【正文】 此資料來自企業(yè) 華源集團外部運營環(huán)境分析 【提要】 市場多變性和環(huán)境不穩(wěn)定性的趨勢，使得在仸何場合，企業(yè)的資源都不足以利用它所面對的所有機會或規(guī)避它所受到的所有威脅。企業(yè)外部運營環(huán)境分析致力于識別和評價超出企業(yè)控制能力的外部發(fā)展趨勢與事件，揭示企業(yè)所面臨的主要機會與威脅，從而可以使管理者采用適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略，充分利用機會、規(guī)避或遠離威脅的影響。 一、 PEST 分析 （一）政策法律環(huán)境分析 ，政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在： （ 1）政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響 到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況。 政府對土地資源的管理主要表現(xiàn)在政府將采取措施，進一步加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)等方面。各級國土資源管理部門將根據(jù)規(guī)劃和 建設(shè)的實際需要， 此資料來自企業(yè) 制定建設(shè)用地，特別是房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)計劃，對建設(shè)用地供應(yīng)問題實行嚴(yán)格控制。制訂政府供地計劃，把盤活利用存量建設(shè)用地作為土地供應(yīng)的重要途徑，納入當(dāng)?shù)毓┑乜偭抗芾怼? 政府將強化建設(shè)用地管理，確保政府對建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)。在一個城市內(nèi)，必須堅持土地利 用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一管理。為了提高政府供地環(huán)節(jié)的透明度，實行政務(wù)公開，政府供地計劃一經(jīng)確定，必須向社會公開，即政府土地供應(yīng)計劃、供地結(jié)果和基準(zhǔn)地價、土地市場交易信息等將定期向社會發(fā)布。最近，國家出臺實施土地儲備制度，將現(xiàn)有國有土地包括一部分國有企業(yè)劃撥用地統(tǒng)一合理向社會公開招標(biāo)，實施土地經(jīng)營。 關(guān)于土地出讓金征收管理，未按出讓合同約定支付國有土地使用權(quán)出讓金的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，并可要求違約賠償。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按出讓合同要求的開發(fā)進度開發(fā)土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一 年未動工開發(fā)的，政府將征收土地閑置費，滿二年未動工開發(fā)的，政府將無償收回土地使用權(quán)，以防止土地閑置和爛尾工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按出讓合同約定交清土地使用權(quán)出讓金的，國土資源部門不得為其發(fā)放國有土地使用證，未取得國有土地使用證的土地，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 （ 2）政府對房地產(chǎn)交易市場采取的政策將會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。 未來對我國房地產(chǎn)業(yè)影響較大的政策就是交易方式由福利分房政策向貨幣分房政策的轉(zhuǎn)變。隨著住房制度改革的持續(xù)推進，中國房 此資料來自企業(yè) 地產(chǎn)市場的需求主體逐漸由集團向個人轉(zhuǎn)移，政府的房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)的發(fā)展也 越來越重要，住房消費信貸對房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要作用日益顯現(xiàn)出來。隨著中國房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和住房制度改革的不斷推進，各大商業(yè)銀行紛紛推出以個人住房抵押貸款為核心的住宅消費信貸業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)消費信貸業(yè)務(wù)必將有迅速的發(fā)展，對我國房地產(chǎn)交易必將起到積極的促進作用。 （ 3）政策法律環(huán)境的變化對華源集團房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略性影響主要表現(xiàn)在： A. 房地產(chǎn)由政策扶持的“安居型”向市場引導(dǎo)的“康居型”轉(zhuǎn)化。 國家建設(shè)部組織實施的“ 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程”表明：今后我國的房地產(chǎn)發(fā)展方向是要以科技為先導(dǎo)，以推動住 宅產(chǎn)業(yè)為核心，以提高住宅功能質(zhì)量、改善居住環(huán)境為宗旨，小康住宅與普通住宅相比要有一定的示范性、引導(dǎo)性和超前性，力爭做到一、二十年不落后，三五十年可改造。另一方面，政府已出臺了《國家康居示范工程管理辦法》、《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》以及有關(guān)住房分配貨幣化和發(fā)展經(jīng)濟適用住宅等文件，說明了政府政策在我國今后一個較長的時期內(nèi)將繼續(xù)推行經(jīng)濟適用住房供應(yīng)政策，形成集團消費向個人消費的轉(zhuǎn)變的消費新格局，并引導(dǎo)“康居型”住宅市場的發(fā)展。 B. 房地產(chǎn)管理的逐漸規(guī)范，操作透明化，稅、費的降低。 最近，國家出臺了《商品房銷售 管理辦法》、《劃撥土地集中通過土地交易市場轉(zhuǎn)讓、交易的規(guī)定》以及烏魯木齊市政府計劃對一、二、 此資料來自企業(yè) 三類范圍內(nèi)的土地停止審批經(jīng)濟適用房項目，只用于商品房項目的開發(fā)。說明政策環(huán)境將逐漸對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、交易行為進行規(guī)范。 C. 房地產(chǎn)交易市場將進一步完善 政府先后出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》等文件，說明政策將進一步完善、放開房地產(chǎn)二級、三級市場，活躍住房交易市場。 中國最龐大的管理資料庫下載 業(yè)的影響 由于集中供熱關(guān)系到城市居民取暖的基本需求、關(guān)系到城市環(huán)境的治理等相關(guān)方面，為此政府制訂對集中供熱行業(yè)采暖費的指導(dǎo)性價格政策。