【正文】 寮步鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 （ 1） 城鎮(zhèn)性質(zhì) 東莞市中部重要的中心城鎮(zhèn)，歷史悠久。寮步車市是東莞的一個(gè)天然的“汽車超市” ，現(xiàn)有 90 家車行登記注冊(cè)，并且品牌云集，購銷兩旺。 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) （ 1） 寮步鎮(zhèn) 2020 年綜合年報(bào) （圖） （ 2） 支柱產(chǎn)業(yè)與著名企業(yè) 目前寮步鎮(zhèn)全鎮(zhèn)有外資企業(yè) 500 多家，初步形成了以電子、電腦、電器組成的簇群產(chǎn)業(yè)，是東莞市三大電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)鎮(zhèn)之一 。東莞城鎮(zhèn)住房商品 化遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳和廣州，主要原因是東莞市的自建房和合作房的比例非常高，這對(duì)于商品房市場(chǎng)有很大的沖擊 . 隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，東莞市的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)逐步顯現(xiàn)出變化，由原先的“居住型消費(fèi)”向“享受型消費(fèi)”轉(zhuǎn)變，由一次性付款的觀念向貸款購房轉(zhuǎn)變，同時(shí)二次及多次置業(yè)群體逐步擴(kuò)大 . 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 32 頁 進(jìn)入 2020 年后，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)超快速增長(zhǎng)，其中住宅完成投資 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 84%. 從 2020 年開始，東莞市政府加大了基建投資，以改善城市的交通及居住條件 .現(xiàn)在已有所改觀 . 城市總體結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu) 5．關(guān)于促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)的法規(guī)： 2020 年 8 月，廣東省政府出臺(tái)了《關(guān)于加快中心鎮(zhèn)發(fā)展的意見》，對(duì)全省 270 個(gè)中心鎮(zhèn)的發(fā)展給予一系列政策和財(cái)政的扶持，包括中心鎮(zhèn)規(guī)劃、中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集約發(fā)展、拓展中心鎮(zhèn)建設(shè)資金渠道 、用地政策傾斜、戶籍改革及管理體制等方面都有創(chuàng)新性突破 .這些措施將會(huì)加快省內(nèi)中心鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展，也會(huì)出現(xiàn)中心鎮(zhèn)區(qū)帶領(lǐng)周邊小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)發(fā)展的局面 . 今年是東莞園區(qū)經(jīng)濟(jì)全面增長(zhǎng)的一處， 6 月，東莞市政府出臺(tái)了《東莞市鼓勵(lì)鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園區(qū)發(fā)展的優(yōu)惠措施》，市政府作出了“園區(qū)內(nèi)可安排配套經(jīng)營的房地產(chǎn)用地不超過總面積的 8%”的規(guī)定 .如果按全市工業(yè)園的規(guī)劃總面積 395 平方公里計(jì)算的話，意味著園區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營用地面積最高可達(dá) 平方公里 .園區(qū)“誰投資誰受益”的政策，帶給房地產(chǎn)業(yè)另外一種商機(jī) . 二、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 （一） 東莞市經(jīng)濟(jì)發(fā) 展歷程 改革開放以來，東莞市充分發(fā)揮人緣、地緣和政策優(yōu)勢(shì)，在實(shí)施“外向帶動(dòng)”戰(zhàn)略的同時(shí)，積極依靠科技進(jìn)步，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展 .2020 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，出口總額 億美元，財(cái)政收入 億元 .成為全省首個(gè)令人矚目的成績(jī)，基本實(shí)現(xiàn)農(nóng)村工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化、科技經(jīng)濟(jì)一體化的格局 .東莞市已成為國際制造業(yè)基地 . 十一屆三中全會(huì)以前，東莞市是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)縣， 1978 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： ，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)占主要成份 .改革開放以后，東莞市抓住機(jī)遇 ，大力引進(jìn)外資，發(fā)展外向型工業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，使東莞市成為廣東“四小虎”之一 . 進(jìn)入九十年代，由于粗放型高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的局限，東莞市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展正進(jìn)入了升級(jí)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段 .市委、市政府根據(jù)東莞實(shí)際，調(diào)整發(fā)展思路，提出了“科技興市”發(fā)展戰(zhàn)略 .1994 年，進(jìn)一步提出推動(dòng)?xùn)|莞“第二次工業(yè)革命”，加速科技進(jìn)步，提高產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量和產(chǎn)品附加值，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的戰(zhàn)略構(gòu)思，從總體上確立科技經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展的格局 .