【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的業(yè)主都要進(jìn)行裝修，其間往往會(huì)對(duì)商場(chǎng)原先的空調(diào)、消防、給排水設(shè)備加以改動(dòng)。物業(yè)管理人員應(yīng)針對(duì)這一情況，訂立一套裝修守則供商戶(hù)參考，保證不因其裝修工程而影響商場(chǎng)整體設(shè)施。 (2)增加商場(chǎng)人流以增加 其營(yíng)業(yè)額。提供一個(gè)舒適、潔凈的環(huán)境是增加人流量的前提條件，而商場(chǎng)獨(dú)特的形象更是吸引人流的有效手段。商鋪物業(yè)管理公司不僅在招商時(shí)要注意選擇有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的商戶(hù)，而且更應(yīng)以?xún)?yōu)惠的租金等條件招徠著名產(chǎn)號(hào)來(lái)落戶(hù)開(kāi)店。物業(yè)管理人員在審查商戶(hù)的裝修圖時(shí)，要特別注意店面、招牌的設(shè)置是否符合商場(chǎng)的整體形象。 (3)交通便捷、停車(chē)有位對(duì)商場(chǎng)至關(guān)重要。物業(yè)管理人員應(yīng)爭(zhēng)取公共汽車(chē)就近設(shè)站，甚至可以自備小客車(chē)在公共汽車(chē)站和商場(chǎng)之間往來(lái)接送顧客。商場(chǎng)內(nèi)交通順暢，有電梯、自動(dòng)扶梯服務(wù)，這也是至關(guān)重的一條。 通過(guò)良好的物業(yè)管理可以樹(shù)立商場(chǎng) 的美好形象，吸引顧客。為此，物業(yè)管理人員還應(yīng)該做到，在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置明顯的方向指示牌，商店的招牌應(yīng)妥善管理，保持整潔美觀。設(shè)備設(shè)施應(yīng)加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，減少停機(jī)率，為顧客提供方便及不間斷的服務(wù)。餐館、飲食店、百貨店，戲院及公共娛樂(lè)場(chǎng)所的空調(diào)設(shè)備要運(yùn)行正常，冷熱相宜。防火通道要保護(hù)暢通無(wú)阻。所有的固定裝置、設(shè)備、裝飾品都必須達(dá)到一定的主度和牢度，符合安全標(biāo)準(zhǔn)，避免顧客特別是小孩子不慎受傷。對(duì)餐館、飲食店的排氣裝置、排污管、排油煙濾油裝置要經(jīng)常監(jiān)督檢查，以免造成污染和對(duì)他人的滋擾。 一個(gè)商場(chǎng)是否辦得成功，要看許多方面，其 中，影響最深的是物業(yè)管理是否完善，而商場(chǎng)管理是否完善，而商場(chǎng)管理的最大要求是保持商場(chǎng)的美好形象。對(duì)于商業(yè)，銷(xiāo)路是命脈，顧客是上帝，保持商場(chǎng)的美好形象以吸引顧客，是經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)的最高原則。 為保持商場(chǎng)的美好形象，要注意多方面的工作： (1)商店的招牌要妥善管理，經(jīng)常保持整齊的外觀； (2)在適當(dāng)?shù)牡胤皆O(shè)置足夠的簡(jiǎn)明方向指示牌； (3)樓宇設(shè)施，如升降機(jī)、電動(dòng)扶梯等，在保養(yǎng)方面必須維持一定效率，以保證為顧客提供方便而不間斷地服務(wù)；空氣調(diào)節(jié)必須調(diào)校得宜，特別是食肆、百貨公司、戲院和其他公共娛樂(lè)場(chǎng)所等地方的空調(diào)尤為 重要。 (4)走火通道必須保持暢通無(wú)阻，一旦發(fā)生火警，眾多顧客得以及時(shí)疏散； (5)所有固定裝置、設(shè)備和裝飾品，均需達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，使顧客，特別是小孩不致以外受傷； (6)對(duì)于食肆租戶(hù)所安裝的排氣裝置、排水管和隔油器等，必須妥為監(jiān)管，以免對(duì)他人造成滋擾； (7)樓宇經(jīng)理應(yīng)常同商戶(hù)聯(lián)系，商量合辦各種推廣和宣傳活動(dòng)，吸引顧客前來(lái)商場(chǎng)購(gòu)物； (8)設(shè)立停車(chē)位，以方便顧客交通往來(lái)，增加租戶(hù)的生意額。 