【文章內(nèi)容簡介】 備大修、中修或更新改造計(jì)劃。此計(jì)劃中應(yīng)包括具體的維修更新改造方案和費(fèi)用的預(yù)算及其來源與落實(shí)等。此計(jì)劃必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)討論同意后，方可實(shí)施。 水泵房管理規(guī)定有哪些？ 水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔，定時(shí)進(jìn)行巡回檢查，了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭和消防隱患并及時(shí)處 理，認(rèn)真做好記錄，解決不了的問題書面報(bào)告上級(jí)主管部門，爭取早日解決。 水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)，無關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)位置與自動(dòng)位置，操作標(biāo)志都應(yīng)簡單明確。 保證社會(huì)供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，住接處定期檢查擦洗。 消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次（ 10分鐘），以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每半年進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。 水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，泵及管道每半月清洗一次。 操作人員在 2 米以上檢修設(shè)備 （包括開關(guān)、閥門等），必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。 如何進(jìn)行水箱清洗操作？ 根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水箱水質(zhì)，每年必須對(duì)水箱進(jìn)行二次清洗。其操作要求如下： 準(zhǔn)備工作：（ 1）操作人員必須持有主管管理部門核發(fā)的上崗合格證。（ 2）清洗時(shí)間應(yīng)提前通知業(yè)主和監(jiān)控室，以免發(fā)生誤報(bào)警。（ 3）關(guān)閉雙聯(lián)水箱進(jìn)水閥門，安排臨時(shí)排風(fēng)設(shè)施、臨時(shí)水源、橡皮管，打開水箱進(jìn)口蓋。 清洗操作：（ 1）當(dāng)雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或 1/3 時(shí)，將待洗的水箱出水閥關(guān)閉，打開底部排污閥，打開另 一聯(lián)進(jìn)水閥以確保正常供水。不允許一只水箱排空清洗，另一只滿水水箱工作，這樣會(huì)因負(fù)荷不均，造成水箱壁受壓變形產(chǎn)生裂紋。（ 2）清洗人員從進(jìn)口處沿梯子下至 水箱底部，用潔布將水箱四壁和底部擦洗干凈，應(yīng)清水反復(fù)沖洗干凈。（ 3）水箱頂上要有一名監(jiān)護(hù)人員，負(fù)責(zé)向水箱內(nèi)送新風(fēng)，防止清洗人員余氯中毒，并控制另一聯(lián)水箱的水位。 結(jié)束工作：（ 1）清洗結(jié)束，關(guān)閉清洗水箱的排污閥，打開水箱進(jìn)水閥開始蓄水。（ 2）當(dāng)兩個(gè)水箱水位接近時(shí)，打開清洗水箱的出水閥門，收好清洗工具，將水箱進(jìn)口蓋蓋上并落鎖。（ 3）通知監(jiān)控室清洗結(jié)束，做好相 關(guān)的工作記錄。 供電系統(tǒng)的操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容包括哪些？ 1. 建立嚴(yán)格配送電制度和電氣維修制度。 2. 負(fù)責(zé)供電的運(yùn)作，維修人員上崗前必須進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，按規(guī)定要求上崗。 3. 一定要配備主管電器的工程技術(shù)人員，要有完整的供電忘了資料，對(duì)樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數(shù)。 4. 建立 24小時(shí)值班制度，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)排除。 5. 加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公用的照明、指示、顯示燈都要保證完好，管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù) 要求，線路負(fù)荷要滿足和保證用戶涌電安全，確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。 6. 