【正文】 固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。 自 1992 年起，國家中制藥管理局和科技部先后組織和支持?jǐn)?shù)十名專家、教授和管理人員對中藥現(xiàn)代化問題進(jìn)行了深入研究。 政府將制訂物業(yè)管理行業(yè)的各項制度條例，逐步將物業(yè)管理行業(yè)納入社會化管理，各物業(yè)管理企業(yè)將逐步成為物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭的主體。 未來熱力行業(yè)的發(fā)展，在城市藍(lán)天工程中，政府將繼續(xù)對集中供 此資料來自企業(yè) 熱給予支持并采取鼓勵清潔能源（天然氣、燃油）供熱的方式。 C. 房地產(chǎn)交易市場將進(jìn)一步完善 政府先后出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》等文件，說明政策將進(jìn)一步完善、放開房地產(chǎn)二級、三級市場，活躍住房交易市場。另一方面，政府已出臺了《國家康居示范工程管理辦法》、《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》以及有關(guān)住房分配貨幣化和發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住宅等文件，說明了政府政策在我國今后一個較長的時期內(nèi)將繼續(xù)推行經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)政策，形成集團(tuán)消費向個人消費的轉(zhuǎn)變的消費新格局，并引導(dǎo)“康居型”住宅市場的發(fā)展。隨著住房制度改革的持續(xù)推進(jìn)，中國房 此資料來自企業(yè) 地產(chǎn)市場的需求主體逐漸由集團(tuán)向個人轉(zhuǎn)移，政府的房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)的發(fā)展也 越來越重要，住房消費信貸對房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要作用日益顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按出讓合同要求的開發(fā)進(jìn)度開發(fā)土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一 年未動工開發(fā)的，政府將征收土地閑置費，滿二年未動工開發(fā)的，政府將無償收回土地使用權(quán)，以防止土地閑置和爛尾工程。在一個城市內(nèi)，必須堅持土地利 用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一管理。 政府對土地資源的管理主要表現(xiàn)在政府將采取措施，進(jìn)一步加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)等方面。 此資料來自企業(yè) 華源集團(tuán)外部運營環(huán)境分析 【提要】 市場多變性和環(huán)境不穩(wěn)定性的趨勢，使得在仸何場合，企業(yè)的資源都不足以利用它所面對的所有機(jī)會或規(guī)避它所受到的所有威脅。各級國土資源管理部門將根據(jù)規(guī)劃和 建設(shè)的實際需要， 此資料來自企業(yè) 制定建設(shè)用地，特別是房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)計劃，對建設(shè)用地供應(yīng)問題實行嚴(yán)格控制。為了提高政府供地環(huán)節(jié)的透明度，實行政務(wù)公開，政府供地計劃一經(jīng)確定，必須向社會公開，即政府土地供應(yīng)計劃、供地結(jié)果和基準(zhǔn)地價、土地市場交易信息等將定期向社會發(fā)布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按出讓合同約定交清土地使用權(quán)出讓金的，國土資源部門不得為其發(fā)放國有土地使用證，未取得國有土地使用證的土地，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。隨著中國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和住房制度改革的不斷推進(jìn)，各大商業(yè)銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為核心的住宅消費信貸業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)消費信貸業(yè)務(wù)必將有迅速的發(fā)展，對我國房地產(chǎn)交易必將起到積極的促進(jìn)作用。 B. 房地產(chǎn)管理的逐漸規(guī)范，操作透明化，稅、費的降低。 中國最龐大的管理資料庫下載 業(yè)的影響 由于集中供熱關(guān)系到城市居民取暖的基本需求、關(guān)系到城市環(huán)境的治理等相關(guān)方面，為此政府制訂對集中供熱行業(yè)采暖費的指導(dǎo)性價格政策。