【正文】 于我國居民的可支配收入偏低，而房價卻居高不下，隨著我國貨幣分房制度的落實以及居民可支配收入的增加，居民可支配收入對房地產(chǎn)有效需求的影響將越來越大。 居民可支配收入是構(gòu)成居民有效需求的重要影響因素；居民可支配收入的變化同樣對集中供熱、物業(yè)管理和藥業(yè)產(chǎn)生重要影響。 預計，未來我國就業(yè)壓力仍然比較大，居民可支配收入增幅有限；另外我國社會保障體系仍在不斷完善之中，因此在近階段居民可支 配收入對華源集團的發(fā)展不是十分有利。 消費者的消費行為、習慣決定了房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求趨勢。隨著消費者收入的增加和消費者素質(zhì)的提高，消費者將更加注重住宅產(chǎn)品的設(shè)計、戶型、結(jié)構(gòu)，注重居住質(zhì)量、信息的溝通和交流以及居住環(huán)境、售后服務。只有那些能夠不斷滿足消費者多樣化需求，并注重售后服務的房地產(chǎn)開發(fā)商才能在市場競爭中立于不敗之地。另外，消費者消費心理、消費模式的變化也將對房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局產(chǎn)生積極作用。 消費者消費需求的多樣化，帶來了企業(yè)在市場經(jīng)營中環(huán)境的不穩(wěn)定性，這將對華源集團在房地產(chǎn)行業(yè)及藥業(yè)領(lǐng) 域的發(fā)展提出更高的要求。 消費模式的變化對城市集中供熱及物業(yè)管理的影響由于受到政府政策的影響而表現(xiàn)的不是很重要。 此資料來自企業(yè) 利率作為資金的使用價格，是國家宏觀貨幣政策的一個調(diào)控目標，在金融體系中扮演著調(diào)節(jié)貨幣資金流量的重要作用。隨著我國連續(xù) 7 次降息，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了積極的促進作用。 利率下調(diào)從兩方面促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其一是降息使開發(fā)商的財 務成本下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使房價有了下調(diào)的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購房的愿望。同樣，開征利息稅也使居民的存款收入下降，并且 開征利息稅和降息的不同點是存款額越大的其上繳的利息稅越多，因此開征利息稅會使得這部分人將房地產(chǎn)作為一個新的投資渠道，從而能促進房地產(chǎn)的銷售。 根據(jù)有關(guān)資料預計，我國利率仍然有進一步下調(diào)空間，這對華源集團未來的發(fā)展是一個有利的因素。 通貨膨脹導致了消費者的實際購買力下降，而通貨緊縮將使消費者、房地產(chǎn)開發(fā)商的預期下降，致使房地產(chǎn)行業(yè)的需求低迷，供給乏力。這些通貨的變化都不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。近幾年，我國通貨緊縮的趨勢比較明顯，由于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟拉動作用比較明顯，國家通過宏觀經(jīng)濟政策和金融工具大 力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，都在一定程度上緩解了通貨變化的不利影響，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 預計，我國未來通貨緊縮的趨勢仍將維持一定時期，這對華源集 此資料來自企業(yè) 團近期的利潤增長是一個不利的外部因素。 （三）社會文化環(huán)境分析 影響華源集團關(guān)鍵的社會、文化、人口及環(huán)境因素包括： 、質(zhì)量和結(jié)構(gòu) （ 1）對房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的影響 人口是構(gòu)成房地產(chǎn)市場規(guī)模的基礎(chǔ)，產(chǎn)品的有效需求也是建立在人口的基礎(chǔ)之上的。一個城市的人口規(guī)模大小在一定程度上能夠決定房地產(chǎn)市場規(guī)模的大??；人口的質(zhì)量取決于國民受教育的程度， 而人口的質(zhì)量直接決定了房地產(chǎn)市場產(chǎn)品開發(fā)的方向，因為人的素質(zhì)的提高必然會對住宅產(chǎn)品有更高的要求；人口結(jié)構(gòu)的狀況一定程度上影響房地產(chǎn)市場的開發(fā)和選擇，目前我國人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老齡化的趨勢，同時家庭人口結(jié)構(gòu)也逐漸減少，單親、三口之家也會對住宅產(chǎn)品個性化提出越來越高要求。 （ 2）對藥業(yè)發(fā)展的影響 主要影響在于人口結(jié)構(gòu)的變化上，未來我國年齡結(jié)構(gòu)趨向于老齡化，同時人口素質(zhì)的提高，必然要求人們生活更加健康，更加有質(zhì)量，這對華源集團發(fā)展藥業(yè)也是一個機遇。 