【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、車(chē)輛管理； 治安； 清潔； 綠化；維修； 機(jī)電設(shè)備； 社區(qū)活動(dòng)； 員工宿舍； 1內(nèi)務(wù)巡視。 處理 方法 記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，搜集資料； 對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，分類進(jìn)行處理并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反饋解決； 1）填寫(xiě)意見(jiàn)轉(zhuǎn)呈表； 2）發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫(xiě)維修記錄，及時(shí)反映到主管部門(mén)； 3）即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)目； 4）發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行； 5）發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格項(xiàng)，填寫(xiě)糾正措施報(bào)告。 周檢 項(xiàng)目 全面檢查住宅區(qū)各項(xiàng)工作，著重對(duì)房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格 項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。 處理辦法 管理處主任組織各部門(mén)主管、領(lǐng)班，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)制定糾正措施。 考核標(biāo)準(zhǔn) 平時(shí)日檢、周檢、月檢參照 ISO9002 質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 年終按 “區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀示范區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 ※小區(qū)設(shè)施、照明日常管理工作，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。如下表： 主要內(nèi)容 運(yùn)行組 值班：保障小區(qū)供水、供電等正常運(yùn)作并做好記錄 。 巡視：巡視設(shè)備運(yùn)作情況，做好巡查記錄； 維修組 負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔設(shè)備；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡 視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 檢查項(xiàng)目檢查項(xiàng)目 水泵； 水池、水箱； 防盜監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)； 消火栓； 干粉滅火器。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 及處理方法 處理方法 按照公司 ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管部門(mén)并提出糾正措施。 考核標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核參照 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 年終考核區(qū)“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。 ※ 小區(qū)設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)管理工作，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作 ： 主要工作 房屋本體 室內(nèi)：小修 30 分鐘，一般故障 2 小時(shí)，不超過(guò) 8 小時(shí)，較難故障 3 天內(nèi)。 48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次， 3~4 年全面修補(bǔ)刷漆一次。 公共 設(shè)施 道路車(chē)場(chǎng)：每天檢查 1 遍，隨壞隨修； 明暗溝：每周檢查 1 遍，隨壞隨修； 供水電氣：每月細(xì)查 1 遍； 路燈：每周檢查 1 遍，即壞即修。 檢查項(xiàng)目及處理方法 檢查項(xiàng)目 地基基礎(chǔ)； 墻體； 水池； 消防設(shè)施； 信報(bào)箱； 標(biāo)識(shí)； 上下雨污水管； 道路； 電纜溝蓋板； 路面； 1給排水； 1路燈；1清潔設(shè)備； 1娛樂(lè)設(shè)施。 處理方法 按照公司 ISO9002標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管部門(mén)并提出糾正措施。 考核標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核參照 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 年終考核區(qū)“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。 第二節(jié) 小區(qū)設(shè)備設(shè)施管理 一、供配電系統(tǒng)的管理 設(shè)施設(shè)備分類： 根據(jù)各類設(shè)施設(shè)備的功能、用途、重要性等因素對(duì)其實(shí)行分類管理，分 A、B、 C 類： A 類：監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備，生活、消防水泵，監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)。 B 類：水池，滅火器材，排污泵。 C 類：照明設(shè)施、排水設(shè)施、道路。 二、設(shè)備運(yùn)行管理 對(duì) A 類設(shè)備，配備專職運(yùn)行操作員，根據(jù)委托方要求，定 期或巡回方式對(duì)設(shè)施進(jìn)行管理。 設(shè)備運(yùn)行操作人員經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，熟悉所管理的設(shè)備性能、特點(diǎn)和設(shè)備操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。 設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程，對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和檢查，做到運(yùn)行記錄和值班記錄，認(rèn)真做好交接班。 管理處根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)履行情況，檢查設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，對(duì)發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問(wèn)題應(yīng)詳細(xì)填寫(xiě)報(bào)告，管理處主任監(jiān)督整改情況。 三、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和年檢維護(hù)保養(yǎng) 3個(gè)層次。 日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護(hù)保養(yǎng)主要是性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃性能修理的內(nèi)容；年檢維護(hù)保養(yǎng)主 要是對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢修調(diào)整。 日常維護(hù)保養(yǎng)與定期維護(hù)保養(yǎng)派由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行操作。 根據(jù)各類設(shè)備作出操作規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況，做出月、季、年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃并實(shí)施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 設(shè)備年檢維護(hù)保養(yǎng)，由委托年檢單位實(shí)施。