【文章內(nèi)容簡介】 來看，至少能從兩個方面來理解：一是金融產(chǎn)品說，即具備金融產(chǎn)品的特性，包括流動性，收益性和價格波動性； 二是金融功能說，即進(jìn)行人群、地域以及期限上的資源再配置，但實際上，這是一個問題的兩個方面 角度不同而已。在葛瑛、王慧娟的《房地產(chǎn)金融屬性的表現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)含義 :以美國房地產(chǎn)市場為例》一文中，有關(guān)這方面的論述，我國市場可以參考。投資需求是投資者將房地產(chǎn)作為一種長期堅持的投資渠道的需求。商品房市場經(jīng)過多年的發(fā)展，基于部分居民財富飛速上漲的事實，以及已經(jīng)有許多居民擁 有滿足 8 自身居住需要的住房的前提下，商品房作為金融產(chǎn)品的屬性開始慢慢顯現(xiàn)出來，在預(yù)期良好的前提下，具有巨大的投資升值的空間，于是陸續(xù)有擁有富余資金的普通居民處于投資升值等考慮（非投機(jī)行為）購買第二套或者第三套商品房，擴(kuò)充商品房市場的需求。投資需求者對商品房的需求是相對穩(wěn)定的，他們對高昂的商品房價格的支持作用是長期存在的，而且可以預(yù)見的是，在我國資本市場還不夠發(fā)達(dá)、投資渠道較為狹隘的前提下，商品房市場還將繼續(xù)吸引投資性需求。但是，投資需求不會對價格上漲起到太大作用，而是會對當(dāng)前價格的維持起到很大作用。 這里要強(qiáng) 調(diào)投資與投機(jī)的不同之處，投資者往往將商品房長期持有，達(dá)到為自己富余的資金保值增值的目的，從市場來看，投資者往往購買的數(shù)量有限，而我們眼中的投機(jī)者則不會，幾套，甚至整棟樓的購買（注意，這其中的資金來源要依賴于財務(wù)杠桿的支持），這部分需求是我們必須警惕的。 低利率時代商品房市場嚴(yán)重的投機(jī)需求 。投機(jī)需求是依賴財務(wù)杠桿而發(fā)生的，通過短期買賣房屋來獲利的需求。投機(jī)需求最關(guān)注的是短期內(nèi)商品房價格的漲落，前些年，商業(yè)銀行的商品房的貸款利率與貸款條件都比較低，使得商品房的投機(jī)成本很低，客觀山給投機(jī)者創(chuàng)造了有利條件，投機(jī) 者得以沖高商品房價格。從國際局勢看，受全球經(jīng)濟(jì)的影響，尤其是美國和日本長期維持較低的利率水平， 低利率引發(fā)信貸消費增多，貸款者所付出的財務(wù)成本降低。低利率引發(fā)信貸消費增多，大量熱錢（包括國內(nèi)的和國外的）流向我國房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致投機(jī)行為嚴(yán)重泛濫。 在國家這一輪調(diào)控之前，眾多專家學(xué)者都在擔(dān)心“熱錢”的問題。 在這里要注意兩點：第一，投資投機(jī)需求的不斷擴(kuò)大，與當(dāng)前我國社會的貧富差距有著巨大的關(guān)系。據(jù)社科院發(fā)布的 2020 年《社會藍(lán)皮書》中指出， 2020 年我國人均 GDP 預(yù)計超過 4000 美元，已經(jīng)進(jìn)入中等收入國家行列。從這 里可以看出，中國并不缺錢。在本書中還指出，全社會總收入差距一直在擴(kuò)大，基尼系數(shù)目前在 左右。按照國際通常標(biāo)準(zhǔn)，基尼系數(shù)在 以下為最佳的平均狀態(tài)，在 ～ 之間為正常狀態(tài)，超過 為警戒狀態(tài)，達(dá)到 則屬于危險狀態(tài)。我們看到中國的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會超乎我們的想象，由于城市化進(jìn)程等原因?qū)τ诔鞘猩唐贩康拇罅啃枰?，商品房存在升值的空間，富人為了獲得升值利潤，將房地產(chǎn)作為其投資的一種手段，大量買進(jìn)炒作商品房，待高價時賣出商 9 品房以賺取差價。由于較高的基尼系數(shù)，中國富人的資金持有量相當(dāng)可 觀，同時商品房的升值空間比較明朗，所以中國富人的大量買進(jìn)和炒作房地產(chǎn)，極大地促使了中國商品房價格的提高； 第二，極低的住房持有成本。根據(jù)房地產(chǎn)價值原理，住房的支出由購買的費用和持有的費用組成。商品房市場的購買費用主要由購買價格決定。商品房持有成本， 簡單的來說是指：房屋的折舊、物業(yè)管理及維護(hù)費用、使用費用，貸款，以及正在試點的房產(chǎn)稅。我國的貸款政策在很長一段時間內(nèi)，對于首次買房的剛性需求者與投資投機(jī)需求者一視同仁，這導(dǎo)致投資投資的成本降低，引致投資投機(jī)需求激增，刺激商品房價格不理性上漲。我覺得房產(chǎn)稅將是未來探 討商品房價格的關(guān)鍵因素，它會讓房屋失去作為投資品的屬性， 就是在房產(chǎn)持有期間，政府不斷向所有權(quán)人以持有房產(chǎn)為由收取的錢。只要政府拿出這樣?xùn)|西，使多買多占的人，在意欲博取的資本升值尚不確定的情形下，馬上就面臨相當(dāng)確定的常年稅負(fù)，這會使投資房產(chǎn)博取升值的意義失去大半。 （二）從供給方面分析 ： 在商品房市場中，作為供給一方的開發(fā)商發(fā)生的變化，包括由于建造成本的持續(xù)上漲，供給結(jié)構(gòu)的不合理，追求并且能夠獲得高利潤的事實存在，開發(fā)商不規(guī)范的市場操作行為等情況使得近些年的商品房市場價格不斷上漲，并處于非常高的位置。 土 地價格增長過快與高利潤的追求 。房地產(chǎn)市場的發(fā)展依賴于土地，甚至可以說地理區(qū)位因素可以決定房地產(chǎn)的價格及檔次。土地作為不可再生資源，其供應(yīng)量是有限的，而且每一區(qū)位的土地都是獨一無二的。可見，土地在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著不可替代的作用。由于土地具有不可再生的稀缺性和獨一無二性，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)商對于土地市場的競爭，競爭的加劇促使了土地價格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。土地的價格最終會分?jǐn)偟缴唐贩康南M者手中，這進(jìn)一步加劇了商品房價格的攀升。同時，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中也發(fā)揮 著重要的作用。中央政府對于地方的考察基本上還是“唯 GDP 論”： GDP 高，地方政府的績效則高； GDP 低，地方政府的績效則差。因此地方政府為了創(chuàng)造更高的 GDP 和更好的績效，也在推動土地價格的持續(xù)攀升，進(jìn)而增加政府的財政收入。根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)顯示， 2020 年土地平均出讓價格 10 416 元每平方米， 2020 年則為 1885 元每平方米，而這只是全國均價。這兩年地價之高相當(dāng)恐怖，許多出現(xiàn) 5000 元到 8000 元，甚至出現(xiàn)了 10000 元以上的情況。近些年，地方土地出讓部門出讓土地的價格實在是令人咋舌，這一點從不斷涌現(xiàn)的“地王”便可見，也可知競爭好地塊的激烈，也在客觀使土地出讓價格只會變高。當(dāng)前的事實是，地價在商品房價格中所占額度最大，同時彈性也是最大的。中國國情是，商品房市場必備原料 ——土地，來自于國家并且由政府控制，所以地方政府在其中扮演了重要角色他們從供給一方推高了地價以至房價。中國人民銀行原副行長吳曉靈女士指出，在目前的土地供應(yīng)制度、地方政府稅收制度以及房地產(chǎn)方面的財政金融政策，是造就房地產(chǎn)價格不正常的根本因素。李景國先生認(rèn)為，地 方政府經(jīng)營“城市的行為”導(dǎo)致了房價的上升。而在同時每平米的建設(shè)成本也在飛速上升，而在同時開發(fā)商為了保證利潤必然不斷抬高房價。 供給結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重不合理 。我國商品房市場的發(fā)展時間非常短暫，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上成熟。 據(jù)有關(guān)學(xué)者分析，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中 經(jīng)濟(jì) 適用房、限價普通商品住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的 30%~35%比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引 發(fā)商品房市場供求關(guān)系的失衡。 當(dāng)前居民居住狀況下，一方面我國擁有極高的住房私有化率（約為 80%，高于美國及歐洲國家），一方面是商品房市場中存在偏高的房價收入比。這意味著，高收入階層比收入較低者率先進(jìn)入商品房市場，而廣大的中低收入者，還尚未成為商品房市場的重點照顧的對象。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的對中國幾個重要城市的調(diào)查顯示， 70%的商品房是由 30%收入最高的人群購買的。這或許也能解釋為什么當(dāng)前“商品房市場價格如此堅挺”與“房價收入比如此之高”兩者能夠并存。開發(fā)商的趨利動機(jī)使他們過多開發(fā)利潤巨大的高檔住宅，進(jìn)而導(dǎo)致 商品房價格走高的現(xiàn)象，而忽略市場上擁有最多購買人群的低檔住房，甚至 90㎡一下的戶型數(shù)量非常少，而這戶型正是年輕購房者以及低收入人群的購買對象。 對市場的預(yù)期（從供給角度分析）以及其開發(fā)商不規(guī)范的市場操作行為 。開發(fā)商作為商品房市場的供給一方，其對房地產(chǎn)市場未來價格的預(yù)期以及對購房者預(yù)期作出的反應(yīng)，在市場中的操作行為等對房地產(chǎn)價格起著巨大的作用。從開發(fā)商角度看，如果其對未來商品房價格上漲的預(yù)期強(qiáng)烈，會產(chǎn)生兩種傾向。一方面，為了逐利，開發(fā)商競相通過土地拍賣市場高價拿地，造成地價節(jié)節(jié)攀升；另 11 一方面，既然房價預(yù)期 看漲，開發(fā)商就會拿地后過一段時間在開發(fā)，或者建房后不銷售等手段以期獲得更大利潤。