【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 呼和浩特市中心位置； (2) 呼和浩特市區(qū)范圍小，交通可及性強(qiáng)，如項(xiàng)目定位、規(guī)劃得當(dāng)，必將成為呼和浩特市的目的性消費(fèi)中心。 (3) 相對(duì)于呼和浩特市區(qū)傳統(tǒng)的、單一的、功能分離的購(gòu)物空間，本案的規(guī)劃將成為呼和浩特市生活圈內(nèi)最舒適、規(guī)模最大，集休閑、娛樂、購(gòu)物、服務(wù)為一體的地區(qū)生活中心。 (4) 基地周邊的大規(guī)模商業(yè)開發(fā)將有利于本區(qū)域的商業(yè)地位和品位的提升，再加上臨近 原市政府辦公地點(diǎn)的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，本區(qū)域已成為呼和浩特市最大、最繁華的中央生活區(qū) (“CLD”地區(qū) )。 基地發(fā)展限制與威脅 (1) 由于本案的周邊正在興建多處大型商業(yè)設(shè)施，從而會(huì)使不少投資客和自用客認(rèn)為未來經(jīng)商競(jìng)爭(zhēng)過劇，從而失去在此投資或經(jīng)營(yíng)的興趣。 (2) 由于項(xiàng)目周邊的商業(yè)用房已進(jìn)入結(jié)構(gòu)封頂階段，不少業(yè)主和投資 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 27 頁(yè) 客已投入資金購(gòu)買，其對(duì)本案所帶來的負(fù)面影響不可低估。 (3) 由于呼市商業(yè)區(qū)的集中，未來這些商業(yè)區(qū)中的各類大、中 型商業(yè)設(shè)施，包括一些大賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，將會(huì)直接影響到本案 對(duì)消費(fèi)者的相對(duì)吸引力。 二、開發(fā)策略研擬與 分析 商圈需求預(yù)估 依商圈需求量，現(xiàn)有呼和浩特市供給量及各業(yè)種最適合經(jīng)營(yíng)規(guī)模推估本案業(yè)種需求坪數(shù)： 此部分需由開發(fā)商及商場(chǎng)管理公司與銷售公司共同擬訂。 經(jīng)營(yíng)模式 出售回租： 400㎡ 出售： 49000㎡ 自營(yíng) 10000㎡ 業(yè) 種 需求坪數(shù) 需求坪數(shù) 需求坪數(shù) 精晶百貨商場(chǎng) ／ ／ 10000㎡ 生活量販店 6000㎡ 2020㎡ Dollar Tree 1000㎡ ／ 室內(nèi)步行街 ／ 5000㎡ 精晶服裝城 25000㎡ 餐廳及美食街 2020㎡ 2020㎡ 俱樂部 2020㎡ 2020㎡ 門市 3000㎡ 其它 (銀行、證券 ) 3000㎡ 合計(jì) 63000㎡ 三、 開發(fā)策略建議 除已提到規(guī)劃方案外，本案的開發(fā)策略還可朝以下方向思考：附加目的性的消費(fèi)： 優(yōu)點(diǎn)： 目的性的消費(fèi)可拉大商圈，與原主體結(jié)合，除提升整體購(gòu)物、休閑、娛樂之層級(jí)外，亦可加速帶動(dòng)周遭環(huán)境。 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 27 頁(yè) 缺點(diǎn)： 此類型的目的性 消費(fèi)如主題游樂園之經(jīng)營(yíng)有特別的 KN0W—HOW，且面積、停車場(chǎng)數(shù)量需求均大，投資金額亦高，使得尋找合作對(duì)象的困難增高。其他特色主題則須企業(yè)體長(zhǎng)期用心經(jīng)營(yíng)，因此除非企業(yè)體本身與主題淵源深厚，否則成敗難以預(yù)料。 四、市場(chǎng)定位建議 購(gòu)物中心形態(tài) 對(duì)于購(gòu)物中心的分類可依其規(guī)模、服務(wù)范圍及包含之業(yè)種而有所謂的鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型、都會(huì)型、特殊型、業(yè)種零售型心、主題型、工廠直營(yíng)型八種類型之分。以本項(xiàng)目的立地條件、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地理特征、相鄰環(huán)境等方面因素來考慮，建議可以用區(qū)域型和都會(huì)型的購(gòu)物中心來定位本項(xiàng)目。 