【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 15 《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例施行細(xì)則》 （ 財(cái)政部 (88)財(cái)稅字第 255號(hào) 、1988 年 9 月 29日 起施行）； 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院[90]55 號(hào)令、 1990年 5 月 19日起施行）； 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（ 1994 年 7 月 5 日中華人民共和國(guó)主席令第 29號(hào)、 1995年 1月 1 日起施行）； 《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（（ 1997）國(guó)土籍字第 2 號(hào)、1997 年 1 月 3 日起施行）； 《城市房 屋權(quán)屬登記管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第 99號(hào)、自 1998年 1 月 1 日起施行）； 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（ 2021年 8 月 28日中華人民共和國(guó)主席令第 28 號(hào)（第二次修正）、 1999年 1 月 1日起施行）； 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（ GB/T50291199中華人民共和國(guó)建設(shè)部、國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布、 1999 年 2月 12 日發(fā)布、 1999年 6月 1 日實(shí)施）； 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字 [1999]210號(hào)、 1999年 8月 1 日起施行） ； 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（ GB/T18508202中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局 2021 年 11月 12 日發(fā)布、 2021年 7 月 1 日實(shí)施）； 《 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知 》 (財(cái) 稅[2021]75 號(hào) 、 2021年 6 月 16日 發(fā)布 )； 1 《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》（ 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 483 號(hào) 、 2021 年 1 月 1日 起施 行）； 1 《 中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通 知》 （ 銀發(fā)〔 2021〕 359號(hào) 、 2021年 9月 27日 發(fā)布）； 16 1 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 （ 中華人民共和國(guó) 主席 令第 62 號(hào) 、 2021 年 10月 1 日起施行 ）； 1《我國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市 20212021年地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告》； （二）省市有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章和政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件 《 石家莊 市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》 《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款管理有關(guān)問(wèn)題的細(xì)則》（武土字[1996]009 號(hào)、 1996 年 7 月 18 日起施行）； 《 石家莊 市房地產(chǎn)抵押登記程序規(guī)定》 《 石家莊 年鑒》（ 2021 版）； 《 2021 年 2021 年 石家莊 市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告》； （三）委托人提供的規(guī)劃報(bào)批、產(chǎn)權(quán)證件等資料 《國(guó)有土地使用證》（ 東國(guó)用（ 2021）第 280305001號(hào) ）； 《 石家莊市商品房權(quán)屬證明書 》（ 石房權(quán)證裕字第 53813 號(hào) ） ； 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 現(xiàn)場(chǎng)查勘資料、市場(chǎng)調(diào)查資料及估價(jià)人員所掌握的 石家莊 市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)行情； 委托單位提供的其他有關(guān)資料。 九、估價(jià)原則 合法原則 即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣?府的有關(guān)規(guī)定。一是要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對(duì)象用途必須是合法的。三是要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。 17 最高最佳使用原則 由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價(jià)格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。 房地產(chǎn)替代性原則 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律表明 ,多種效用相同或相似 的商品在同一市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng) ,通常是價(jià)格低者取勝。這是因?yàn)?，在比較的基礎(chǔ)上選擇物美價(jià)廉的商品是每一個(gè)理智消費(fèi)者的必然行為。這種市場(chǎng)選擇的結(jié)果，必然促使效用相同或相近的商品在價(jià)格（包括租賃價(jià)格）上趨同，這就是市場(chǎng)替代原則的具體體現(xiàn)。為此在房地產(chǎn)估價(jià)中，可以依據(jù)這一原則，選擇具有較大可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例，從各方面進(jìn)行相似性的比較與修正 ,從而確定估價(jià)對(duì)象的客觀、合理價(jià)格。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不 同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具不同的市場(chǎng)價(jià)格。 公平原則 要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，估價(jià)出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都公平合理的價(jià)值。 十、估價(jià)方法 根據(jù)本次估價(jià)的特定目的，估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研 18 究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確 定運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法作為本次估價(jià)的基本方法，并 對(duì)以上各種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。 A、 市場(chǎng)法 ：根據(jù)替代原則，選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。采用公式： 交易情況 市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)狀況 修正 調(diào)整 調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格＝可 比實(shí)例價(jià)格 (........)100 （ 1177。