰， CPI 當(dāng)月漲幅達(dá)到 %。 ? 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很 好的發(fā)展。 2021 年節(jié)能減排也取得了積極進(jìn)展。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 ? 民生改善。 2021 年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入名義增長(zhǎng) 15%，實(shí)際增長(zhǎng) 8%。 雖然中國受到了金融危機(jī)的影響，但經(jīng)濟(jì)水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 但是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問題： 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長(zhǎng)方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴(kuò)張（投資體制、財(cái)稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能 等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）； 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式仍然比較粗放。 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行預(yù)測(cè)： ? 三大沖擊 ——中國經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。一是 “去存貨化 ”成為 2021 年 10 月份以來中國工業(yè)急劇下滑的主要?jiǎng)恿Α６浅隹谪?fù)增長(zhǎng)可能是 2021 年最為確定性的事件。三是房地產(chǎn)部門的衰退成為 2021 年中國經(jīng)濟(jì)最大的不確定性。 ? 房?jī)r(jià)調(diào)整或會(huì)加劇。 ? 政府刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的成效關(guān)鍵在于帶動(dòng)民間需求。 ? 力補(bǔ)民生欠賬方能解除制約消費(fèi)的瓶頸。 ? 比二次分配更重要的是初次分配。 ? 提升經(jīng)濟(jì)體的效率、釋放經(jīng)濟(jì)活力我們有很多事情要做。 總之，我們必須加大貫徹 落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的力度，徹底地告別舊模式，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的軌跡，探索深化體制改革，尋求新的增長(zhǎng)方式，才是長(zhǎng)遠(yuǎn)的良方。 三、 對(duì) 2021 年主要指標(biāo)的預(yù)測(cè)： “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 下調(diào) 2021 年 CPI、 PPI 增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。受食品價(jià)格特別是肉禽及其制品價(jià)格大幅回落影響， 2021 年我國 CPI 將負(fù)增長(zhǎng) %左右。受大宗商品價(jià)格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2021 年我國 PPI 將負(fù)增長(zhǎng) %左右。 ? 下調(diào) 2021 年投資、消費(fèi)、出口增長(zhǎng)速度。投資名義增速下調(diào)至 13%，實(shí)際增速上調(diào)至 %，消費(fèi)名義增速下調(diào)至 %，實(shí)際增速下調(diào)至 %，出口增速下調(diào)至 %。 ? 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測(cè)，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測(cè)。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 %，人民幣匯率下調(diào)至 。 ? 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 %。 ? 下調(diào) GDP 增長(zhǎng)率至 %。 ? 隨著 2021 年 7 月中旬國際大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 2021 年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價(jià)水平負(fù)增長(zhǎng)將成為 2021 年中國經(jīng)濟(jì)的顯著特征。為此，我們對(duì) 2021 年投資 、消費(fèi)、出口、居民收入、 GDP 增速等主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速預(yù)測(cè)值進(jìn)行調(diào)整。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在國際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下， 2021 年，國家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩。 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) (以下是我摘錄的有關(guān)信息 )： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 從資金供給總量來看，房地產(chǎn)資金在 2021 年第四季度達(dá)到 一個(gè)頂峰， 2021 年較2021 年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從 2021 年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。這種趨勢(shì)估計(jì)第四季度仍將持續(xù)。 從資金來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。 2021 年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長(zhǎng)，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來源增幅均有顯著下降。到 2021 年 7 月，原本第一季度增長(zhǎng)較快的國內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長(zhǎng)為 %，與上年 30%~40%的增幅相去甚 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 遠(yuǎn)，訂金及預(yù)付款增幅為 %，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個(gè)人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負(fù)增長(zhǎng)，同比減少 %。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。 房地產(chǎn)資金來源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少 。 B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅快速下降，土地購置面積增速回落 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到 %、 %和 %，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了 %、 %和 %； 7 月份，三者的增幅已下降至 %、 %和 %。 土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減 緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)第四季度這幾項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。 C、需求方觀望，居民購房意愿低，全國住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動(dòng)用了打折，買房贈(zèng)裝修、贈(zèng)汽車、贈(zèng)電器，無理由退房等多種促銷方式，仍難打破購房者觀望情緒，啟動(dòng)市場(chǎng)。 D、全國房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩， “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落 “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房?jī)r(jià)下降的區(qū) 域。深圳房屋銷售價(jià)格同比增速從 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達(dá)到 %，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 %。 8 月份，廣州房屋銷售價(jià)格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 %。 E、地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25％左右，在有些城市超過 50％。對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對(duì)這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。例如，湖 州市政府出臺(tái)了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，按照規(guī)定，湖州市民在 2021 年 9 月 4 日至 2021 年 12 月 31 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 日期間，購買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時(shí)獲得購房款總額 %~%的政府補(bǔ)貼；沈陽市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長(zhǎng)貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長(zhǎng)沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括購房入戶、免稅降稅、購房補(bǔ)貼等購房?jī)?yōu)惠措施，希望 刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，挽回樓市的頹勢(shì)。 F、住房保障工作進(jìn)一步加強(qiáng)，各地取得一定進(jìn)展 2021 年的《政府工作報(bào)告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來強(qiáng)調(diào)的住房保障問題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺(tái)。 2 月 4 日，中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā) 貸款管理辦法》，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。 3 月 3 日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中指出，個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房所得減征 10%的個(gè)人所得稅。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對(duì)確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家 庭生活和