定 位注意點(diǎn) 以此為 本案定 位， 除必 須提供 大量 、便利 的停 車空間 外， 還必須在招商和經(jīng)營(yíng)管理上注重以下幾點(diǎn)原則： ? 日用品：集合價(jià)格具競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品多樣化之大賣場(chǎng)。 ? 購(gòu)物 ：各 店業(yè) 種及 商品 部分 重疊 ，保 持 適度 競(jìng)爭(zhēng) 環(huán)境 ，帶 給消費(fèi)者選擇的空間。 ? 娛樂 ：以 規(guī)劃 完善 ，適 度規(guī) 劃為 原則 ， 業(yè)種 之齊 全可 增加 互動(dòng)效果。 ? 服務(wù)：增加服務(wù)設(shè)施，并籍舉辦活動(dòng)與地方產(chǎn)生關(guān)系。 五、單元?jiǎng)澐纸ㄗh (使用面積 ) 單元面積劃分 面寬與進(jìn)深 比重 備注 攤位 5—10㎡ 2m2m 3m3m 70％ 需要大面積的客戶可合并購(gòu)買 精品屋 2540㎡ 3m～ 6m 4m6m 5m 30% 貳、出售與出租對(duì)比分析 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 全部 出售 (分割 ) 短期內(nèi)即有資金取得，并可靈活應(yīng)用 不需負(fù)擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 各戶產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、難以統(tǒng) —管理 未出售攤位容易影響整體經(jīng)營(yíng)，分 散集客效果 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 27 頁(yè) 符合國(guó)人購(gòu)買習(xí)性 出入動(dòng)線及安全管理一旦無法掌控，對(duì)樓上住宅將產(chǎn)生負(fù)面影響 如整層出售，總價(jià)高，客源有限 全 部 保留 (出租 ) 住宅品質(zhì)容易操縱 定期租金或營(yíng)業(yè)收入 必要時(shí)抵押周轉(zhuǎn) 現(xiàn)階段而言使用率 較高 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較統(tǒng)一，格調(diào)高尚，且較易根據(jù)市場(chǎng)定位塑造產(chǎn)品的特殊性。 l、投入經(jīng)營(yíng)管理、人力及物力損耗 負(fù)擔(dān)經(jīng)營(yíng)成敗及損益 資金積壓、無法靈活應(yīng)用 叁、運(yùn)營(yíng)方向分析 營(yíng)運(yùn)方向 客源 純銷售 (產(chǎn)權(quán)獨(dú)立 ) 自營(yíng)小業(yè)主，投資客戶 純租賃 自營(yíng)小業(yè)主 自行營(yíng)運(yùn)管理 關(guān)系企業(yè)、管理顧問、百貨公司管理 部分銷售 部分回租招商 (著名品牌店 )、部分自營(yíng) 自營(yíng)小業(yè)主 投資客戶 品牌店 與百貨公司合作 策策 略略 篇篇 一 、項(xiàng)目推總精神： 地理共處 資源共享 經(jīng)濟(jì)共榮 釋義： 突出本案的特點(diǎn)，并賦 予其全新形象，成為策劃推廣的重要點(diǎn)，從而塑造品牌形 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 27 頁(yè) 象，走品牌經(jīng)營(yíng)道路。根據(jù)本案的前期市場(chǎng)分析和產(chǎn)品分析，實(shí)際上如何達(dá)到地理環(huán)境上共處，區(qū)域資源的共享，經(jīng)濟(jì)的共榮，將成為本案推廣重中又重的一項(xiàng)工作，因此這三點(diǎn)勢(shì)必成為本案推廣的總精神。 (一 )總體推廣思路： A：本案地處錫林北路與中山路交叉口，周邊商業(yè)繁華，商場(chǎng)林立，坐擁呼市市中心最重要的黃金地段，發(fā)揮和提升本案所處區(qū)域的地段價(jià)值及稀缺性，充分利用地區(qū)優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳定位，成為本案推廣重點(diǎn)。 