以清潔能源為熱源的情況將逐年增長，但由于我國以燃煤為主的能源結(jié)構(gòu)近期很難從根本上改變，因此，以煤作為供熱采暖的熱源將持續(xù)較長時間。物業(yè)管理質(zhì)量與物業(yè)費將成為選擇與配置物業(yè)管理資源的重要手段，同時未來政府政策對物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系和如何規(guī)范，物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)將對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到重要作用。 1997年，國家十四個部委 開始在全國推廣中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)行動。從圖 1 可以看出，從 1986 年到 1998 年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的 GDP 增長率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動步調(diào)基本上是一致的。 根據(jù)自治區(qū)十五規(guī)劃 GDP 的增長目標(biāo)為 9%，烏魯木齊市十五規(guī)劃綱要在未來五年內(nèi)將保持在 10%的增長，爭取增長幅度為 12%的態(tài)勢，這將對華源集團(tuán)所從事的三項主業(yè)是一個有利的機(jī)會。由于房地產(chǎn)行業(yè)土地資源的稀缺性，使得房地產(chǎn)業(yè)的地域性特商品房銷售增長率與GDP 增長率的關(guān)系 30 0204060801001201988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999%商品房銷售額增長率 GDP 增長率圖 1： 此資料來自企業(yè) 征十分明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品供給缺乏彈性。 消費者的消費行為、習(xí)慣決定了房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求趨勢。 消費者消費需求的多樣化，帶來了企業(yè)在市場經(jīng)營中環(huán)境的不穩(wěn)定性，這將對華源集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)及藥業(yè)領(lǐng) 域的發(fā)展提出更高的要求。 利率下調(diào)從兩方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其一是降息使開發(fā)商的財 務(wù)成本下降，從而降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使房價有了下調(diào)的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持幣者購房的愿望。這些通貨的變化都不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。一個城市的人口規(guī)模大小在一定程度上能夠決定房地產(chǎn)市場規(guī)模的大?。蝗丝诘馁|(zhì)量取決于國民受教育的程度， 而人口的質(zhì)量直接決定了房地產(chǎn)市場產(chǎn)品開發(fā)的方向，因為人的素質(zhì)的提高必然會對住宅產(chǎn)品有更高的要求；人口結(jié)構(gòu)的狀況一定程度上影響房地產(chǎn)市場的開發(fā)和選擇，目前我國人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老齡化的趨勢，同時家庭人口結(jié)構(gòu)也逐漸減少，單親、三口之家也會對住宅產(chǎn)品個性化提出越來越高要求。當(dāng)前，越來越多的企業(yè)注重企業(yè)的社會公眾形象，要求經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的共同發(fā)展反映了社會、文化因素對企業(yè)的影響。 同樣，環(huán)境的因素也會要求其他行業(yè)注重人與自然的和諧發(fā)展，保護(hù)環(huán)境，倡導(dǎo)綠色消費等等，企業(yè)在發(fā)展中只有關(guān)注環(huán)境與經(jīng)營的關(guān)系，才能有進(jìn)一步的發(fā)展空間，因此環(huán)境因素對華源集團(tuán)既是一個威脅也是一個機(jī)會。 。住宅產(chǎn)品體系是構(gòu)成成套技術(shù)體系的基礎(chǔ)，是 促進(jìn)住宅更新?lián)Q代的主要環(huán)節(jié)，要通過示范工程不斷完善住宅產(chǎn)品的通用化、系列化體系，引導(dǎo)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展。因此把握國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對于房地產(chǎn)開發(fā)具有先導(dǎo)性的意義。 ，對于房地產(chǎn)市場國家將仍然扶持刺激其快速發(fā)展。全國共完成土地開發(fā)面積 億平方米，增長 %，增幅比上年提高１ .87 個百分點。