【導讀】在房地產估價中，市場比較法是估價師運用最多的方法。本文以廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星。河灣星座園5棟3座1601房為例，編寫了估價報告。在估價報告中，根據估價對象的實際情況和其。影響因素分析，利用加權平均最終確定其最終價值。解決，從而使市場比較法在房地產評估中得到更好的應用。

　　

【正文】 。 不要忘了市場才是最準確的估價師。在價格方面應永遠向市場看齊。 在撰寫初評時，我會查一下公司以前是否做過同個樓盤的 初評，可以借鑒一下，根據市場的變化，估計現在大概的價格，這是比較快速、便捷的方法，但是有一個前提是公司做過的 類似 案例比較多，而且 與估價時點的 時間間隔不能太長。 估價人員估價經驗不足，造成評估結果偏差的現象時有發(fā)生 有的估價員估價經驗不足，對估 價對象所在區(qū)域房地產走勢把握不準，對房地產中各類不同物業(yè)的特征缺乏了解，無法抓住與估價對象類似物業(yè)的主要特征，對影響估價對象價值主要因素的修正與次要因素的修正主次不分，造成評估結果偏差的現象時有發(fā)生。修正系數調整過程中存在著不確定性因素，導致隨意性較大。不同估價員對修正系數的把握不同，出現的結果也會不同。 估價師在審核我的初評時，總會對我的修正系數做一些調整，因為我有時考慮不夠周到，對評估對象與可比實例不夠了解，導致修正系數調整不夠準確，這對評估結果也有一定的影響。 估價人員缺乏職業(yè)操守，沒有從實際出 發(fā)，導致評估價格過高 “公平、公正、公開”是房地產估價人員基本的職業(yè)道德標準，絕大多數估價人員是能夠遵守的?？墒怯捎诓煌脑颍绲K于情面、爭取業(yè)務、行政干預、謀取私利等，總有一些估價人員 為了迎合委托方，選擇案例往往帶有傾向性，整個估價過程受結果支配，對估價結果的風險和由此引起的社會責任重視不足， 故意抬高評估價格，使估價報告內容全部或部分失實。 與 同時，也給自己埋下了一棵“定時炸彈”，說不定什么時候就會被追究責任。 廣東交通職業(yè)技術學院公路學院房地產經營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 20 我做的每一份初評和報告都是要交給評估師審核，當估價師審核后，再跟銀行報價，銀行覺得價格 可以，就可以直接出初評，要是覺得價格過低，無法達到他們的要求，就會要求我們再調高一下價格。有時估價師為了爭取業(yè)務，就會把價格再調高一點，但是這都是在正常的市場價格范圍內的。如果只是為了爭取業(yè)務，而隨意抬高價格，一旦被查出來，評估師和公司都會承擔責任的。這個我認為我們公司做得很好，不會一味為了爭取業(yè)務而故意把評估價格抬高。 廣東交通職業(yè)技術學院公路學院房地產經營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 21 第 4 章 提高市場法在估價中應用的對策 提高市場法在估價中應用的對策針對市場法在我國房地產評估運用中存在的若干問題分析，提出如下具體的對策建 議： 政府應加大力度健全房地產市場機制建設，擴充信息來源渠道 為了規(guī)范和完善我國房地產市場健康發(fā)展，減少由于房地產市場不規(guī)范，房地產價格虛高等問題導致的市場法的適用性缺陷，降低評估風險，政府應該加強對房地產市場的宏觀調控，盡快建立和完善房地產市場預警預報信息系統(tǒng)和信息披露制度，監(jiān)測和判斷房地產市場的發(fā)展態(tài)勢，引導房地產開發(fā)企業(yè)理性投資，引導住房消費者理性消費，及時制止和防范房地產過熱苗頭和泡沫現象，引導房地產業(yè)健康發(fā)展。另外政府還應積極提供多渠道信息來源，主動推動信息的公開透明，提高信息化水平，實 現房地產信息的標準化、公開化。 