【正文】 、資金設(shè)計、干部監(jiān)督等若干方面聯(lián)手整頓土地市場，促進土地市場的健康發(fā)展。 ? 2020年２月１８日，國土資源部就清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題發(fā)出緊急通知。 ２、 規(guī)范和整頓市場的法規(guī) ? 商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品住宅等經(jīng)營性項目的用地，將在全國范圍內(nèi)實行招標、拍賣、掛牌方式進行出讓。這將促成房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 東莞于１９８５年９月撤縣設(shè)市，１９８８年１月升為地級市，不設(shè)縣，現(xiàn)直轄３２個鎮(zhèn)區(qū)。當?shù)貧夂驕睾?，物產(chǎn)豐富，是著名的魚米之鄉(xiāng)。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 32 頁 進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理 2020年６月５日，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知要求：加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導規(guī)范貸款投向。嚴格控制土地供 應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動蕩帶來風險。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。 在2020年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。 時富花園開發(fā)有限公司的土地儲備情況： 東莞市寮步鎮(zhèn)橫 坑金銀嶺 500 畝土地 ２ .３ .２項目法律手續(xù) 本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 32 頁 發(fā)程序及規(guī)定。注冊資本 :3200 萬元 。注冊號 :003153。 地塊形狀 地塊呈四邊形 ,整體形狀較規(guī)則。 風險及建議 寮步鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，具屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊雖然土地成本較低，但仍需要嚴格控制工程成本和管理成本。 項目簡介 本項目位于東莞市莞樟大道與五環(huán)路、莞深高速莞城出入口交匯處東側(cè)，用地面積 7， 397， 74 平方米（指 E 和 D 型），建筑面積 91， 968， 80 平方米，建筑密度不大于 29%，建筑高度控制在 17 層以下。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α? 根據(jù)測算，在預(yù)測的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 項目總規(guī)劃用地面積 336,088 平方米 ,項目總建設(shè)用地面積 280052 平方米 ,容積率不大于 , 建筑高度控制在 28 層以下。 用地性質(zhì) 商住用地 土地使用年限 70 建筑密度 ≤ 29% 建筑高度 ≤ 17 總戶數(shù) 666 戶 綠化率 38% 項目發(fā)展狀況 項目發(fā)展單位簡介 東莞市時富花園開發(fā)有限公司 成立日期 :一九九四年九月二日 。法定代表人 :朱正賢 。涉及許可證的項目憑證可許經(jīng)營 ).營業(yè)期限 :自一九九四年九月二日至二 OO 四年九月一日。 （２）全國地產(chǎn)市場狀況 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。 房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落 由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，2020年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。 停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu) 為切實保護土地資源，維護土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，2020年２月１８日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。普通住宅價格上漲過快的地方可以適當增加當?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場吸納能力，嚴格控制總量。 東莞市宏觀市場環(huán)境分析 東莞市概況 東莞位于珠江三角洲東北部，東臨惠州、博羅，南連深圳，西與番禺隔海相望，北距廣州５０公里，南距香港９０公里，地處穗深港經(jīng)濟走廊的中間，水陸交通極為便利，廣九、京九廣梅汕鐵路在此交匯；廣深公路貫穿其中；距廣州白云機場和深圳寶安機場都只有５０公里左右；主要港 口 —— 虎門港是國家一類口岸，對外國籍船舶開放。優(yōu)越的人文地理環(huán)境，吸引了大批外商前來投資。 新的房地產(chǎn)信貸政策從房地產(chǎn)開發(fā)貸款到消費貸款等條件均提高了門檻，房地產(chǎn)開發(fā)的步伐會放 慢，但會更加穩(wěn)健，那些靠資金運作，跳躍式發(fā)展的企業(yè)將會沒有生存基礎(chǔ)。 