對城市供熱區(qū)域規(guī)劃的城市發(fā)展計劃以及對集中供熱企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的宏觀調(diào)控政策等將對集中供熱行業(yè)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展具有重要指導(dǎo)性作用，從整個熱力行業(yè)的發(fā)展來看，由于長期以來，熱是以福利的形式提供給市民，因此熱作為一種特殊商品出現(xiàn)在市場中，人們對集中供熱的認(rèn)識不夠，思想意識未完全轉(zhuǎn)變，用熱交費的主動性較差。政府將采取多種方式來轉(zhuǎn)變市民的用熱意識，用有效的管理方式來規(guī)范熱力行業(yè)的市場發(fā)展，實 行一戶一循環(huán)、分戶計量，就是政府將逐步推廣的規(guī)范熱力市場的組成部分。 未來熱力行業(yè)的發(fā)展，在城市藍天工程中，政府將繼續(xù)對集中供 此資料來自企業(yè) 熱給予支持并采取鼓勵清潔能源（天然氣、燃油）供熱的方式。以清潔能源為熱源的情況將逐年增長，但由于我國以燃煤為主的能源結(jié)構(gòu)近期很難從根本上改變，因此，以煤作為供熱采暖的熱源將持續(xù)較長時間。近年來，由于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和電力建設(shè)的加速發(fā)展，電力供應(yīng)的緊張局面趨于緩和，部分地區(qū)出現(xiàn)了電力過剩資源實現(xiàn)供熱，可謂節(jié)能、環(huán)保一舉兩得，是政府重點推行的項目?，F(xiàn)行集中供熱為調(diào)整型供熱，在不久的將來， 各熱力公司在生產(chǎn)、經(jīng)營、管理方面對市場的適應(yīng)程度不同，各供熱站之間的互相重組是完全可能的，通過重組來擴大規(guī)模，進一步保護環(huán)境節(jié)約能源。 政府將制訂物業(yè)管理行業(yè)的各項制度條例，逐步將物業(yè)管理行業(yè)納入社會化管理，各物業(yè)管理企業(yè)將逐步成為物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭的主體。物業(yè)管理質(zhì)量與物業(yè)費將成為選擇與配置物業(yè)管理資源的重要手段，同時未來政府政策對物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系和如何規(guī)范，物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)將對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到重要作用。 我國政府對物業(yè)管理逐漸納入市場化經(jīng)營的軌道，出臺 了《自治區(qū)城市住宅物業(yè)管理辦法》等文件，同時政府對這兩個行業(yè)實行統(tǒng)一定價的規(guī)定，表明政策對這兩個行業(yè)的盈利空間有較大的影響。 政府制訂的我國醫(yī)療體制改革政策以及對制藥行業(yè)藥品生產(chǎn)、流通企業(yè)的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)規(guī)模、價格調(diào)控，國家基本藥品種的規(guī)定等 此資料來自企業(yè) 對制藥生產(chǎn)制造企業(yè)都有重要影響作用；同時國家對中藥、民族藥的具體發(fā)展規(guī)劃也將影響制藥企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展方向。 自 1992 年起，國家中制藥管理局和科技部先后組織和支持?jǐn)?shù)十名專家、教授和管理人員對中藥現(xiàn)代化問題進行了深入研究。 1997年，國家十四個部委 開始在全國推廣中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)行動?？萍疾颗鷾?zhǔn)了為實施該計劃制定的《中藥現(xiàn)代化研究開發(fā)和產(chǎn)業(yè)化實施方案》。為更好組織實施該方案，不久前成立了“中藥現(xiàn)代化項目管理辦公室”，同時每年撥款 1000 多萬元用于藥材種植、國際市場需求的現(xiàn)代中藥篩選和研究開發(fā)項目。 （二）經(jīng)濟環(huán)境分析 （ GDP）變化趨勢 房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大，因此，同國民經(jīng)濟的發(fā)展具有周期性一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有周期性。從圖 1 可以看出，從 1986 年到 1998 年，商品房銷售額呈現(xiàn)出劇烈的波動，顯示出一定的周期性，同樣，反映宏觀經(jīng)濟發(fā)展速度的 GDP 增長率也呈現(xiàn)出周期性，雖然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波動步調(diào)基本上是一致的。只是有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動幅度會稍領(lǐng)先于 GDP 的波動，這說明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導(dǎo)性（見下圖 1）： 此資料來自企業(yè) 另一方面，與房地產(chǎn)行業(yè)相比，城市集中供熱、物業(yè)管理行業(yè)由于產(chǎn)品收入彈性比較小的行業(yè)特點，決定了這兩個行業(yè)的銷售收入比較穩(wěn)定，具有穩(wěn)定性行業(yè)的特點。同時這兩個行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性比較密切，即房地產(chǎn)行業(yè) 的發(fā)展將帶動集中供熱及物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。最后， GDP 的升降關(guān)系到國民收入分配格局，影響我國居民的收入多少，也必將對集中供熱、物業(yè)管理、藥業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。 根據(jù)自治區(qū)十五規(guī)劃 GDP 的增長目標(biāo)為 9%，烏魯木齊市十五規(guī)劃綱要在未來五年內(nèi)將保持在 10%的增長，爭取增長幅度為 12%的態(tài)勢，這將對華源集團所從事的三項主業(yè)是一個有利的機會。 房地產(chǎn)的市場需求是由居民購房能力的大小決定的。而居民的購房能力主要取決于居民的可支配收入。其用于購房的款項包括：原有的儲蓄存款、當(dāng)年總收入中扣除消費支 出的余額、住房公積金、住房補貼。由于房地產(chǎn)行業(yè)土地資源的稀缺性，使得房地產(chǎn)業(yè)的地域性特商品房銷售增長率與GDP 增長率的關(guān)系 30 0204060801001201988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999%商品房銷售額增長率 GDP 增長率圖 1： 此資料來自企業(yè) 征十分明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品供給缺乏彈性。同時由