【文章內(nèi)容簡介】 的業(yè)主都要進行裝修，其間往往會對商場原先的空調(diào)、消防、給排水設(shè)備加以改動。物業(yè)管理人員應針對這一情況，訂立一套裝修守則供商戶參考，保證不因其裝修工程而影響商場整體設(shè)施。 (2)增加商場人流以增加 其營業(yè)額。提供一個舒適、潔凈的環(huán)境是增加人流量的前提條件，而商場獨特的形象更是吸引人流的有效手段。商鋪物業(yè)管理公司不僅在招商時要注意選擇有市場競爭力的商戶，而且更應以優(yōu)惠的租金等條件招徠著名產(chǎn)號來落戶開店。物業(yè)管理人員在審查商戶的裝修圖時，要特別注意店面、招牌的設(shè)置是否符合商場的整體形象。 (3)交通便捷、停車有位對商場至關(guān)重要。物業(yè)管理人員應爭取公共汽車就近設(shè)站，甚至可以自備小客車在公共汽車站和商場之間往來接送顧客。商場內(nèi)交通順暢，有電梯、自動扶梯服務，這也是至關(guān)重的一條。 通過良好的物業(yè)管理可以樹立商場 的美好形象，吸引顧客。為此，物業(yè)管理人員還應該做到，在適當?shù)牡胤皆O(shè)置明顯的方向指示牌，商店的招牌應妥善管理，保持整潔美觀。設(shè)備設(shè)施應加強養(yǎng)護，減少停機率，為顧客提供方便及不間斷的服務。餐館、飲食店、百貨店，戲院及公共娛樂場所的空調(diào)設(shè)備要運行正常，冷熱相宜。防火通道要保護暢通無阻。所有的固定裝置、設(shè)備、裝飾品都必須達到一定的主度和牢度，符合安全標準，避免顧客特別是小孩子不慎受傷。對餐館、飲食店的排氣裝置、排污管、排油煙濾油裝置要經(jīng)常監(jiān)督檢查，以免造成污染和對他人的滋擾。 一個商場是否辦得成功，要看許多方面，其 中，影響最深的是物業(yè)管理是否完善，而商場管理是否完善，而商場管理的最大要求是保持商場的美好形象。對于商業(yè)，銷路是命脈，顧客是上帝，保持商場的美好形象以吸引顧客，是經(jīng)營管理商場的最高原則。 為保持商場的美好形象，要注意多方面的工作： (1)商店的招牌要妥善管理，經(jīng)常保持整齊的外觀； (2)在適當?shù)牡胤皆O(shè)置足夠的簡明方向指示牌； (3)樓宇設(shè)施，如升降機、電動扶梯等，在保養(yǎng)方面必須維持一定效率，以保證為顧客提供方便而不間斷地服務；空氣調(diào)節(jié)必須調(diào)校得宜，特別是食肆、百貨公司、戲院和其他公共娛樂場所等地方的空調(diào)尤為 重要。 (4)走火通道必須保持暢通無阻，一旦發(fā)生火警，眾多顧客得以及時疏散； (5)所有固定裝置、設(shè)備和裝飾品，均需達到高度安全標準，使顧客，特別是小孩不致以外受傷； (6)對于食肆租戶所安裝的排氣裝置、排水管和隔油器等，必須妥為監(jiān)管，以免對他人造成滋擾； (7)樓宇經(jīng)理應常同商戶聯(lián)系，商量合辦各種推廣和宣傳活動，吸引顧客前來商場購物； (8)設(shè)立停車位，以方便顧客交通往來，增加租戶的生意額。 總之，從各個方面為顧客著想、為吸引顧客提供周到細致的服務和保持商場的良好形象，是商場管理的主要任務。 的物業(yè)管理 工業(yè)大廈的主要用途是作生產(chǎn)場地之用，因而水、電、煤的供應和通道暢通是不可或缺的條件。物業(yè)管理必須保證能源供應的通暢，同時要注意防止某些廠家因負荷超載而導致災害。 工業(yè)大廈內(nèi)部運輸系統(tǒng)必須有足夠的能力和通暢的系統(tǒng)，進出原料、設(shè)備或產(chǎn)品的裝卸區(qū)域一定不能被租戶占為堆場、倉庫，而且裝卸作業(yè)占位也耽擱，這些都需要由物業(yè)管理制定條例予以保障。 