【文章內(nèi)容簡介】 面積與銷售面積增長水平大致相當，說明房產(chǎn)市場發(fā)展比較合理，目前市場的供給與需求量基本平衡 . 從竣工面積增長率與銷售增長率開看，歷年起伏較大 . 2020 至 2020 年的房地產(chǎn)空置率區(qū)間為 %— %，尚未達到通常的 28%的警戒水平 .但自 2020 年開始大幅增長的批準預售面積，使得東莞樓市的整體開發(fā)面臨空置率快速增長的壓力 . 2020 年上半年，東莞全市商品房屋空置面積 萬平方米，比去年同期增長%.其中空置一年以上（含一年） 萬平方米 .商品房屋空置面積中，住 宅空置面積 萬平方米，寫字樓空置面積 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置面積 萬平方米 . 隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，東莞市的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)逐步顯現(xiàn)出變化，由原先的“居住型消費”向“享受型消費”轉(zhuǎn)變，由一次性付款的觀念向貸款購房轉(zhuǎn)變，同時二次及多次置業(yè)群體逐步擴大 . 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 32 頁 東莞市民的房屋消費觀念從過去的“居者有其屋”開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨保脴I(yè)者較為注重戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境配套、小區(qū)各項設施建設以及物業(yè)管理等方面 . 東莞市近期商品住宅戶型主要以三房、四房為主，占到了總體的 87%，主要原因是東莞本地居民 以往的居住習慣和目前的經(jīng)濟收入水平，使得他們普遍傾向于大房大廳的住宅 . 自 2020 年開始，東莞置業(yè)者主要以境外人士和外來人口為主，其購房占商品房成交量比重達 60%以上，而另一支購房力量的后起之秀為本地居民，他們雖自有房產(chǎn)，卻心儀環(huán)境和服務俱佳的住宅小區(qū)，購房數(shù)量逐年增加，大多以大戶型和別墅等中高檔住宅為主 . 東莞市房地產(chǎn)市場總體價格水平分析 （ 1）總體價格 目前，東莞市商品住宅的均價范圍為 2800— 4000 元／平方米之間，普通住房的價格大約在 2800— 3200 元／平方米之間，高檔住宅約在 3600— 4000 元／平方米之間， 4000 元／平方米的價格是普通類住宅的最高限額 . 東莞經(jīng)濟以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的住宅市場彼此之間依從性非常弱，各鎮(zhèn)對市區(qū)的依賴性也不強 .由此造成商品住宅的價格呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性 . 目前，東莞全市商品住宅價格主要分為以下幾個層次： ◇ 一是以常平和樟木頭為代表的鐵路沿線區(qū)域 .在外銷市場的帶動下，目前此區(qū)域的在售樓盤價格屬于東莞的最高水平，約在 3600— 4000 元／平方米 . ◇ 二是以萬江為代表的市區(qū) .由于擁有較好的規(guī)劃和發(fā)展前景，近一年來市區(qū)的住宅價格持續(xù)上升，依托強勁的本地 消費能力，市區(qū)的商品住宅價格在逐步向一線的常平、樟木頭地區(qū)靠近 . ◇ 三是東莞的其他區(qū)域，正如前文所述，東莞的城市發(fā)展以各鎮(zhèn)自我發(fā)展為主，因此除常平、樟木頭和市區(qū)之外的其他地區(qū)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈無序狀態(tài)，造成銷售價格不能同一二線地區(qū)靠近，維持在 2600— 3000 元∕平方米的較低空間內(nèi) . （ 2） 價格分布 由于東莞本地的相關(guān)機構(gòu)對整體樓市價格未有明確的統(tǒng)計，因此為了能夠更好的把握目前的價格分布，我們此次就以莞城周邊地區(qū)采集的數(shù)據(jù)進行歸納分析，結(jié)果如下： （圖） （ 3）住宅市場進程 （圖） 東莞城鎮(zhèn)住房商品 化遠遠低于深圳和廣州，主要原因是東莞市的自建房和合作房的比例非常高，這對于商品房市場有很大的沖擊 . 東莞的房價收入比處于一個相對比較合理的范圍，房地產(chǎn)價格沒有脫離居民的承受能力 . 從整體來看，東莞與深圳和廣州相比，房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定的差距，主要的原因還是住房的商品化程度太低 . 