土地增值稅法考情分析(編輯修改稿)
2025-07-27 04:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi) 這里的利息注意兩點： ①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額?！ 、诓话酉?、罰息?！ 。?）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的： 房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“兩稅一費”（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加），外資扣“一稅”（營業(yè)稅） 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣“三稅一費” （營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加），外資扣“兩稅”（營業(yè)稅、印花稅）?！ 纠}單選題】（2005年）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是（?。！ ⒂』ǘ悺 ?、城市維護建設(shè)稅 、城市維護建設(shè)稅 、城市維護建設(shè)稅 [答疑編號911080201] 【答案】C 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除： 加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）20% 【例題單選題】（2003年）某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為（?。?。 [答疑編號911080202] 【答案】D 【解析】應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”＝1000010%＋1000020%＝3000（萬元） ?。ǘτ诖媪糠康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除： ?！ ∨f房及建筑的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格?！ ≈刂贸杀镜暮x是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。 評估價格＝重置成本價成新度折扣率 ?！ ?。 【例題單選題】（2008年）某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000價款萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定的重置成本價為12 000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為（?。！ ? [答疑編號911080203] 【答案】B 【解析】轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，計算土地增值額可以扣除的項目有3項：（1）房屋及建筑物的評估價格＝重置成本價成新度折扣率＝1200070%＝8400（萬元）；（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和繳納的有關(guān)費用，本題沒有涉及；（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=（10000－8000）5%（1+7%+3%）+10000%＝115（萬元）。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入扣除項目金額=10000－8400－115＝1485（萬元） 第六節(jié) 應(yīng)納稅額的計算 一、增值額（計稅依據(jù)） 土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入扣除項目金額 在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅： 、虛報房地產(chǎn)成交價格的； ??； ，又無正當理由的?！ ??！ 《?、應(yīng)納稅額計算 應(yīng)納稅額＝增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù) 【例題單選題】（2005年）2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（?。?。
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