總之，從各個(gè)方面為顧客著想、為吸引顧客提供周到細(xì)致的服務(wù)和保持商場(chǎng)的良好形象，是商場(chǎng)管理的主要任務(wù)。 的物業(yè)管理 工業(yè)大廈的主要用途是作生產(chǎn)場(chǎng)地之用，因而水、電、煤的供應(yīng)和通道暢通是不可或缺的條件。物業(yè)管理必須保證能源供應(yīng)的通暢，同時(shí)要注意防止某些廠家因負(fù)荷超載而導(dǎo)致災(zāi)害。 工業(yè)大廈內(nèi)部運(yùn)輸系統(tǒng)必須有足夠的能力和通暢的系統(tǒng)，進(jìn)出原料、設(shè)備或產(chǎn)品的裝卸區(qū)域一定不能被租戶(hù)占為堆場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)，而且裝卸作業(yè)占位也耽擱，這些都需要由物業(yè)管理制定條例予以保障。 相對(duì)而言，工業(yè)樓宇是最難管理的一種作業(yè)，因?yàn)槠涿茌^多、困難較大，如： (1)公用地方和走火道通道受到阻塞； (2)廠房?jī)?chǔ)存易燃貨物和材料，造成火警危險(xiǎn)； (3)笨 重的機(jī)器和存量過(guò)多的貨物，使重量超出樓面結(jié)構(gòu)的負(fù)荷； (4)有些機(jī)器，如紡織機(jī)，在開(kāi)動(dòng)時(shí)會(huì)造成震蕩； (5)廠房建造非法搭建物，例如在樓宇的外墻上安裝空氣調(diào)節(jié)設(shè)備或冷卻塔等； (6)廠房因使用公用升降機(jī)和公共貨物裝卸處而引起糾紛； (7)損耗嚴(yán)重，保養(yǎng)費(fèi)高昂； (8)升降機(jī)和其他樓宇設(shè)施裝備容易受損； (9)由于使用過(guò)度，樓宇難于保持清潔，等等。 此外，由于使用工業(yè)樓宇內(nèi)各種設(shè)施的人大多數(shù)教育水平較低，管理這些樓宇，必須會(huì)引起很多沖突，樓宇經(jīng)理必須多費(fèi)唇舌和耐心地勸說(shuō)這些人，說(shuō)服他們遵守規(guī)則和有秩序地工作。 辦公寫(xiě)字樓需要高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的管理服務(wù)。這類(lèi)樓宇大都有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，除自動(dòng)控制的高檔電梯與升降梯外，還有由電腦控制的樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空調(diào)、通風(fēng)、保安監(jiān)控、自動(dòng)給水濾水、消防自動(dòng)報(bào)警以及應(yīng)急自備電力等設(shè)備。這些設(shè)備需要有具備專(zhuān)門(mén)知識(shí)與技術(shù)的人員來(lái)操作與護(hù)養(yǎng)。特別是出入口、洗手間、公共通道、清潔衛(wèi)生要求甚高，要保持極好的清潔度，樓宇的外墻也需要定期清洗。辦公寫(xiě)字樓的物業(yè)管理質(zhì)量直接影響物業(yè)的租金收益。 寫(xiě)字樓的管理主要是保護(hù)高貴的氣派和潔凈典雅的環(huán)境。對(duì)物業(yè)管理工作來(lái)說(shuō)，確保 通訊設(shè)施的先進(jìn)、可靠和安保人員、清潔人員恪盡職守是至關(guān)重要的。一般而言，租戶(hù)公司的人員與來(lái)訪(fǎng)者來(lái)來(lái)往往，絡(luò)繹不絕，人流量很大，確保安全與注意禮節(jié)，兩者之間的關(guān)系尤應(yīng)加以注意。 三、香港房屋管理的財(cái)務(wù)安排 為履行樓宇、屋村管理的職責(zé)，必須有相應(yīng)的財(cái)務(wù)安排加以保證。其財(cái)務(wù)安排主要有以下幾個(gè)方面： (一 )編制管理預(yù)算方案 這是為樓宇，屋村管理提供財(cái)務(wù)保證、管理預(yù)算方案應(yīng)貫穿于財(cái)務(wù)管理的全過(guò)程。 、成新、公共地方的界定、公用設(shè)施的種類(lèi)、數(shù)量和分布、業(yè)主對(duì)管理的要求和管理機(jī)構(gòu)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等等。 、核算所需經(jīng)費(fèi)開(kāi)支。努力使預(yù)算方案具有科學(xué)性和準(zhǔn)確性。