【正文】 于我國(guó)居民的可支配收入偏低，而房?jī)r(jià)卻居高不下，隨著我國(guó)貨幣分房制度的落實(shí)以及居民可支配收入的增加，居民可支配收入對(duì)房地產(chǎn)有效需求的影響將越來(lái)越大。 居民可支配收入是構(gòu)成居民有效需求的重要影響因素；居民可支配收入的變化同樣對(duì)集中供熱、物業(yè)管理和藥業(yè)產(chǎn)生重要影響。 預(yù)計(jì)，未來(lái)我國(guó)就業(yè)壓力仍然比較大，居民可支配收入增幅有限；另外我國(guó)社會(huì)保障體系仍在不斷完善之中，因此在近階段居民可支 配收入對(duì)華源集團(tuán)的發(fā)展不是十分有利。 消費(fèi)者的消費(fèi)行為、習(xí)慣決定了房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求趨勢(shì)。隨著消費(fèi)者收入的增加和消費(fèi)者素質(zhì)的提高，消費(fèi)者將更加注重住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、戶型、結(jié)構(gòu)，注重居住質(zhì)量、信息的溝通和交流以及居住環(huán)境、售后服務(wù)。只有那些能夠不斷滿足消費(fèi)者多樣化需求，并注重售后服務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。另外，消費(fèi)者消費(fèi)心理、消費(fèi)模式的變化也將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)生積極作用。 消費(fèi)者消費(fèi)需求的多樣化，帶來(lái)了企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中環(huán)境的不穩(wěn)定性，這將對(duì)華源集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)及藥業(yè)領(lǐng) 域的發(fā)展提出更高的要求。 消費(fèi)模式的變化對(duì)城市集中供熱及物業(yè)管理的影響由于受到政府政策的影響而表現(xiàn)的不是很重要。 此資料來(lái)自企業(yè) 利率作為資金的使用價(jià)格，是國(guó)家宏觀貨幣政策的一個(gè)調(diào)控目標(biāo)，在金融體系中扮演著調(diào)節(jié)貨幣資金流量的重要作用。隨著我國(guó)連續(xù) 7 次降息，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。 利率下調(diào)從兩方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其一是降息使開(kāi)發(fā)商的財(cái) 務(wù)成本下降，從而降低了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，使房?jī)r(jià)有了下調(diào)的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購(gòu)房的愿望。同樣，開(kāi)征利息稅也使居民的存款收入下降，并且 開(kāi)征利息稅和降息的不同點(diǎn)是存款額越大的其上繳的利息稅越多，因此開(kāi)征利息稅會(huì)使得這部分人將房地產(chǎn)作為一個(gè)新的投資渠道，從而能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。 根據(jù)有關(guān)資料預(yù)計(jì)，我國(guó)利率仍然有進(jìn)一步下調(diào)空間，這對(duì)華源集團(tuán)未來(lái)的發(fā)展是一個(gè)有利的因素。 通貨膨脹導(dǎo)致了消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降，而通貨緊縮將使消費(fèi)者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期下降，致使房地產(chǎn)行業(yè)的需求低迷，供給乏力。這些通貨的變化都不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。近幾年，我國(guó)通貨緊縮的趨勢(shì)比較明顯，由于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用比較明顯，國(guó)家通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)政策和金融工具大 力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，都在一定程度上緩解了通貨變化的不利影響，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 預(yù)計(jì)，我國(guó)未來(lái)通貨緊縮的趨勢(shì)仍將維持一定時(shí)期，這對(duì)華源集 此資料來(lái)自企業(yè) 團(tuán)近期的利潤(rùn)增長(zhǎng)是一個(gè)不利的外部因素。 （三）社會(huì)文化環(huán)境分析 影響華源集團(tuán)關(guān)鍵的社會(huì)、文化、人口及環(huán)境因素包括： 、質(zhì)量和結(jié)構(gòu) （ 1）對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的影響 人口是構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的基礎(chǔ)，產(chǎn)品的有效需求也是建立在人口的基礎(chǔ)之上的。一個(gè)城市的人口規(guī)模大小在一定程度上能夠決定房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的大?。蝗丝诘馁|(zhì)量取決于國(guó)民受教育的程度， 而人口的質(zhì)量直接決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的方向，因?yàn)槿说乃刭|(zhì)的提高必然會(huì)對(duì)住宅產(chǎn)品有更高的要求；人口結(jié)構(gòu)的狀況一定程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和選擇，目前我國(guó)人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老齡化的趨勢(shì)，同時(shí)家庭人口結(jié)構(gòu)也逐漸減少，單親、三口之家也會(huì)對(duì)住宅產(chǎn)品個(gè)性化提出越來(lái)越高要求。 （ 2）對(duì)藥業(yè)發(fā)展的影響 主要影響在于人口結(jié)構(gòu)的變化上，未來(lái)我國(guó)年齡結(jié)構(gòu)趨向于老齡化，同時(shí)人口素質(zhì)的提高，必然要求人們生活更加健康，更加有質(zhì)量，這對(duì)華源集團(tuán)發(fā)展藥業(yè)也是一個(gè)機(jī)遇。 