【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 道和出入口，向四周輻射人流，經(jīng)營(yíng)面以店鋪形式設(shè) 計(jì)，地上百貨大樓有別于地下商城，以開放式柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)。勝利廣場(chǎng)設(shè)計(jì)上通道較寬闊，且燈光充足，地方潔凈，雖置身地底，顧客亦不會(huì)感覺局促。 據(jù)調(diào)查所知，勝利百貨以利潤(rùn)提成方式出租柜臺(tái)，提成額約占營(yíng)業(yè)額的 26%，地下商場(chǎng)采取出租、出售和聯(lián)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式，提成約為 28%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 大連商場(chǎng) 大連商場(chǎng)是大連市營(yíng)業(yè)額最高的商場(chǎng)， 2020 年?duì)I業(yè)額達(dá) 億元人民幣，較99年增長(zhǎng) 9%，大連商場(chǎng)位于青泥洼商圈，步行街中心。位置優(yōu)越，大連商城由南、北樓組成，并與新瑪特購物中心相通，營(yíng)業(yè)面積 萬平方米。主要經(jīng)營(yíng)家電、日用百貨、鐘表眼鏡、 工藝首飾，服裝鞋帽、煙酒糖茶、干鮮果品等，其中首層設(shè)海鮮市場(chǎng)，分四大經(jīng)營(yíng)區(qū)：活魚區(qū)、鮮魚區(qū)、冷藏區(qū)、干珍品區(qū)。營(yíng)業(yè)面積 4300平方米，是同類型海鮮市場(chǎng)最大的。 樓層 北樓 南樓 一層 超市、海鮮市場(chǎng) 珠寶手飾 二層 女裝、皮裘、西裝 電腦 三層 鐘表、百貨、家電 羊絨 四層 針織、羊絨、鞋帽 大連商場(chǎng)主要銷售國(guó)內(nèi)品牌商品，以中低檔次為主。內(nèi)部布置以到頂板間分隔不同品牌柜臺(tái)，令視野不夠通透，且樓層低，走道窄，令顧客感覺局促，商場(chǎng)維修保養(yǎng)一般。 秋林女店 秋林女店位于中山路與青泥街交界處，人流多， 鄰近勝利廣場(chǎng)地下出口及行人天橋，該店位于勝利廣場(chǎng)西南方，大連商場(chǎng)以北。 秋林女店地上有六層，地下一層，全部貨品為女士用品及服飾，適合青年、中年、老年女士。 樓層 商品 B1/F 皮具、手袋、鞋類 1/F 珠寶、化妝品 2/F 淑女服飾 3/F 淑女內(nèi)衣、服飾 4/F 桑拿、美容、 5/F 女子健身會(huì)館、文化沙龍、新華書店 6/F 餐飲 商品類別以國(guó)產(chǎn)貨為主，中檔次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 大商新瑪特 新瑪特位于中山區(qū)大連商場(chǎng)以西，友好街以東，中興大廈以北，與大連商場(chǎng)及中興大廈相連，行人可直接從青泥街通過大連商場(chǎng) 進(jìn)入新瑪特，商場(chǎng)內(nèi)商品種類多，以中檔次貨品為主，并設(shè)有多檔適合青少年設(shè)施。 大商新瑪特于 2020年 9月 18日開業(yè)，地上共有 8層，地下 2層，中庭面積大，視野廣闊，從地下到七層留有很大空間可作裝飾用途。 樓層 商品 B1F 新瑪特超市、干果店、通訊店 1/F 名店廣場(chǎng)（化妝品、珠寶、名表、皮具、鞋、服飾、榮盛時(shí)尚大街、精品專賣店） 2/F 紳士少女服飾 — 紳士裝、少女裝、兒童世界、咖啡廳、中國(guó)郵政、中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、旅行社、銀行 3/F 淑女服飾館 — 淑女服飾、內(nèi)衣、文具、新華書店、滑冰場(chǎng)、通訊品格 4/F 運(yùn)動(dòng)休閑、家居館、體育用品、運(yùn)動(dòng)服裝、家居用品、電子游樂場(chǎng)、休閑水吧 5/F 美食廣場(chǎng)、 6/F 娛樂及游泳館、空中停車場(chǎng)、電影院、泳池、電子游樂場(chǎng)、休閑水吧、網(wǎng)吧 7/F（裝修中） 健身會(huì)所、會(huì)員區(qū)、多功能區(qū) 8/F（裝修中） 空中休閑廣場(chǎng)、卡丁車賽場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng) 百年城 百年城位于中山區(qū)青泥洼街以東，解放路以西，五惠路以南，中山大廈以南，百年城為新開業(yè)之大型商場(chǎng)，白色花崗巖及部分玻璃幕墻，外貌突出有時(shí)代感。 百年城內(nèi)主力店為太平洋百貨，貨品為中高檔次，行人通道 約有 — 2米寬，燈光充足。