相對而言，工業(yè)樓宇是最難管理的一種作業(yè)，因為其矛盾較多、困難較大，如： (1)公用地方和走火道通道受到阻塞； (2)廠房儲存易燃貨物和材料，造成火警危險； (3)笨 重的機器和存量過多的貨物，使重量超出樓面結(jié)構(gòu)的負荷； (4)有些機器，如紡織機，在開動時會造成震蕩； (5)廠房建造非法搭建物，例如在樓宇的外墻上安裝空氣調(diào)節(jié)設(shè)備或冷卻塔等； (6)廠房因使用公用升降機和公共貨物裝卸處而引起糾紛； (7)損耗嚴重，保養(yǎng)費高昂； (8)升降機和其他樓宇設(shè)施裝備容易受損； (9)由于使用過度，樓宇難于保持清潔，等等。 此外，由于使用工業(yè)樓宇內(nèi)各種設(shè)施的人大多數(shù)教育水平較低，管理這些樓宇，必須會引起很多沖突，樓宇經(jīng)理必須多費唇舌和耐心地勸說這些人，說服他們遵守規(guī)則和有秩序地工作。 辦公寫字樓需要高標準、高質(zhì)量的管理服務。這類樓宇大都有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，除自動控制的高檔電梯與升降梯外，還有由電腦控制的樓宇自動化系統(tǒng)、中央空調(diào)、通風、保安監(jiān)控、自動給水濾水、消防自動報警以及應急自備電力等設(shè)備。這些設(shè)備需要有具備專門知識與技術(shù)的人員來操作與護養(yǎng)。特別是出入口、洗手間、公共通道、清潔衛(wèi)生要求甚高，要保持極好的清潔度，樓宇的外墻也需要定期清洗。辦公寫字樓的物業(yè)管理質(zhì)量直接影響物業(yè)的租金收益。 寫字樓的管理主要是保護高貴的氣派和潔凈典雅的環(huán)境。對物業(yè)管理工作來說，確保 通訊設(shè)施的先進、可靠和安保人員、清潔人員恪盡職守是至關(guān)重要的。一般而言，租戶公司的人員與來訪者來來往往，絡繹不絕，人流量很大，確保安全與注意禮節(jié)，兩者之間的關(guān)系尤應加以注意。 三、香港房屋管理的財務安排 為履行樓宇、屋村管理的職責，必須有相應的財務安排加以保證。其財務安排主要有以下幾個方面： (一 )編制管理預算方案 這是為樓宇，屋村管理提供財務保證、管理預算方案應貫穿于財務管理的全過程。 、成新、公共地方的界定、公用設(shè)施的種類、數(shù)量和分布、業(yè)主對管理的要求和管理機構(gòu)所應承擔的責任等等。 、核算所需經(jīng)費開支。努力使預算方案具有科學性和準確性。由于不可預見的事態(tài)和難以準確預算的開支存在，因而，要列入一定的比例的不可預見費。 ，確定應有的收入。應努力做到“保證必需、收支基本相抵”的原則。 所有收與支的核定，就構(gòu)成樓宇、屋村管理的財務預算方案。 (二 )管理費的核定 物業(yè)管理人員必須深入了解大廈公共契約條文，自己所處的地位，香港有關(guān)法律及各該類物業(yè)的保養(yǎng)工作范圍，他還必須精于財物管理。物業(yè)管理實務涉及不同數(shù)額的銀錢往來，而這些并不是物業(yè)管理人員自己的錢而是 業(yè)主的，因此花銷必須合理，預算不能隨意突破。否則一旦失誤，便會出現(xiàn)入不敷出，財務混亂，甚至被業(yè)主誤會為從中斂財，致使個人名譽受損。 財務預算往往是提前安排一年的工作大綱，然后就其工作量再來計劃需要的開支，因此財務預算實際上是以數(shù)字形式表述的工作計劃。 財務預算必須考慮以下幾大類支出： 一幢物業(yè)有許多設(shè)施都需要定期維修和保養(yǎng)，其中包括消防系統(tǒng)、電梯、水電供應系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)和保安系統(tǒng)。有些設(shè)施的保養(yǎng)還需注冊專業(yè)人士才能操作。據(jù)香港業(yè)內(nèi)人士幾年前估計，公共設(shè)施保養(yǎng)費用占整個管理費開支 的一個很大比重。商業(yè)大廈占 30％，公共屋村比重更大，占 35％，在普通住宅樓宇中也要占到 20％。 這里指的是應付非經(jīng)常費用的突然性開支，如果換突然爆裂的水管等和支持可能進行的工程的儲備。