由于不可預(yù)見(jiàn)的事態(tài)和難以準(zhǔn)確預(yù)算的開(kāi)支存在，因而，要列入一定的比例的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 ，確定應(yīng)有的收入。應(yīng)努力做到“保證必需、收支基本相抵”的原則。 所有收與支的核定，就構(gòu)成樓宇、屋村管理的財(cái)務(wù)預(yù)算方案。 (二 )管理費(fèi)的核定 物業(yè)管理人員必須深入了解大廈公共契約條文，自己所處的地位，香港有關(guān)法律及各該類(lèi)物業(yè)的保養(yǎng)工作范圍，他還必須精于財(cái)物管理。物業(yè)管理實(shí)務(wù)涉及不同數(shù)額的銀錢(qián)往來(lái)，而這些并不是物業(yè)管理人員自己的錢(qián)而是 業(yè)主的，因此花銷(xiāo)必須合理，預(yù)算不能隨意突破。否則一旦失誤，便會(huì)出現(xiàn)入不敷出，財(cái)務(wù)混亂，甚至被業(yè)主誤會(huì)為從中斂財(cái)，致使個(gè)人名譽(yù)受損。 財(cái)務(wù)預(yù)算往往是提前安排一年的工作大綱，然后就其工作量再來(lái)計(jì)劃需要的開(kāi)支，因此財(cái)務(wù)預(yù)算實(shí)際上是以數(shù)字形式表述的工作計(jì)劃。 財(cái)務(wù)預(yù)算必須考慮以下幾大類(lèi)支出： 一幢物業(yè)有許多設(shè)施都需要定期維修和保養(yǎng)，其中包括消防系統(tǒng)、電梯、水電供應(yīng)系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)和保安系統(tǒng)。有些設(shè)施的保養(yǎng)還需注冊(cè)專(zhuān)業(yè)人士才能操作。據(jù)香港業(yè)內(nèi)人士幾年前估計(jì)，公共設(shè)施保養(yǎng)費(fèi)用占整個(gè)管理費(fèi)開(kāi)支 的一個(gè)很大比重。商業(yè)大廈占 30％，公共屋村比重更大，占 35％，在普通住宅樓宇中也要占到 20％。 這里指的是應(yīng)付非經(jīng)常費(fèi)用的突然性開(kāi)支，如果換突然爆裂的水管等和支持可能進(jìn)行的工程的儲(chǔ)備。工程儲(chǔ)備常常是備而不經(jīng)常用。如外墻粉刷可能五年才進(jìn)行一次，污水管十?dāng)?shù)年才更換一次。每年提留一定儲(chǔ)備，以備更換時(shí)臨時(shí)調(diào)錢(qián)來(lái)不及之虞。 這兩項(xiàng)工作用人工很多，尤其是保安， 24 小時(shí)都要人負(fù)責(zé)當(dāng)值，薪水支出不少。這兩項(xiàng)在總管理費(fèi)用開(kāi)支中占的比例頗大。 大廈的電費(fèi)開(kāi)支往往都很 大。工業(yè)樓宇和商業(yè)樓宇因?yàn)殡娞菔褂妙l繁，又有中央空調(diào)，因而電費(fèi)開(kāi)支占管理費(fèi)總支出的 30％以上。即使是住宅樓宇電費(fèi)也要占到 20％。相對(duì)而言，公共用水，主要用作公共衛(wèi)生，并且水費(fèi)較廉，因而支出不大。 如果請(qǐng)物業(yè)管理公司管理，則它聘請(qǐng)的專(zhuān)職駐大廈管理人員薪金及其它開(kāi)支應(yīng)計(jì)入預(yù)算。若大廈由業(yè)主立案法團(tuán)管理，工作人員由業(yè)主自愿充任，這筆開(kāi)支便可免去。即便如此，立案法團(tuán)仍應(yīng)酌情招請(qǐng)一、二文書(shū)協(xié)助日常管理，確保實(shí)務(wù)工作有專(zhuān)人進(jìn)行。 無(wú)論何種情形，都應(yīng)在大廈內(nèi)設(shè)管理處，作為接待業(yè)主、住戶(hù)，舉行工作 會(huì)議和日常辦公之用。管理處的開(kāi)支包括差餉、水電、電話(huà)費(fèi)、文具雜項(xiàng)等，亦應(yīng)列入預(yù)算。 這是給物業(yè)管理公司的服務(wù)收益。確定酬金的辦法有兩種：一是從總管理費(fèi)中提取，通常提百分之十至十五，也是提取高達(dá) 20％者。另一種辦法是管理公司與業(yè)主們商定酬金數(shù)額，不與管理費(fèi)總額掛鉤。定額由費(fèi)的好處是計(jì)算方便，還可以避免有些管理公司欲收取更多費(fèi)用而在項(xiàng)目上胡亂花費(fèi)，無(wú)端加大總支出。