限電、停電提前發(fā)出通知，以便用戶合理按排生活，避免造成經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡。 7. 對(duì)電表安裝、抄表、用表計(jì)量及公用電進(jìn)行合理分配。 8. 對(duì)臨時(shí)施工工程及用戶裝修應(yīng)有臨時(shí)用電管理措施，對(duì)公用照明及其它電器設(shè)備關(guān)閉要加強(qiáng)管理。 9. 遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí)，要有及時(shí)切斷電源的預(yù)防措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。 電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容有哪些？ 料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度； ，堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度； ； ，電梯的故障修理必須由經(jīng)樂觀部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)； ，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄； ，停梯須出告示； ，要首先救護(hù)乘客出梯； ； 、井道、轎廂的清潔及空氣流通 ； 10. 定人定時(shí)對(duì)軌道、門導(dǎo)進(jìn)行清潔，加油潤滑等。 電梯的維修、保養(yǎng)操作規(guī)程是怎樣？ ，首先要確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客、置放安全維護(hù)標(biāo)志后，方可停機(jī)切斷控制電源，以確保安全。 ，做到無積灰、無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵。機(jī)房內(nèi)不得堆放雜物和易燃物品，不準(zhǔn)閑人進(jìn)入，不準(zhǔn)住人。要有明亮的采光，通風(fēng)良好，并配有必要的消防器材。 ，做到無油垢、無黃油，底盤無積油。 ，作到無灰塵，磁鐵接觸開關(guān)無銹蝕、無油垢。如有 油垢，用酒精棉花擦凈，以防磁鐵得電后被粘結(jié)吸住不放，造成電動(dòng)機(jī)繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。 ，必須首先斷電，然后排除。有漏水、滲水情況，一定要修好。同時(shí)要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關(guān)有效運(yùn)作。 、頂上、底下均須經(jīng)常擦凈，防止聲銹腐蝕。要定期油漆，保持清潔美觀。 ，以防門腳阻塞而影響門廳暢通。 ，確認(rèn)轎廂內(nèi)乘客后，方可停機(jī)。 ，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車。工作時(shí)必須 帶安全帽。 10. 井底作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門（留有人監(jiān)視除外），防止無關(guān)人員靠近。 11. 電梯凡是轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)件均須加潤滑油，要做到定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人，確保安全運(yùn)行。 12. 維修保養(yǎng)工作完成后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具，切忌遺漏。 13. 機(jī)房、井道因工作需要?jiǎng)踊饡r(shí)，必須遵守消防管理規(guī)定，做好現(xiàn)場(chǎng)的控制和監(jiān)督，事后清理火種。 上門維修服務(wù)的規(guī)范要求有哪些？ 。有門鈴應(yīng)輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴。沒有門鈴應(yīng)輕輕叩門三響，無人應(yīng)答再次門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若 無人答應(yīng)，應(yīng)稍作等候，如確認(rèn)主人不在家時(shí)，應(yīng)填寫歉意信或留言條，塞入用戶屋內(nèi)。 。主人開門或在戶內(nèi)詢問時(shí)，首先應(yīng)自我介紹：“您好！我是物業(yè)管理公司的維修人員 XXX，前來為您服務(wù)?！? ，必須先將鞋子脫在門外或套上鞋套后在進(jìn)門，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，所帶的維修工具或設(shè)備不能在地上拖行。 。達(dá)到工作現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)先將干凈的帆布或塑料布鋪在主人指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具隨意置放地上。 