政府方面對信息不對稱的彌補 完善制度和法規(guī)建設制度和法規(guī)是市場正常運行的保障 由于我國房地產市場發(fā)展歷史短而速度快，房地產市場的制度和法規(guī)建設始終跟不上市場的需要，這也是目前很多房地產交易糾紛無法解決的原因之一。行政部門和立法機關應當加快這方面的步伐，只有這樣才能在市場中強烈地顯示出公平和秩序，這兩個促進房地產市場發(fā)展的基本信號。例如 :對于賣方發(fā)布信息的行為，應當有類似于《反欺騙法》和《真實披露法》這樣的法律來加以管制。 完善監(jiān)督機制 監(jiān) 督機制歷來是房地產的薄弱環(huán)節(jié)。監(jiān)督機制的缺乏只能說明市場的透明度不高。完善的監(jiān)督機制可以保障制度和法規(guī)的實施和執(zhí)行，也可以保障各種標準的正確使用，以及保證市場運行的透明和公平。 建立客觀有效的評價標準 目前在有些地方市場炒作力度大于運作力度，對概念的瘋狂炒作等于向市場散布真假混淆的信息，降低了消費者的鑒別能力，從而達到增加賣點甚至渾水摸魚的目的，但這樣做的直接后果就是擾亂了市場的秩序，并且降低消費者對市場的信心，因此必須由行政主管部門、行業(yè)協(xié)會和有關的廣東交通職業(yè)技術學院公路學院房地產經營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 22 研究機構組織建立并審定有關的一系列評判標準 ，對新出現的概念進行客觀詳盡的描述和界定，并進行評級，只有這樣才能避免賣方惡意增加自己的信息優(yōu)勢，增加市場的透明度。 房地產評估機構應采取積極措施 對可比實例進行充分調查 估價人員不可以忽視可比實例的查勘工作，及時時過境遷，時點屬于過去，也不一定沒有調查價值，對網上的報價案例也要進行必要的調查，勿必不要想當然的認為房地產狀況應該是怎樣。對可比實力的調查和研究必須充分，盡量避免造成市場比較法中房地產狀況調查屬于紙上談兵。 設立專門的信息資料部門 設立專門的信息資料的部門 ，負責收集市場信息、房地產交易資料，進行實地查看，核對成交的真實性；對資料進行匯總、分析、歸納，以掌握市場動態(tài)和發(fā)展趨勢，為估價部門提供翔實、準確、及時的交易案例，從而提高參考案例的可比精度。 估價人員培養(yǎng)較強的專業(yè)知識水平和極強的敬業(yè)精神 按照《房地產評估規(guī)范》要求，房地產估價 人員 應有極強的敬業(yè)精神，要有高度的政治責任心和社會責任心，以及職業(yè)的使命感和榮譽感，要有較強的專業(yè)知識和水準，這是從事房地產估價的行為準則和指導思想。 這就要求我們房地產評估 人員 要認真執(zhí)行國家規(guī)定的房地產估價標準和規(guī)范以及 當地的有關規(guī)定，遵守公開、公平、公正的原則，客觀公正地體現房地產的市場價格。對于每個項目，估價 人員都要親臨實例現場進行現場勘察， 有條件的應該到交易案例的現場進行勘察，實地了解情況。尤其是拆遷評估，應嚴格按照技術參數和量化標準，認真實施必要的流程和步驟。 市場比較法是 房地產評估中運用最多的估價一種方法，也是最得心應手的一種方法，但是不是所有的評估對象都是用市場比較法。在運用市場比較法時我們必須要仔細認真，不斷地發(fā)現問題解決問題。也許市場比較法在房地產估價中存在的問題并不知以上所述的幾個，所以市場比較法還有待 我們去研究，以便市場比較法能在房地產估價中得到更好的運用。 廣東交通職業(yè)技術學院公路學院房地產經營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 23 結束語 本文通過一個估價技術報告，簡述如何運用市場比較法對房地產進行估價，讓大家對市場比較法有更進一步的了解。接著對目前市場比較法 存在 的 問題及對策方面進行簡述， 目的是為了 指導估價員在運用市場比較法時能避免不必要的問題，準確無誤地獲取估價結果，減少損失。 