但是，支持按比例收費(fèi)的理由似乎也很充足，有種意見(jiàn)認(rèn)為這種辦法可以鼓勵(lì)管理公司更多地去注意進(jìn)行維修保養(yǎng)工程，因?yàn)槿暨M(jìn)行工程，則酬金 就可以增加。另一方面而言，這種辦法對(duì)于管理公司也較公平。事實(shí)上很多物業(yè)管理都是以總開(kāi)支的比例來(lái)收取服務(wù)金。 、綠化費(fèi)用 舊的物業(yè)其設(shè)施往往缺乏完善的保安系統(tǒng)，或者沒(méi)有方便殘疾人出入的設(shè)施，這些必要開(kāi)銷(xiāo)都應(yīng)及時(shí)列入預(yù)算。 環(huán)境美化，種花種草開(kāi)支雖然不大，但是也應(yīng)在預(yù)算中列明，以便業(yè)主有所了解。 、核數(shù)統(tǒng)計(jì)與法律服務(wù)費(fèi)用 除非物業(yè)管理人中或者業(yè)主立案法團(tuán)本身有會(huì)計(jì)專(zhuān)材，或者管理開(kāi)支不大，否則都應(yīng)該聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)師處理會(huì)計(jì)事務(wù)。而核數(shù)工作必須交獨(dú)立的核數(shù)師負(fù)責(zé)以求公正，并向公眾明確交代。 如前所述， 物業(yè)管理實(shí)務(wù)中常常要碰到法律問(wèn)題，為方便起見(jiàn)，管理人員往往聘請(qǐng)一位法律顧問(wèn)提供意見(jiàn)和協(xié)助處理。上述專(zhuān)業(yè)服務(wù)的支出不會(huì)很大，但是理應(yīng)在預(yù)算案中列出加以反映。 香港物業(yè)管理工作涉及的保險(xiǎn)主要有三種：即員工保險(xiǎn)、第三者險(xiǎn)、樓宇保險(xiǎn)。其中樓宇保險(xiǎn)費(fèi)用較高。但是歸根到底與保險(xiǎn)范圍有關(guān)，這須由管理人員與業(yè)主們協(xié)商確定。 大廈地稅是香港政府征收的土地使用費(fèi)。多層大廈的土地使用費(fèi)用由土上的全部業(yè)主共同支付。交納地稅有兩種方法，其中一種是政府按業(yè)權(quán)份數(shù)劃分為業(yè)主應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分，分別由 各業(yè)主直接交付，另一種辦法是物業(yè)管理人由管理開(kāi)支中整體支付。 新型屋村都配有康樂(lè)設(shè)施，如網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、住戶(hù)俱樂(lè)部等。雖然向使用者收取費(fèi)用，但入不敷出，需要從管理費(fèi)總開(kāi)支中資助。這些費(fèi)用應(yīng)在制定預(yù)算時(shí)加以考慮。 物業(yè)管理公司為有一定的流動(dòng)資金，公契規(guī)定業(yè)主需交保證金。這筆資金數(shù)額寵大，輕易不會(huì)動(dòng)用。存入銀行的利息可減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。 分?jǐn)偡椒ㄓ袃煞N：按物業(yè)管理份數(shù)計(jì)算和根據(jù)業(yè)權(quán)不可分割份數(shù)計(jì)算。較為客觀的辦法是以不可分割業(yè)權(quán)份數(shù)來(lái)分擔(dān)費(fèi)用。一般情況下，費(fèi)用 分?jǐn)偡椒ǘ荚诠踔忻魑囊?guī)定。 (三 )公屋租金的核定 租金的構(gòu)成應(yīng)包括：維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、利息、稅金、利潤(rùn)、保險(xiǎn)費(fèi)和地租等幾項(xiàng)因素。商品房租金受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律調(diào)節(jié)。 香港政府為緩解嚴(yán)重的住房問(wèn)題，組建了大量公房，并采取了資助和優(yōu)惠政策，使居民能有住房。對(duì)租金的核定，在公房政策中占有重要的地位，它直接影響到居民的生活，影響到社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，所以需要妥善核定。