太平洋百貨主要出入口設(shè)在解放路。面向青泥洼街為百年城商場(chǎng)主要出入口，商場(chǎng)內(nèi)有各類商鋪。太平洋百貨總建筑面積約為 40,000 ㎡，于今年（ 2020年） 4月中開業(yè)，平均每日營(yíng)業(yè)額約為 30萬人民幣，近期平均每日營(yíng)業(yè)額已提升為45萬人民幣。其經(jīng)營(yíng)成本每日約為 40萬人民幣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 1. 太平洋百貨（百貨城主力店） 樓層 商品 G/F（一層） 精品、化妝、眼鏡、少女裝 1/M（夾層） 珠寶 1/F（二層） 少女裝、化妝 2/M（夾層） 女士?jī)?nèi)衣 2/F（三層） 少女服裝 3/F（ 四層） 淑女服裝、咖啡店 4/F（五層） 男裝紳士服、皮包、照相機(jī) 5/F（六層） 休閑服、運(yùn)動(dòng)服、球鞋 6/F（七層） 家電、床上用品、生活用品 2. 百年城商場(chǎng) 樓層 商品 G/F（一層） 女裝、男裝、鐘表 M/F（夾層） 男裝、知名品牌、 1/F（二層） 時(shí)尚女裝、男裝、鐘表、婚紗、 2/F（三層） 女裝、男裝、 3/F（四層） 運(yùn)動(dòng)服、男裝、餐廳、休閑吧 4/F（五層） 家具、書座、影音、美發(fā)、美甲、咖啡店、工藝品 5/F（六層） 精品、家私、美容、生活用品、藝術(shù)中心 1) 麥當(dāng)勞餐廳 位于 1/F,商場(chǎng)提供獨(dú)立出入口 . 2) 百年城商場(chǎng)部分，以中高檔貨品為主，商場(chǎng)內(nèi)人流疏少，空置率高， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 尤其在較高樓層。 3) 向青泥洼街地鋪有知名品牌店 ,如 Prada,Burberry等 . 邁凱樂 邁凱樂百貨是清泥洼商圈內(nèi)一間較成功的百貨商場(chǎng)，邁凱樂百貨在大連市人民心中較受落，取決于其多樣化的商品和較實(shí)惠的價(jià)格。貨品從高中檔的到低檔的國(guó)內(nèi)貨一應(yīng)俱全。其經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和商品分布如下： 樓層 商品 地庫一層 超市、美食 一層 手飾、化妝品、精品、手袋、皮鞋 二層 少女服、內(nèi)衣 三層 淑女服、紳士服、皮鞋、休閑服、咖啡店 四層 兒童用品、童裝、床上用品、家庭用品、精品 五層 家電、手機(jī)、書店、鐘表、運(yùn)動(dòng)服 六層 餐飲、游戲機(jī)、娛樂 邁凱樂北靠大連商場(chǎng)、東邊有百年城和太平洋百貨。位處于青泥洼商圈的南端，但因緊靠大連商場(chǎng)，消費(fèi)者習(xí)慣到大連商場(chǎng)后再到邁凱樂購物，特別是邁凱樂東北角向大連商場(chǎng)和步行街的入口，人流暢旺。而北面入口到地庫超市，雖從地面下行二十四級(jí)樓梯，令消費(fèi)者有點(diǎn)不便，但從這入口進(jìn)入商場(chǎng)的人亦不少，由于商品齊備，各類檔次貨品俱備以滿足消費(fèi)者要求，是當(dāng)?shù)啬贻p人和白領(lǐng)一族常去的地方。 分析結(jié)論 中山區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)群以 勝利廣場(chǎng)為中心，東有天津街老牌商業(yè)樓，如天倫商廈、國(guó)泰大廈、天百大樓等，西有青泥洼街商業(yè)群如大連商場(chǎng)、邁凱樂、新瑪特、百年城等，附近有火車站，地點(diǎn)優(yōu)越，整體商業(yè)氣氛濃厚，具備強(qiáng)有力的凝聚力，是大連市傳統(tǒng)購物消費(fèi)熱點(diǎn)。已建項(xiàng)目主要是以銷售中低檔次商品為經(jīng)營(yíng)路線，品牌以國(guó)產(chǎn)名牌為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 5 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 52 號(hào)地 (天和廣場(chǎng) ) 52號(hào)地位于天津街中段，在友好路與上海路之間，西面有建設(shè)銀行，東面有天百大樓和天富大酒店。 52號(hào)地三面環(huán)街，東有上海街，南有天津街，北有吉慶街。 52號(hào)地的主要臨街面在吉慶街和上海路，天 津街臨面非常窄小，影響人流進(jìn)出及吸引行人注意力。 52號(hào)地形狀不規(guī)則，對(duì)未來發(fā)展造成很大阻礙，內(nèi)部通道曲折，加上地塊面積較小，占地約 4500平方米，未來較難發(fā)展為大型商場(chǎng)或百貨。