三、東莞市城市建設發(fā)展分析 （ 一）東莞市整體發(fā)展狀況 基礎設施建設 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 32 頁 東莞的基礎設施建設取得了顯著成就 .2020 年東莞預計投資 100 億元，加速建設市區(qū) 26 項重點工程項目，其中在 2020 年已動工在建的項目有 14 項，總投資約 億元，包括城市功能配套類工程的行政辦事中心、展示中心、圖書館、科學技術(shù)博物館、青少年活動中心、海關(guān)大廈、市區(qū)群眾藝術(shù)館、人民會堂、東莞大劇院等，以及市政交通設施類的莞龍路改造、五環(huán)過境路、東江大道、鴻福西路、東莞運河樟村水質(zhì)凈化廠等 . 計劃在今年動工的項目有限公司 12 個，投資 27 億 .包括城市中心區(qū)廣場建設、中心區(qū)環(huán)境完善工程、黃旗山城市公園首期建設、東江西岸岸線整潔、運河兩岸景觀改造、鴻福西路景觀建設及城市交通設施類的改造等 . 交通設施建設 東莞市路網(wǎng)交通發(fā)達，現(xiàn)區(qū)內(nèi)有：廣深公路（ 107 國道）、莞惠 公路（省道）、莞龍公路（省道）、十三條聯(lián)網(wǎng)公路、廣深珠高速公路、莞深高速公路、虎門大橋等干道 . 隨著 2020 年市區(qū) 10 條道路改造的全部完成和東江大道、鴻福西路將于今年 6 月份建成通車，加之沿路穿衣戴帽工程、夜景燈光工程的實施，各條路段進行綠化、美化、凈化，整個市區(qū)道路交通環(huán)境將得到明顯改善 .特別是三環(huán)路（含東江大道、鴻福西路）的全線貫通，將為市區(qū)交通整治帶來十分便利的基礎條件，大量車輛將通過三環(huán)路分流，避免了各種車輛過度集中于舊城區(qū)的擁堵擠塞狀況 .同時，加快五環(huán)快速路的建設，將進一步改善路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，市區(qū)交通網(wǎng)絡 將實現(xiàn)全面升級 . 今明兩年，東莞市將籌資 億元，改造 6 條市域主干公路，總長 135 公里，涉及東莞市內(nèi)沿線 17 個鎮(zhèn)區(qū)， 2 年內(nèi)全部改造完畢 .這 6 條公路主干公路改造完成后，將加速珠江三角洲城市之間的客貨周轉(zhuǎn)，節(jié)約運輸時間和成本 . 重點工程建設 改革開放特別是市委、市政府制定“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的發(fā)展戰(zhàn)略以來，全市園區(qū)建設呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，集聚效應十分明顯，開發(fā)層次不斷提升 .松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、虎門港開發(fā)區(qū)和東部工業(yè)園等三大龍頭工業(yè)園建設進展順利，園區(qū)對于東莞經(jīng)濟發(fā)展的貢獻分額逐漸增大，其創(chuàng)造的工業(yè)產(chǎn)值占 全市 30%以上，出口總額占全市的半壁江山 .此外，園區(qū)建設對于推進東莞市城市化進程的作用也越來越明顯，園區(qū)已成為東莞經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點 . 松山湖科技產(chǎn)業(yè)園 東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園是東莞市政府投資開發(fā)的省級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是未來東莞的經(jīng)濟和科技中心，是今后東莞經(jīng)濟發(fā)展的龍頭 .該園區(qū)位于東莞市中部，規(guī)劃面積 72 平方公里，其中有近 8 平方公里的湖面，自然環(huán)境十分優(yōu)美 .園區(qū)的規(guī)劃設計強調(diào)自然環(huán)境與科技產(chǎn)業(yè)、城市建設、社會事業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，打造“科技共山水一色”的城市形象 . 虎門港開發(fā)區(qū) 東部工業(yè)園區(qū)位于東莞市東部 ，常平、橫瀝、企石和橋頭四鎮(zhèn)的交匯處，總面積達 平方公里，是東莞繼松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園、虎門港開發(fā)區(qū)之后，又一跨鎮(zhèn)區(qū)建設的大型工業(yè)園區(qū) .工業(yè)園的定位是以現(xiàn)代制造業(yè)生產(chǎn)加工為主的工業(yè)基地，兼有部分現(xiàn)化制造業(yè)的研發(fā)功能，同是具有休閑度假、文化、教育等功能 . 東部工業(yè)園的啟動，將會形成一個以常平為核心，橫瀝、企石、橋頭三鎮(zhèn)為副中心的城市格局，建成后不僅輻射四鎮(zhèn)，同將有效吸納東部各鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)，強化 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 32 頁 周邊鎮(zhèn)區(qū)的城市功能，形成組團式城市的新格局 . 