工程儲備常常是備而不經(jīng)常用。如外墻粉刷可能五年才進行一次，污水管十數(shù)年才更換一次。每年提留一定儲備，以備更換時臨時調(diào)錢來不及之虞。 這兩項工作用人工很多，尤其是保安， 24 小時都要人負責當值，薪水支出不少。這兩項在總管理費用開支中占的比例頗大。 大廈的電費開支往往都很 大。工業(yè)樓宇和商業(yè)樓宇因為電梯使用頻繁，又有中央空調(diào)，因而電費開支占管理費總支出的 30％以上。即使是住宅樓宇電費也要占到 20％。相對而言，公共用水，主要用作公共衛(wèi)生，并且水費較廉，因而支出不大。 如果請物業(yè)管理公司管理，則它聘請的專職駐大廈管理人員薪金及其它開支應計入預算。若大廈由業(yè)主立案法團管理，工作人員由業(yè)主自愿充任，這筆開支便可免去。即便如此，立案法團仍應酌情招請一、二文書協(xié)助日常管理，確保實務工作有專人進行。 無論何種情形，都應在大廈內(nèi)設(shè)管理處，作為接待業(yè)主、住戶，舉行工作 會議和日常辦公之用。管理處的開支包括差餉、水電、電話費、文具雜項等，亦應列入預算。 這是給物業(yè)管理公司的服務收益。確定酬金的辦法有兩種：一是從總管理費中提取，通常提百分之十至十五，也是提取高達 20％者。另一種辦法是管理公司與業(yè)主們商定酬金數(shù)額，不與管理費總額掛鉤。定額由費的好處是計算方便，還可以避免有些管理公司欲收取更多費用而在項目上胡亂花費，無端加大總支出。但是，支持按比例收費的理由似乎也很充足，有種意見認為這種辦法可以鼓勵管理公司更多地去注意進行維修保養(yǎng)工程，因為若進行工程，則酬金 就可以增加。另一方面而言，這種辦法對于管理公司也較公平。事實上很多物業(yè)管理都是以總開支的比例來收取服務金。 、綠化費用 舊的物業(yè)其設(shè)施往往缺乏完善的保安系統(tǒng)，或者沒有方便殘疾人出入的設(shè)施，這些必要開銷都應及時列入預算。 環(huán)境美化，種花種草開支雖然不大，但是也應在預算中列明，以便業(yè)主有所了解。 、核數(shù)統(tǒng)計與法律服務費用 除非物業(yè)管理人中或者業(yè)主立案法團本身有會計專材，或者管理開支不大，否則都應該聘請專業(yè)會計師處理會計事務。而核數(shù)工作必須交獨立的核數(shù)師負責以求公正，并向公眾明確交代。 如前所述， 物業(yè)管理實務中常常要碰到法律問題，為方便起見，管理人員往往聘請一位法律顧問提供意見和協(xié)助處理。上述專業(yè)服務的支出不會很大，但是理應在預算案中列出加以反映。 香港物業(yè)管理工作涉及的保險主要有三種：即員工保險、第三者險、樓宇保險。其中樓宇保險費用較高。但是歸根到底與保險范圍有關(guān)，這須由管理人員與業(yè)主們協(xié)商確定。 大廈地稅是香港政府征收的土地使用費。多層大廈的土地使用費用由土上的全部業(yè)主共同支付。交納地稅有兩種方法，其中一種是政府按業(yè)權(quán)份數(shù)劃分為業(yè)主應負擔的部分，分別由 各業(yè)主直接交付，另一種辦法是物業(yè)管理人由管理開支中整體支付。 新型屋村都配有康樂設(shè)施，如網(wǎng)球場、游泳池、住戶俱樂部等。雖然向使用者收取費用，但入不敷出，需要從管理費總開支中資助。這些費用應在制定預算時加以考慮。 物業(yè)管理公司為有一定的流動資金，公契規(guī)定業(yè)主需交保證金。這筆資金數(shù)額寵大，輕易不會動用。存入銀行的利息可減輕業(yè)主的負擔。 分攤方法有兩種：按物業(yè)管理份數(shù)計算和根據(jù)業(yè)權(quán)不可分割份數(shù)計算。較為客觀的辦法是以不可分割業(yè)權(quán)份數(shù)來分擔費用。一般情況下，費用 分攤方法都在公契中明文規(guī)定。 (三 )公屋租金的核定 租金的構(gòu)成應包括：維修費、管理費、折舊費、利息、稅金、利潤、保險費和地租等幾項因素。