【正文】 根據(jù)條例第九條，任何雇員 (含管理員、清潔工、維修工 )，未經(jīng)雇主許可，在執(zhí)行與職務(wù)有關(guān)的事務(wù)上索取或接受任何利益，即屬違法，而提供利益者，同屬違法。 (5)任何地方不能積污水，以防滋生蚊蟲。其主要規(guī)定有： (1)凡引起搔擾的樓宇、水池、水箱、垃圾堆積、禽畜飼養(yǎng)、排放廢氣、熱氣或冷氣滴水、噪聲都屬違法。條例規(guī)定，任何設(shè)有消防設(shè)置及設(shè)備的樓宇的業(yè)主，或業(yè)主不在場時，其住客須隨時保持該幢裝置或設(shè)備操作效能良好 ，每年由消防裝置承辦商檢查消防設(shè)備及裝置一次。 香港的《建筑管理條例》為香港的物業(yè)管理的正常運作提出供了完善的法律框架。除非管理公司認為緊急需要，否則管理公司只能在經(jīng)業(yè)主委員會決議通知后方可動用該特別基金。若財政預(yù)算被否決，管理費只能依照上一財政年度的費用加一成。這些條款對業(yè)主和管理公司均具有約束力，大夏管理要受這些強制性條款管轄。 若發(fā)現(xiàn)冷氣機支架嚴重銹蝕，呈現(xiàn)危險，或有人正在進行中建鐵籠、蓬、花架等工程，應(yīng)立即向建筑物條例執(zhí)行處舉 報，以便該處能立即展開調(diào)查，安排即時拆卸，以免傷及途人。 《建筑物條例》是對包括住宅、商店、辦公室和各類公用房屋、設(shè)施在內(nèi)的建筑物進行直接管理的法律規(guī)范，除對建 筑工程的申報、批準(zhǔn)等有詳盡的規(guī)定、嚴格的程序、對建筑物的使用、改動等也有相應(yīng)的要求規(guī)范。 《規(guī)劃條例》為城市設(shè)計條例，既是城市和樓宇、屋村建 設(shè)的藍圖，也是有關(guān)管理的依據(jù)，它在依法治城和依法治區(qū)中，均有基礎(chǔ)性的作用。 “業(yè)主立案法團”自治管理物業(yè)主要是發(fā)展商組建的多層樓房，這種自治管理推行了 20多年，但并不普遍，效果也不理想。按照《多層建筑物 (業(yè)主法團 )條例》的規(guī)定，法團在法律上必須負責(zé)將大廈各部分的公共地方保養(yǎng)完好。如果共同業(yè)主未能達成投票的協(xié)議時，可從他們的出席者之中，由當(dāng)日的田土廳注冊登記業(yè)權(quán)時排名最先的一名業(yè)主投票。業(yè)主會議的召集人可以是根據(jù)大廈公共契約產(chǎn)生的負責(zé)管理樓宇的人士，也可以是大廈公共契約所授權(quán)的人士，還可以是擁有大廈50％業(yè)權(quán)的業(yè)主。因此管委會除了在各分會業(yè)主注冊成立案法團之日起，安排召開周年大會，以后每年一次周年大會，每次都要將賬項結(jié)算清楚，呈交大會審核。 成立業(yè)主立案法團的第一步工作是 召開業(yè)主大會。 ，各級組織機構(gòu)管理權(quán)限而制訂的，于 1973 年 4 月 1 日公布，列為香港法制第 283 章，房委會對公房具有統(tǒng)一規(guī)則、建筑、編制和管理的權(quán)力、責(zé)任，由房屋署及下設(shè)的屋村管理處直接管理各個屋村。 、條件及章則，并在有任何違反本契約規(guī)定之情形時，采取行動，包括提出、主持及答辯法律訴訟，以及登記及征收下文所載之費用。 ，向每一單位之前業(yè)主征收及收取按照本契約規(guī)定各該業(yè)主應(yīng)分擔(dān)之該屋村管理與保養(yǎng)費用及開支。 。 ，授權(quán)其代表該屋村所有業(yè)主處理及接受所有與該屋村的服務(wù)設(shè)施、器具及設(shè)備有關(guān)之法律訴訟文件 (但不包括與個別業(yè)主權(quán)利或責(zé)任有關(guān)之訴訟 )，尤其是英政府為其中一方當(dāng)事人之訴訟，但前文之一般原則不受限制；不論何時，在政府或其他主管官員提出要求時起計七日內(nèi)，委任一名律師代表所有此等業(yè)主接受法律訴訟文件，不論其目的是否因遵行最高法院規(guī) 則 (該等規(guī)則不時有所修訂 )或基于其他原因者亦然。 。 。投保項目及投保額將由該委員會全權(quán)決定。管理委員會負責(zé)樓宇、屋村的管理、保管及經(jīng)營；除特別規(guī)定外，一般管委會有全權(quán)辦理一切保養(yǎng)及管理的事務(wù)。 (二 )關(guān)于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 的權(quán)利 業(yè)主通過合法程序購得之物業(yè)，從總體上對之擁有業(yè)權(quán)，公共契約則具體明確規(guī)定其權(quán)益，一般包括： (1)獨自擁有、使用、居住及享用其名下單位以及租金收益； (2)全權(quán)將其名下所占的業(yè)權(quán)份數(shù)，連同上述的權(quán)利及權(quán)益，自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租或準(zhǔn)許他人使用，而不受其他業(yè)主干涉； (3)可與其他業(yè)主共同自由使用大廈的公用地方及其設(shè)施，例如樓梯、走廊通道、升降機、消防系統(tǒng)、供水及排水系統(tǒng)、電力供應(yīng)系統(tǒng)，以便適當(dāng)使用及享用其名下物業(yè)； (4)對大廈的各項管理決策，擁有投票權(quán)，每一份業(yè)權(quán)一票； (5)業(yè)主如引用公契以采取法 律行動時，應(yīng)事前征詢法律界人士的意見及指導(dǎo)，以確保并無誤解公契內(nèi)容； (6)各業(yè)主可根據(jù)條款，監(jiān)督管理公司、管理人員的工作； (1)業(yè)主在行使上述權(quán)利時，須遵守公契的規(guī)定； (2)業(yè)主須依照公契的規(guī)定，負責(zé)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費及其他基金款項； (3)業(yè)主須負責(zé)維修大廈的主要結(jié)構(gòu)，包括外墻、公用地方及公用設(shè)施 (公契內(nèi)另有明文規(guī)定由某部分業(yè)主負責(zé)者除外 )； (4)業(yè)主須繳交其名下單位須繳付的稅項、差餉等； (5)業(yè)主占用其名下的單位時，須遵守大廈公契的規(guī)定； (6)業(yè)主須遵守業(yè)主會或管理人 員所訂立的“住戶守則”。 制定明確召開業(yè)主大會的程序與方法，其要點為： (1)在《公契》簽署后 9 個月內(nèi)必須召開第一次會議以委任主席及成立業(yè)主管理委員會； (2)此后，管理者、業(yè)主管理委員會或 20％以上業(yè)主均可召開除周年大 會以外的會議； (3)業(yè)主大會的法定人數(shù)為整幢樓宇業(yè)主的 10％； (4)業(yè)主如果根據(jù)多層建筑物 (為主法團 )條例成立業(yè)主法團，則業(yè)主法團有《公契》內(nèi)一切賦予管理公司的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)及《公契》內(nèi)所成立的業(yè)主管理委員會的相應(yīng)權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)； (5)管理者每年必須準(zhǔn)備一份財政預(yù)算，業(yè)主所交會的費用將根據(jù)預(yù)算測定。香港當(dāng)局的有關(guān)《公契》的內(nèi)容必須經(jīng)田土注冊處的指引確定，在有關(guān)相應(yīng)規(guī)定下，樓宇《公契》必須經(jīng)田土注冊處處長批準(zhǔn)，樓宇才能上市出售。 (4)規(guī)定明確聘請專業(yè)物業(yè)管理公司的任期及其職責(zé)。但《公契》必須具備下列主要條 款： (1)解釋“樓宇業(yè)主”、“公共設(shè)施”、“不可分割業(yè)權(quán)份數(shù)”等合同定義，使各小業(yè)主充分了解《公契》的條文及自身所處地位。 《公契》是根據(jù)香港《合約法》由發(fā)展商制定，報港府田土注冊處登記而具法律效力，作為樓宇所有小業(yè)主共同遵守的契約，對所有小業(yè)主均有約束力。不少樓宇由數(shù)十至數(shù)百個小業(yè)主共同擁有。 (一 )香港樓宇、屋村管理人的公共契約 隨著樓宇、屋村的興建，一個屋村、一座樓宇住戶之多，事務(wù)之雜，各類活動、各種關(guān)系之交錯，客觀上需要共同遵守之行為準(zhǔn)則，于是以共同辦好樓宇、各種關(guān)系之交錯，客雞肉上需要共同遵守之行為準(zhǔn)則，于是以共同辦好樓宇、屋村管理為宗旨的公共契約便應(yīng)運而生。