【正文】 價格定位 建議毛坯房平均價格為 2800 元 /㎡ 根據(jù)市場比較法測算銷售價格，從東南城區(qū)及寮步鎮(zhèn)選 取具有代表意義的項目進行價格比較。這個消費層帶動了東莞對房地產(chǎn)的 需求，也使東莞房價隨著市場的需求隨之增高，他們將是支撐東莞地產(chǎn)發(fā)展的重要力量之一 。 7）部分外圍樓宇臨村屋，視覺效果差。 商業(yè)需求 購買商鋪對外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者。 北區(qū) —— 借助現(xiàn)有的華南工業(yè)園和大進工業(yè)園為基礎(chǔ)，重點發(fā)展 工業(yè)； 中心區(qū) —— 重點完善城市功能和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)； 南區(qū) —— 為控制區(qū)，將逐步對區(qū)內(nèi)農(nóng)村住宅進行改造，同時發(fā)展 生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)，利用佛靈湖作為后花園，發(fā)展成休閑度假區(qū)和生 活樂園； 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 32 頁 良橫片區(qū)（橫坑村） —— 對通向市區(qū)的主要門戶良橫片區(qū)特別是橫坑村實行重新的規(guī)劃設(shè)計，進行路網(wǎng)升級和城市面貌改造，重塑寮步的城市形象 四、區(qū)域地產(chǎn)市場分析 市場總體特征 東莞這幾年房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢類似于深圳上世紀 90 年代房地產(chǎn)的發(fā)展情況，來勢洶涌，后 勁很足，因為東莞市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)已積累了相當一部分有購房實力的群體，其積蓄的消費潛力與能量遠未釋放與挖掘。 近幾年來，對私營企業(yè)實行了鼓勵扶持政策，創(chuàng)造寬松的發(fā)展環(huán)境，涌現(xiàn)了廣東華冠鋼鐵、永強汽車、新興發(fā)、百味佳、博士科技、國源玻璃、金業(yè)電子等一批優(yōu)秀私營企業(yè)。自 2020 年開始，東莞置業(yè)者主要以境外人士和外來人口為主，其購房占商品房成交量比重達 60%以上，而另一支購房力量的后起之秀為本地居民，他們雖自有房產(chǎn)，卻心儀環(huán)境和服務(wù)俱佳的住宅小區(qū)，購房數(shù)量逐年增加，大多以大戶型和別墅等中高檔住宅為主 . 東莞市房地產(chǎn)市場總體價格水平分析 （ 1）總體價格 東莞房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升的趨勢； 此項措施在一定程度上減輕了購房者的負擔。 同時，市建設(shè)房地產(chǎn)管理部門還積極采取措施，有效加強了對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的管理，有效防止了諸如“問題樓盤”，“爛尾樓盤”的出現(xiàn)，維護了小業(yè)主的利益，促進了東莞房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展。普通住宅價格上漲過快的地方可以適當增加當?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場吸納能力，嚴格控制總量。涉及許可證的項目憑證可許經(jīng)營 ).營業(yè)期限 :自一九九四年九月二日至二 OO 四年九月一日。 根據(jù)測算，在預(yù)測的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 地塊形狀 地塊呈四邊形 ,整體形狀較規(guī)則。 在2020年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。當?shù)貧夂驕睾停锂a(chǎn)豐富，是著名的魚米之鄉(xiāng)。 ? 2020年２月１８日，國土資源部就清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題發(fā)出緊急通知。 5．關(guān)于促進城鎮(zhèn)建設(shè)的法規(guī)： 2020 年 8 月，廣東省政府出臺了《關(guān)于加快中心鎮(zhèn)發(fā)展的意見》，對全省 270 個中心鎮(zhèn)的發(fā)展給予一系列政策和財政的扶持，包括中心鎮(zhèn)規(guī)劃、中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集約發(fā)展、拓展中心鎮(zhèn)建設(shè)資金渠道 、用地政策傾斜、戶籍改革及管理體制等方面都有創(chuàng)新性突破 .