B：有計(jì)劃地商場(chǎng)、商務(wù)套房、會(huì)所部分，進(jìn)行相互結(jié)合和關(guān)聯(lián)， 通過分析如何有計(jì)劃地形成產(chǎn)品定位。這將是本案以下要講的重要部分。 (二 )總體宣傳包裝策略 策略一：樹立項(xiàng)目品牌形象，為整體服務(wù)。 先期引入國(guó)際著名品牌概念，在形象宣傳上為整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)。在概念引入同時(shí)，可以通過國(guó)際招標(biāo)等形式對(duì)商場(chǎng)內(nèi)各商鋪進(jìn)行招商、規(guī)劃、策劃營(yíng)銷等工作，以媒體的宣傳報(bào)道來達(dá)到品牌起到前期宣傳效果，為商場(chǎng)和商務(wù)套房的推出樹立品牌形象。 策略二：組建完善的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，營(yíng)造良好品質(zhì)。 科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)造就了項(xiàng)目過硬的品質(zhì)，因此組建完善的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，本身就具有很強(qiáng)的說服力，也是服務(wù)品質(zhì)的重要 保證，更是推動(dòng)項(xiàng)目銷售的有力佐證。 策略三：商場(chǎng)、商務(wù)套房、會(huì)所進(jìn)行捆綁式推廣宣傳。 通過三者的相互結(jié)合與關(guān)聯(lián)，在整個(gè)推廣過程中，先期通過高品質(zhì)的商務(wù)套房之形象來達(dá)到以點(diǎn)帶面的作用，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售工作。然后再推動(dòng)商場(chǎng)的銷售工作，會(huì)所實(shí)際上起到了點(diǎn)綴作用。 二、商務(wù)套房推廣策略 (一 )營(yíng)銷推廣思路 “商務(wù)套房”在本案推廣策略中，已引入商務(wù)套房 (SOHO)概念，彌補(bǔ)呼市市場(chǎng)空白，路線與管理引入星級(jí)酒店統(tǒng)一保姆式管理體系。這其中源于以下幾個(gè)方面： 策略一： A、商務(wù)套房概述：是指能提供酒店式專業(yè)服務(wù)，同時(shí)又 擁有商務(wù)辦公之便利和私人公寓的私密性及生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 27 頁(yè) 主要訴求點(diǎn)： 交通成本 —— 建造在市中心商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、高科技園區(qū)、金融貿(mào)易區(qū)附近，有快捷的軌道交通連接。 身份感 —— 配有會(huì)所等娛樂設(shè)施，具有身份感的交往空間，對(duì)追求生活品質(zhì)的新潮消費(fèi)者更有吸引力。 稀缺性 —— 市中心的土地資源具有土地市場(chǎng)最大的稀缺性，土地增值性是物業(yè)保值的有力保證。 收益率 —— 目前收益率一般在 10％左右。 B、高檔次、高品位、又不乏人性的商務(wù)套房 本案部分既定為商務(wù)套房，故在設(shè)施配套、服務(wù)等各方面均需達(dá)到星級(jí)酒店的同樣標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)亦提 升本案與周邊住宅租賃的競(jìng)爭(zhēng)力，以充分體現(xiàn)本案之超凡價(jià)值。 為照顧不同客戶的需要，本案主要賣兩種房子： 高標(biāo)準(zhǔn)全配備：戶戶做到精裝修全配備，充分考慮業(yè)主 入駐要求，除基本裝修外，另配備廚具、潔具、家具、空調(diào)等，做到業(yè)主只需提行李便可輕松入住。公共部位如門廳、大堂、電梯廳、走廊，均以高檔酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修 菜單式裝修：根據(jù)業(yè)主需要進(jìn)行全方面的服務(wù)與裝修工作。 C：銷售方式主要以租售并重，以租代售 建議銷售方式以租售并重，以租代售，相互結(jié)合和關(guān)聯(lián)，同時(shí)通過管理公司提供代為