【文章內(nèi)容簡介】 易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收 后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 。 ，應(yīng)視同 “ 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用 ” ，計入 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”中扣除。 ，按以下規(guī)定處理： （ 1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按（國稅發(fā)[2020]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入（即按本企業(yè)在同一地 區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；或由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定），同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 （ 2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā) [2020]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 （ 3）貨幣安置拆遷 的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 ，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。 （五）清算審核方法 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將 開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ，其收入按下列方法和順序確認： ① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； ② 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同 類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 ： （ 1）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （ 2）與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、 醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理： ① 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ② 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ③ 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 ④ 銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （六）土地增值稅的核定征收 土地清算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅 稅負情況，按核定征收率不低于 5%對房地產(chǎn)項目進行清算。 （ 1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （ 2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （ 3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； （ 4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （ 5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 （七）其他 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的 ，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 【典型例題 2】（ 2020年多選題） 下列稅務(wù)處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有（ ）。 ，不加收滯納金 ，不得扣除 ，應(yīng)作為當(dāng)期的收入 ，各期清算的方式應(yīng)保持一致 ，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主 管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù) [答疑編號 3605030305] 『正確答案』 ABDE 『答案解析』選項 C，回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補價，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 【典型例題 3P256】某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司 營業(yè)稅稅率 5%、城市維護建設(shè)稅稅率 7%、教育費附加征收率 3%、印花稅稅率 ‰ （已記入公司 “ 管理費用 ” 中）、企業(yè)所得稅稅率 25%）： 4000萬元； 800萬元； 1500萬元； 250萬元（當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為 10%）。 公司計算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下： （ 1）應(yīng)繳納營業(yè)稅＝ 40005% ＝ 200（萬元） （ 2）應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅＝ 2007% ＝ 14（萬元） （ 3）應(yīng)繳納教育費附加＝ 2003% ＝ 6（萬元） （ 4）應(yīng)繳納印花稅＝ 4000‰ ＝ 2（萬元） （ 5）應(yīng)繳納土地增值稅： ① 扣除項目金額＝ 800＋ 1500＋ 250＋ 222＋（ 800＋ 1500） 20% ＝ 3232（萬元） ② 增值額＝ 4000－ 3232＝ 768（萬元） ③ 增值率＝ 768247。3232100%≈24% ④ 應(yīng)繳納土地增值稅＝ 76830% － 32320 ＝ （萬元） （ 6）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝（ 4000－ 3232－ ） 25% ＝ （萬元） 要求： 算資料，分析公司計算應(yīng)繳納的各種稅費是否正確？如錯，錯在何處？ ？ [答疑編號 3605030306] 『正確答案』 、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得 稅錯誤。 （ 1）計算土地增值額時，其開發(fā)費用應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計算扣除，而企業(yè)按照實際數(shù)扣除。 （ 2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應(yīng)記入其 “ 管理費用 ” 賬戶中，計算土地增值額時不再單獨扣除。如果轉(zhuǎn)讓時印花稅未記入其 “ 管理費用 ” ，可做扣除。 （ 3）公司在計算企業(yè)所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項目中沒有該項規(guī)定。 、企業(yè)所得稅如下： （ 1）土地增值稅： ① 扣除項 目金額＝ 800＋ 1500＋（ 800＋ 1500） 10% ＋ 220＋（ 800＋ 1500） 20% ＝ 3210（萬元） ② 增值額＝ 4000－ 3210＝ 790（萬元） ③ 增值率＝ 790247。3210100%≈25% ④ 應(yīng)繳納土地增值稅＝ 79030% － 32100 ＝ 237（萬元） （ 2）企業(yè)所得稅： ① 應(yīng)納稅所得額＝ 4000－ 800－ 1500－ 250－ 220－ 237＝ 993（萬元） ② 應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝ 99325% ＝ （萬元） 【本章總結(jié)】 ； ； 。 第四章 印花稅 【考情分析】 本章為考試次重點章節(jié)，本章分值在 1015分之間，占比 10%左右。 【內(nèi)容精講】 第一節(jié) 概 述 一、概念 印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受、使用的應(yīng)稅經(jīng)濟憑證所征收的一種稅。 二、特點 （一）兼有憑證稅和行為稅性質(zhì) （二）征稅范圍廣泛 （三）稅率低、稅負輕 （四）由納稅人自行完成納稅義務(wù) 第二節(jié) 征稅范圍和納稅人 一 、征稅范圍 （一）經(jīng)濟合同 。包括供應(yīng)、預(yù)購、采購、購銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補償、易貨等合同；還包括各出版單位與發(fā)行單位（不包括訂閱單位和個人）之間訂立的圖書、報刊、音像征訂憑證。 對納稅人以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。 對發(fā)電廠與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間（國家電網(wǎng)公司系統(tǒng)、南方電網(wǎng)公司系統(tǒng)內(nèi)部各級電網(wǎng)互供電量除外）簽訂的購售電合同按購銷合同征收印花稅。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。 。包括加工、定做、修 繕、印刷、廣告、測繪、測試等合同。 。包括勘察、設(shè)計合同的總包合同、分包合同和轉(zhuǎn)包合同。 。包括建筑、安裝工程承包合同的總包合同、分包合同和轉(zhuǎn)包合同。 。不包括企業(yè)與主管部門簽訂的租賃承包合同。 。 。 。包括銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同。 。 。包括技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等合同。 技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同包 括專利申請轉(zhuǎn)讓、非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓所書立的合同，但不包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓、專利實施許可所書立的合同。后者適用于 “ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ” 合同。 一般的法律、會計、審計等方面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，其所書立合同不貼印花。 注意： ； 新增：對于企業(yè)集團內(nèi)具有平等法律地位的主體之間自愿訂立、明確雙方購銷關(guān)系、據(jù)以供貨和結(jié)算、具有合同性質(zhì)的憑證，應(yīng)按規(guī)定征收印花稅。對于企業(yè)集團內(nèi)部執(zhí)行計劃使用的、不具有合同性質(zhì)的憑證，不征收印花稅。 ； 合同和開立單據(jù)的不重復(fù)貼花。 （二）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 我國印花稅稅目中的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)包括財產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)共 5項產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移書據(jù)。財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移所書立的書據(jù)，包括股份制企業(yè)向社會公開發(fā)行的股票，因購買、繼承、贈與所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。 另外，土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 【典型例題 1】（ 2020年多選題） 下列合同應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅的有（ ）。