商品房租金受市場經(jīng)濟規(guī)律調(diào)節(jié)。 香港政府為緩解嚴重的住房問題，組建了大量公房，并采取了資助和優(yōu)惠政策，使居民能有住房。對租金的核定，在公房政策中占有重要的地位，它直接影響到居民的生活，影響到社會的穩(wěn)定發(fā)展，所以需要妥善核定。香港公共屋村的租金訂立受以下因素的影響： (1)住房的負擔能力 為確保公房租金是住房能負擔的，房委會在訂立和討論租金時，是根據(jù)住 房的租金與收入比例中位數(shù)不超過 15％為準則， (即一半住房的租金與收入比例是低于 15％，另一半則是高于15％ )，如申請公房的是四人家庭，每月收入中位數(shù)是 4500 元，獲配單位面積是 30 平方米，并座落在最高價值屋村內(nèi)，則月租金不會超過 (4500 15％ )675 元。至于一般設(shè)施較差或遠離市區(qū)的舊屋村，則租金較低，其租金與收入比例中位數(shù)將小于 15％。 (2)屋村的對比價值 房委會就各個屋村落成的先后時間、地點、交通、設(shè)施、環(huán)境、文化娛樂的配備及服務等因素。進行比較，以每平方米若干元的租金來反映各屋村的優(yōu)缺點。 (3)差餉 (稅務 )加額 房委會代政府向住房征收差餉，其辦法是向住房收取包括差餉的租金，如政府增加差餉，住房也不會立刻受到影響，待下次租金檢討時，差餉加額便會計入調(diào)整的租金內(nèi)?，F(xiàn)時差餉約占連差餉在內(nèi)的租金的 1625%。 (4)通貨膨脹及維修和管理費用的增加 房委會每年撥一大筆費用來維修和改善各個屋村來保持樓宇的價值及增加其經(jīng)濟效益，使居民能享受美好環(huán)境，從而安居樂業(yè)。此外，管理公屋的經(jīng)常開支，常受通貨膨脹影響，故每次檢討新租額時，房委會會參考自上次檢討租金后，消費物價指數(shù)的變動情況來作調(diào)節(jié)。 房委會經(jīng)考慮上述因素后 而厘定的租金是以每平方米計算，而各單位的租金則是把每平方米所征收的租金乘以單位面積而得出。目前，新屋村租金只約為市值的四分之一至三分之一，而較舊屋村的租金則比市值更低。 同時，假如居民在經(jīng)濟上沒有能力繳付調(diào)整后的租金，房委會會安排他們遷往相同居住面積但租金較為廉宜的屋村單位，或轉(zhuǎn)介往社會福利署求助。 公屋是為那些符合“輪候公屋登記冊”入息限額規(guī)定，或急需住屋的家庭提供的資助房屋。從 1954 年興建第一個公共屋村到現(xiàn)在，香港已有半數(shù)人口，即約 290萬人居住在房委會轄 下的樓宇內(nèi)，公屋租金通常只是同類私人樓宇的 20%至 30％。房委會之所以能夠?qū)⒆饨鹁S持在這種低水平，乃用政府給予巨額資助，及免費撥發(fā)予房委會興建公屋。從其租金所得收益，用來支付各項經(jīng)常性開支，由于大部分現(xiàn)有屋村租金偏低，所以屋村經(jīng)費經(jīng)常出現(xiàn)赤字。 在公屋居住多年后，有些住戶經(jīng)濟環(huán)境改善，有些甚至已擁有住宅物業(yè)，有很多家庭在受資助的公屋居住一段時間后，入息已遠遠超出“輪候公屋登記冊”所規(guī)定的限額。據(jù) 1984年的公屋住戶入息調(diào)查顯示，在過往十年，公屋住戶的入息，經(jīng)扣除通貨膨脹后，其增長率為一倍，而公屋租金，同樣情 況經(jīng)扣除通貨膨脹后，實際下降了 1％，在同等收入下，公屋住戶在每一類貨品和服務的消費能力都較私人樓宇住客為強。 就一個典型的公屋住戶而言，子女在入伙時平均約為八九歲，經(jīng)過十年的時間，子女多已完成學業(yè)，并能幫助家計。 房委會認為，所有公屋住戶都無權(quán)罔顧需要百終生享用當局巨額資助的公共房屋，因此那些經(jīng)濟環(huán)境已改善的家庭，當可負擔較高的房屋支出。 經(jīng)過了民意咨詢后，房管會為善用資源，使更多亟需房屋資助的家庭受益，由 1987 年