這些措施將會加快省內(nèi)中心鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展，也會出現(xiàn)中心鎮(zhèn)區(qū)帶領(lǐng)周邊小城鎮(zhèn)經(jīng)濟和建設(shè)發(fā)展的局面 . 今年是東莞園區(qū)經(jīng)濟全面增長的一處， 6 月，東莞市政府出臺了《東莞市鼓勵鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園區(qū)發(fā)展的優(yōu)惠措施》，市政府作出了“園區(qū)內(nèi)可安排配套經(jīng)營的房地產(chǎn)用地不超過總面積的 8%”的規(guī)定 .如果按全市工業(yè)園的規(guī)劃總面積 395 平方公里計算的話，意味著園區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營用地面積最高可達 平方公里 .園區(qū)“誰投資誰受益”的政策，帶給房地產(chǎn)業(yè)另外一種商機 . 二、 社會經(jīng)濟環(huán)境分析 （一） 東莞市經(jīng)濟發(fā) 展歷程 改革開放以來，東莞市充分發(fā)揮人緣、地緣和政策優(yōu)勢，在實施“外向帶動”戰(zhàn)略的同時，積極依靠科技進步，推動經(jīng)濟社會快速發(fā)展 .2020 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，出口總額 億美元，財政收入 億元 .成為全省首個令人矚目的成績，基本實現(xiàn)農(nóng)村工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化、科技經(jīng)濟一體化的格局 .東莞市已成為國際制造業(yè)基地 . 十一屆三中全會以前，東莞市是一個典型的農(nóng)業(yè)縣， 1978 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： ，農(nóng)村經(jīng)濟占主要成份 .改革開放以后，東莞市抓住機遇 ，大力引進外資，發(fā)展外向型工業(yè)，促進經(jīng)濟迅猛發(fā)展，使東莞市成為廣東“四小虎”之一 . 進入九十年代，由于粗放型高速經(jīng)濟增長方式的局限，東莞市經(jīng)濟社會發(fā)展正進入了升級轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段 .市委、市政府根據(jù)東莞實際，調(diào)整發(fā)展思路，提出了“科技興市”發(fā)展戰(zhàn)略 .1994 年，進一步提出推動東莞“第二次工業(yè)革命”，加速科技進步，提高產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量和產(chǎn)品附加值，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量的戰(zhàn)略構(gòu)思，從總體上確立科技經(jīng)濟一體化發(fā)展的格局 .為提高東莞經(jīng)濟的國際競爭力，從 2020 年起東莞市開始確立建設(shè)國際制造業(yè)名城的發(fā)展目標 . 東莞市利用外資發(fā)展外向型經(jīng)濟經(jīng)歷了起步、發(fā)展以及提高三個階段 .在起步階段（從 1978 年至 80 年代前期），引進的企業(yè)項目多是小作坊式的工廠，加工生產(chǎn)服裝、手袋、玩具、小五金等低檔產(chǎn)品；在發(fā)展階段（從 80 年代中期到90 年代初），由于國家改革開放政策深入民心以及國際產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，市委、市政府抓信機遇，不斷改善水、電、道路交通、通訊條件等基礎(chǔ)設(shè)施，增強吸引外資的承受能力，利用外資方式從來料加工發(fā)展到“三來一補”與“三資”并舉，技術(shù)含量有所提高 .進入九十年代，市委、市政府于 1991 年確立了“科教興市”戰(zhàn)略，尤其是 1994 年提出“第二次工業(yè)革命”戰(zhàn)略構(gòu)想之后，積極調(diào)整引資戰(zhàn)略，確立“積極合理有效地利用外資”方針，重新明確了招商引資的指導(dǎo)思想為 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 32 頁 “加強對外資投向的引導(dǎo)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在鞏固香港資金來源的同時，把招商引資工作的著眼點逐步轉(zhuǎn)移到歐美、日本、南韓、臺灣等工業(yè)發(fā)達國家和地區(qū)，增強外向型經(jīng)濟的發(fā)展后勁”，自此東莞市的外向型經(jīng)濟進入了提高階段（即九十年代初至今），全市對外引進項目的科技水平有了很大提高，引進了一批如杜邦、金霸王、諾基亞、三星等高科技項目，而且積極引導(dǎo)先期進入東莞市的偉易達電子、生益敷銅板等外資企業(yè)向高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)大力拓展 .