【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)消息影響，多數(shù)消費(fèi)者持幣觀望。造成房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)啟動(dòng)困難，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入暫時(shí)性的低潮。消費(fèi)者日漸成熟的消費(fèi)心理將促使房地產(chǎn)開發(fā)商積極調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，注重開發(fā)樓盤的規(guī)模、質(zhì)量、服務(wù)、文化、生態(tài)環(huán)境、健康娛樂等因素。為此房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸從看得見摸得著（現(xiàn)房） —— 初級(jí)階段轉(zhuǎn)向看得見摸不著（景觀房） —— 發(fā)展階段，最 后到看不見摸不著（形態(tài)、品牌） —— 高級(jí)階段。 ， 2020 年個(gè)人購(gòu)房比重達(dá)到 %，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由團(tuán)體購(gòu)買轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)體購(gòu)買，個(gè)體購(gòu)買對(duì)住宅產(chǎn)品 此資料來自企業(yè) 個(gè)性化的要求越來越高。 世紀(jì) 90 年代初，發(fā)達(dá)國(guó)家的人均建筑面積為 平方米，通過世界各國(guó)的實(shí)踐表明，在人均住房面積達(dá)到 30— 35 平方米之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)都將保持較旺盛的住房需求， 2020 年年底，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積已達(dá)到 平方米，加之我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略的實(shí)施，因此今后 10 年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)仍將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭 。 （四）新疆房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景基本分析 根據(jù)新疆城市化發(fā)展，城鎮(zhèn)人口和居民收入增加，據(jù)有關(guān)部門預(yù)測(cè)，新疆在“十五”期間平均每年需建住房建筑面積約 1000 萬平方米，人均住房建筑面積可達(dá)到 22— 23 平方米，若要人均住房建筑面積 35 平方米的目標(biāo)，新疆房地產(chǎn)業(yè)還有 20 年的發(fā)展空間。 。 1993 年 — 2020 年烏魯木齊市共建住宅 1119 萬平米，其中經(jīng)濟(jì)適用房 983 萬平方米。七年來，烏魯木齊市共完成房地產(chǎn)投資 132 億元，預(yù)售住房面積 1185 萬平米，住宅 1066 萬平米。實(shí)現(xiàn)銷售收入 142 億 元，上繳稅費(fèi)近 10 億元，成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。 。目前烏魯木齊市人均居住面積不足 16 平米（人均建筑面積 19 平米），預(yù)計(jì)到 2020 年，人均居住面積將達(dá) 30 平米。未來 10 年中，我區(qū)城市居民家庭將有 74 萬戶需要購(gòu)買住房，其中一年內(nèi)購(gòu)房為 %；兩年內(nèi)購(gòu)房 26..1%；五年內(nèi)購(gòu)房占 31. 4%；五至十年購(gòu)房占 %。預(yù)計(jì)十五期間烏魯木齊市 此資料來自企業(yè) 每年需建住房 500— 600 萬平米，才能滿足市場(chǎng)需求。 （五）新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)地位分析 （ 1）企業(yè)間 的競(jìng)爭(zhēng) 企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)往往是行業(yè)中影響企業(yè)發(fā)展的最重要的因素，只有那些比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戰(zhàn)略更能帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略，才可能是成功的戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)業(yè)中，華源集團(tuán)在烏魯木齊這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)中共有大大小小的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 190 家，華源集團(tuán)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有廣匯房產(chǎn)、康普房產(chǎn)、宏大房產(chǎn)、大灣房產(chǎn)、新天房產(chǎn)、國(guó)際置地等。其中獲得房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)有：廣匯房產(chǎn)、華源房產(chǎn)、康普房產(chǎn)、大灣房產(chǎn)、宏大房產(chǎn)。 2020 年 8 月末，這五家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約占烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的 %以上。這五家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要供 應(yīng)商，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率、住宅產(chǎn)品特色、營(yíng)銷方式、企業(yè)管理上各有所長(zhǎng)，代表著烏魯木齊市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和未來趨勢(shì)。