雖然目前國內房地產評估在市場法應用方面存在諸多問題 ，例如房地產市場還不規(guī)范、不成熟、不完善、市場環(huán)境波動較大、信息不對稱、信息資料不清、有的估價人員缺乏職業(yè)操守等。 但隨著國內市場機制的不斷健全 、 市場發(fā)育的不斷成熟 、 社會觀念的不斷轉變 、 評估人員業(yè)務素質和道德素質的不斷提高，市場法將會在我國今后的房地產評估中得到更加廣泛的應用，從而更好地與國際接軌 。 廣東交通職業(yè)技術學院公路學院房地產經營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 24 參考文獻 [1] 陳紅玲 .房地產概論 .北京電子工業(yè)出版社 . [2] 黃曄，胡芳珍．房地產估價 [M].北京大學出版社． 2020 年第一版 [3] 中華人民共和國建設部 . 房地產估價規(guī)范 (GB\T502911999)/中華人民共和國國家標準 .中國建筑工業(yè)出版社出版 .1999年 6月 1日 [4] 廣州市房管局 . 10 月份房地產運行報告 . 2020年 12月 12日 [5] 趙明媚． 淺析市場比較法在我國房地產估價中的應用 [J]．《黑龍江科技信息》 .2020 年 35 期 [6] 孟凡靜 .市場比較法在房地產估價中的運用 [J].現代科技 (現代物業(yè)下旬刊 ). 2020年 第 8卷 第02期 [7] 顧振發(fā) .在市場比較法估價實務中應注意的合理性問題 [J]. 《上海房地產估價》 .2020年第 2期 [8] 尤凡 .房地產估價市場比較法研究 [D].中國優(yōu)秀碩士學位論文全文數庫 .2020(09) [9] 王秋麗 .房地產估價的市場比較法研究 [ D] .西安： 西安建筑科技大學碩士論文， 2020， 8： 1. [10] 項均 .房地產估價市場比較法的改進研究 [ D] . 哈爾濱： 東北林業(yè)大學碩士論文， 2020， 8： 25. [11] 柴強 .房地產估價 [ D].北京：首都經濟貿易大學出版社， 廣東交通職業(yè)技術學院公路學院房地產經營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 25 致謝 歷時將近 三 個月的時間終于將這篇論 文寫完，在論文的寫作過程中遇到了無數的困難和障礙，都在老師和同學的幫助下度過了。 首先，要感謝我的指導老師余素萍和班主任馮莉，這篇論文是在兩位老師的悉心指導下完成的 。感謝老師對我進行了無私的指導和幫助，不厭其煩的幫助進行論文的修改和改進。另外，在校圖書館查找資料的時候，圖書館的老師也給我提供了很多方面的支持與幫助。在此向幫助和指導過我的各位老師表示最衷心的感謝 ! 其次，要感謝我的同學和同事，在我寫論文的過程中給予我很多論文素材，還在論文的撰寫和排版的過程中提供熱情的幫助。還要感謝這篇論文所涉及到的各位學者。本 文引用了數位學者的研究文獻，如果沒有各位學者的研究成果的幫助和啟發(fā)，我將很難完成本篇論文的寫作。 由于我的學術水平有限，所寫論文難免有不足之處，懇請各位老師批評和指正 ! 廣東交通職業(yè)技術學院公路學院房地產經營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 26 附 錄 1. 估價對象位置圖； 2. 估價對象照片； 3. 《房地產權證》 (粵房地權證穗字第 0210225991號 )復印件； 廣東交通職業(yè)技術學院公路學院房地產經營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 27 廣東交通職業(yè)技術學院公路學院房地產經營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 28 廣東交通職業(yè)技術學院公路學院房地產經營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 29