至目前為止，一大批國際著名企業(yè)以及港臺一批上市公司落戶東莞，使得東莞的外向型經(jīng)濟整體科技含量得到一次歷史性的飛躍 . （二）東莞市經(jīng)濟發(fā)展況 總體經(jīng)濟現(xiàn)狀及走勢分析 （ 1）國內(nèi)生產(chǎn)總值 （圖） 從上圖可以看出，東莞近幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定增長 .增幅從 1999 年以后處于比較穩(wěn)定的比例 .說明東莞的經(jīng)濟發(fā)展在 1998 年有限公司飛速的變化，之后處于穩(wěn)定的增長時期 . （ 2）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 （圖） 由以上圖表可以清晰地看到，東莞市近幾年來經(jīng)濟穩(wěn)步增長，而且保持了較高的增長率 .總體經(jīng)濟的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)和市場、利潤的空間 . 城鄉(xiāng)居民收入與支出分析 （ 1）城鎮(zhèn)居民收入與支出 （圖） （ 2）農(nóng)村居民收入與支出 （圖） 可以看出，無論是城鎮(zhèn)還是農(nóng)村其人均收入均呈上升趨勢 .同時可支配收入亦隨之增長，但用于居住的消費性支出遠遠小于其收入的比例 .這與城市的發(fā)展有關(guān)，而且也是由于房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)及居住方式的改變有關(guān) . 綜合經(jīng)濟實力在全省及全國的地位： 改革開放以來，東莞市 GDP 以年均 22%的速度持續(xù)快速健康發(fā)展，為同期全國 GDP 年均增速的 倍 .目前，東莞的 綜合經(jīng)濟實力已躋身全國大中城市前20 名，在全省位居深圳、廣州、佛山之后，列第四位 . 2020 年上半年，東莞經(jīng)濟繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，比全省平均水平高出 個百分點，增速居廣東城市第一位，財政總收入增長 %，比全省平均水平高出 個百分點，利用外資增勢良好 . 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長： （圖） 進入 2020 年后，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)超快速增長，其中住宅完成投資 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 84%. 東莞城鎮(zhèn)住房商品 化遠遠低于深圳和廣州，主要原因是東莞市的自建房和合作房的比例非常高，這對于商品房市場有很大的沖擊 . 寮步車市是東莞的一個天然的“汽車超市” ，現(xiàn)有 90 家車行登記注冊，并且品牌云集，購銷兩旺。 d) 處于產(chǎn)品高端的面積大、總價高的產(chǎn)品（獨立別墅）銷售緩慢，多層、小高層、高層的銷售較為理想。 C、公園環(huán)擁，休閑方便 旗峰山生態(tài)公園、虎英公園、黃旗公園近在咫尺，帶來秀美的風 光和清新的空氣；周邊峰景高爾夫球場、虎英公園和五星級酒店及 東城完善的配套設(shè)施，休閑娛樂盡享便利。 4）主要競爭對手項目綜合素質(zhì)較高，在戶型設(shè)計、園林設(shè)計均 有自己的特色。社區(qū)與政府公務(wù)員宿舍、公安局宿舍、師范學院、峰景高爾夫球場、松山湖科技園等市政配套為鄰， 非常適合 城市主流 白領(lǐng) 群體 選擇為長期居所，是白領(lǐng)真正心儀的完美宅地。 目的：建議首先以低價盡快回籠資 資金投入到配套設(shè)施 的完善 促進二期的中期銷售，為以后銷售的提價打下基 礎(chǔ)。 D、東莞城區(qū)的原居民（主要以東城區(qū)為主），約占 10% E、獨具慧眼的投資買家，約占 10% 由于本項目所處的新城市發(fā)展的中心地帶，項目的增值潛力巨 大；而且隨著松山湖科技園人群的與日俱增，本區(qū)域的租賃市 場也將火暴，將給投資客帶來十分可觀的回報。 戰(zhàn)略 2—— 走差異化競爭， 發(fā)揮國際化住宅產(chǎn)品特色 與優(yōu)勢，提高素質(zhì)以提高性價比。 