樓宇、屋村為人們棲息、活動場所，涉及房屋、土地、環(huán)境、設(shè)施，人與物、人與人的關(guān)系錯綜復(fù)雜，矛盾糾葛時有發(fā)生。 房管會的住戶租金政策，因受政府免費提供土地及低息貸款，故不需直接按成本，而以廉宜的租金，供應(yīng)住宅給予入息較低而急需住屋的人士居住，雖然房委會的財政動作，以其轄下屋村的收入需足以支付以住戶租金與入息比例中位數(shù)不超過 15％為準(zhǔn)則，以確保所訂租金在住戶的負擔(dān)能力之內(nèi)，并每年檢計一次，以配合當(dāng)時經(jīng)濟情況。 房屋委員會不斷提高商場管理素質(zhì)，加強宣傳和推廣工作等，提高了商場的形象。不過，愈來愈多的單位，是用協(xié)商方式租出的，因為這個方法在租約條件及章程方面可以有較靈活的安排。通常，單位都有是采用公開競爭投標(biāo)租金的方式出租的，價高者得。 、停車場及貯物室 這些單位的租金是定期檢計的，工廠單位一般都很少有空置，在未來數(shù)年，亦不預(yù)期有工廠單位的落成，如有空置單位，都有是遵照商業(yè)單位的競投租金辦法去出租的。 眼 下，在公共屋村里的福利單位，有托兒院 112間，幼兒院 253 間，圖書館及溫習(xí)室 87間，其他福利及康樂用途的單位 960 間，此外還有小學(xué)及中學(xué)共 288 間，都是房屋委員會以象征式的港幣 1 元租金租出的。房屋委員會現(xiàn)時有 129 個屋村，住進了 59 萬個家庭，根據(jù)居民的需要，都有在屋村里設(shè)立了托兒院、幼稚院、青少年活動中心、家庭服務(wù)中心、老人服務(wù)中心等等。因此，任何新訂的租金，都要及早通知各單位，以例他們可以預(yù)早向政府各部門申請增加資助，避免因加租而引起財政困難。 租金是每隔三年檢討一次，由房屋委員會的管理小組開會討論來決定。 經(jīng)過了民意咨詢后，房管會為善用資源，使更多亟需房屋資助的家庭受益，由 1987 年 4月實施，規(guī)定凡住滿公屋首十年的住戶，其家庭成員的總?cè)胂?，若超過資助入息限額 (即現(xiàn)行“輪候公 屋登記冊”入息限額的兩倍 )，則需繳付雙倍凈額租金另交差餉。 在公屋居住多年后，有些住戶經(jīng)濟環(huán)境改善，有些甚至已擁有住宅物業(yè)，有很多家庭在受資助的公屋居住一段時間后，入息已遠遠超出“輪候公屋登記冊”所規(guī)定的限額。 公屋是為那些符合“輪候公屋登記冊”入息限額規(guī)定，或急需住屋的家庭提供的資助房屋。此外，管理公屋的經(jīng)常開支，常受通貨膨脹影響，故每次檢討新租額時，房委會會參考自上次檢討租金后，消費物價指數(shù)的變動情況來作調(diào)節(jié)。進行比較，以每平方米若干元的租金來反映各屋村的優(yōu)缺點。對租金的核定，在公房政策中占有重要的地位，它直接影響到居民的生活，影響到社會的穩(wěn)定發(fā)展，所以需要妥善核定。一般情況下，費用 分攤方法都在公契中明文規(guī)定。這筆資金數(shù)額寵大，輕易不會動用。 新型屋村都配有康樂設(shè)施，如網(wǎng)球場、游泳池、住戶俱樂部等。但是歸根到底與保險范圍有關(guān)，這須由管理人員與業(yè)主們協(xié)商確定。 如前所述， 物業(yè)管理實務(wù)中常常要碰到法律問題，為方便起見，管理人員往往聘請一位法律顧問提供意見和協(xié)助處理。 、綠化費用 舊的物業(yè)其設(shè)施往往缺乏完善的保安系統(tǒng)，或者沒有方便殘疾人出入的設(shè)施，這些必要開銷都應(yīng)及時列入預(yù)算。定額由費的好處是計算方便，還可以避免有些管理公司欲收取更多費用而在項目上胡亂花費，無端加大總支出。管理處的開支包括差餉、水電、電話費、文具雜項等，亦應(yīng)列入預(yù)算。 如果請物業(yè)管理公司管理，則它聘請的專職駐大廈管理人員薪金及其它開支應(yīng)計入預(yù)算。 大廈的電費開支往往都很 大。如外墻粉刷可能五年才進行一次，污水管十?dāng)?shù)年才更換一次。據(jù)香港業(yè)內(nèi)人士幾年前估計，公共設(shè)施保養(yǎng)費用占整個管理費開支 的一個很大比重。否則一旦失誤，便會出現(xiàn)入不敷出，財務(wù)混亂，甚至被業(yè)主誤會為從中斂財，致使個人名譽受損。