【正文】 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 ⒏ 5 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) ⒏ 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) ⒏ 項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) ⒏ 6 結(jié)論與建議 一、 評(píng)估結(jié)論 二、 有關(guān)說明及建議 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 32 頁 一、 報(bào)告摘要 開發(fā)企業(yè) 東莞市時(shí)富花園開發(fā)有限公司是香港時(shí)富集團(tuán)下屬全資企業(yè) ,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租貸及管理業(yè)務(wù)，注冊(cè)資本人民幣 3， 200 萬元。因此，我方在后面的分析測(cè)算中假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 32 頁 二、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑村 ,東臨三星、偉易達(dá) ,南望旗峰山公園 ,西靠東城及東城汽車客運(yùn)總站，北向莞樟大道。 總建筑面積 (只指 D、 E 型 ) 91,968,88m178。住所：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺開發(fā)區(qū) 。經(jīng)營范圍 :建造東莞時(shí)富花園商品住宅、商場(chǎng)及配套設(shè)施，開展銷售、出租及管理業(yè)務(wù) 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14883 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增值 52982 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增值 34,533 億元，增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落 2020年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海 外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來自各方面的挑戰(zhàn)。2020年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。過量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。祖籍東莞的海外僑胞有２０多萬人，港澳臺(tái)同胞７０多人。 一、 政策法律環(huán)境分析 從2020年至今，國家、廣東及東莞市頒布執(zhí)行了一系列新的法規(guī)制度，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展： １、 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā) 商的法規(guī) ? 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 中國人民銀行在今年６月中旬下達(dá)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力提出新的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開發(fā)貸款必須具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％；商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。這些措施有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的素質(zhì)，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范的 發(fā)展。政府在土地供應(yīng)上缺乏計(jì)劃性 ，加大了土地招標(biāo)行為的投機(jī)性。其后，國務(wù)院又在３１日召開全國進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序電視電話會(huì)議，新一輪土地市場(chǎng)的整頓啟動(dòng)了，并且將加大力度。廣東省政府日前發(fā)出《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)的通知》，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。之前，廣東普通住宅的購房契稅為１ .５％，按這一政策，個(gè)人購買普通住宅，契稅減半征收。 從2020年６月１日起，按照國家財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定，廣東相應(yīng)統(tǒng)一調(diào)低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)０ .