【文章內(nèi)容簡介】 條業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照《定襄縣普通住宅物業(yè)服務(wù)等級與收費標準》，結(jié)合業(yè)主或業(yè)主委員會的意見確定本小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級。物業(yè)服務(wù)收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行?！　〉谌龡l電梯運行費、消防維護費、年檢費和供熱、供水的二次加壓費用等收費，根據(jù)運行情況據(jù)實結(jié)算、按住戶面積分攤，定期公布，具體收取辦法由雙方議定后以合同約定的形式執(zhí)行?！　」╇妼嵭泻媳黼妰r計費的小區(qū)，使用公共變壓器用電的，應(yīng)將供電企業(yè)折扣的度電3分錢用于小區(qū)供電設(shè)施的運行維護和彌補損耗等費用，不得另外向住戶分攤損耗電量或加收損耗電費；使用非公共變壓器用電的，供電企業(yè)折扣的度電3分錢不足以彌補運行損耗的，超出部分據(jù)實結(jié)算、分攤到戶?！　〉谌臈l符合規(guī)劃要求且業(yè)主已購買的地下車庫（位）、地面車庫（位）以及未購買的停車庫（位）、經(jīng)業(yè)主大會同意的臨時停車位等管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由雙方議定后以合同約定的形式執(zhí)行。　　第三十五條業(yè)主或使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)在裝飾裝修前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理。裝飾裝修管理費每平米不得高于3元，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)另有約定的從其約定。裝修垃圾清運費按照房屋建筑面積分段收取，100平方米（包括100平方米）以內(nèi)的按400元/戶收取，100平方米以上的按600元/戶收取?！　I(yè)主或使用人自己清理裝修垃圾、運送到垃圾處理場的，不得收取裝修垃圾清運費?！　〉谌鶙l物業(yè)服務(wù)采用IC卡等各種智能卡管理的，在同一小區(qū)內(nèi)應(yīng)盡可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡費用均應(yīng)包含在物業(yè)服務(wù)成本中，發(fā)卡時不得向業(yè)主或使用人收取卡費和押金，更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業(yè)主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的，可以據(jù)實收取智能卡工本費?！　〉谌邨l物業(yè)服務(wù)收費按房屋建筑面積計費，按月、季、年計收，也可預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過12個月。未辦理房產(chǎn)證的，可以房屋買賣合同記載的建筑面積為準；已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準?！　〉谌藯l物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，必須嚴格執(zhí)行國家收費標準，可以向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等一切額外費用，嚴禁通過代收費用強制捆綁收費?！　」╇?、供水、供熱主管部門要采取工作措施，盡快解決住宅小區(qū)供電變壓器運行用電及線路損耗過大和供水、供熱二次加壓的問題，加快推進戶表改造工作，必須實行向終端用戶收費?！　〉谌艞l物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準時，必須經(jīng)過業(yè)主大會或住戶代表大會討論同意，通過公示無異議后，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定執(zhí)行?！　〉谒氖畻l物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照規(guī)定實行明碼標價。在物業(yè)收費管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據(jù)、投訴舉報電話等，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督，不得在標價之外收取任何未予標明的費用?！　〉谒氖粭l業(yè)主、使用人、開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳?！　〉谒氖l不按照物業(yè)服務(wù)等級標準執(zhí)行或不執(zhí)行合同約定服務(wù)收費的物業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)主管部門會同價格部門責(zé)令企業(yè)限期改正，并進行行政處罰，逾期不改的按照資質(zhì)管理規(guī)定降低資質(zhì)等級，記入信用檔案，通報所管小區(qū)，直至取消收費行為?！　〉谒氖龡l獎懲辦法。物業(yè)服務(wù)管理項目榮獲市級以上優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號的，可與企業(yè)資質(zhì)等級掛鉤，在動態(tài)考核時可作為加分項目，記入企業(yè)信用檔案；物業(yè)企業(yè)有過失或責(zé)任事故的，依法給與行政處罰直至吊銷企業(yè)資質(zhì)證書并記入信用檔案?！　〉谒氖臈l價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的協(xié)同監(jiān)管和信息共享。指導(dǎo)企業(yè)自主定價，協(xié)調(diào)解決物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間存在的收費矛盾和問題；依法查處違反規(guī)定要求的違規(guī)收費、隨意提高收費標準、亂收費、不明碼標價等行為；指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)加強隊伍、制度建設(shè)，增強服務(wù)意識，提升服務(wù)質(zhì)量。第五章　物業(yè)管理招標投標第四十五條　前期物業(yè)管理招標人是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，依法提出招標項目、進行招標的建設(shè)單位。物業(yè)管理招標人是指依法提出招標項目、進行招標的業(yè)主或者業(yè)主大會。物業(yè)管理投標人是響應(yīng)物業(yè)管理招標、參加投標競爭的、具有相應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)法人。第四十六條　新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于3個或者住宅規(guī)模小于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主、業(yè)主大會可以通過招標投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十七條　建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理的招標投標工作：（一）現(xiàn)售商品房在現(xiàn)售30日前。（二）預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前。（三）非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。業(yè)主、業(yè)主大會通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期滿前60日內(nèi)或者合同解除之日起60日內(nèi)，完成物業(yè)管理招標投標工作。第四十八條　評標由招標人代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評標委員會負責(zé)。依法必須進行招標的項目，其評標委員會由招標人的代表和有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。第四十九條　招標人應(yīng)當當場宣布中標人，向中標人發(fā)送中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。第五十條　物業(yè)管理招標投標的具體程序按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第六章　物業(yè)的使用和維護第五十一條　業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用物業(yè)應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照城市規(guī)劃行政主管部門批準或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。第五十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：(一)破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)、損壞房屋外貌。(二)違法修建建筑物、構(gòu)筑物。(三)損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地，擅自移動、拆改共用設(shè)施設(shè)備。(四)擅自設(shè)置營業(yè)攤點。(五)占用、損壞綠地、樹木和綠化設(shè)施。(六)擅自在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃。(七)擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽。(八)違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪音。(九)利用物業(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動。(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。第五十三條　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。公安、消防、搶險、救護、