【文章內(nèi)容簡介】 增長 % ，占廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約總面積的 % ，與去年同期相比比重減少 個百分點，與上月相比比重增加 個百分點；增城市新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 萬平方米，同比增長 %，環(huán)比增長 %，占廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約總面積的 %，與去年同期相比比重增加 個百分點，與上月相比比重增加 ；從化市新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 萬平方米，同比減少 % ，環(huán)比減少 %，占廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約總 面積的 % ，與去年同期相比比重減少 個百分點，與上月相比比重減少 個百分點。 。 另外，估價對象所在區(qū)域的二手樓盤層次豐富，各種價位的房屋都有分布，能滿足到不同買家的需求，這些多樣性和適應(yīng)也一定程度上保持了該區(qū)樓市的交投活躍度。 由于調(diào)控 新政 的堅持，廣州 市成交量 有所得到控制 ，隨著市場對新政的影響的逐漸消化，跌幅逐步減輕 ，全市成交量會逐漸進(jìn)入成交 回暖 ，開始一段徘徊盤整期。近期由于通脹壓力加大，流動性過剩，相關(guān)加息、上調(diào)存款儲備金率等貨幣政策相繼出臺，對樓市也會產(chǎn)生一定的影響。 廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院公路學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 11 另外 值得關(guān)注的是存量商品房、存量商品住宅交易登記面積再次出現(xiàn)超過新建商品房、新建商品住宅的情況，說明存量房市場在廣州市整個房地產(chǎn)市場中的所占比重持續(xù)增加，體現(xiàn)廣州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性變化日趨明顯。 、最高最佳使用分析 法律上的許可性（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可） 。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。估價對象為 住宅房 ，具有合法的產(chǎn)權(quán)，符合城市規(guī)劃的要求。 技術(shù)上的可能性。 即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定 。估價對象為 住宅房 ，能滿足施工技術(shù)等方面的要求。 經(jīng)濟(jì)上的可行性。 即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投放而能獲得最大收益的使用方式。估價對象當(dāng)前的房地產(chǎn)市場價值大于其土地取得成本與建筑物建造成本。本次評估房地產(chǎn)價值時，根據(jù)類似房地產(chǎn)的交易 、租賃 情況， 采用市場比較法 進(jìn)行測算。 價值最大性。 在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估價對象 交通便捷，周邊 配套設(shè)施完備度 較高，在符合 規(guī)劃 的前提 下，住宅 用途 是 其價值 最高 最大的使用方式。 土地與建筑物的均衡性。 即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。 應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益的用途估價。 可持續(xù)發(fā)展性。 按可持續(xù)發(fā)展的觀點確定的使用、即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢、使未來利益最大化的使用方式。 總之，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價人員現(xiàn)場查勘以及對當(dāng)前市場的調(diào)查和預(yù)期分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途 住宅 最 為有利，以此為前提進(jìn)行估價 。 估價方法選用分析 估價人員深入細(xì)致地分析了項目的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，待估物業(yè)用途為住宅，此類物業(yè)在廣州市房地產(chǎn)市場交易案例較多，宜選用市場法；委估對象為商品住宅，該類房產(chǎn)的置業(yè)目的主要以自用為主，較難體現(xiàn)其收益性，難以用收益法來推算其市場價值；近年來本地區(qū)商住房地產(chǎn)價格受市場因素影響較大，與單純成本累加有較大偏離，難以用原始成本來推算其市場價值；委估 對象為已開發(fā)建成的 商品 住宅，不適宜 使用 假設(shè)開發(fā)法 評估 。 市場 法也是房地產(chǎn)評估方法中首選的方法。綜合以上分析為使估價結(jié)果更具科學(xué)性、準(zhǔn)確性、客觀性，本報告確定選用市場法來評估。 廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院公路學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 12 市場法是指將評估對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對類似房地產(chǎn)的已知價格作交易情況修正、市場狀況修正、區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正，以此估算評估對象的公開市場價值。市場法計算公式為： ? ?? ?? 比較權(quán)重nPP 000000 EEDDCCBBAAPP n ?????? 其中： P為待評房地產(chǎn)價值； Pn為待估房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格； P0為比較實例房地產(chǎn)成交價格； A為待評房地產(chǎn)交易情況指數(shù)； A0 為比較實例資產(chǎn)交易情況指數(shù)； B 為待評房地產(chǎn)評 估時點市場狀況指數(shù)； B0為比較實例房地產(chǎn)市場狀況指數(shù)； C為待評房地產(chǎn) 區(qū)位狀況 條件指數(shù)； C0為比 較實例房地產(chǎn) 區(qū)位狀況條件指數(shù)； D為待評房地產(chǎn)權(quán)益狀況條件指數(shù)； D0為比較實例房地產(chǎn)權(quán)益狀況條件指數(shù)； E為待評房地產(chǎn)實物狀況條件指數(shù)； E0為比較實例房地產(chǎn)實物狀況條件指數(shù)。 