為提高東莞經(jīng)濟(jì)的國際競(jìng)爭(zhēng)力，從 2020 年起東莞市開始確立建設(shè)國際制造業(yè)名城的發(fā)展目標(biāo) . 東莞市利用外資發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了起步、發(fā)展以及提高三個(gè)階段 .在起步階段（從 1978 年至 80 年代前期），引進(jìn)的企業(yè)項(xiàng)目多是小作坊式的工廠，加工生產(chǎn)服裝、手袋、玩具、小五金等低檔產(chǎn)品；在發(fā)展階段（從 80 年代中期到90 年代初），由于國家改革開放政策深入民心以及國際產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，市委、市政府抓信機(jī)遇，不斷改善水、電、道路交通、通訊條件等基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)吸引外資的承受能力，利用外資方式從來料加工發(fā)展到“三來一補(bǔ)”與“三資”并舉，技術(shù)含量有所提高 .進(jìn)入九十年代，市委、市政府于 1991 年確立了“科教興市”戰(zhàn)略，尤其是 1994 年提出“第二次工業(yè)革命”戰(zhàn)略構(gòu)想之后，積極調(diào)整引資戰(zhàn)略，確立“積極合理有效地利用外資”方針，重新明確了招商引資的指導(dǎo)思想為 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 32 頁 “加強(qiáng)對(duì)外資投向的引導(dǎo)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在鞏固香港資金來源的同時(shí)，把招商引資工作的著眼點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到歐美、日本、南韓、臺(tái)灣等工業(yè)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，增強(qiáng)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展后勁”，自此東莞市的外向型經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了提高階段（即九十年代初至今），全市對(duì)外引進(jìn)項(xiàng)目的科技水平有了很大提高，引進(jìn)了一批如杜邦、金霸王、諾基亞、三星等高科技項(xiàng)目，而且積極引導(dǎo)先期進(jìn)入東莞市的偉易達(dá)電子、生益敷銅板等外資企業(yè)向高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)大力拓展 .至目前為止，一大批國際著名企業(yè)以及港臺(tái)一批上市公司落戶東莞，使得東莞的外向型經(jīng)濟(jì)整體科技含量得到一次歷史性的飛躍 . （二）東莞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展況 總體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析 （ 1）國內(nèi)生產(chǎn)總值 （圖） 從上圖可以看出，東莞近幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng) .增幅從 1999 年以后處于比較穩(wěn)定的比例 .說明東莞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在 1998 年有限公司飛速的變化，之后處于穩(wěn)定的增長(zhǎng)時(shí)期 . （ 2）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 （圖） 由以上圖表可以清晰地看到，東莞市近幾年來經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，而且保持了較高的增長(zhǎng)率 .總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)和市場(chǎng)、利潤(rùn)的空間 . 城鄉(xiāng)居民收入與支出分析 （ 1）城鎮(zhèn)居民收入與支出 （圖） （ 2）農(nóng)村居民收入與支出 （圖） 可以看出，無論是城鎮(zhèn)還是農(nóng)村其人均收入均呈上升趨勢(shì) .同時(shí)可支配收入亦隨之增長(zhǎng)，但用于居住的消費(fèi)性支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其收入的比例 .這與城市的發(fā)展有關(guān)，而且也是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)及居住方式的改變有關(guān) . 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全省及全國的地位： 改革開放以來，東莞市 GDP 以年均 22%的速度持續(xù)快速健康發(fā)展，為同期全國 GDP 年均增速的 倍 .目前，東莞的 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力已躋身全國大中城市前20 名，在全省位居深圳、廣州、佛山之后，列第四位 . 2020 年上半年，東莞經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，比全省平均水平高出 個(gè)百分點(diǎn)，增速居廣東城市第一位，財(cái)政總收入增長(zhǎng) %，比全省平均水平高出 個(gè)百分點(diǎn)，利用外資增勢(shì)良好 . 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)： （圖） ? 2020年５月，建設(shè)部頒布《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》，針對(duì)因開發(fā)商多算分?jǐn)偣彩褂妹娣e而引起的糾紛，制定出計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定了計(jì)算 商品房公攤面積的辦法。 ? 2020年２月１８日，國土資源部就清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題發(fā)出緊急通知。