５個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快，增幅由 1999 年的 %到 2020 年 %，說明東莞市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有限公司持續(xù)、高速的發(fā)展 . 三、社會(huì)文化環(huán)境分析 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 32 頁 東莞市十分重視文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，興建了一批高標(biāo)準(zhǔn)、多功能、現(xiàn)代化的群眾文化設(shè)施 .先后投入數(shù)億元興建了“三館一店”（圖書館、博物館、科學(xué)館、新華書店）工程；虎門愛國主義教育基地的海戰(zhàn)博物館占地面積 15 萬平方米，總投資約 億元 .據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共文化設(shè)施占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米 . 2020 年，東莞市的文化中心在原有基礎(chǔ)上新增了 4 個(gè)項(xiàng)目，分別為東城文化中心、萬江文化中心完善工 程、石碣鎮(zhèn)文化廣播中心工程和石龍鎮(zhèn)文化中心工程 .各鎮(zhèn)區(qū)大力修建文化廣場(chǎng)，東莞市文化公園建設(shè)也成為新的熱點(diǎn)，如東城榴花公園、橋頭的蓮湖公園、萬江的金鰲洲主題公園廣場(chǎng)等 . 四、社會(huì)人口環(huán)境分析 據(jù)第五次全國人口普查的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，東莞市總?cè)丝? 萬人，占全省總?cè)丝诘?%，是廣東省居廣州和深圳之后的第三大城市 . 東莞市戶籍人口 150 多萬人，共 萬戶；外來人口約 500 多萬人，占總?cè)丝?75%以上，其中僅臺(tái)商就有近 11 萬人（常住 8 萬，流動(dòng) 3 萬） .對(duì)于東莞房地產(chǎn)業(yè)來說，如何利用外來人口資源，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè) 進(jìn)一步發(fā)展，是需要進(jìn)一步考慮的問題 . 戶籍人口 （圖） 外來暫住人口 （圖） 從以上圖表可以看出：東莞市本地人口趨于下降，外來人口趨于增加，而且近年來增加較快，這一方面是東莞良好的發(fā)展前景所吸引，另一方面也說明外的人將成為東莞的主流通消費(fèi)群體 . 第二章 東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 發(fā)展階段 （圖） 房地產(chǎn)投資與基本建設(shè)投資比值的合理區(qū)間為 ，小于這個(gè)比值說明政府的基本建設(shè)投資發(fā)展較快，沒有對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成障礙 .，反之，則說明房地產(chǎn)投資會(huì)受到基礎(chǔ)建設(shè)投送的限制，不利于進(jìn)一步發(fā)展 . 因?yàn)椴蛔⒅鼗ㄍ顿Y，以致城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境差異不大，城區(qū)在往年甚至不如常平等較發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)，這對(duì)消化商品住宅產(chǎn)生直接負(fù)面影響 . 二、東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 東莞市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)分析 （圖） 2020 年和 2020 年上半年，增長(zhǎng)率達(dá)到了較高的水平，特別是 2020 年上半年超過了 2020 年全年水平 . 歷年施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于竣工面積，施工面積在 1999 年達(dá)到高峰后，隨后均保持平穩(wěn)小幅度增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) .這同時(shí)也說明，東莞市場(chǎng)容納開發(fā)量的范圍約在 330 萬平方米左右 . 2020 至 2020 年的房地產(chǎn)空置率區(qū)間為 %— %，尚未達(dá)到通常的 28%的警戒水平 .但自 2020 年開始大幅增長(zhǎng)的批準(zhǔn)預(yù)售面積，使得東莞樓市的整體開發(fā)面臨空置率快速增長(zhǎng)的壓力 . 東莞市近期商品住宅戶型主要以三房、四房為主，占到了總體的 87%，主要原因是東莞本地居民 以往的居住習(xí)慣和目前的經(jīng)濟(jì)收入水平，使得他們普遍傾向于大房大廳的住宅 . 目前，東莞全市商品住宅價(jià)格主要分為以下幾個(gè)層次： ◇ 一是以常平和樟木頭為代表的鐵路沿線區(qū)域 .在外銷市場(chǎng)的帶動(dòng)下，目前此區(qū)域的在售樓盤價(jià)格屬于東莞的最高水平，約在 3600— 4000 元／平方米 . ◇ 二是以萬江為代表的市區(qū) .