。在維修工作中時(shí)間手腳要輕，盡可能的不要發(fā)出噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)， 應(yīng)事先向主人打招呼，并說一聲“非常對(duì)不起”。 。修理完畢時(shí)，應(yīng)用清潔的擦布將維修物品擦拭干凈，收拾好工具和物品。 。請(qǐng)業(yè)主試用驗(yàn)收，證實(shí)維修物品已恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。向業(yè)主講解故障的原因，介紹正確的使用方式和保養(yǎng)知識(shí)。 。出示規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格表或按與事先業(yè)主商妥的合同價(jià)格，如實(shí)填寫維修服務(wù)工作單，按價(jià)收費(fèi)。 。向業(yè)主告辭時(shí)，應(yīng)面向業(yè)主說“今后有什么需要維修的，請(qǐng)隨時(shí)與我們聯(lián)系，我很樂于為您服務(wù)，再見?！? 三、安全管理服務(wù)篇 安全管理的任務(wù)主要有哪些？作用是什么？ 物業(yè)管理 中的安全管理，按其工作性質(zhì)劃分，主要任務(wù)是指治安管理、消防管理和交通管理三大項(xiàng)。按管理的空間劃分，其任務(wù)又分為固定崗哨、安全巡視、監(jiān)控值班等。按工作狀態(tài)來劃分，可分為正常狀態(tài)下的安全管理和緊急狀態(tài)下的安全管理等。 安全管理工作的作用主要在于： 必須確保物業(yè)及附屬設(shè)備、公共場(chǎng)所、建筑地塊等，不受人為損壞、破壞或盡可能減少損失。 必須阻止或防止任何影響業(yè)主或使用人的生命財(cái)產(chǎn)的行為。 必須終止任何影響業(yè)主和使用人身心健康的行為，維護(hù)正常的生活秩序與工作秩序。 加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的精神文明建設(shè)，和睦鄰里關(guān)系 ，減少鄰里糾紛。 確保一方平安，打擊各種犯罪活動(dòng)，同時(shí)維護(hù)社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)。 什么是消防管理？主要內(nèi)容是什么？ 消防管理，是預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主（或租戶）的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，增強(qiáng)城市居民的安全感，保衛(wèi)其生命和財(cái)產(chǎn)的安全。 消防管理的主要內(nèi)容有三方面： 消防隊(duì)伍的建設(shè)； 消防制度的訂立； 消防設(shè)備的管理。 業(yè)主和使用人發(fā)生刑事和治安災(zāi)害事故時(shí)如何處置？ ，用對(duì)講機(jī)迅速向指揮中心報(bào)告，同時(shí)通過指揮中心報(bào)告主管機(jī)關(guān)； ，實(shí)行區(qū)域隔離，禁止無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，以免破壞現(xiàn)場(chǎng)； ，向有關(guān)部門如實(shí)反映，協(xié)助破案。 發(fā)生火警時(shí)如何處置？ 各崗位保安人員無論接到何種形式的火警信息后，應(yīng)先通知巡邏保安實(shí)地查看，作出正確處理；如管理初確實(shí)無力自救時(shí)，需有高層領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可或授權(quán)撥打“ 119”，同時(shí)采取救援措施，將損失減少到最低程度；維護(hù)火場(chǎng)秩序，防止他人趁火打劫，并積極參加搶救傷員的財(cái)物的工作。 執(zhí)勤中遇到犯罪分子偷盜或搶劫時(shí)如何處置？ ，智勇雙全，設(shè)法制服罪犯，并立即 發(fā)出信號(hào)，通知就近保安人員。 ，保安人員應(yīng)用對(duì)講機(jī)呼叫門衛(wèi)保安，講清罪犯的外貌、人數(shù)、衣著及其它特征。 ，千萬不能自行處理，應(yīng)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)由公安部門處理。 執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人如何處理？ ，要態(tài)度和藹，說話和氣，以理服人； ，要查清姓名、單位、如實(shí)記錄并向保安部匯報(bào)； ，注意對(duì)方蠻橫無理，打罵保安人員，視情節(jié)輕重作出處理。 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子如何處理？ 12 分鐘，然后上前盤問，注意對(duì) 方的神態(tài)，如有異樣，及時(shí)通知所在的業(yè)主或使用人及保安部； ，暗中監(jiān)視，防止其破壞或造成其它意外事故； ，可采取直接送往公安機(jī)關(guān)的方式。 