因此，我們以這五家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要的分析對(duì)象，各主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主要特點(diǎn)為： 廣匯房產(chǎn) 在新疆這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)處于市場(chǎng)領(lǐng)先者的地位，擁有最大的市場(chǎng)份額，經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)為大規(guī)模高密度開發(fā)，住宅產(chǎn)品以高層、小高層住宅為主，主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于銷售網(wǎng)絡(luò)及銷售管理體系。廣匯房產(chǎn)在 9 年的發(fā)展中，相繼建成了 34 個(gè)商住小區(qū)、 4 個(gè)高層公寓、 1 個(gè)現(xiàn)代化工業(yè)城、 1 個(gè)現(xiàn)代化別墅群、 2 個(gè)集中供熱站，累計(jì)開發(fā)面積 此資料來自企業(yè) 達(dá) 443 萬平方 米，竣工面積近 370 萬平方米，是自治區(qū)開發(fā)規(guī)模最大、營(yíng)銷數(shù)量最多、經(jīng)濟(jì)效益最好的房地產(chǎn)開發(fā)商，被排在自治區(qū)“十大房地產(chǎn)企業(yè)”榜首，目前廣匯房產(chǎn)已形成了集房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷、租賃、物業(yè)管理為一體的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)格局，成為廣匯企業(yè)集團(tuán)的支柱性企業(yè)，市場(chǎng)占有率達(dá) %。 康普房產(chǎn) 是一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，基本建設(shè)相關(guān)門類配套齊全，主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、裝飾裝潢、工程造價(jià)審計(jì)、新能源開發(fā)、電器制造、新型建材、環(huán)保綠化、農(nóng)業(yè)開發(fā)、玻璃制品等業(yè)務(wù)的跨行業(yè)綜合性企業(yè)。在近幾年中以較大的開發(fā)量、 大量的對(duì)外宣傳、較好的形象宣傳和企業(yè)信譽(yù)逐漸地?cái)U(kuò)大了市場(chǎng)份額。目前康普房產(chǎn)累計(jì)開發(fā)面積達(dá) 60 萬平方米，產(chǎn)品一次性合格率 100%，主要產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)范圍為經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)的產(chǎn)品有“百信幸福苑”、“百信鉆石苑”、“百信寶山苑”等。其產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)為：注重企業(yè)形象及產(chǎn)品品牌建設(shè)，注重住宅產(chǎn)品的住宅環(huán)境建設(shè)和住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量。產(chǎn)品銷售較好，但寫字樓及高層住宅銷售冷淡，主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于通過兼并獲得較大的土地資源儲(chǔ)備。未來將加大向?yàn)豸斈君R新規(guī)劃區(qū)、近郊區(qū)等地段的土地儲(chǔ)備同時(shí)將通過在天山北坡經(jīng)濟(jì)帶和庫爾勒等其他地區(qū)和城市發(fā)展， 實(shí)現(xiàn)同行業(yè)的跨地區(qū)發(fā)展。市場(chǎng)占有率達(dá) %。 新天房產(chǎn) 是一家成立于 1997 年，由新天國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作（集團(tuán)）公司發(fā)起成立的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立以來緊緊依托“新天國(guó)際”上市公司的雄厚實(shí)力，先后在烏魯木齊市的黃金地段成 此資料來自企業(yè) 功地開發(fā)了“天富花園”、“天潤(rùn)花園”多層住宅小區(qū)，“天鴻山莊”山景豪宅，“天際大廈”高層智能化商住大廈和“新天國(guó)際”辦公樓，并成功地向沿海經(jīng)濟(jì)中心城市挺進(jìn)，在上海蒲東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的中心地帶，公司先后建設(shè)了建筑面積 萬平方米的“新天國(guó)際大廈”和 萬平方米的“新天花園”高層住宅 小區(qū)；在深圳福田區(qū)開發(fā)了建筑面積 10 萬平方米的高層外銷公寓；在海南三亞亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)建設(shè)了建筑面積 萬平方米的“海景假日酒店”；在北京朝陽區(qū)開發(fā)了占地 公頃的“新天國(guó)際城”，目前公司擁有房地產(chǎn)年開發(fā)規(guī)模 20 萬平方米，銷售額 7 億元的綜合實(shí)力。截止 2020 年，公司累計(jì)開發(fā)面積達(dá) 60 萬平方米，其中烏魯木齊市 40 萬平方米。其產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)為：以中、高層消費(fèi)者為主要目標(biāo)客戶，注重企業(yè)形象和產(chǎn)品的高檔產(chǎn)品品牌建設(shè)，以建設(shè)高質(zhì)量、高價(jià)格的高層住宅產(chǎn)品為主，規(guī)劃設(shè)計(jì)較為超前的住宅產(chǎn)品和營(yíng)銷，贏得了一定的市場(chǎng) 份額。市場(chǎng)占有率約 %。 宏大房產(chǎn) 是宏大集團(tuán)的支柱企業(yè)，為宏大集團(tuán)的發(fā)展壯大起到了重要的推動(dòng)作用，幾年來，宏大房產(chǎn)先后成功地開發(fā)建設(shè)了“幸?；▓@新城”、“宏業(yè)大廈”、“環(huán)宇商住新城”、“偉業(yè)大廈”、“麗景花園”、“名都花園小區(qū)”、“格蘭得假日俱樂部”、“宏大購(gòu)物中心”、“幸福花園小區(qū)”、“幸福山莊別墅”等項(xiàng)目，開發(fā)面積達(dá) 400 萬平方米，目前宏大房產(chǎn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售租賃、物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、裝飾裝修、建筑材料經(jīng)營(yíng)為一體的大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。