萬科房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理中的營(yíng)銷之道(編輯修改稿)
2025-02-27 12:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 來應(yīng)該是企業(yè)所有的，但是由于你沒有相應(yīng)的手段和工具，企業(yè)的客戶信息就流失到銷售員個(gè)人手里。 今后，企業(yè)在對(duì)銷售人員進(jìn)行考核的時(shí)候，不僅要考核她的銷售業(yè)績(jī)，也要注重收集客戶信息量的考核，要讓私有信息變成企業(yè)內(nèi)部能夠進(jìn)行共享的信息庫(kù)。 客戶的終身鎖定 客戶的價(jià)值要從兩個(gè)角度看，一是企業(yè)給客戶帶來的價(jià)值，一是客戶給企業(yè)帶來的價(jià)值。在追求客戶價(jià)值的臺(tái)階（銷售線索、銷售機(jī)會(huì)、客戶、滿意客戶、忠誠(chéng)客戶、終身客戶）上，不能以客戶作為終極目標(biāo)，而是要以終身客戶為終極目標(biāo)。 經(jīng)過 20的發(fā)展，萬科提出了將客戶終身鎖定的戰(zhàn)略目標(biāo)。 2021年我就發(fā)表過客戶終身鎖定方面的文章，美國(guó)通用汽車公司 之所以在中國(guó)市場(chǎng)推出賽歐車，就是著眼于將客戶終身鎖定的目標(biāo)。本來這款車在通用汽車公司的產(chǎn)品系列中是沒有的，是專門為中國(guó)客戶特別設(shè)計(jì)的。通用汽車在進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)時(shí)只有一款車，就是別克轎車，對(duì)中國(guó)客戶而言，它是個(gè)高端產(chǎn)品，只有機(jī)構(gòu)和單位，或者是有錢一族才購(gòu)買這款車，盡管小資和中下層白領(lǐng)們仰慕美國(guó)文化，但是由于 “囊中羞澀 ”，他們的支付能力不足，買不起別克。通用汽車經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這類人群將是汽車消費(fèi)的主流人群，他們的支付能力是在 10 元以下，就為這類人量身定做了賽歐，通用汽車在你要買第一輛車時(shí)候就鎖定你，為你提供 “賽歐 ”，當(dāng)你個(gè)人成長(zhǎng)起來之后，你的支付能力提升了，有能力換新車的時(shí)候，通用給你準(zhǔn)備了 “凱越 ”，你再往上成長(zhǎng)，收入進(jìn)一步提高之后，通用又有一款 “君威 ”在等著你，你換的還是通用的車，總之，通用把你生命周期中的每個(gè)階段所需要的車都準(zhǔn)備好了，通用不斷地關(guān)心你，就是希望你下一次換車的時(shí)候，仍然選擇的是通用。 如果你買的第一輛車不是通用的，也沒關(guān)系，他們讓你把車開來給你置換一輛通用的車，舊車你就不用管了，這樣一來，通用汽車就成功地?fù)寠Z了別人的客戶。這就是美國(guó)式的競(jìng)爭(zhēng)，美國(guó)人是獅子，不管怎么樣都要把你吃掉，既便你是 別人的客戶，他也要想盡辦法把你挖過來。 服務(wù)質(zhì)量＝結(jié)果質(zhì)量＋過程質(zhì)量＋環(huán)境質(zhì)量 傳統(tǒng)的管理只關(guān)心客戶在互動(dòng)關(guān)系中得到什么結(jié)果質(zhì)量，就是說客戶得到了什么服務(wù)。至于這種結(jié)果是通過何種過程得到的，又是在一個(gè)什么環(huán)境條件下得到的，它是不關(guān)心的。 結(jié)果質(zhì)量只是客戶感知服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)部分，而不是全部，傳遞服務(wù)結(jié)果的方式，即服務(wù)的過程質(zhì)量對(duì)客戶同樣重要，它表明客戶是如何得到服務(wù)的。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研究，我們發(fā)現(xiàn)，客戶感知的服務(wù)質(zhì)量，除了結(jié)果質(zhì)量、過程質(zhì)量之外，還有一個(gè)是環(huán)境組合質(zhì)量，指得是客戶 的服 務(wù)過程是在什么環(huán)境條件下進(jìn)行的?？傮w而言，服務(wù)質(zhì)量＝結(jié)果質(zhì)量＋過程質(zhì)量＋環(huán)境質(zhì)量。現(xiàn)在，我們?cè)诤饬糠?wù)質(zhì)量時(shí)，一定要從結(jié)果質(zhì)量這個(gè)狹義的概念中走出來。 招商地產(chǎn)營(yíng)銷中心助總嚴(yán)世平說： “當(dāng)客戶進(jìn)入一個(gè)樓盤，他會(huì)從園林景觀、樣板房、配套設(shè)施、鄰居的素養(yǎng)，以及從銷售人員的描述中，去搜尋，去品味，去想象這種生活的感覺?，F(xiàn)場(chǎng)包裝要特別善于營(yíng)造這種理想生活的氛圍，客戶在現(xiàn)場(chǎng)親身感受得到的效用，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于售樓書、模型的描繪，高于銷售人員口頭上的諸多許諾。 ” 細(xì)分客戶投訴 在服務(wù)環(huán)節(jié)仍然要進(jìn)行 細(xì)分，對(duì)客戶投訴的細(xì)分，在接到投訴時(shí)要分為投訴、咨詢還是建議，在這個(gè)基礎(chǔ)上還可以再細(xì)分，分為設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程質(zhì)量、銷售承諾、服務(wù)過程。只有細(xì)分之后才能有針對(duì)性地對(duì)待客戶地投訴，客戶投訴尤其對(duì)發(fā)展中的企業(yè)是有很大好處的。 王石在 2021 年就提出在投訴中完美的理念，下面是王石 2021 年12月 6日加的帖子： “人非圣賢孰能無過？企業(yè)也不例外，成熟的企業(yè)如索尼、麥當(dāng)勞、可口可樂，即使制度完善，產(chǎn)品暢銷，利潤(rùn)可觀，也無法避免消費(fèi)者因產(chǎn)品的質(zhì)量和售后服務(wù)不盡人意的投訴，更何況像萬科這樣正在成長(zhǎng)的公司。 問題不在有沒有投訴，而在投訴的問題能不能得到及時(shí)的解決和糾正。及時(shí)解決的前提是投訴的渠道要暢通。建立 “投訴萬科論壇 ”的目的就是要快捷獲得客戶的投訴和建議。 “投訴萬科 ”是我每天必看的壇子。有些客戶愿意將投訴放到 “王石 ONLINE”上，我也是歡迎的。雖然很少直接回答，對(duì)投訴的內(nèi)容卻絲毫沒有怠慢，比如在四季花城的巴士事件中，我曾專程去中南巴士公司，并兩次搭乘班車檢查改進(jìn)情況。業(yè)主的投訴使萬科管理層能第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)一線出現(xiàn)的問題。 對(duì)于通過互聯(lián)網(wǎng)建立客戶投訴管道的舉措，當(dāng)時(shí)在萬科內(nèi)部也存在不同看 法，有的意見認(rèn)為：建立網(wǎng)上投訴管道，會(huì)讓網(wǎng)上讀者感到萬科問題多多，不利于萬科的正面形象，因?yàn)槿f科做得好的方面，客戶不會(huì)特別在網(wǎng)上表揚(yáng)；有的意見認(rèn)為，網(wǎng)上的客戶投訴，存在被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手惡意利用的風(fēng)險(xiǎn)。這些不同的意見和看法并不是沒有道理。但是，萬科在經(jīng)過權(quán)衡之后，認(rèn)為應(yīng)該堅(jiān)持開放投訴網(wǎng)站的做法，這符合透明度的原則。王石認(rèn)為，既然確定了 “萬科在投訴中完美 ”，就要敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 ” 要正確對(duì)待客戶的投訴還有更為關(guān)鍵的一環(huán)，就是關(guān)注細(xì)節(jié)，這應(yīng)該成為工作中時(shí)刻關(guān)注的話題。萬科客戶滿意度調(diào)查的結(jié)果顯示，管線端口位置、 給排水管道及五金配件，戶型設(shè)計(jì)是否充分考慮了擺放家具的便利等細(xì)節(jié)性因素，對(duì)于客戶滿意度、忠誠(chéng)度，有著舉足輕重的影響。調(diào)查的結(jié)論對(duì)于企業(yè)確定自己的工作重點(diǎn)，有著極其重要的借鑒意義。 強(qiáng)調(diào)為客戶提供精品，不僅僅意味著概念的超前，更意味著是各個(gè)環(huán)節(jié)，各個(gè)階段的每一個(gè)細(xì)節(jié)都是精品。也就是所謂的過程精品。對(duì)客戶來說，他所購(gòu)買的，首先不是一件藝術(shù)品或觀賞品，而是一件產(chǎn)品、一件商品，一套房子、一個(gè)日常生活的場(chǎng)所。企業(yè)的資源是有限的，客戶所能接受的成本也是有限的。在權(quán)衡輕重、分配資源的時(shí)候，企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注客戶最 關(guān)注的那些需求，著重解決客戶認(rèn)為最重要的那些問題。 只有當(dāng)客戶認(rèn)為他的實(shí)際所得達(dá)到或超越了他的付出的時(shí)候，他才會(huì)感到滿意。只有長(zhǎng)期感到滿意的客戶，才可能變?yōu)橹艺\(chéng)。當(dāng)企業(yè)向客戶傳遞信息的時(shí)候，不管是信息遺漏還是無意中的 “誤導(dǎo) ”，以及善意的承諾，總之，只要是不幸導(dǎo)致了客戶的誤解，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，就埋下了一個(gè)引發(fā)爭(zhēng)議、增加交易成本的重大隱患。企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到，在這個(gè)問題上，哪怕一絲一毫的取巧想法或僥幸心理都是極
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