一個房地產(chǎn)市場要想持續(xù)快速的發(fā)展，需要多元化的產(chǎn)業(yè)做基礎，同時還要保 證強大的市場消費力 .東部工業(yè)園對東部板塊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無疑將起著積極作用 . 城市化發(fā)展 2020 年，東莞的第二產(chǎn)業(yè)比例已高達 %，城市建設成為進一步提升城市競爭力的瓶頸，因此加速城市化進程顯得至關(guān)重要 .現(xiàn)時的東莞正以前所未有的熱情進行基礎設施方面的建設 .全市 32 個鎮(zhèn)區(qū)都在進行總體規(guī)劃的修編，明確提出打造新中心區(qū)的就有 23 個，可以看出與城市建設相生相長的房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的商機 . 總結(jié)：政府投入巨資打造東莞城市中心，進一步完善道路和公交系統(tǒng)，將會促進東莞的城市化進程，進而帶來房地產(chǎn)的飛速發(fā)展 . （二）東莞市整體規(guī)劃狀況 根據(jù)《 2020— 2020 年東莞城市總體規(guī)劃》，總體規(guī)劃將東莞全市域范圍，2465 平方公里全部確定為城市規(guī)劃區(qū)，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的規(guī)劃管理 .規(guī)劃期限為近期 2020— 2020 年，遠期為 2020— 2020 年 . 東莞市將成為珠江三角洲東岸重要的地區(qū)性中心城市，重要的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，省級歷史文化名城， 以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市 .強化中心城區(qū)的核心地位，以中心城區(qū)為核心，加速發(fā)展以虎門為副中心的西部城鎮(zhèn)帶和以常平為副中心的東部廣深鐵路城鎮(zhèn)帶，重點發(fā)展石龍、塘廈、長安、樟木頭、麻 涌等中心城鎮(zhèn) .到 2020 年，中心城區(qū)人口控制在 80 萬人左右，城鎮(zhèn)建設用地控制在 平方公里以內(nèi) .積極貫徹“城鎮(zhèn)進圈、工業(yè)進園、民宅進區(qū)”的原則，切實加強生態(tài)環(huán)境的保護 . 未來 10 年，東莞將圍繞建設以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市的發(fā)展目標，努力實現(xiàn)從國際制造業(yè)基地向國際制造業(yè)名城轉(zhuǎn)變；從城鄉(xiāng)一體化向城市現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變；全面建設小康社會向率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變 . 根據(jù)上述戰(zhàn)略構(gòu)想及打造制造業(yè)為特色的現(xiàn)代化中心城市的發(fā)展目標，東莞市政府明確打出了“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的工作思路 .“一網(wǎng)”，即把東莞 2465平方 公里作為一個整體來規(guī)劃建設，構(gòu)筑環(huán)繞全市的水、電、氣、路、港等高標準基礎設施網(wǎng)，提高城市承載能力；“兩區(qū)”，即大力推進城市新區(qū)和松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設，尋求新的增長空間，從整體上提高東莞的集聚力和競爭力；“三張牌”，即突出打造城市牌，外資牌和民營，形成新的增長動力和發(fā)展優(yōu)勢 . 東莞城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu) 全市分為四大經(jīng)濟片區(qū)：以市區(qū)為中心，包括石龍、茶山、寮步、麻涌等鎮(zhèn)的西北經(jīng)濟片區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟、文化中心，公路樞紐，珠三角高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一，外向型加工貿(mào)易、三高農(nóng)業(yè)基地；以虎門為中心，包括長安、厚街等 鎮(zhèn)的西南經(jīng)濟片區(qū)，是外向型港口工 業(yè)和出口貿(mào)易區(qū)，旅游中心和愛國主義教育基地；以常平為中心，包括大朗、黃江等鎮(zhèn)的中北經(jīng)濟片區(qū)，是全市鐵路交通樞紐、加工貿(mào)易區(qū)和外貿(mào)倉儲基地；以塘廈為中心，包括樟木頭、清溪、鳳崗等鎮(zhèn)的東南經(jīng)濟片區(qū)，是綜合性加工工業(yè)基的和旅游度假區(qū) . 