其產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)為： 住宅產(chǎn)品質(zhì)量不高，住宅環(huán)境較差， 容積率高，無統(tǒng) 此資料來自企業(yè) 一的產(chǎn)品品牌，片面追求短期效益。目前在本市市場(chǎng)上正集中精力于大批存量樓盤的銷售中，同時(shí)宏大集團(tuán)公司整體戰(zhàn)略將向區(qū)外轉(zhuǎn)移。市場(chǎng)占有率達(dá) %。 大灣房產(chǎn) 以企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，良好的企業(yè)信譽(yù)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有一定的地位，但該公司目前缺乏土地儲(chǔ)備，這將制約公司下一步的發(fā)展。市場(chǎng)占有率約 %。 （ 2）潛在競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入 由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，而土地資源又屬于稀缺性資源，這使得行業(yè)的進(jìn)入壁壘較高。尤其是近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)控力度較大，制定了一系列行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；同時(shí)由于我區(qū)的人均可支配收入 較低，有效需求不足等因素，在一定程度上制約了潛在競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入。但從長(zhǎng)期看，我國(guó)“十五”期間按小康居住水平人均一室，戶均一套，人均面積 25 平方米的這種需求來衡量，目前烏魯木齊市常住人口 208 萬人，人均居住面積不足 16 平方米的現(xiàn)狀看，在“十五”期間我市平均每年需要建設(shè) 400~500 萬平方米的住宅才能滿足市場(chǎng)的需求。另一方面，國(guó)家實(shí)行經(jīng)濟(jì)使用房政策和房地產(chǎn)金融措施從長(zhǎng)期看也能促進(jìn)需求的增長(zhǎng)，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，潛在競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)行業(yè)有一定的沖擊力，不排除資金實(shí)力雄厚的企業(yè)進(jìn)入該行業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)的可能。 供應(yīng)商議價(jià)能力： 從房地產(chǎn)的 構(gòu)成成本上看，土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，隨著改革開放以來，住宅的商品化、貨幣分房等政策以及相關(guān)稅費(fèi)和行政費(fèi)用、土地使用權(quán)的評(píng)估、轉(zhuǎn)讓、拍賣等措施的出臺(tái)，土 此資料來自企業(yè) 地使用費(fèi)在房地產(chǎn)產(chǎn)品中的比重越來越大；另一方面，土地屬于耐用消費(fèi)品，土地資源的稀缺性，這些都造成了土地供應(yīng)者的議價(jià)能力很強(qiáng)。另外，房地產(chǎn)的建筑成本在房地產(chǎn)構(gòu)成成本中也占有較大的比重，說明房地產(chǎn)建筑材料供應(yīng)商的議價(jià)能力也較強(qiáng)。 購(gòu)買者議價(jià)能力： 我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)者的平均可支配收入較低，同時(shí)，目前國(guó)家對(duì)住房信貸等房地產(chǎn)金融的措施單一，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)需求的促進(jìn)有限，但是房 地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)過度開發(fā)，增長(zhǎng)迅猛，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡，可供消費(fèi)者選擇的余地較大，說明中、短期內(nèi)購(gòu)買者的議價(jià)能力較強(qiáng)。 競(jìng)爭(zhēng)狀況的評(píng)價(jià)： 有效需求不足，目標(biāo)客戶的有限性；房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力相當(dāng)；產(chǎn)品差異化程度不足；以及土地供應(yīng)商有較強(qiáng)的議價(jià)能力，從這幾方面綜合情況，說明了該行業(yè)有較激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 在烏魯木齊市現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者中，影響各競(jìng)爭(zhēng)者地位的主要因素按重要程度依次為：市場(chǎng)份額、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、產(chǎn)品質(zhì)量、住宅環(huán)境及服務(wù)、營(yíng)銷能力（見下頁表 1）： 表 1：競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)矩陣表 關(guān)鍵因素 權(quán)重 廣匯 宏大 大灣 康普建設(shè) 華源 評(píng)分 加權(quán) 分?jǐn)?shù) 評(píng)分 加權(quán) 分?jǐn)?shù) 評(píng)分 加權(quán) 分?jǐn)?shù) 評(píng)分 加權(quán)分?jǐn)?shù) 評(píng)分 加權(quán) 分?jǐn)?shù) 住宅環(huán)境及服務(wù) 3 1 3 4 4 產(chǎn)品質(zhì)量 3 1 3 3 3 營(yíng)銷能力 3 2 3 3 3 市場(chǎng)份額 4 3 1 1 1 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 4 3 4 4 4 此資料來自企業(yè) 總 計(jì) 1 說明： 評(píng)分的涵義如下： 4