由于擁有較好的規(guī)劃和發(fā)展前景，近一年來市區(qū)的住宅價(jià)格持續(xù)上升，依托強(qiáng)勁的本地 消費(fèi)能力，市區(qū)的商品住宅價(jià)格在逐步向一線的常平、樟木頭地區(qū)靠近 . ◇ 三是東莞的其他區(qū)域，正如前文所述，東莞的城市發(fā)展以各鎮(zhèn)自我發(fā)展為主，因此除常平、樟木頭和市區(qū)之外的其他地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈無序狀態(tài)，造成銷售價(jià)格不能同一二線地區(qū)靠近，維持在 2600— 3000 元∕平方米的較低空間內(nèi) . （ 2） 價(jià)格分布 從整體來看，東莞與深圳和廣州相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有一定的差距，主要的原因還是住房的商品化程度太低 . 三、東莞市城市建設(shè)發(fā)展分析 （ 一）東莞市整體發(fā)展?fàn)顩r 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 32 頁 東莞的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了顯著成就 .2020 年東莞預(yù)計(jì)投資 100 億元，加速建設(shè)市區(qū) 26 項(xiàng)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，其中在 2020 年已動(dòng)工在建的項(xiàng)目有 14 項(xiàng)，總投資約 億元，包括城市功能配套類工程的行政辦事中心、展示中心、圖書館、科學(xué)技術(shù)博物館、青少年活動(dòng)中心、海關(guān)大廈、市區(qū)群眾藝術(shù)館、人民會(huì)堂、東莞大劇院等，以及市政交通設(shè)施類的莞龍路改造、五環(huán)過境路、東江大道、鴻福西路、東莞運(yùn)河樟村水質(zhì)凈化廠等 . 計(jì)劃在今年動(dòng)工的項(xiàng)目有限公司 12 個(gè)，投資 27 億 .包括城市中心區(qū)廣場(chǎng)建設(shè)、中心區(qū)環(huán)境完善工程、黃旗山城市公園首期建設(shè)、東江西岸岸線整潔、運(yùn)河兩岸景觀改造、鴻福西路景觀建設(shè)及城市交通設(shè)施類的改造等 . 交通設(shè)施建設(shè) 東莞市路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)區(qū)內(nèi)有：廣深公路（ 107 國道）、莞惠 公路（省道）、莞龍公路（省道）、十三條聯(lián)網(wǎng)公路、廣深珠高速公路、莞深高速公路、虎門大橋等干道 . 隨著 2020 年市區(qū) 10 條道路改造的全部完成和東江大道、鴻福西路將于今年 6 月份建成通車，加之沿路穿衣戴帽工程、夜景燈光工程的實(shí)施，各條路段進(jìn)行綠化、美化、凈化，整個(gè)市區(qū)道路交通環(huán)境將得到明顯改善 .特別是三環(huán)路（含東江大道、鴻福西路）的全線貫通，將為市區(qū)交通整治帶來十分便利的基礎(chǔ)條件，大量車輛將通過三環(huán)路分流，避免了各種車輛過度集中于舊城區(qū)的擁堵擠塞狀況 .同時(shí)，加快五環(huán)快速路的建設(shè)，將進(jìn)一步改善路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，市區(qū)交通網(wǎng)絡(luò) 將實(shí)現(xiàn)全面升級(jí) . 今明兩年，東莞市將籌資 億元，改造 6 條市域主干公路，總長(zhǎng) 135 公里，涉及東莞市內(nèi)沿線 17 個(gè)鎮(zhèn)區(qū)， 2 年內(nèi)全部改造完畢 .這 6 條公路主干公路改造完成后，將加速珠江三角洲城市之間的客貨周轉(zhuǎn)，節(jié)約運(yùn)輸時(shí)間和成本 . 重點(diǎn)工程建設(shè) 改革開放特別是市委、市政府制定“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的發(fā)展戰(zhàn)略以來，全市園區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，集聚效應(yīng)十分明顯，開發(fā)層次不斷提升 .松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、虎門港開發(fā)區(qū)和東部工業(yè)園等三大龍頭工業(yè)園建設(shè)進(jìn)展順利，園區(qū)對(duì)于東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)分額逐漸增大，其創(chuàng)造的工業(yè)產(chǎn)值占 全市 30%以上，出口總額占全市的半壁江山 .此外，園區(qū)建設(shè)對(duì)于推進(jìn)東莞市城市化進(jìn)程的作用也越來越明顯，園區(qū)已成為東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn) . 市域交通規(guī)劃： 根據(jù)市的“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的工作思路，對(duì)全市路網(wǎng)建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行了修改和完善，將全市 2465 平方公里國土作為一個(gè)整體進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃、突出重 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 32 頁 點(diǎn)，以高速公路建設(shè)為中心，建立和完善與現(xiàn)代化中心城市生活和知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代相適應(yīng)的高速化、網(wǎng)絡(luò)化的 基礎(chǔ)設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化 . 