【正文】 ； 。 （ 3）公司在計算企業(yè)所得稅時，扣除金額中含有計算土地增值額時的加計扣除金額，加計扣除金額允許作為計算土地增值額時的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項目中沒有該項規(guī)定。 （ 2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應記入其 “ 管理費用 ” 賬戶中，計算土地增值額時不再單獨扣除。3232100%≈24% ④ 應繳納土地增值稅＝ 76830% － 32320 ＝ （萬元） （ 6）應繳納企業(yè)所得稅＝（ 4000－ 3232－ ） 25% ＝ （萬元） 要求： 算資料，分析公司計算應繳納的各種稅費是否正確？如錯，錯在何處？ ？ [答疑編號 3605030306] 『正確答案』 、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得 稅錯誤。 【典型例題 3P256】某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司 營業(yè)稅稅率 5%、城市維護建設(shè)稅稅率 7%、教育費附加征收率 3%、印花稅稅率 ‰ （已記入公司 “ 管理費用 ” 中）、企業(yè)所得稅稅率 25%）： 4000萬元； 800萬元； 1500萬元； 250萬元（當?shù)卣?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為 10%）。 【典型例題 2】（ 2020年多選題） 下列稅務(wù)處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有（ ）。 （ 1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （ 2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （ 3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； （ 4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的； （ 5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （ 2）與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、 醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理： ① 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ② 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ③ 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 ，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。 （ 2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā) [2020]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 ，按以下規(guī)定處理： （ 1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按（國稅發(fā)[2020]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入（即按本企業(yè)在同一地 區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；或由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定），同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收 后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金。 （四）土地增值稅清算時相關(guān)問題的處理： 已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復 印件。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。 ，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（在納稅人收到清算通知之日起 90天內(nèi)辦理清算手續(xù)） （ 1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （ 2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （ 3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （ 4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。即房地產(chǎn)的坐落地。 ，預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。 二、納稅時間和繳納方法 ，辦理過戶登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部稅款。 申報時提供的證件和資料：（見教材 P245） 【典型例題 1】（ 2020年單選題） 納稅人轉(zhuǎn)讓因國家建設(shè)需要依法征用的房地產(chǎn)而得到經(jīng)濟補償，應到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)備案的期限是簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起（ ）日內(nèi)。 第六節(jié) 申報和繳納 一、申報納稅程序 納稅人應自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。 5年期限內(nèi)（后又延長 2年）首次轉(zhuǎn)讓。 。 需要說明的是，并不是對所有在 1994年 1月 1日以前已簽訂開發(fā)合同或已立項的房地產(chǎn)都免稅，享受免稅必須具備以下幾個條件： 金并進行了開發(fā)。 （四）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。納稅人自行轉(zhuǎn)讓 原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 （二）因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。增值率超過 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。11136100% ＝ %； （ 8）應繳納的土地增值稅＝ 286430% ＝ （萬元）。（說明：該公司適用的城市維護建設(shè)稅稅率為7%；教育費附加征收率為 3%；契稅稅率為 3%；其他開發(fā)費用扣除比例為 5%。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用 800萬元、銷售費用 400萬元。 3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的 20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。 2020年 2月至 2020年 3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地 70%（其余 30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。 扣除項目金額＝扣除項目總金額 （轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積 247。 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算 分攤。100% ＝ %； （ 6）應納稅額＝ 30% － 0 ＝ （萬元）。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應繳納的土地增值稅額。 【典型例題 2】某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢 20世紀 90年代建造的廠房，當時造價 100萬元，無償取得土地使用權(quán)。 加計扣除額＝（ 1000＋ 3000） 20% ＝ 800（萬元）； （ 6）允許扣除的項目金額合計＝ 1000＋ 3000＋ 650＋ 555＋ 800＝ 6005（萬元）； （ 7）增值額＝ 10000－ 6005＝ 3995（萬元）； （ 8）增值率＝ 3995247。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅。 【典型例 題 1】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為 10000萬元。 [答疑編號 3605030201] 『正確答案』 B 『答案解析』評估價格＝ 1202070% ＝ 8400（萬元） 稅金＝（ 10000－ 8000） 5% （ 1＋ 7%＋ 3%）＋ 10000% ＝ 115（萬元） 增值額＝ 10000－ 8400－ 115＝ 1485（萬元） 三、評估價格的相關(guān)規(guī)定 納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目的金額： （一）出售舊房及建筑物的； （二）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； 市場比較法進行評估公式： 評估價格＝交易實例房地產(chǎn)價格 實物狀況因素修正 權(quán)益因素修正 區(qū)域因素修正 其他因素修正 （三）提供扣除項目金額不實的； （四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置成本價為 12020萬元，成新度折扣率 70%。 【典型例題】某國有企業(yè) 2020年 5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款 8000萬元。（評估費可以扣除） 取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。計算扣除項目時 “ 每年 ” 按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12個月計一年；超過一年，未滿 12個月但超過6個月的，可以視同為一年。 （二）舊房和建筑物的扣除項目的確定： （ 1）房屋及建筑物的評估價格。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。加計 20%的扣除，用公式表示： 加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 20% 注意： ，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。 。（可扣二稅一費） ② 其他納稅人繳納的印花稅允許扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的 ‰ 貼花）。（ P249） ：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的 “ 三稅一費 ” ，即：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、印花稅、教育費附加。 ④ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（ 1）、（ 2）項所述兩種辦法。 ② 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 ① 利息支出據(jù)實扣，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額； ② 其他開發(fā)費用按