用于商業(yè)的總建筑面積約為 13950平方米。 52號(hào)地現(xiàn)階段正進(jìn)行地上建筑。 總括而言， 52號(hào)地在天津街的競(jìng)爭(zhēng)力較弱。 53 號(hào)地 (天植商城 ) 53號(hào)地位置靠向天津街東端，東有修竹地塊，南有 54和 55號(hào)地塊，西有天富大酒店，北有宏孚大廈。 整塊地被多條街道環(huán)繞，東有民生路，南有天津街，西有上海路，北有吉慶路。主要臨街面在天津街，與海昌 名城（ 51號(hào)地）相似。 53號(hào)地進(jìn)深和形狀不規(guī)劃，占地約有 14100平方米，具備發(fā)展成大型商場(chǎng)及百貨的條件，用于商業(yè)的總建筑面積約為 43710平方米。整體而言， 53號(hào)地與該物業(yè)（ 51 號(hào)地），無論在占地面積、地塊形狀、在天津街的臨街面、未來發(fā)展的模式都非常相似，被視為海昌名城（ 51號(hào)地）在天津街上主要對(duì)手。 論地理位置，海昌名城較有優(yōu)勢(shì)，而且海昌名城能與老牌百貨如天倫商廈及國(guó)泰大廈連成一氣，而 53號(hào)地被上海路和民生路所分隔孤立，對(duì)人潮流動(dòng)有所影響，雖未來有地下通道連接，但此不利因素仍然存在。再者，未來的普照廣 場(chǎng)與海昌名城相連，對(duì)該物業(yè)而言，更為有利。 53號(hào)地現(xiàn)正進(jìn)行地基工程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 54 號(hào)地 (天海科技城 )及 55 號(hào)地 (天龍商城 ) 54號(hào)和 55號(hào)地位于 53號(hào)地對(duì)面，與 53 號(hào)地距離十分接近，地理位置相似。 54 號(hào)和 55 號(hào)地的主要臨街面位于天津街，但論長(zhǎng)度而言，其長(zhǎng)度與海昌名城或 53號(hào)地都相差甚遠(yuǎn)。 54 號(hào)和 55號(hào)地占地面積小，分別約為 1700 平方米和 2020平方米，用于商業(yè)的總建筑面積分別約為 5270 平方米和 6200 平方米。 54號(hào)和 55號(hào)地塊現(xiàn)正進(jìn)行地基工程。 無論占地面積還是臨街面， 54 號(hào)和 55 號(hào)地都無法發(fā)展為大型商場(chǎng) 和百貨，其對(duì)海昌名城的威脅較小。 56 號(hào)地 (民生樂園 ) 56號(hào)地位于天津街東端入口位置，北有修竹地塊，西有 55 號(hào)地和 53號(hào)地。 該地主要臨街面在民生街，天津街臨街面相對(duì)海昌名城及 53號(hào)地來講，非常窄小。 該地占地面積約為 12300 平方米，形狀呈梯形，具完整的形狀，對(duì)未來發(fā)展設(shè)計(jì)有利。用于商業(yè)的總建筑面積約為 38130 平方米。此地塊計(jì)劃于天津街改造二期發(fā)展。該地獨(dú)處一方，位于天津街的最東端，同時(shí)被民生路分隔，與其他地塊欠缺自然融合條件，其孤島式的特征不利其發(fā)展。 該地塊現(xiàn)階段尚未招商，短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)有大型發(fā)展 ，因此也會(huì)不成為海昌名城（ 51號(hào)地）的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 修竹地塊 修竹地塊位于 56號(hào)地對(duì)面，處于天津街最東端，西有 53號(hào)地塊。 該地塊兩面環(huán)街，南有天津街，西有民生街。主要臨街面在天津街。 該地塊形狀呈長(zhǎng)方形，占面積約 6900平方米，用于商業(yè)的總建筑面積約 15400平方米。 該地現(xiàn)階段正進(jìn)行地基工程。 該地與 53號(hào)地地理位置相似，處于天津街最東端，被民生路分隔，而且占地面積和可建規(guī)模較小，難以發(fā)展成大型商場(chǎng)與海昌名城（ 51號(hào)地）直接競(jìng)爭(zhēng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20 52 號(hào)地對(duì)面地塊 52號(hào)地對(duì)面地塊位于天津街中段，東有大連飯店，南有新華 書店，西有將在近期（ 10月份）開幕的新世界百貨，北有天百大樓和 52 號(hào)地。 52 號(hào)地對(duì)面地塊主要臨街面為天津街，長(zhǎng)度與該物業(yè)及 53 號(hào)地相似。地塊完整，呈長(zhǎng)方形，適合大型商場(chǎng)發(fā)展。 此地塊計(jì)劃于天津街改造工程 二 期發(fā)展，現(xiàn)階段拆遷工作尚