這對房地產(chǎn)價格高漲有推波助瀾的作用。在商品房市場上，不可否認(rèn)的是，存在嚴(yán)重的信息不對稱現(xiàn)象，作為供給者的開發(fā)商擁有的信息數(shù)量遠(yuǎn)超過購房者，信息不對稱使得購房者對市場缺乏準(zhǔn)確的判斷，于是開發(fā)商也利用這一點采取不規(guī)范的操作行為，如哄抬房價，銷控（又稱饑餓銷售法），制造假象達(dá)到迷惑購房者的目的。這些行為的存在直接抬高了商品房價格，造成商品房價格過高的事實。 流動性過剩和通貨膨脹推高商品房價格 。根據(jù)中國人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，1998 年 12 月我國的廣義貨幣 M2 為 億元，到 2020 年 12 月已經(jīng)激增至 億元，年均增長率 %左右，同時從 M2 說的 M1 差額逐步擴(kuò)大的情況中可以看出，我國大量資金以企業(yè)定期存款與居民儲蓄的方式積壓于銀行中，并未真正參與到實體經(jīng)濟(jì)的運行，說明我國流動性過剩的問題。 雖然這期間我國經(jīng)濟(jì)保持了高速增長，但是 M2 的增速仍然遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增速。到 2020 年底時，我國的 M2 已經(jīng)達(dá)到 GDP 的 倍，已經(jīng)產(chǎn)生嚴(yán)重不平衡。根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點，此時充裕的流動性滋生出了資產(chǎn)的泡沫，使得資產(chǎn)價格不能真實反映 其價值和需求量。于是商品房價格不可避免的存在一定程度的泡沫。再者 07 年至今我國的 CPI，除了 09 年下降外都維持在 %運行， 11 年 7 月份更是漲幅驚人，再次突破 6%，高漲的 CPI 對本已走高的商品房價格有著推動作用。 （三）原因綜述 綜合前文所述，我們可以說，正是由于多種因素的作用形成商品房市場嚴(yán)重不 12 合理的供求關(guān)系，導(dǎo)致商品房市場價格的不合理上漲，導(dǎo)致現(xiàn)在價格過高的現(xiàn)象產(chǎn)生。當(dāng)然，前文只是從事實層面上分析商品房市場的供求關(guān)系，其實，許多因素歸根結(jié)底可以歸結(jié)為政策的層面上，如信貸政策的層次性不夠明顯，不夠完 善讓投機(jī)者有機(jī)可乘，社會保障制度的不健全以及保障房制度本身的缺陷和落實不到位，房地產(chǎn)市場的監(jiān)管部門沒有對開發(fā)商的市場行為進(jìn)行有效地規(guī)范，現(xiàn)行的土地的“招拍掛”的制度完全以價格為標(biāo)桿對商品房市場有消極影響等等。當(dāng)然，我們也看到政府部門也積極地對商品房過高的價格進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，努力抑制商品房價格的過快上漲。當(dāng)然，利用純粹的行政性的手段如限購和限價政策也不是作為市場經(jīng)濟(jì)的參與者所樂意看到的。我想在房產(chǎn)稅試點期間，這只是一種過渡或者是輔助手段，未來房產(chǎn)稅的實行一定會對整個商品房市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 四、結(jié)論 從以上的 分析中我們可以認(rèn)為，我國當(dāng)前商品房價格過高的是由多種因素所導(dǎo)致的，但是我認(rèn)為大體上可以分為市場本身中影響需求方與供給方的直接因素，通過政府政策、社會制度、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等影響供求的間接因素兩大類。我也試圖從這些方面提出一點對策。 （一）完善善差異性的住房供給結(jié)構(gòu)，讓不同的人群都能有合適自己的需求的商品房可買 。保障房對于低收入者的重要性不言而喻，但是對地方政府短期的利好卻沒那么大，所以眾多的地方政府對此都不夠重視。針對這一情況， 根據(jù)住建部的消息， 2020 年全國保障房在建的工程量將達(dá)到約 1800 萬套，在繼續(xù)抓開工的 同時，將突出抓建成量。在新開工 700 萬套目標(biāo)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)明確 2020 年基本建成保障房 500 萬套以上，竣工量不低于 2020 年，讓低收入家庭早日住進(jìn)保障房。而普通的 70— 120 ㎡的商品房，則是巨大多數(shù)購房者首選，應(yīng)該引導(dǎo)市場加大這部分的供應(yīng)。 （二）抑制貨幣泡沫，執(zhí)行嚴(yán)格的貨幣政策，保持嚴(yán)格的貨幣紀(jì)律 。一般情況下，只要是以通貨膨脹為目標(biāo)的貨幣體系的國家就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。原因是，房地產(chǎn)等資產(chǎn)是通貨膨脹的對沖工具。在通貨膨脹高企的國家，人們會選擇購入房產(chǎn)來抵擋通貨膨脹的壓力。原因在前文已有敘述，不再贅