香港公共屋村的租金訂立受以下因素的影響： (1)住房的負(fù)擔(dān)能力 為確保公房租金是住房能負(fù)擔(dān)的，房委會(huì)在訂立和討論租金時(shí)，是根據(jù)住 房的租金與收入比例中位數(shù)不超過(guò) 15％為準(zhǔn)則， (即一半住房的租金與收入比例是低于 15％，另一半則是高于15％ )，如申請(qǐng)公房的是四人家庭，每月收入中位數(shù)是 4500 元，獲配單位面積是 30 平方米，并座落在最高價(jià)值屋村內(nèi)，則月租金不會(huì)超過(guò) (4500 15％ )675 元。至于一般設(shè)施較差或遠(yuǎn)離市區(qū)的舊屋村，則租金較低，其租金與收入比例中位數(shù)將小于 15％。 (2)屋村的對(duì)比價(jià)值 房委會(huì)就各個(gè)屋村落成的先后時(shí)間、地點(diǎn)、交通、設(shè)施、環(huán)境、文化娛樂(lè)的配備及服務(wù)等因素。進(jìn)行比較，以每平方米若干元的租金來(lái)反映各屋村的優(yōu)缺點(diǎn)。 (3)差餉 (稅務(wù) )加額 房委會(huì)代政府向住房征收差餉，其辦法是向住房收取包括差餉的租金，如政府增加差餉，住房也不會(huì)立刻受到影響，待下次租金檢討時(shí)，差餉加額便會(huì)計(jì)入調(diào)整的租金內(nèi)?，F(xiàn)時(shí)差餉約占連差餉在內(nèi)的租金的 1625%。 (4)通貨膨脹及維修和管理費(fèi)用的增加 房委會(huì)每年撥一大筆費(fèi)用來(lái)維修和改善各個(gè)屋村來(lái)保持樓宇的價(jià)值及增加其經(jīng)濟(jì)效益，使居民能享受美好環(huán)境，從而安居樂(lè)業(yè)。此外，管理公屋的經(jīng)常開(kāi)支，常受通貨膨脹影響，故每次檢討新租額時(shí)，房委會(huì)會(huì)參考自上次檢討租金后，消費(fèi)物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)情況來(lái)作調(diào)節(jié)。 房委會(huì)經(jīng)考慮上述因素后 而厘定的租金是以每平方米計(jì)算，而各單位的租金則是把每平方米所征收的租金乘以單位面積而得出。目前，新屋村租金只約為市值的四分之一至三分之一，而較舊屋村的租金則比市值更低。 同時(shí)，假如居民在經(jīng)濟(jì)上沒(méi)有能力繳付調(diào)整后的租金，房委會(huì)會(huì)安排他們遷往相同居住面積但租金較為廉宜的屋村單位，或轉(zhuǎn)介往社會(huì)福利署求助。 公屋是為那些符合“輪候公屋登記冊(cè)”入息限額規(guī)定，或急需住屋的家庭提供的資助房屋。從 1954 年興建第一個(gè)公共屋村到現(xiàn)在，香港已有半數(shù)人口，即約 290萬(wàn)人居住在房委會(huì)轄 下的樓宇內(nèi)，公屋租金通常只是同類(lèi)私人樓宇的 20%至 30％。房委會(huì)之所以能夠?qū)⒆饨鹁S持在這種低水平，乃用政府給予巨額資助，及免費(fèi)撥發(fā)予房委會(huì)興建公屋。從其租金所得收益，用來(lái)支付各項(xiàng)經(jīng)常性開(kāi)支，由于大部分現(xiàn)有屋村租金偏低，所以屋村經(jīng)費(fèi)經(jīng)常出現(xiàn)赤字。 在公屋居住多年后，有些住戶(hù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善，有些甚至已擁有住宅物業(yè)，有很多家庭在受資助的公屋居住一段時(shí)間后，入息已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出“輪候公屋登記冊(cè)”所規(guī)定的限額。據(jù) 1984年的公屋住戶(hù)入息調(diào)查顯示，在過(guò)往十年，公屋住戶(hù)的入息，經(jīng)扣除通貨膨脹后，其增長(zhǎng)率為一倍，而公屋租金，同樣情 況經(jīng)扣除通貨膨脹后，實(shí)際下降了 1％，在同等收入下，公屋住戶(hù)在每一類(lèi)貨品和服務(wù)的消費(fèi)能力都較私人樓宇住客為強(qiáng)。 就一個(gè)典型的公屋住戶(hù)而言，子女在入伙時(shí)平均約為八九歲，經(jīng)過(guò)十年的時(shí)間，子女多已完成學(xué)業(yè)，并能幫助家計(jì)。 房委會(huì)認(rèn)為，所有公屋住戶(hù)都無(wú)權(quán)罔顧需要百終生享用當(dāng)局巨額資助的公共房屋，因此那些經(jīng)濟(jì)環(huán)境已改善的家庭，當(dāng)可負(fù)擔(dān)較高的房屋支出。 經(jīng)過(guò)了民意咨詢(xún)后，房管會(huì)為善用資源，使更多亟需房屋資助的家庭受益，由 1987 年