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)酒醉者或精神病人闖入?yún)^(qū)域如何處置？ ，讓其離開安全管理區(qū)域范圍。 、精神病人的有關(guān)單位或家屬，讓他們派人領(lǐng)回，并采取控制和監(jiān)護(hù)措施。 ，可將其強(qiáng)制送到有關(guān)部門處理。 遇有使用人攜帶易燃易 爆物品進(jìn)入?yún)^(qū)域如何處理？ ，宣傳消防管理?xiàng)l例，然后通知安全管理部，并將物品暫時(shí)存放在指定地點(diǎn)。 ，應(yīng)對(duì)存放地點(diǎn)進(jìn)行檢查和監(jiān)控，要求使用人必須做好安全防范，確保不發(fā)生事故。 當(dāng)你有急事前往發(fā)案現(xiàn)場(chǎng)，在行走中需要超越賓客時(shí)如何處理？ ：“對(duì)不起，先生（小姐）請(qǐng)問能否讓一下？”然后超越。 ，切忌從賓客的中間穿過。 ，應(yīng)回頭向賓客點(diǎn)頭以示感謝。 使用人對(duì)安全保衛(wèi)工作大為不滿時(shí)如何處置？ 1. 請(qǐng)使用人到單獨(dú)的地方會(huì)談，并 向使用人表示理解。 2. 仔細(xì)聆聽，了解事情真相，向使用人致謙，但不要隨意認(rèn)錯(cuò)。 3. 保持友好、禮貌、冷靜的態(tài)度，并使使用人平靜下來，向使用人提出解決問題的建議。 4. 不時(shí)記錄下使用人談話的內(nèi)容，并立即處理涉及自己權(quán)限范圍內(nèi)的事。 5. 與具體部門聯(lián)系商量解決的方法，做好事件的發(fā)生及過程的記錄。 燃燒的一般條件是什么？ 燃燒必須具備可燃物、助燃物、著火熱源三個(gè)條件。一旦形成火警苗子，他通過傳導(dǎo)、輻射、對(duì)流方式進(jìn)行著火熱源傳播，從而釀成火災(zāi)。從燃燒的類型看，火災(zāi) 的起因有閃燃、著火、受熱自燃、本身自燃、化學(xué)爆炸。 預(yù)防火災(zāi)的一般知識(shí) 1. 減少可燃性物質(zhì)。所有建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范和建筑消防管理規(guī)則的要求，室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)采用非燃或難燃材料，盡可能減少使用可燃材料。 2. 預(yù)防著火源，嚴(yán)格控制明火的使用。維修、施工動(dòng)用明火按有關(guān)規(guī)定經(jīng)過批準(zhǔn)，并在安全管理員監(jiān)督下進(jìn)行。建立感應(yīng)防火報(bào)警，發(fā)現(xiàn)問題即使解決。 3. 建立防火分隔區(qū)。按防火要求用防火墻及防火門等，將建筑分隔為若干防火防煙分區(qū)。每層樓之間也要求防火防煙分隔設(shè)施，萬一發(fā)生火災(zāi)，便于控制， 防止蔓延。 滅火的一般知識(shí) 。將燃燒的溫度降到燃點(diǎn)以下，使燃燒停止下來。 。采取隔絕空氣或減少空氣中的含氧量，使燃燒物得不到足夠氧氣而停止燃燒。 。把正在燃燒的物質(zhì)，同未燃燒的物質(zhì)隔離開，使燃燒不能蔓延而停止燃燒。 。用抑制作用的化學(xué)滅火劑噴射到燃燒物上，并參與燃燒物的反應(yīng)，與燃燒反應(yīng)中產(chǎn)生的游離基結(jié)合成穩(wěn)定的不燃燒的分子結(jié)構(gòu)，而使燃燒停止。 區(qū)內(nèi)交通管理的四規(guī)范 ，管區(qū)內(nèi)交通標(biāo)志應(yīng)與城市交通管理的標(biāo)志相統(tǒng)一，進(jìn)出環(huán)繞單行道標(biāo)志應(yīng)醒目，讓人一看就懂。 ，指揮手勢(shì)、引導(dǎo)動(dòng)作要舒展、大方，一般有向前、停止、左傳、右轉(zhuǎn)等 12隔動(dòng)作，每個(gè)安全管理員做得要一致。 ，在疏導(dǎo)車輛時(shí)特別要注意禮貌，一定要文明用語，防止發(fā)生爭執(zhí)。 ，對(duì)有條件得物業(yè)管理，不管是地下車庫、地上車庫，都應(yīng)有統(tǒng)一的車輛安置方向，包括前、后、左、右的間隔距離合車頭的位置。 四、清潔、保潔服務(wù)篇 物業(yè)管理中清潔保潔的涵義？ 什么是“推塵”？操作要求有哪些？ 推塵是用塵推（又叫“干式拖布”或“除塵拖布”）對(duì)各種高檔地面如大理石 等地面的牽塵，操作簡單省力，附著灰塵力強(qiáng)，可保持地面光亮，被廣泛使用于大廈的日常清掃保潔。 基本操作要求： 將極少量的牽塵油滲入拖布； 沿直線推塵，塵推不可離地； 塵推沾滿塵土?xí)r，將塵推放在垃圾桶上用刷子刷凈再使用，直到地面完全清潔為止； 塵推失去粘塵能力，要重新噴上塵推處理液使用； 塵推用臟后，可用堿水洗凈，干后重新噴上塵推處理液使用。 “擦拭”的操作要求有哪些？ 干擦。抹布一般是沾濕后使用，但有些表面如高檔漆面、銅面、不銹鋼面等不宜經(jīng)常濕擦，可用干抹布擦拭。操作時(shí)，就像撫摸似地輕擦 ，以去除微細(xì)的灰塵。如果用力干擦反而會(huì)產(chǎn)生靜電粘附灰塵。 水擦。在去除建筑材料及家具表面的灰塵、污垢時(shí)，廣泛運(yùn)用水擦或濕擦。濕抹布可將污垢