【文章內(nèi)容簡介】 人才的基礎(chǔ)之上。利用自身的吸引力和凝聚力，廣泛匯聚各個門類的人才。現(xiàn)在公司擁有計算機、自動控制、機電設(shè)備、酒店管理、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的中高級技術(shù)人員 20余名、管理人員 16 人，全部為本科以上文化程度；持證上崗率為 100%，其中：持有全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書 3 人、全國物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理資格證書 6 人、省級物業(yè)管理人員上崗證 6 人；持有國家認證機構(gòu)頒發(fā)的 ISO9000 族質(zhì)量管理體系審核證書 5 人。所有員工 全部進行 ISO 族（ ISO9001 質(zhì)量管理、 ISO14000 環(huán)境管理）體系培訓(xùn)。公司在人才使用上始終堅持 “ 您能翻多高跟斗，我就塔多大舞臺 ” 的用人之道，從各個方面為各類專業(yè)人員施展才能創(chuàng)造條件，逐步形成了具有 諾美 特色的物業(yè)管理優(yōu)勢。 第二章 強強攜手 整合營銷 參與項目推廣，促進項目銷售 互利互惠，共謀雙贏 ? 發(fā)展商銀川忠心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具備雄厚的開發(fā)實力和創(chuàng)新能力，管理商銀川諾美物業(yè)管理有限公司有著豐富的物業(yè)推廣和物業(yè)管理經(jīng)驗以及眾多物業(yè)資深人員，相信通過兩家公司攜手合作，能夠達到互利互惠的最高境界。 運用“諾美”的介入，加強購房者對售后優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心，更有助于發(fā)展商樹立品牌形象，同時“諾美”還將協(xié)助銷售宣傳推廣活動。 前期工作計劃 ? “諾美物業(yè)”在成為物業(yè)管理商后，將根據(jù)項目施工進度，制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實的基礎(chǔ)。 ? 主要工作包括： 對項目的建筑遺留事項提出意見和建議 對項目的機電設(shè)施運行提出意見和建議 對項目的智能系統(tǒng)提出意見和建議 參與各項工程招標工作 跟進項目裝修施工和設(shè)備安裝過程 編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算 編制項目管理啟動 預(yù)算 申報管理費和其他收費標準 建立人員架構(gòu)，并招聘管理員工 制定及完善各項物業(yè)管理制度 定期對各部員工進行培訓(xùn) 安排清潔和保險招企劃 挑選和定制員工制服 檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資 ? 諾美物業(yè)憑借多年管理經(jīng)驗及委派有經(jīng)驗工程人員對項目進行實地考察，通過定期參加前期項目工程例會，研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖（包括土建和各類機電設(shè)備）、項目模型等資料，了解項目規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范、確定項目檔次和業(yè)主需求，對項目環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便 管理的意見和建議，如： 制訂物業(yè)管理收費標準，為項目預(yù)售創(chuàng)造條件。 針對智能化采用程度和深度進行探討，即可以促進銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展需求，以及盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技結(jié)合，減少今后的管理成本。 根據(jù)項目情況提出物業(yè)改良及增減工程項目建議，以節(jié)省工程費用及達到最高經(jīng)濟效益。 根據(jù)以往經(jīng)驗，編制保養(yǎng)合同及招標文件規(guī)格，并利用諾美物業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠價格尋找提供服務(wù)的承接商。 從管理者角度，改善設(shè)計缺陷 ? 在以往，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計單位確定功能及配套設(shè)施，事實 上，沒有哪一家設(shè)計單位對項目日后運行及管理能夠比有經(jīng)驗物管公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計缺陷，以致物管公司難以運作，業(yè)主怨聲載道。為改變這一狀況，諾美物業(yè)將對項目及設(shè)施進行審視，盡可能將設(shè)計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如： 功能設(shè)計 (地下、地面、裙房、標準層、屋面 )是否滿足物業(yè)管理需求。 人、車分流和車輛就近沿樓臨時辦事停放和固定停放車位的布局。 公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。 公共照明開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長明形式開閉。 建立合適的管理用房（位置、裝修標準、布局 ）。 設(shè)備機房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求，公共機房和管道井門鎖鑰匙的 統(tǒng)一。 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)立、位置、規(guī)格及標準和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類、收集措施。 設(shè)置必要的公共洗手間。 信報箱、牛奶箱設(shè)立方便使用和管理。 配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。 