應(yīng)努力做到“保證必需、收支基本相抵”的原則。 、核算所需經(jīng)費開支。一般而言，租戶公司的人員與來訪者來來往往，絡(luò)繹不絕，人流量很大，確保安全與注意禮節(jié)，兩者之間的關(guān)系尤應(yīng)加以注意。特別是出入口、洗手間、公共通道、清潔衛(wèi)生要求甚高，要保持極好的清潔度，樓宇的外墻也需要定期清洗。 此外，由于使用工業(yè)樓宇內(nèi)各種設(shè)施的人大多數(shù)教育水平較低，管理這些樓宇，必須會引起很多沖突，樓宇經(jīng)理必須多費唇舌和耐心地勸說這些人，說服他們遵守規(guī)則和有秩序地工作。 的物業(yè)管理 工業(yè)大廈的主要用途是作生產(chǎn)場地之用，因而水、電、煤的供應(yīng)和通道暢通是不可或缺的條件。對于商業(yè)，銷路是命脈，顧客是上帝，保持商場的美好形象以吸引顧客，是經(jīng)營管理商場的最高原則。防火通道要保護暢通無阻。 通過良好的物業(yè)管理可以樹立商場 的美好形象，吸引顧客。物業(yè)管理人員在審查商戶的裝修圖時，要特別注意店面、招牌的設(shè)置是否符合商場的整體形象。物業(yè)管理人員應(yīng)針對這一情況，訂立一套裝修守則供商戶參考，保證不因其裝修工程而影響商場整體設(shè)施。商場物業(yè)管理的服務(wù)對象主要是兩類，一類是顧客，另一類是店東；前者希望商場安全舒適，后者希望商場提供許多生意。因此，物業(yè)管理人的工作目標(biāo)，是在管理和保養(yǎng)物業(yè)兩方面，提供有效率而經(jīng)濟的服務(wù)，使居民得以生活在一個舒適、快樂、健康的家居，而毋須擔(dān)憂那些由多名業(yè)主共同擁有業(yè)權(quán)的高樓大廈 所常有的問題。 (四 )香港樓宇、屋村管理的職責(zé) 香港樓宇、屋村管理的出現(xiàn)和發(fā)展都是由客觀情況決定的，其職責(zé)的性質(zhì)、范圍和要求，也都是隨著客觀情況的發(fā)展變化而逐步深化和擴展的。 (6)租戶在業(yè)主立案法團中的地位 為照顧租戶的權(quán)益，法團容許租戶內(nèi)選出代表與管委會進行會議。 (5)法團的職務(wù) 法團一經(jīng)成立便是一名法人，有權(quán)向其他法人提出控告或被控告。 在選舉管委會成員時，下列人員不能被選為委員。 委員會的司庫須負責(zé)簽收保管一切款項，并將委員會的一切收支入賬。 第三，執(zhí)行委員會。 ，確保大廈的公共環(huán)境衛(wèi)生及設(shè)備完好運行正常。 互助委員會的成立需要取得樓宇 1／ 5 以上業(yè)主住戶同意。樓宇互助委員會的職責(zé)以及運作與業(yè)主立案法團并無二致。 (4)樓宇互助委員會 樓宇互助委員會是群眾性、志愿性的組織，由樓宇住戶組成 ，可代替業(yè)主立案法團。 ，委托管理人員，訂明崗位分工及緊急事項處理程序。 ，安裝電話及其它必需設(shè)備。法團負責(zé)處理一切有關(guān)業(yè)主利益的事務(wù)，如投購火險及其它保險，聘請會計師及給予薪酬，或購買租賃所需設(shè)備，以供大廈的公用地方業(yè)主活動之用。 第三，業(yè)主立案法團的職責(zé)。 第一，業(yè)主立案法團立方法。由管理委員會具體辦理法團事務(wù)，法團通過管理委員會，為各業(yè)主處理一切有關(guān)業(yè)主利益的事務(wù)，如投保，聘請律師與會計師，安排財務(wù)收支，安排維修工程與招收管理員工，主辦各住戶的聯(lián)誼集會及各種其他活動，等等。任何通過決議必須由管委會的秘書在七日之內(nèi)，以書面方式交業(yè)主，才能生效。業(yè)主會議的法定人數(shù)是業(yè)主總數(shù)的百分之十。 田土廳存有立案法團的記事冊，記載著各法團的名稱、主席和秘書的姓名、地址等資料。如果業(yè)主會議召集人是向法院申請指定的，管理委員會的產(chǎn)生只需出席會議或授權(quán)代表出席會議的大多數(shù)票數(shù)即可。 業(yè)主立案法團是由業(yè)主組成的法定團體，其宗旨在于聯(lián)合業(yè)主組成共同體，共同努力，使居住環(huán)境更趨完善 ?！抖鄬咏ㄖ?(業(yè)主法團 )條例》是調(diào)整私人樓宇管理的法律制度，以加強樓宇管理、引導(dǎo)推動業(yè)主自治為立法宗旨。 —— 不得更改樓宇的結(jié)構(gòu)，如力