、文化因素 企業(yè)是社會(huì)的一個(gè)組成部分，企業(yè)文化也會(huì)受到社會(huì)大文 化的制約和影響。社會(huì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、道德的約束也影響著企業(yè)中的每一個(gè)員 此資料來(lái)自企業(yè) 工，并使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為在這種約束下運(yùn)行。當(dāng)前，越來(lái)越多的企業(yè)注重企業(yè)的社會(huì)公眾形象，要求經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的共同發(fā)展反映了社會(huì)、文化因素對(duì)企業(yè)的影響。但是，社會(huì)、文化因素具有一定的社會(huì)積淀的作用。因此，社會(huì)、文化的因素從長(zhǎng)期看對(duì)企業(yè)的發(fā)展影響較大，短期內(nèi)則影響不大。 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展，消費(fèi)者不僅關(guān)注消費(fèi)效用的滿足，同時(shí)也更加注重居住、生存環(huán)境的影響和生活質(zhì)量的提高，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注重居住環(huán)境和提高服務(wù)質(zhì)量提出更高的要求。 同樣，環(huán)境的因素也會(huì)要求其他行業(yè)注重人與自然的和諧發(fā)展，保護(hù)環(huán)境，倡導(dǎo)綠色消費(fèi)等等，企業(yè)在發(fā)展中只有關(guān)注環(huán)境與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，才能有進(jìn)一步的發(fā)展空間，因此環(huán)境因素對(duì)華源集團(tuán)既是一個(gè)威脅也是一個(gè)機(jī)會(huì)。 （四）技術(shù)環(huán)境分析 技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要反映在開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的 性能與質(zhì)量、節(jié)能與供熱方式、節(jié)水、節(jié)地和治理污染、住宅裝修的要求上。國(guó)家康居示范工程作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化載體的實(shí)施，將帶動(dòng)和推動(dòng)房地產(chǎn)技術(shù)現(xiàn)代化的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ，把住宅安全、耐 久性能作為設(shè)計(jì)質(zhì)量保障的基礎(chǔ)，在住宅建筑、結(jié)構(gòu)、抗震、防火、供熱、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、電氣、空調(diào)等專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)中 此資料來(lái)自企業(yè) 應(yīng)滿足居民對(duì)住宅適用性的要求，在住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的均好性、多樣性和協(xié)調(diào)性。 。這是示范工程的標(biāo)志和核心，也是項(xiàng)目能否立項(xiàng)的關(guān)鍵。住宅產(chǎn)業(yè)化成套技術(shù)包括：建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)及施工建造技術(shù)等七大技術(shù)體系。 。住宅產(chǎn)品體系是構(gòu)成成套技術(shù)體系的基礎(chǔ)，是 促進(jìn)住宅更新?lián)Q代的主要環(huán)節(jié)，要通過(guò)示范工程不斷完善住宅產(chǎn)品的通用化、系列化體系，引導(dǎo)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展。 、物業(yè)管理、藥業(yè)也十分重要，新技術(shù)、新工藝的變革將導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的巨大的變化和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的重新布局，因此任何企業(yè)都要關(guān)注技術(shù)發(fā)展的變化。這對(duì)華源集團(tuán)既是威脅也是機(jī)會(huì)。 二、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行地產(chǎn)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響很大，由于 1998 年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展低迷，內(nèi)需不足，消費(fèi)不旺，為此國(guó)家實(shí)施積極的宏觀政策調(diào)整，刺激內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，目前，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、固定資產(chǎn)投資已成為擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 此資料來(lái)自企業(yè) 主要力量。因此把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有先導(dǎo)性的意義。 年起，我國(guó)實(shí)施住房制度改革，停止福利住房實(shí)物分配，建立住房補(bǔ)貼制度，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，極大促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 。第一，連續(xù)降息， 使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái) 務(wù)成本下降，從而降低了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，使房?jī)r(jià)有了下調(diào)的可能，降息使居 民存款的利息下降，刺激了居民購(gòu)房的愿望；第二，開(kāi)征利息稅降低居民的存款，使居民消費(fèi)轉(zhuǎn)向大額耐用品及固定資產(chǎn)投資消費(fèi)；第三，實(shí)行信用貸款，降低大額耐用品及固定資產(chǎn)消費(fèi)的門(mén)檻，使房地產(chǎn)作為一個(gè)新的投資渠道，從而促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展。 ，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)家將仍然扶持刺激其快速發(fā)展。 ，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，其上市呼聲越來(lái)越高，為此 2020 年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了建設(shè)部關(guān)于同意部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市試點(diǎn)的請(qǐng)求報(bào)告，允許部分素質(zhì)優(yōu)良的房地產(chǎn)企業(yè) 進(jìn)行上市試點(diǎn)，這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件日趨放寬和成熟。 （二）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的形勢(shì) 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。 2020 年，全 此資料來(lái)自企業(yè) 國(guó)房地產(chǎn)投資總額為 7378 億元，比上一年度增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)幅度比 2020 年增加 個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)共完成土地開(kāi)發(fā)面積 億平方米，增長(zhǎng) %，增幅比上年提高１ .87 個(gè)百分點(diǎn)。竣工面積 億平方米，增長(zhǎng) %。 2020 年全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 2226 元／平方米，增長(zhǎng) %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持了持續(xù) 、快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（不包括城鄉(xiāng)集體和個(gè)人投資）的比重達(dá)到 %，比上年增加 個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)過(guò)分析， 2020 年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅及房地產(chǎn)增加值占 GDP 的比重約為 6%左右，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)。 在國(guó)家實(shí)施宏觀經(jīng)濟(jì)政策的有力推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)行業(yè)， 2020年 1— 5 月 我國(guó)房地產(chǎn)投資保持了高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而另一方面，商品房空置面積在不斷增加，商品房售價(jià)繼續(xù)走低。 1至 5 月份，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2098 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期高出 個(gè) 百分點(diǎn)， 5 月份，商品房空置面積分類(lèi)指數(shù)值為 點(diǎn)，比去年同期增加 點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售的價(jià)格也在走低，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 2290 元／平方米，同比下降 %。其中，商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為 2103 元／平方米，同比下降 %。 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱、過(guò)快，導(dǎo)致 我國(guó)商品房空置率過(guò)高，造成市場(chǎng)階段性的結(jié)構(gòu)失衡，同時(shí) 使房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、魚(yú)目混珠，市場(chǎng)秩序混亂，為此國(guó)家加大房地產(chǎn)整頓力度，規(guī)范市場(chǎng)，第一，今年由中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、中華人民共和國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)、中華人 民共和國(guó)財(cái)政部等七部位 此資料來(lái)自企業(yè) 聯(lián)合下發(fā)的“關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知”將大力整頓房地產(chǎn)秩序，對(duì)于一些規(guī)模太小、達(dá)不到資質(zhì)要求、不合乎施工要求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商予以清理，同時(shí)一批小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)的機(jī)制下，已淘汰出局。第二，國(guó)家提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款門(mén)檻和房屋預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。第三，我國(guó)實(shí)行土地使用競(jìng)標(biāo)，使房地產(chǎn)朝著健康良性的方向發(fā)展。 （三）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ，政策條件會(huì)越來(lái)越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，其競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)從產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)到品牌、文化競(jìng)爭(zhēng)，其競(jìng)爭(zhēng)形式體現(xiàn)為綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市 場(chǎng)將面臨一個(gè)重新整合的過(guò)程。 ，消費(fèi)心理日趨成熟。經(jīng)過(guò) 1999 年的熱情高漲， 2020 年的盲目搶購(gòu)， 2020 年消費(fèi)者變得日益成熟和理性。進(jìn)入 2020 年，消費(fèi)者購(gòu)房熱情大幅下降，受