【文章內容簡介】 地產企業(yè)最為關注的企業(yè)所 得稅涉稅問題如下： 適用范圍。房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷 售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。 開發(fā)產品的完工條件。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（ 1）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（ 2）開發(fā)產品已開始投入使用。（ 3）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。沿用我們過去的理解，以上三個條件如果同時滿足，以最早的一個為準。不過如果有關企業(yè)開發(fā)土地再行轉讓，只能比照一般貨物銷售或者財產轉讓進行所得稅處理。 收入的處理范圍。開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。三 、 成本費用籌劃法 企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他部門收取、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。其實代收代繳費用是否納入收入管理，對企業(yè)所得稅不會造成本質影響。 收入確認時點。第一、采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得價 款憑據（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)，和一般企業(yè)商品銷售幾乎一致。第二、采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。第三、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收 入的實現(xiàn)，這是實踐中最規(guī)范存在的收入確認模式。 開發(fā)產品轉固定資產不再視同銷售。企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股 東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 計稅毛利率下調。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市 、 國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定： 由此可見，在土地增值稅計算中，房地產開發(fā)費用采用的是扣除比例為 10%的比例扣除法，期間費用實際的發(fā)生額大小對扣除項目金額沒什么影響。房地產公司在組織機構設置上向開發(fā)項目傾斜，把能劃歸為開發(fā)項目的人員劃入項目編制，把 公司本部和開發(fā)項目混合使用的設備劃歸開發(fā)項目所有，這樣，就把期間費用開支的費用計入了開發(fā)間接費，加大 1 倍的建造總成本就會帶來 倍的扣除金額，從而降低增長率，減少應交土地增值稅。 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列的市的人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％，此前的規(guī)定是 20%。開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%，此前的規(guī)定是 15%。開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％，此前的規(guī)定是10%。屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%，和以前的規(guī)定沒有差異，但是需要提供有關主管部門的批準文件。 四 、 利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃 房地產開發(fā)企業(yè)涉及的稅種大部分都是地方稅種，各地為了招商引資，“放水養(yǎng)魚培養(yǎng)稅源，往往都會出臺一些財政扶持政策，根據企業(yè)對地方財政的貢獻大小進行適當扶持。在宏觀調控的大背景下，房地產開發(fā)企業(yè)的很多稅收優(yōu)惠政策都被取消，能夠爭取地方財政的扶持，也是降低企業(yè)稅負，增加企業(yè)利益的行之有效的方法。因此，房地產開 發(fā)企業(yè)納稅的總體籌劃思路是 :增強經理層的納稅籌劃意識，要使納稅籌劃走在生產經營決策之前 。納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；努力爭取地方財政的扶持則是選擇企業(yè)注冊地址需要考慮的重要因素。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。以下分別就房地產開發(fā)企業(yè)涉及的營業(yè)稅、房產稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的納稅籌劃技巧進行研究。 營業(yè)稅是房地產開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經營的整個階段。我們從營業(yè)稅的計算公式“應納稅額 =營業(yè)額稅率”可以看出，要想降低應納稅額，應該從兩方面著手 :一是 降低營業(yè)額，二是適用較少稅率甚至是零稅率 (即爭取免稅 )。從降低營業(yè)額角度看，房地產開發(fā)企業(yè)不同的經濟業(yè)務的營業(yè)額的計算是有差異的 :提供應稅勞務如代建房屋、物業(yè)管理等以及出租房產或土地使用權的營業(yè)額為向對方收取的全部價款和價外費用；轉讓土地使用權的營業(yè)額為全部收入減去土地使用權受讓原價后的余額；銷售開發(fā)產品的營業(yè)額為取得的全部收入；購買爛尾樓改擴建后再銷售的，則以全部收入減去爛尾樓的購置成本后的余額為營業(yè)額。由于不同的經濟業(yè)務的計稅營業(yè)額不同，我們可以利用這些差異，在進行經營決策的時候，使經濟 業(yè)務的發(fā)生符合按 差額計算營業(yè)額的規(guī)定，達到節(jié)稅的目的。 對于不能采用差額征稅的經濟業(yè)務，則可以采取業(yè)務分拆法，或者直接采取較低的定價或者盡量降低價外費用，減少不必要的收費，從而直接降低應納稅額。當然，降低營業(yè)額要以不損害企業(yè)經濟利益為前提。從適用較低稅率角度看，房地產開發(fā)企業(yè)銷售或出租不動產、提供代建、物業(yè)管理等服務適用 5%的營業(yè)稅稅率，提供建筑勞務則適用 3%的營業(yè)稅稅率。因此，我們可以采用稅率