經(jīng)過分析， 2020 年我國城鎮(zhèn)住宅及房地產(chǎn)增加值占 GDP 的比重約為 6%左右，拉動 GDP 增長 1 個百分點。其中，商品住宅平均銷售價格為 2103 元／平方米，同比下降 %。 （三）我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ，政策條件會越來越高，房地產(chǎn)市場競爭會更加激烈，其競爭態(tài)勢從產(chǎn)品競爭到品牌、文化競爭，其競爭形式體現(xiàn)為綜合實力的競爭，房地產(chǎn)市 場將面臨一個重新整合的過程。造成房地產(chǎn)銷售市場啟動困難，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入暫時性的低潮。 世紀(jì) 90 年代初，發(fā)達(dá)國家的人均建筑面積為 平方米，通過世界各國的實踐表明，在人均住房面積達(dá)到 30— 35 平方米之前，房地產(chǎn)市場都將保持較旺盛的住房需求， 2020 年年底，我國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積已達(dá)到 平方米，加之我國城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略的實施，因此今后 10 年我國房地產(chǎn)開發(fā)仍將繼續(xù)保持強勁的發(fā)展勢頭 。七年來，烏魯木齊市共完成房地產(chǎn)投資 132 億元，預(yù)售住房面積 1185 萬平米，住宅 1066 萬平米。未來 10 年中，我區(qū)城市居民家庭將有 74 萬戶需要購買住房，其中一年內(nèi)購房為 %；兩年內(nèi)購房 26..1%；五年內(nèi)購房占 31. 4%；五至十年購房占 %。其中獲得房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)有：廣匯房產(chǎn)、華源房產(chǎn)、康普房產(chǎn)、大灣房產(chǎn)、宏大房產(chǎn)。廣匯房產(chǎn)在 9 年的發(fā)展中，相繼建成了 34 個商住小區(qū)、 4 個高層公寓、 1 個現(xiàn)代化工業(yè)城、 1 個現(xiàn)代化別墅群、 2 個集中供熱站，累計開發(fā)面積 此資料來自企業(yè) 達(dá) 443 萬平方 米，竣工面積近 370 萬平方米，是自治區(qū)開發(fā)規(guī)模最大、營銷數(shù)量最多、經(jīng)濟(jì)效益最好的房地產(chǎn)開發(fā)商，被排在自治區(qū)“十大房地產(chǎn)企業(yè)”榜首，目前廣匯房產(chǎn)已形成了集房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、租賃、物業(yè)管理為一體的房地產(chǎn)經(jīng)營格局，成為廣匯企業(yè)集團(tuán)的支柱性企業(yè)，市場占有率達(dá) %。其產(chǎn)品經(jīng)營特點為：注重企業(yè)形象及產(chǎn)品品牌建設(shè)，注重住宅產(chǎn)品的住宅環(huán)境建設(shè)和住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量。 新天房產(chǎn) 是一家成立于 1997 年，由新天國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作（集團(tuán)）公司發(fā)起成立的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立以來緊緊依托“新天國際”上市公司的雄厚實力，先后在烏魯木齊市的黃金地段成 此資料來自企業(yè) 功地開發(fā)了“天富花園”、“天潤花園”多層住宅小區(qū)，“天鴻山莊”山景豪宅，“天際大廈”高層智能化商住大廈和“新天國際”辦公樓，并成功地向沿海經(jīng)濟(jì)中心城市挺進(jìn)，在上海蒲東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的中心地帶，公司先后建設(shè)了建筑面積 萬平方米的“新天國際大廈”和 萬平方米的“新天花園”高層住宅 小區(qū)；在深圳福田區(qū)開發(fā)了建筑面積 10 萬平方米的高層外銷公寓；在海南三亞亞龍灣國家級旅游度假區(qū)建設(shè)了建筑面積 萬平方米的“海景假日酒店”；在北京朝陽區(qū)開發(fā)了占地 公頃的“新天國際城”，目前公司擁有房地產(chǎn)年開發(fā)規(guī)模 20 萬平方米，銷售額 7 億元的綜合實力。 宏大房產(chǎn) 是宏大集團(tuán)的支柱企業(yè)，為宏大集團(tuán)的發(fā)展壯大起到了重要的推動作用，幾年來，宏大房產(chǎn)先后成功地開發(fā)建設(shè)了“幸福花園新城”、“宏業(yè)大廈”、“環(huán)宇商住新城”、“偉業(yè)大廈”、“麗景花園”、“名都花園小區(qū)”、“格蘭得假日俱樂部”、“宏大購物中心”、“幸?；▓@小區(qū)”、“幸福山莊別墅”等項目，開發(fā)面積達(dá) 400 萬平方米，目前宏大房產(chǎn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售租賃、物業(yè)管理、建筑設(shè)計、裝飾裝修、建筑材料經(jīng)營為一體的大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。 大