、文化因素 企業(yè)是社會的一個組成部分，企業(yè)文化也會受到社會大文 化的制約和影響。社會規(guī)范、標準、道德的約束也影響著企業(yè)中的每一個員 此資料來自企業(yè) 工，并使企業(yè)的經(jīng)濟行為在這種約束下運行。當前，越來越多的企業(yè)注重企業(yè)的社會公眾形象，要求經(jīng)濟效益和社會效益的共同發(fā)展反映了社會、文化因素對企業(yè)的影響。但是，社會、文化因素具有一定的社會積淀的作用。因此，社會、文化的因素從長期看對企業(yè)的發(fā)展影響較大，短期內(nèi)則影響不大。 隨著社會經(jīng)濟文化的發(fā)展，消費者不僅關(guān)注消費效用的滿足，同時也更加注重居住、生存環(huán)境的影響和生活質(zhì)量的提高，這對房地產(chǎn)開發(fā)商注重居住環(huán)境和提高服務質(zhì)量提出更高的要求。 同樣，環(huán)境的因素也會要求其他行業(yè)注重人與自然的和諧發(fā)展，保護環(huán)境，倡導綠色消費等等，企業(yè)在發(fā)展中只有關(guān)注環(huán)境與經(jīng)營的關(guān)系，才能有進一步的發(fā)展空間，因此環(huán)境因素對華源集團既是一個威脅也是一個機會。 （四）技術(shù)環(huán)境分析 技術(shù)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要反映在開發(fā)商及消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的 性能與質(zhì)量、節(jié)能與供熱方式、節(jié)水、節(jié)地和治理污染、住宅裝修的要求上。國家康居示范工程作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化載體的實施，將帶動和推動房地產(chǎn)技術(shù)現(xiàn)代化的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾個方面： ，把住宅安全、耐 久性能作為設(shè)計質(zhì)量保障的基礎(chǔ)，在住宅建筑、結(jié)構(gòu)、抗震、防火、供熱、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、電氣、空調(diào)等專業(yè)設(shè)計中 此資料來自企業(yè) 應滿足居民對住宅適用性的要求，在住宅的規(guī)劃設(shè)計中突出強調(diào)設(shè)計的均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性。 。這是示范工程的標志和核心，也是項目能否立項的關(guān)鍵。住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)包括：建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)及施工建造技術(shù)等七大技術(shù)體系。 。住宅產(chǎn)品體系是構(gòu)成成套技術(shù)體系的基礎(chǔ)，是 促進住宅更新?lián)Q代的主要環(huán)節(jié)，要通過示范工程不斷完善住宅產(chǎn)品的通用化、系列化體系，引導住宅產(chǎn)品標準化的發(fā)展。 、物業(yè)管理、藥業(yè)也十分重要，新技術(shù)、新工藝的變革將導致企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境的巨大的變化和市場競爭格局的重新布局，因此任何企業(yè)都要關(guān)注技術(shù)發(fā)展的變化。這對華源集團既是威脅也是機會。 二、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析 （一）宏觀經(jīng)濟政策與我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)是進行地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響很大，由于 1998 年以來，我國經(jīng)濟發(fā) 展低迷，內(nèi)需不足，消費不旺，為此國家實施積極的宏觀政策調(diào)整，刺激內(nèi)需、擴大消費，推動國民經(jīng)濟發(fā)展，目前，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、固定資產(chǎn)投資已成為擴大內(nèi)需，推動國民經(jīng)濟發(fā)展的 此資料來自企業(yè) 主要力量。因此把握國家宏觀經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)開發(fā)具有先導性的意義。 年起，我國實施住房制度改革，停止福利住房實物分配，建立住房補貼制度，逐步實行住房分配貨幣化，極大促進我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 。