初步構(gòu)筑“六橫四縱”高速公路網(wǎng)，“六橫”是北環(huán)高速公路、莞沙高等級(jí)公路、莞橋高等級(jí)公路、清塘高速公路、?；⒏咚俟?、深圳大外環(huán)高速公路；“四縱”是沿海高速公路、廣深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路 . 與此同時(shí)，完善國道、省道、聯(lián)網(wǎng)公路網(wǎng) .按“寬、潔、綠、美、凈、通”的要求，公路的安全配套設(shè)施達(dá)到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，主干公路主要路口實(shí)現(xiàn)立交化，創(chuàng)建“文明路”、“樣板路”，建設(shè)網(wǎng)絡(luò)化道路，實(shí)現(xiàn)村村通公路 . 為形成東、中、西“三線聯(lián)動(dòng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，重點(diǎn)發(fā)展：中部松山湖科技產(chǎn) 業(yè)園、東部工業(yè)園、西部沿海產(chǎn)業(yè)帶，并規(guī)劃設(shè)計(jì)三條大道聯(lián)接三大工業(yè)園區(qū) . 松山湖大道 ：連接?xùn)|莞市區(qū)與松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的城市干道，全長(zhǎng) 公里 .近期規(guī)劃的是由五環(huán)同沙立交至松山湖段，全長(zhǎng) 公里 . 東部快速路 ：位于東北部地區(qū)，起于五環(huán)快速路東南側(cè)松山湖立交 .沿線經(jīng)寮步、茶山、東坑、橫瀝、石排、企石、橋頭等 7 鎮(zhèn)，最終接入東部工業(yè)園環(huán)城路，全長(zhǎng) 21 公里，定位為快速干道，道路兩側(cè)各 20 米寬的綠化景觀帶 . 港口大道 ：位于西部，主要用于集散莞城與虎門港之間的交通，起點(diǎn)于東江大道、鴻福路相接，沿線與西環(huán)快速路、廣深高 速公路、厚道路、厚街大道、厚沙路、家具大道、沙太路、沿海高速公路、進(jìn)港大道、進(jìn)港南路相接，經(jīng)道滘、厚街鎮(zhèn)、沙四鎮(zhèn)，全長(zhǎng) 公里 . （三）東莞市整體發(fā)展預(yù)測(cè) 東莞中心市區(qū)的發(fā)展 區(qū)域優(yōu)勢(shì) ：一個(gè)城市或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)支點(diǎn)可能有若干個(gè)，但政治中心只有一個(gè)，這種唯一性為市區(qū)帶來獨(dú)一無二的府前經(jīng)濟(jì)，并因此對(duì)周邊鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)生輻射效應(yīng) .去年，政府啟動(dòng)三個(gè)中心工程；行政文化中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中央生活區(qū)，標(biāo)志著市區(qū)開始重新確立自身的中心地位 .將會(huì)對(duì)市區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有較大的促進(jìn)作用 . 教育和交通優(yōu)勢(shì) ：東莞市區(qū)目前是公辦教育最發(fā)達(dá)的地區(qū)，這里有東莞中學(xué)、莞城一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等省市一級(jí)學(xué)校，對(duì)不少鎮(zhèn)區(qū)的家長(zhǎng)們有較大的吸引力 .隨著市區(qū)中心地位的確立，以及市區(qū)對(duì)鎮(zhèn)區(qū)交通輻射能力的加強(qiáng)，市區(qū)將成為人流、信息流的中轉(zhuǎn)站，這是市區(qū)房地產(chǎn)具有的前景優(yōu)勢(shì) . 東部地區(qū)將憑借三大優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 . 交通優(yōu)勢(shì) ：東部板塊的發(fā)展與政府大力發(fā)展鐵路與修建公路是分不開的，鐵路的修建為東部發(fā)展帶來了契機(jī)，引來大量的投資；目前東部地區(qū)多條交通干道也在積極的建設(shè)中，東部快速干線是主力道路，莞深高速北段也正在積極建設(shè)中，所有這 些道路建成通車后，將形成多層次、多級(jí)化的新的網(wǎng)狀道路干線新格局 . 園區(qū)優(yōu)勢(shì)：東部工業(yè)園將調(diào)整東部板塊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，啟動(dòng)?xùn)|部組團(tuán)式發(fā)展的新格局，進(jìn)而促進(jìn)東部板塊房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 . 莞港經(jīng)貿(mào)關(guān)系優(yōu)勢(shì)：東莞與香港緊密的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，主要是在東部板塊常平、樟木頭、塘廈帶 .正是因?yàn)榕c香港的緊密聯(lián)系，才促進(jìn)了常