2）東城區(qū)邊緣地帶，地位尷尬 位于城郊結(jié)合部的寮步鎮(zhèn)（而非東城區(qū)）使城區(qū)的目標客戶產(chǎn)生 一定的心理距離。月） 租售情 況 地王廣場 東縱大道 5 萬 80m2左右 16000 90 不理想 第一國際 東莞大道 70 萬 50m2起 24000 未定 不詳 世博廣場 東城大道 25 萬 60m2左右 13000 120 不理想 翠湖商業(yè)街 東站對面 1 萬 40 m2起 16000 70 理想 結(jié)論： A 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費，住宅底層及街鋪大量存在 . 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 32 頁 B 新城區(qū)商業(yè)面積供 給過剩，商業(yè)氛圍不濃銷售不理想 . C 以批發(fā)為主的大型商業(yè)流通形式存在，只要選取擇好業(yè)態(tài)，能樹起商業(yè)地產(chǎn)的又一面旗幟 . 市場需求分析 住宅需求 a、客戶 —— 本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)白領(lǐng)階層、企事業(yè)單位中高層官員、少量外商及周邊村鎮(zhèn)客戶。現(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不 利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級換代。市域交通規(guī)劃： 根據(jù)市的“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的工作思路，對全市路網(wǎng)建設(shè)總體規(guī)劃進行了修改和完善，將全市 2465 平方公里國土作為一個整體進行統(tǒng)籌規(guī)劃、突出重 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 32 頁 點，以高速公路建設(shè)為中心，建立和完善與現(xiàn)代化中心城市生活和知識經(jīng)濟時代相適應(yīng)的高速化、網(wǎng)絡(luò)化的 基礎(chǔ)設(shè)施，逐步實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化 . 初步構(gòu)筑“六橫四縱”高速公路網(wǎng)，“六橫”是北環(huán)高速公路、莞沙高等級公路、莞橋高等級公路、清塘高速公路、?；⒏咚俟?、深圳大外環(huán)高速公路；“四縱”是沿海高速公路、廣深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路 . 與此同時，完善國道、省道、聯(lián)網(wǎng)公路網(wǎng) .按“寬、潔、綠、美、凈、通”的要求，公路的安全配套設(shè)施達到規(guī)范化、標準化，主干公路主要路口實現(xiàn)立交化，創(chuàng)建“文明路”、“樣板路”，建設(shè)網(wǎng)絡(luò)化道路，實現(xiàn)村村通公路 . 為形成東、中、西“三線聯(lián)動”的經(jīng)濟發(fā)展格局，重點發(fā)展：中部松山湖科技產(chǎn) 業(yè)園、東部工業(yè)園、西部沿海產(chǎn)業(yè)帶，并規(guī)劃設(shè)計三條大道聯(lián)接三大工業(yè)園區(qū) . 松山湖大道 ：連接東莞市區(qū)與松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的城市干道，全長 公里 .近期規(guī)劃的是由五環(huán)同沙立交至松山湖段，全長 公里 . 東部快速路 ：位于東北部地區(qū)，起于五環(huán)快速路東南側(cè)松山湖立交 .沿線經(jīng)寮步、茶山、東坑、橫瀝、石排、企石、橋頭等 7 鎮(zhèn)，最終接入東部工業(yè)園環(huán)城路，全長 21 公里，定位為快速干道，道路兩側(cè)各 20 米寬的綠化景觀帶 . 港口大道 ：位于西部，主要用于集散莞城與虎門港之間的交通，起點于東江大道、鴻福路相接，沿線與西環(huán)快速路、廣深高 速公路、厚道路、厚街大道、厚沙路、家具大道、沙太路、沿海高速公路、進港大道、進港南路相接，經(jīng)道滘、厚街鎮(zhèn)、沙四鎮(zhèn)，全長 公里 . （三）東莞市整體發(fā)展預(yù)測 東莞中心市區(qū)的發(fā)展 區(qū)域優(yōu)勢 ：一個城市或一個地區(qū)的經(jīng)濟支點可能有若干個，但政治中心只有一個，這種唯一性為市區(qū)帶來獨一無二的府前經(jīng)濟，并因此對周邊鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)生輻射效