市域交通規(guī)劃： 根據(jù)市的“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的工作思路，對全市路網(wǎng)建設總體規(guī)劃進行了修改和完善，將全市 2465 平方公里國土作為一個整體進行統(tǒng)籌規(guī)劃、突出重 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 32 頁 點，以高速公路建設為中心，建立和完善與現(xiàn)代化中心城市生活和知識經(jīng)濟時代相適應的高速化、網(wǎng)絡化的 基礎設施，逐步實現(xiàn)基礎設施現(xiàn)代化 . 初步構(gòu)筑“六橫四縱”高速公路網(wǎng)，“六橫”是北環(huán)高速公路、莞沙高等級公路、莞橋高等級公路、清塘高速公路、?；⒏咚俟?、深圳大外環(huán)高速公路；“四縱”是沿海高速公路、廣深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路 . 與此同時，完善國道、省道、聯(lián)網(wǎng)公路網(wǎng) .按“寬、潔、綠、美、凈、通”的要求，公路的安全配套設施達到規(guī)范化、標準化，主干公路主要路口實現(xiàn)立交化，創(chuàng)建“文明路”、“樣板路”，建設網(wǎng)絡化道路，實現(xiàn)村村通公路 . 為形成東、中、西“三線聯(lián)動”的經(jīng)濟發(fā)展格局，重點發(fā)展：中部松山湖科技產(chǎn) 業(yè)園、東部工業(yè)園、西部沿海產(chǎn)業(yè)帶，并規(guī)劃設計三條大道聯(lián)接三大工業(yè)園區(qū) . 松山湖大道 ：連接東莞市區(qū)與松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的城市干道，全長 公里 .近期規(guī)劃的是由五環(huán)同沙立交至松山湖段，全長 公里 . 東部快速路 ：位于東北部地區(qū)，起于五環(huán)快速路東南側(cè)松山湖立交 .沿線經(jīng)寮步、茶山、東坑、橫瀝、石排、企石、橋頭等 7 鎮(zhèn)，最終接入東部工業(yè)園環(huán)城路，全長 21 公里，定位為快速干道，道路兩側(cè)各 20 米寬的綠化景觀帶 . 港口大道 ：位于西部，主要用于集散莞城與虎門港之間的交通，起點于東江大道、鴻福路相接，沿線與西環(huán)快速路、廣深高 速公路、厚道路、厚街大道、厚沙路、家具大道、沙太路、沿海高速公路、進港大道、進港南路相接，經(jīng)道滘、厚街鎮(zhèn)、沙四鎮(zhèn)，全長 公里 . （三）東莞市整體發(fā)展預測 東莞中心市區(qū)的發(fā)展 區(qū)域優(yōu)勢 ：一個城市或一個地區(qū)的經(jīng)濟支點可能有若干個，但政治中心只有一個，這種唯一性為市區(qū)帶來獨一無二的府前經(jīng)濟，并因此對周邊鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)生輻射效應 .去年，政府啟動三個中心工程；行政文化中心區(qū)、中央商務區(qū)、中央生活區(qū)，標志著市區(qū)開始重新確立自身的中心地位 .將會對市區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有較大的促進作用 . 教育和交通優(yōu)勢 ：東莞市區(qū)目前是公辦教育最發(fā)達的地區(qū)，這里有東莞中學、莞城一中、實驗中學等省市一級學校，對不少鎮(zhèn)區(qū)的家長們有較大的吸引力 .隨著市區(qū)中心地位的確立，以及市區(qū)對鎮(zhèn)區(qū)交通輻射能力的加強，市區(qū)將成為人流、信息流的中轉(zhuǎn)站，這是市區(qū)房地產(chǎn)具有的前景優(yōu)勢 . 東部地區(qū)將憑借三大優(yōu)勢帶動各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 . 交通優(yōu)勢 ：東部板塊的發(fā)展與政府大力發(fā)展鐵路與修建公路是分不開的，鐵路的修建為東部發(fā)展帶來了契機，引來大量的投資；目前東部地區(qū)多條交通干道也在積極的建設中，東部快速干線是主力道路，莞深高速北段也正在積極建設中，所有這 些道路建成通車后，將形成多層次、多級化的新的網(wǎng)狀道路干線新格局 . 園區(qū)優(yōu)勢：東部工業(yè)園將調(diào)整東部板塊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，啟動東部組團式發(fā)展的新格局，進而促進東部板塊房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展 .