對室外空調(diào)位置、預(yù)留穿墻孔和冷凝水的排放等問題。 安全防護設(shè)施。 建筑給排水的節(jié)能環(huán)保。 創(chuàng)優(yōu)標準的硬件完善。 愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。 智能系統(tǒng)顧問 考察整體工程進度，提出智能化工程階段性實施進度計劃。 針對發(fā)展商對智能化工程要求，對原智能 化設(shè)計提出合理化建議，并根據(jù)當前市場情況，提出增加智能化功能建議。 根據(jù)發(fā)展商最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案，方案要求功能完善、先進，設(shè)計合理、實用。 協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備選型提出建議。 第三章 諾美生活 星級服務(wù)方式 管理方式 ? “浙江商城”是銀川忠心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一項經(jīng)典歷作，諾美物業(yè)準備物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)秀商業(yè)樓盤，計劃在物業(yè)管理上實施全新創(chuàng)意。追求“更加用心、更加舒適”之立意，堅持以人為本，樹立“幫助客戶，就是幫助 我們自己”的服務(wù)理念，強調(diào)居住環(huán)境與購物環(huán)境的和諧美，每一細節(jié)都能想業(yè)主所想，隨業(yè)主所愿。為“浙江 商城”提供高起點、高水準、高品位的物業(yè)管理服務(wù)和協(xié)助銷售造勢。 在前期有針對性的開展“ 諾美生活 星級服務(wù)方式 ” ， 促進物業(yè)推廣銷售，并力求在較短時間內(nèi)令“浙江商城”具備保值、升值的潛力。 針對“浙江商城”尚處在規(guī)劃建設(shè)階段的實際情況，本著對發(fā)展商和諾美物業(yè)負責的態(tài)度，建議以“委托物業(yè)管理”方式合作，具體如下： 銀川忠心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)《寧夏城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》及其實施細則以及雙方議定的事項，聘請銀川諾 美物業(yè)管理有限公司作為“浙江商城”的物業(yè)管理商，全權(quán)負責“浙江商城”物業(yè)管理工作的具體實施運作。以便利用諾美物業(yè)在人力資源、經(jīng)驗、技術(shù)、模式、制度以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸多方面優(yōu)勢。 諾美物業(yè)在合同期限內(nèi)對“浙江商城”負責制定年度管理目標，在經(jīng)濟上實行獨立核算，實現(xiàn)“浙江商城”社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和文化效益的同步發(fā)展。 諾美物業(yè)在合同期限內(nèi)將會把“浙江商城”物業(yè)管理服務(wù)工作列入內(nèi)部相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比和持續(xù)改進序列中，由諾美物業(yè)委派物業(yè)經(jīng)理。根據(jù)項目具體情況，負責其設(shè)計、施工、銷售、竣工驗收、入伙及其以后各階段的物業(yè)管理工作，為項目制訂全套管理方案、操作手冊、管理制度、質(zhì)量標準等，并促使其有效運行，按照雙方約定的管理服務(wù)內(nèi)容為項目提供全方位、全過程、專業(yè)化的管理服務(wù)工作。 為保證管理標準實現(xiàn)及更有力地推行“諾美生活星級服務(wù)方式”，諾美物業(yè)將以各專業(yè)部門技術(shù)支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實際需要，定期安排專家團赴項目現(xiàn)場進 行監(jiān)察支援。并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時、針對性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。 諾美物業(yè)提供管理服務(wù)目的在于培養(yǎng)一支高水準、高素質(zhì)的專業(yè)管理隊伍；同時，發(fā)展商可借助諾美物業(yè)良好的品牌效應(yīng)促進項目銷售；在管理期限內(nèi)，諾美物業(yè)允許發(fā)展商就“浙江商城”向外界使用“諾美物業(yè)管理”等文字進行宣傳推廣。 管理期限 ? 四十八個月，分為前期籌備、驗收入伙和正式營運三個階段。 前期籌備階段：自合作雙方簽約之日起至項目入伙日（即發(fā)展商書面通知業(yè)主前來辦理物業(yè)入住手續(xù)的時間，下同）前二個月； 驗收入伙階段：自入伙日前二個月起計至項目 達到 90%的入住率； 正式營運階段：項目達到 90%入住率后至合同余下約定期限。 項目定位 管理定位 ? 企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務(wù)原則，充分利用和完善各種配套系統(tǒng)，配置精簡高效的管理人員，全面推行“諾美生活 星級服務(wù)方式 ” ，將 “ 浙江 商城 ” 塑造成為彭州標志性 商業(yè)樓盤 。 效益定位 ? 社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、文化效益相互兼顧原則。充分利用諾美物業(yè)專業(yè)化管理特長和成本控制管理經(jīng)驗，通過有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，合理地開源節(jié)流。 服務(wù)定位 ? 以人為本，服務(wù)第一原則?！盀槟氲酶啵屇〉酶谩笔侵Z美 物業(yè)不變的承諾，“為您營造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境”是諾美物業(yè)永恒的追求，為此，諾美物業(yè)采取專業(yè)管理＋嚴格的品質(zhì)控制手段，確保服務(wù)質(zhì)量符合標準。 