同時，市建設(shè)房地產(chǎn)管理部門還積極采取措施，有效加強了對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的管理，有效防止了諸如“問題樓盤”，“爛尾樓盤”的出現(xiàn)，維護了小業(yè)主的利益，促進了東莞房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展。此政策的推出，使土地的供應(yīng)在一個公平的市場環(huán)境下，減少投機行為，促進土地出讓市場的有序發(fā)展。對于土地市場中出現(xiàn)的違規(guī)圈占土地、低價出讓土 地等行為進行查處。這是廣東農(nóng)村集體用地管理制度的重大創(chuàng)新突破。此項措施在一定程度上減輕了購房者的負擔。此收費標準調(diào)低后，消防設(shè)施配套費取消，不再從城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費中切塊。東莞市（ 2020 年）人均 GDP 及恩格爾系數(shù)反映出東莞市的生活水平處于富裕階段，在全國屬于較高水平 . 東莞市從 1999 年以來，房地產(chǎn)投資與基本建設(shè)投資比值低于合理區(qū)間，說明基礎(chǔ)建 設(shè)投資沒有對房地產(chǎn)發(fā)展形成障礙 . 東莞房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升的趨勢； 根據(jù)了解， 1999 年時新世紀、光大景湖的暢銷，增加了房地產(chǎn)投資者的信心，部分項目開始動工，逐步進入市場后，促使 2020 至 2020 年投資增長速度較快，帶動了 2020 和 2020 年投資的超快速增長 . （圖 ） 2020 年上半年，東莞全市共批準預(yù)售項目 60 個，批準預(yù)售面積 萬平方米 . 東莞市房地產(chǎn)市場需求狀況分析 （圖） （ 圖） 2020 年上半年，東莞全市商品房屋空置面積 萬平方米，比去年同期增長%.其中空置一年以上（含一年） 萬平方米 .商品房屋空置面積中，住 宅空置面積 萬平方米，寫字樓空置面積 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置面積 萬平方米 . 自 2020 年開始，東莞置業(yè)者主要以境外人士和外來人口為主，其購房占商品房成交量比重達 60%以上，而另一支購房力量的后起之秀為本地居民，他們雖自有房產(chǎn)，卻心儀環(huán)境和服務(wù)俱佳的住宅小區(qū)，購房數(shù)量逐年增加，大多以大戶型和別墅等中高檔住宅為主 . 東莞市房地產(chǎn)市場總體價格水平分析 （ 1）總體價格 由于東莞本地的相關(guān)機構(gòu)對整體樓市價格未有明確的統(tǒng)計，因此為了能夠更好的把握目前的價格分布，我們此次就以莞城周邊地區(qū)采集的數(shù)據(jù)進行歸納分析，結(jié)果如下： （圖） （ 3）住宅市場進程 （圖） 松山湖科技產(chǎn)業(yè)園 東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園是東莞市政府投資開發(fā)的省級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是未來東莞的經(jīng)濟和科技中心，是今后東莞經(jīng)濟發(fā)展的龍頭 .該園區(qū)位于東莞市中部，規(guī)劃面積 72 平方公里，其中有近 8 平方公里的湖面，自然環(huán)境十分優(yōu)美 .園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計強調(diào)自然環(huán)境與科技產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)、社會事業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，打造“科技共山水一色”的城市形象 . 這里公路交通發(fā)達，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)，“莞樟”、“石大”路兩條超一級公路和新建的松山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)五環(huán)路、東區(qū)大道于此交匯，交織成一個發(fā)達的、現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，半小時生活圈幾乎可以到達東莞的每一個角落，距廣州機場、深圳機場、深圳羅湖出入境、虎門港只有 30－ 40 分鐘車程，距東莞海關(guān)、鐵路口岸東莞火車站只有 10—15 分鐘車程。 近幾年來，對私營企業(yè)實行了鼓勵扶持政策，創(chuàng)造寬松的發(fā)展環(huán)境，涌現(xiàn)了廣東華冠鋼鐵、永強汽車、新興發(fā)、百味佳、博士科技、國源玻璃、金業(yè)電子等一批優(yōu)秀私營企業(yè)。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 32 頁 汽車文明在寮步得到充分體現(xiàn)。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。 （ 4） 寮步鎮(zhèn)與其它各鎮(zhèn)的經(jīng)濟比較 經(jīng)濟指標 虎門 常平 寮步 石龍 樟木頭 石碣 茶山 GDP （萬元） 363000 330176 261800 203061 1312663 103889 79100 工業(yè)總產(chǎn)值（萬元） 704802 430412 603700 309551 213709 168596 150500 財政收入（萬元） 26863 16234 19800 17318 23800 7711 社會消費品零售總額（萬元） 387000 169025 125711 51826 40805 35950 土地面積（ KM2） 170 108 87． 5 12． 8 66． 6 36 56． 63 寮步雖然地域狹小，但綜合實力較強，僅次于樟木頭，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠高于茶山、石碣等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。 北區(qū) —— 借助現(xiàn)有的華南工業(yè)園和大進工業(yè)園為基礎(chǔ)，重點發(fā)展 工業(yè)； 中心區(qū) —— 重點完善城市功能和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)； 南區(qū) —— 為控制區(qū)，將逐步對區(qū)內(nèi)農(nóng)村住宅進行改造，同時發(fā)展 生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)，利用佛靈湖作為后花園，發(fā)展成休閑度假區(qū)和生 活樂園； 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 32 頁 良橫片區(qū)（橫坑村） —— 對通向市區(qū)的主要門戶良橫片區(qū)特別是橫坑村實行重新的規(guī)劃設(shè)計，進行路網(wǎng)升級和城市面貌改造，重塑寮步的城市形象 四、區(qū)域地產(chǎn)市場分析 市場總體特征 東莞這幾年房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢類似于深圳上世紀 90 年代房地產(chǎn)的發(fā)展情況，來勢洶涌，后 勁很足，因為東莞市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)已積累了相當一部分有購房實力的群體，其積蓄的消費潛力與能量遠未釋放與挖掘。 b) 住宅供給產(chǎn)品類型豐富 c) 產(chǎn)品價格兩極分化現(xiàn)象較嚴重。月） 出租率 金龍汽配城 商業(yè) 專業(yè)市場 汽配及用品 20 10% 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 32 頁 金牛路汽配城 商住 專業(yè)市場 汽配及用品 70 100% 國際汽車城 自建 專業(yè)市場 整車銷售及服務(wù) 5 15% （ 2）主要大型商業(yè)物業(yè) 商場名稱 位置 規(guī)模 m2 功能分布 租金（元/M2 b、置業(yè)驅(qū)動因素 —— 居住環(huán)境、價格、配套設(shè)施、物業(yè)管理 C、戶型要求 —— 以 3 房： 80120 ㎡為主， 2 房： 6085 ㎡，復式： 160220㎡（ 3 房、 4 房），疊拼： 160300 ㎡。 商業(yè)需求 購買商鋪對外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者。 B、交通便利，路網(wǎng)發(fā)達 前臨莞樟大道和五環(huán)路，瞬時可抵東莞市中心；莞深高速公路入口緊挨小 區(qū)西側(cè)，廣州、深圳、香港及臨近重要港口、機場、鐵路樞紐都 在半小時車程之內(nèi)。 3）其他優(yōu)勢 A、小區(qū)配套設(shè)施齊全 擁有六星級國際雙會所，加拿大西點國際學校等。 3）目前市政配套不完善，離商業(yè)中心有一定的距離 本小區(qū)由于處于新城市發(fā)展地帶，各項市政設(shè)施的完善尚需時 日。 7）部分外圍樓宇臨村屋，視覺效果差。 3）重要競爭對手為準現(xiàn)樓、現(xiàn)樓發(fā)售。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 32 頁 3）靠近科技園，擁有潛力客戶 本項目周邊匯聚大量的企業(yè) 和高素質(zhì)的人群，為本項目的發(fā)展提供良好的機會。 戰(zhàn)略 3—— 提升單一產(chǎn)品開發(fā)量，降低開發(fā)風險； 控制商業(yè)供給，以街鋪形式開發(fā)。這個消費層帶動了東莞對房地產(chǎn)的 需求，也使東莞房價隨著市場的需求隨之增高，他們將是支撐東莞地產(chǎn)發(fā)展的重要力量之一 。時富花園所處位置優(yōu)越，位于莞樟大道、莞深高速公路、莞深出口處，背倚翠海林峰及旗峰公園，占盡自然地利 之美。 戶型定位 結(jié)合市場分析以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定 本項目的戶型面積如下：首層以 40100 多平方米的 2 房 、 3 房為主，商業(yè)首層以街鋪形式開發(fā)，二、三層則可以考慮引進大賣場，完善商業(yè)配套，匯聚消費人氣。 重點目標客 戶鎖定 A、東莞知識分子、外來高級白領(lǐng) 他們忙于工作，希望孩子在一個鄰里關(guān)系和諧、素質(zhì)高尚、文 化濃郁的環(huán)境成長。 價格定位 建議毛坯房平均價格為 2800 元 /㎡ 根據(jù)市場比較法測算銷售價格，從東南城區(qū)及寮步鎮(zhèn)選 取具有代表意義的項目進行價格比較。 原因：根據(jù)前期銷售狀況顯示，目標客戶之附近工廠白領(lǐng)和周 邊居民、生意人對項目的供應(yīng)有大量需求，能為巨大的項目帶 進人氣。 3）首期推廣的方法 A、在市區(qū)設(shè)立展覽場地 由于本項目的檔次定位為白領(lǐng)社區(qū)，因此有必要在市區(qū)人流密集的白