維護(hù)保養(yǎng)結(jié)束后以書(shū)面形式資料留存。 四、設(shè)施設(shè)備維修 設(shè)施設(shè)備的維修分為計(jì)劃維修和故障維修兩類。 （ 1）計(jì)劃維修是指在設(shè)施設(shè)備沒(méi)有發(fā)生問(wèn)題前，對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理。 （ 2）故障維修是對(duì)設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞的部分進(jìn)行針對(duì)性維修。 設(shè)施設(shè)備維修采取委托維修和派工維修兩種形式： （ 1）委托維修主要用于故障維修。管理處設(shè)值班調(diào)度，實(shí)行 24小時(shí)值班，配置專線電話，隨時(shí)接受住戶、操作人員的維修申請(qǐng)和故障報(bào)告，接報(bào)告，迅速通知有關(guān)維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。 （ 2）派工維修主要用于計(jì)劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝項(xiàng)目處理。管理處根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃，當(dāng)前對(duì)設(shè)備狀況的分析調(diào)查結(jié)果，以及住 戶的要求填寫(xiě)派工單。派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進(jìn)流程按委托維修規(guī)定進(jìn)行。 五、設(shè)備故障及事故 無(wú)論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備維修組人員必須詳細(xì)記錄，不得疏漏和隱瞞。 六、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄 設(shè)備運(yùn)行； 設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄； 設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄； 事故故障報(bào)告單； 設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)單； 設(shè)備大修改造審報(bào)表； 第三節(jié) 治安管理措施 治安、消防、車(chē)輛管理工作實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。 如下表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 工作 安排 定崗 檢查 進(jìn)出口、停車(chē)場(chǎng)： 24 小時(shí)； 流動(dòng) 巡查 消防設(shè)施： 1 遍 /周； 小區(qū)安全： 24 小時(shí) 違章行為： 24 小時(shí) 車(chē)輛停放： 24 小時(shí) 車(chē)輛保管： 24 小時(shí) 突發(fā)事件： 120 秒 (責(zé)任區(qū)域保安到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) ) 300 秒 (協(xié)助保安陸續(xù)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) ) 學(xué)習(xí) 訓(xùn)練 學(xué)習(xí)法規(guī)： 1 次 /周； 訓(xùn) 練： 2 次 /周； 演示培訓(xùn)： 1 次 /周； 檢查項(xiàng)目及處理方法 檢查 項(xiàng)目 查可疑人員、外來(lái)人員； 查違章停車(chē)、違章裝修； 查室外施工、搭建情況； 查亂扔垃圾現(xiàn)象； 查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象； 查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象； 查公共設(shè)施情況。 處理 方法 按照公司 ISO9002 標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)匯報(bào)隊(duì) 長(zhǎng)及主管房管員，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任。 考核 標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核參照 ISO9002 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 年終考核區(qū)“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核。 保安管理承諾： 為保證各崗位人員能?chē)?yán)于職守，領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)各崗位的督察，做好巡查記錄，要求各崗人員分析和掌握各崗所存在的治安情況。 （ 1） 保安員在上班時(shí)間做好區(qū)域內(nèi)不定時(shí)巡邏。 （ 2） 在巡視區(qū)域內(nèi)一旦發(fā)現(xiàn)有危及人員安全的地方，做到有防范并設(shè)置 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 明顯的標(biāo)志。 （ 3） 遇有緊急情況時(shí)，保持鎮(zhèn)靜，斗智斗勇，能制服的要立即制服，并立即呼叫隊(duì)友，及時(shí)報(bào)案，號(hào)召群眾支援。 （ 4） 對(duì)犯罪分子逃跑時(shí)，掌握罪證，人證 物證齊全，記清地點(diǎn)、人數(shù)、相貌特征，采取充足力量快速追逐，協(xié)助公安機(jī)關(guān)及時(shí)破案。 （ 5） 在任何情況下不與業(yè)主發(fā)生吵嘴，發(fā)生糾紛及時(shí)處理。 （ 6） 嚴(yán)格遵守上下班時(shí)間、做好值班記錄、做到警容嚴(yán)整，文明執(zhí)勤。上班時(shí)間不得與他人閑談，不準(zhǔn)看報(bào)或做 與值班無(wú)關(guān)的事情。 （ 7） 執(zhí)勤人員要嚴(yán)守本職崗位，不得擅自離開(kāi)崗位，要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)助好，緊密配合，共同完成值班任務(wù)，吃飯時(shí)輪流進(jìn)行，不同時(shí)離開(kāi)，留守人員加倍提高警惕。 保安隊(duì)伍的建設(shè) 保安隊(duì)伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”，統(tǒng)一著 裝，盡職盡責(zé)。保安員選聘以優(yōu)秀退伍軍人為主，具有良好的思想品質(zhì)及業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。保安人員在管理引入輪換制和淘汰制，在年終考評(píng)中，實(shí)行 10%淘汰制，保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力，對(duì)聘用的保安人員實(shí)行政審后可方可錄用。 第四節(jié) 消防管理 措施 一、具體做法是： 以預(yù)防為主，防消結(jié)合，做好消防知識(shí)普及宣傳工作。 組建義務(wù)消防隊(duì)，建立消防應(yīng)急預(yù)案，定期組織消防知識(shí)培訓(xùn)。 每日應(yīng)檢查消防設(shè)施設(shè)備完好狀況。 經(jīng)常宣傳貫徹以預(yù)防為主，防消結(jié)合的方針，加強(qiáng)住戶防火意識(shí)。 嚴(yán)禁亂拉亂 接臨時(shí)用電線路。 嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢物或亂丟煙頭、點(diǎn)蠟燭等。 落實(shí)三級(jí)防火安全“三級(jí)”檢查制度 ■一級(jí)檢查由班組組織實(shí)施，每天對(duì)小區(qū)進(jìn)行一次火情安全的檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，及時(shí)報(bào)告。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ■二級(jí)檢查由保安主管組織實(shí)施，每周組織領(lǐng)班對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的設(shè)備物資進(jìn)行一次檢查，消除火災(zāi)隱患及落實(shí)整改，每周