價(jià)格變動(dòng)率 ） 期數(shù) (........)100 B、 收益法 ：預(yù)測(cè) 估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益， 然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取 估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 V＝ ?? ?ni iiRA1 )1( 式中： V—房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格，通常稱為現(xiàn)值。 Ai—房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益，通常簡(jiǎn)稱凈收益。 R—房地產(chǎn)的報(bào)酬率 n—房地產(chǎn)的收益期限，是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算的未來(lái)可以獲得收益的持續(xù)時(shí)間， 通常稱為收益年限。 方法選擇依據(jù)及主要計(jì)算過(guò)程如下： 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》， “具有開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法 ”， 但估價(jià)對(duì)象為已建成房地產(chǎn)，故無(wú)法選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》， “有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法作為主要估價(jià)方法 ”， 估價(jià)對(duì)象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場(chǎng)依據(jù)充分，故可選 19 用市場(chǎng)法。估價(jià)人員通過(guò)對(duì)近期房地產(chǎn)價(jià)格信息發(fā)布相關(guān)資料的查詢、核實(shí)，選取了與估價(jià)對(duì)象類似的三個(gè)可比實(shí)例，分別與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較打分，進(jìn)行了房地產(chǎn)交易情況修正 、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況）修正，得出估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)，乘以估價(jià)對(duì)象建筑面積，即可求出估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格。 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》， “收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法 ”，由于估價(jià)對(duì)象 為住宅 ， 可出租獲取收益，故可采用收益法進(jìn)行估價(jià)。 估價(jià)人員通過(guò)對(duì)周邊住宅租賃價(jià)格信息發(fā)布相關(guān)資料的查詢、核實(shí)，確定估價(jià)對(duì)象客觀月租金單價(jià)，再采用收益法評(píng)估公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格。其中報(bào)酬率采用累加法計(jì)算（公式：報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投 資帶來(lái)的優(yōu)惠），房地產(chǎn)收益期限是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算的未來(lái)可以獲得收益的持續(xù)時(shí)間。 十一、估價(jià)結(jié)果 受委托人委托，我公司對(duì)位于 石家莊市裕華區(qū)翟營(yíng)南大街 389 號(hào)卓達(dá)書香園一區(qū) 62502 的 房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員實(shí)地勘察、資料分析與計(jì)算論證，并結(jié)合 石家莊 市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2021 年 8月 1日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為 RMB830727元 ，大寫金額：人民幣 捌 拾 叁 萬(wàn) 零柒 佰 貳 拾 柒 元整 。 十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制 本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)格，即該房地產(chǎn)的客觀合 理價(jià)格，是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下，在本次估價(jià)目的的特定條件下形成或者成立的正常價(jià)格，只能用于與估價(jià)目的相符的用途，不對(duì)其他用途和目的負(fù)責(zé)。 本估價(jià)報(bào)告自交付之日（ 2021年 9 月 1日）起生效。 20 本報(bào)告書的應(yīng)用有效期自完成日期起壹年，即從 2021年 9月 1日至 2021年 8月 31日。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整時(shí)，該有效期應(yīng)相應(yīng)調(diào)減。 十三、估價(jià)作業(yè)期 二○ 一三 年 七 月 一 日至 九 月 一 日 十四、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng) 估價(jià)過(guò)程中遇到的不確定因素、或有事項(xiàng)非估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算，估價(jià) 人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此類事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任。 委托人應(yīng)對(duì)所提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料的失真、不完整等原因引起的后果，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。 十五、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)人員 21 估價(jià)對(duì)象部分實(shí)地查勘照片 以上照片拍攝于 2021年 7月 1 日 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 一、估價(jià)對(duì)象分析 估價(jià)對(duì)象的范圍 （詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告） 估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況 （詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告） 最高最佳使用分析 所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能 的使用，這種最可能的使用， 22 是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。最高最佳使用的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量的。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。 估價(jià)對(duì)象《 石家莊市商品房權(quán)屬證明書 》 記載 房屋設(shè)計(jì)用途為 住宅 ，《國(guó)有土地使用證》證載土地用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地 。 本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按照《 石家莊市商品房權(quán)屬證明書 》 記載 的設(shè)計(jì)用途，即 住宅 持續(xù)使用為假設(shè)前提。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （詳見(jiàn)估 價(jià)結(jié)果報(bào)告） 三、估價(jià)方法選用分析 （詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告） 四、估價(jià)的詳細(xì)測(cè)算過(guò)程 （一） 市場(chǎng)法 Ⅰ、基本原理 市場(chǎng)法的基本原理是，根據(jù)替代原則，選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。采用公式： 交易情況