、估價測算分析 技術(shù)路線 “市場法”是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照 ，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 計算公式： 交易 市場 區(qū)位 權(quán)益 實物 估價對象價格 = 實例價格情況 狀況 狀況 狀況狀況 修正 修正 修正 修正 修正 價值測算： 選擇交易實例 經(jīng)評估人員對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)交易時間接近、用途相同、地段相似的原則，仔細(xì)篩選，確定 A、 B、 C三個比較交易實例。 廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院公路學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 13 星河灣星座園 星河灣星座園 星河灣星座園 星河灣星座園迎賓路 迎賓路 迎賓路 迎賓路住宅區(qū) 住宅區(qū) 住宅區(qū) 住宅區(qū)待估 市場調(diào)查 市場調(diào)查 市場調(diào)查正常 正常 正常 正常2 0 1 3 年1 0 月 2 0 1 3 年1 0 月 2 0 1 3 年1 0 月 2 0 1 3 年1 0 月待估 23,077 23,237 22,882交易貨幣為人民幣，按每平方米建筑面積計算單價，單價單位為元/ 平方米交易貨幣為人民幣，按每平方米建筑面積計算單價，單價單位為元/ 平方米交易貨幣為人民幣，按每平方米建筑面積計算單價，單價單位為元/ 平方米交易貨幣為人民幣，按每平方米建筑面積計算單價，單價單位為元/ 平方米交通便捷度近公交站臺，有多路快速車通達(dá)，交通便利近公交站臺，有多路快速車通達(dá)，交通便利近公交站臺，有多路快速車通達(dá)，交通便利近公交站臺，有多路快速車通達(dá)，交通便利繁華程度良好，商業(yè)、生活氣氛成熟良好，商業(yè)、生活氣氛成熟良好，商業(yè)、生活氣氛成熟良好，商業(yè)、生活氣氛成熟環(huán)境、景觀小區(qū)綠地、江景等景觀較好小區(qū)綠地、江景等景觀較好小區(qū)綠地、江景等景觀較好小區(qū)綠地、江景等景觀較好公共設(shè)施完善度附近有星河灣酒店、中國農(nóng)業(yè)銀行、錦繡銀灣、薈心園、星苑等。多路公交車通過，交通較方便。附近有星河灣酒店、中國農(nóng)業(yè)銀行、錦繡銀灣、薈心園、星苑等。多路公交車通過，交通較方便。附近有星河灣酒店、中國農(nóng)業(yè)銀行、錦繡銀灣、薈心園、星苑等。多路公交車通過，交通較方便。附近有星河灣酒店、中國農(nóng)業(yè)銀行、錦繡銀灣、薈心園、星苑等。多路公交車通過，交通較方便。城市規(guī)劃 住宅區(qū) 住宅區(qū) 住宅區(qū) 住宅區(qū)土地使用年限已收取土地使用權(quán)出讓金，從2 0 0 0 年7 月7 日起計。居住份額用地7 0年；商業(yè)、旅游、娛樂份額用地4 0 年；其他用地5 0 年。已收取土地使用權(quán)出讓金，從2 0 0 0 年7 月7 日起計。居住份額用地7 0年；商業(yè)、旅游、娛樂份額用地4 0 年；其他用地5 0 年。已收取土地使用權(quán)出讓金，從2 0 0 0 年7 月7 日起計。居住份額用地7 0 年；商業(yè)、旅游、娛樂份額用地4 0 年；其他用地5 0 年。已收取土地使用權(quán)出讓金，從2 0 0 0 年7 月7 日起計。居住份額用地7 0年；商業(yè)、旅游、娛樂份額用地4 0 年；其他用地5 0 年。容積率 其他建筑面積 234 246 236臨街狀況 小區(qū)內(nèi) 小區(qū)內(nèi) 小區(qū)內(nèi) 小區(qū)內(nèi)成新度 約九成新 約九成新 約九成新 約九成新樓層位置（所在樓層/ 總樓層）16/18 10/18 13/18 10/18小區(qū)配套 較好 較好 較好 較好結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu)設(shè)計、裝修 豪裝 豪裝 豪裝 豪裝通風(fēng)采光 好 好 好 好朝向 南北 南北 南北 南北其他 望江 望江 望江 望江比較案例三照片權(quán)益狀況 交易期日區(qū)位狀況物業(yè)位置物業(yè)用途實例來源實物狀況比較案例一 比較案例二價格內(nèi)涵物業(yè)名稱估價對象交易單價交易情況內(nèi)容估價對象比較 廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院公路學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 14 估價測算過程 （ 1）房地產(chǎn)評估計算表 ： 20201019委托單位產(chǎn)權(quán)單位建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 建筑面積 委估對象星河灣星座園待估住宅迎賓路待估正常100委估對象 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù)2 0 1 3 年1 0 月 2 0 1 3 年1 0 月 0 2 0 1 3 年1 0 月 0 2 0 1 3 年1 0 月 02 0 1 3 年1 0 月 平穩(wěn) 0 平穩(wěn) 0 平穩(wěn) 0委估對象 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù)一般 一般 0 一般 0 一般 0一般 一般 0 一般 0 一般 0較好 較好 0 較好 0 較好 0完善 完善 0 完善 0 完善 0一般 一般 0 一般 0 一般 0100 100 100委估對象 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù)法定年限 法定年限 0 法定年限 0 法定年限 0規(guī)劃容積率 規(guī)劃容積率 0 規(guī)劃容積率 0 規(guī)劃容積率 00 0 0100 100 100委估對象 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù) 234 0 246 0 236 0臨街 臨街 0 臨街 0 臨街 0約九成新 約九成新 0 約九成新 0 約九成新 016/18 10/18 3 13/18 2 10/18 3好 好 0 好 0 好 0鋼混 鋼混 0 鋼混 0 鋼混 0豪裝 豪裝 0 豪裝 0 豪裝 0好 好 0 好 0 好 0南北 南北 0 南北 0 南北 0望江 望江 0 望江 0 望江 010010097 98100100正常23,237 22,882迎賓路 迎賓路市場調(diào)查 市場調(diào)查住宅正常設(shè)計