管理范圍 ? 諾美物業(yè)提供管理服務(wù)的范圍包括常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的特約服務(wù)和委托性的專項服務(wù)，具體如下： 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。 ? 包括：建筑主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、設(shè)備機房等。 房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。 ? 包括：共用的上下水管道、落水管、電線、供電線 路、照明、消防設(shè) 施、安防設(shè)施、路燈、標識標牌、公益性文體設(shè)施等。 物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。 ? 包括：道路、室外上下水管道、綠化、室外泵房、停車場（庫）等。 物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的配套附屬服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。 專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。 節(jié)日期間裝飾物業(yè)，包括燈光及其它飾物。 公用綠地、花木、建筑小品等的園林式綠化養(yǎng)護與管理。 公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。 ? 包括：公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運。 交通、車輛、道路的有序行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。 對物業(yè)全天 24 小時 倒班輪值，維護公共秩序和安全。 配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險和保管責任）。 對物業(yè)內(nèi)消防管理。 ? 包括：火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時的救護與處理。 結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點，組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動，以協(xié)調(diào)社區(qū)人際關(guān)系、溝通情愫。 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。 接受業(yè)主和租（用）戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。 負責向業(yè)主和租（用）戶收取物業(yè)管理服務(wù)費等政府規(guī)定的各項費用，維護全體業(yè)主公共利益。 理禮并用、德法共行，對業(yè)主和租（用）戶違反業(yè)主公約及物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理。 管理目標 總體目標 ? 在管理合同期限內(nèi)把 “ 浙江 商城 ” 管理 成為 銀川 標志性 商業(yè)樓盤。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理考核標準，在客戶提供必要 合作的基礎(chǔ)上，我們將承諾達到以下目標： ? [諾美生活星級服務(wù) ] ? 作為高品質(zhì)的物業(yè)，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。只有經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司和資深物業(yè)人員才能為所管理的項目精心考慮及設(shè)計一套完善的管理方案。諾美物業(yè)將根據(jù)“浙江商城”住戶的層次和需求，度身定制諾美生活 星級服務(wù)模式。為了能達到這一標準，諾美物業(yè)將利用多年積累的管理經(jīng)驗和特有資源，制定各項規(guī)范的服務(wù)流程及準則，并通過有系統(tǒng)、全方位、多層次的培訓(xùn)，加強員工對管理服務(wù)的認識，改善禮貌及工作態(tài)度，達到真誠服務(wù)、客戶滿意的要求。 ? [優(yōu)秀物業(yè)稱號 ] ? 在諾美物業(yè)的努力下，以往管理的物業(yè)己先后有多個獲得國家、省、市頒予的物業(yè)管理優(yōu)秀（示范）榮譽稱號。同樣，我們有信心憑借豐富的實際經(jīng)驗，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)的實際情況，提供專業(yè)管理服務(wù)，使“浙江商城”於物業(yè)入伙后二年內(nèi)獲得邛崍物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號，提升發(fā)展商和“浙江商城” 的整體形象和品牌。 ? [國際品質(zhì) ISO] ? 諾美物業(yè)有著非常成功的 ISO9001 質(zhì)量管理體系運作經(jīng)驗。我們將按照 ISO9001 標準，在 “ 浙江 商城 ” 建立、實施、檢驗、考核、調(diào)整、完善 ISO9001 的質(zhì)量管理體系，并通過 ISO9001 質(zhì)量管理體系有效運行，保證服務(wù)質(zhì)量，提升管理標準和物業(yè)價值。 諾美 物業(yè)有信心憑借豐富經(jīng)驗，在 “ 浙江 商城 ” 於物業(yè)入伙后一年內(nèi)通過 GB/T190012020 idt ISO9001:2020 質(zhì)量管理體系國際認證，使物業(yè)管理工作標準化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。 分項目標 序號 項 目 諾美標 準 國優(yōu)標準 房屋完好率 98% 98% 房屋零修及時率 100% 98% 住戶評議滿意率 95% 95% 代收代繳率 98% 98% 裝修施工協(xié)議簽訂率 100% 無 裝修驗收合格率 90% 無 物管費用