第一，連續(xù)降息， 使房地產(chǎn)開發(fā)商的財 務成本下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使房價有了下調(diào)的可能，降息使居 民存款的利息下降，刺激了居民購房的愿望；第二，開征利息稅降低居民的存款，使居民消費轉(zhuǎn)向大額耐用品及固定資產(chǎn)投資消費；第三，實行信用貸款，降低大額耐用品及固定資產(chǎn)消費的門檻，使房地產(chǎn)作為一個新的投資渠道，從而促進了我國房地產(chǎn)的發(fā)展。 ，對于房地產(chǎn)市場國家將仍然扶持刺激其快速發(fā)展。 ，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，其上市呼聲越來越高，為此 2020 年國務院批準了建設(shè)部關(guān)于同意部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市試點的請求報告，允許部分素質(zhì)優(yōu)良的房地產(chǎn)企業(yè) 進行上市試點，這說明房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件日趨放寬和成熟。 （二）我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的形勢 房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。 2020 年，全 此資料來自企業(yè) 國房地產(chǎn)投資總額為 7378 億元，比上一年度增長 %，增長幅度比 2020 年增加 個百分點。全國共完成土地開發(fā)面積 億平方米，增長 %，增幅比上年提高１ .87 個百分點?？⒐っ娣e 億平方米，增長 %。 2020 年全國商品房平均銷售價格為 2226 元／平方米，增長 %，增幅比上年提高 個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了持續(xù) 、快速的增長態(tài)勢，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資（不包括城鄉(xiāng)集體和個人投資）的比重達到 %，比上年增加 個百分點。經(jīng)過分析， 2020 年我國城鎮(zhèn)住宅及房地產(chǎn)增加值占 GDP 的比重約為 6%左右，拉動 GDP 增長 1 個百分點。 在國家實施宏觀經(jīng)濟政策的有力推動下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國內(nèi)熱點行業(yè)， 2020年 1— 5 月 我國房地產(chǎn)投資保持了高速增長的態(tài)勢，而另一方面，商品房空置面積在不斷增加，商品房售價繼續(xù)走低。 1至 5 月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2098 億元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期高出 個 百分點， 5 月份，商品房空置面積分類指數(shù)值為 點，比去年同期增加 點。商品房銷售的價格也在走低，全國商品房平均銷售價格為 2290 元／平方米，同比下降 %。其中，商品住宅平均銷售價格為 2103 元／平方米，同比下降 %。 由于房地產(chǎn)開發(fā)過熱、過快，導致 我國商品房空置率過高，造成市場階段性的結(jié)構(gòu)失衡，同時 使房地產(chǎn)市場競爭激烈、魚目混珠，市場秩序混亂，為此國家加大房地產(chǎn)整頓力度，規(guī)范市場，第一，今年由中華人民共和國建設(shè)部、中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會、中華人民共和國國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會、中華人 民共和國財政部等七部位 此資料來自企業(yè) 聯(lián)合下發(fā)的“關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知”將大力整頓房地產(chǎn)秩序，對于一些規(guī)模太小、達不到資質(zhì)要求、不合乎施工要求的房地產(chǎn)開發(fā)商予以清理，同時一批小型房地產(chǎn)開發(fā)商在市場的機制下，已淘汰出局。第二，國家提高房地產(chǎn)開發(fā)商貸款門檻和房屋預售標準。第三，我國實行土地使用競標，使房地產(chǎn)朝著健康良性的方向發(fā)展。 （三）我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ，政策條件會越來越高，房地產(chǎn)市場競爭會更加激烈，其競爭態(tài)勢從產(chǎn)品競爭到品牌、文化競爭，其競爭形式體現(xiàn)為綜合實力的競爭，房地產(chǎn)市 場將面臨一個重新整合的過程。 ，消費心理日趨成熟。經(jīng)過 1999 年的熱情高漲， 2020 年的盲目搶購， 2020 年消費者變得日益成熟和理性。進入 2020 年，消費者購房熱情大幅下降，受