【正文】 地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除； 公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%以內(nèi) （ 2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣 除。 開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇 取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。 ⑥ 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ④ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 ② 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “ 三通一平 ”等支出。 （ 2）納稅 人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)。 二、扣除項(xiàng)目及其金額（要兩看：看主體、看標(biāo)的，扣除項(xiàng)目有差異） （一）新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定： 。從形式看，包括： ① 貨幣收入、 ② 實(shí)物收入、 ③ 其他收入。 三、稅率 土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表 級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 稅率（ %） 速算扣除系數(shù)（ %） 1 不超過 50%的部分 30 0 2 超過 50%～ 100%的部分 40 5 3 超過 100%～ 200%部分 50 15 4 超過 200%的部分 60 35 第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定 土地增值稅的征稅對象即增值額＝應(yīng)稅收入 — 扣除項(xiàng)目。 二、納稅人 土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。選項(xiàng) D, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營 ,屬于征收土地增值稅的范圍。 出租 不征 房地產(chǎn)評(píng)估 不征 增值 國家收回房地產(chǎn)權(quán) 不征 轉(zhuǎn)讓、抵押、置換 征稅 代建房行為 不征（新增） 【典型例題】下列行為中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（ ）。 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 暫免 房地產(chǎn)交換 ，征稅； 。將投資聯(lián)營的上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征稅。 （ 2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營 利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。 ，對以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。 二、特點(diǎn)： （ 1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象 （ 2）征稅面比較廣 （ 3）采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額 （ 4）實(shí)行超率累進(jìn)稅率 （ 5）實(shí)行按次征收 第二節(jié) 征稅范圍、納稅人和稅率 一、征稅范圍 （一 ）征稅范圍的一般規(guī)定 ，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。第三章 土地增值稅 【考情分析】 本章為考試次重點(diǎn)章節(jié)，平均分值在 1015分左右，占比低于 10%。 【內(nèi)容精講】 第一節(jié) 概 述 一、概念： 對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。 ，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。 不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括以下兩種情況： （ 1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。 （二）征稅范圍的具體規(guī)定 具體事項(xiàng) 征收規(guī)定 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 房地產(chǎn)作價(jià)入股轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征收；投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，征收。 合作建房 ，暫免； ，征稅。 房地 產(chǎn)抵押 ； ，不能償還債務(wù)，房地產(chǎn)抵債，征稅。 [答疑編號(hào) 3605030101] 『正確答案』 DE 『答案解析』選項(xiàng) A，房地產(chǎn)評(píng)估增值，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍；選項(xiàng) B, 代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍；選項(xiàng) C, 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為不征收土地增值稅。選項(xiàng) E, 房地產(chǎn)企業(yè)自建商品房安置回遷戶，安置用房視同銷售處理，屬于征收土地增值稅的范圍。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國公民等。 一、收入額的確定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 ：按收入時(shí)的市場價(jià)格折算成貨幣收入； 入：專門評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入； ：按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月 1日國家公布的市場匯率折算。包括兩方面內(nèi)容： （ 1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款： 出讓方式取得的地價(jià)款為支付的土地出讓金； 以行政劃撥方式取得的地價(jià)款為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金； 以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。 （簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本） 是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括： ① 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓脛?dòng)遷用房支出等。 ③ 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工 程費(fèi)。 ⑤ 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 （簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （ 1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。 公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10% 以內(nèi) 注意： ① 利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。 ③ 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。（ P249） ⑤ 土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中 計(jì)算扣除。 注意： 在計(jì)算稅金時(shí)要注意題目中給定的納稅人的情況： ① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。（可扣三稅一費(fèi)） 對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土 地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。 只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。 ，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： （ 1）代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià) 向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。 （ 2）代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià) 成新度折扣率（成新度不等同于會(huì)計(jì)的折舊） 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載 金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除。 （ 2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 （ 3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。 2020年 5月，該企業(yè)將 辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入 10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。該企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)計(jì)算的增值額為（ ）。（按照評(píng)估的市場交易價(jià)確定其實(shí)際成交價(jià)） 第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 一、土地增值稅的計(jì)算 土地增值稅的計(jì)算步驟如下： （ 1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入； （ 2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額； （ 3）計(jì)算增值額； （ 4）計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率； （ 5）計(jì)算應(yīng)納稅額。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用 1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本 3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為 500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有 50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為 555萬元（不含印花稅）；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為 5%。 [答疑編號(hào) 3605030301] 『答案解析』 （ 1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及有關(guān)費(fèi)用為 1000萬元； （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為 3000萬元； （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝ 500－ 50＋（ 1000＋ 3000） 5% ＝ 650（萬元）； （ 4）允許扣除的稅費(fèi)為 555萬元； （ 5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除 20%。6005100% ＝ %； （ 9）應(yīng)納稅額＝ 399540% － 60055% ＝ （萬元）。如果按現(xiàn)行市場價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需 600萬元，該房子為七成新，按 500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì) 。 [答疑編號(hào) 3605030302] 『答案解析』 （ 1）評(píng)估價(jià)格＝ 60070% ＝ 420（萬元）； （ 2）允許扣除的稅金 ； （ 3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝ 420＋ ＝ （萬元）； （ 4）增值額＝ 500－ ＝ （萬元）； （ 5）增值率＝ 247。 二、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?受讓土地使用權(quán)的總面積） 【典型例題 3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2020年 1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款 6000萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。在開發(fā)過程中，根據(jù)