這將促成房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。當(dāng)?shù)貧夂驕睾?，物產(chǎn)豐富，是著名的魚米之鄉(xiāng)。嚴(yán)格控制土地供 應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動(dòng)蕩帶來風(fēng)險(xiǎn)。 在2020年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。注冊(cè)資本 :3200 萬元 。 地塊形狀 地塊呈四邊形 ,整體形狀較規(guī)則。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目位于東莞市莞樟大道與五環(huán)路、莞深高速莞城出入口交匯處東側(cè)，用地面積 7， 397， 74 平方米（指 E 和 D 型），建筑面積 91， 968， 80 平方米，建筑密度不大于 29%，建筑高度控制在 17 層以下。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)測(cè)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 用地性質(zhì) 商住用地 土地使用年限 70 建筑密度 ≤ 29% 建筑高度 ≤ 17 總戶數(shù) 666 戶 綠化率 38% 項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r 項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介 東莞市時(shí)富花園開發(fā)有限公司 成立日期 :一九九四年九月二日 。涉及許可證的項(xiàng)目憑證可許經(jīng)營 ).營業(yè)期限 :自一九九四年九月二日至二 OO 四年九月一日。 房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落 由國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，2020年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購買繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。普通住宅價(jià)格上漲過快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。優(yōu)越的人文地理環(huán)境，吸引了大批外商前來投資。 同時(shí)，市建設(shè)房地產(chǎn)管理部門還積極采取措施，有效加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的管理，有效防止了諸如“問題樓盤”，“爛尾樓盤”的出現(xiàn)，維護(hù)了小業(yè)主的利益，促進(jìn)了東莞房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展。對(duì)于土地市場(chǎng)中出現(xiàn)的違規(guī)圈占土地、低價(jià)出讓土 地等行為進(jìn)行查處。此項(xiàng)措施在一定程度上減輕了購房者的負(fù)擔(dān)。東莞市（ 2020 年）人均 GDP 及恩格爾系數(shù)反映出東莞市的生活水平處于富裕階段，在全國屬于較高水平 . 東莞房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)； 2020 年上半年，東莞全市共批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目 60 個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米 . 東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 （圖） （ 圖） 自 2020 年開始，東莞置業(yè)者主要以境外人士和外來人口為主，其購房占商品房成交量比重達(dá) 60%以上，而另一支購房力量的后起之秀為本地居民，他們雖自有房產(chǎn)，卻心儀環(huán)境和服務(wù)俱佳的住宅小區(qū)，購房數(shù)量逐年增加，大多以大戶型和別墅等中高檔住宅為主 . 東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格水平分析 （ 1）總體價(jià)格 松山湖科技產(chǎn)業(yè)園 東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園是東莞市政府投資開發(fā)的省級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是未來東莞的經(jīng)濟(jì)和科技中心，是今后東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭 .該園區(qū)位于東莞市中部，規(guī)劃面積 72 平方公里，其中有近 8 平方公里的湖面，自然環(huán)境十分優(yōu)美 .園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境與科技產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)、社會(huì)事業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，打造“科技共山水一色”的城市形象 . 近幾年來，對(duì)私營企業(yè)實(shí)行了鼓勵(lì)扶持政策，創(chuàng)造寬松的發(fā)展環(huán)境，涌現(xiàn)了廣東華冠鋼鐵、永強(qiáng)汽車、新興發(fā)、百味佳、博士科技、國源玻璃、金業(yè)電子等一批優(yōu)秀私營企業(yè)。外來人口增長(zhǎng)快，主要分布在勞動(dòng)密集型的工廠從事技術(shù)流水線工作，小部分從事服務(wù)行業(yè)。 北區(qū) —— 借助現(xiàn)有的華南工業(yè)園和大進(jìn)工業(yè)園為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展 工業(yè)； 中心區(qū) —— 重點(diǎn)完善城市功能和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)； 南區(qū) —— 為控制區(qū)，將逐步對(duì)區(qū)內(nèi)農(nóng)村住宅進(jìn)行改造，同時(shí)發(fā)展 生態(tài)房地產(chǎn)業(yè)，利用佛靈湖作為后花園，發(fā)展成休閑度假區(qū)和生 活樂園； 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 32 頁 良橫片區(qū)（橫坑村） —— 對(duì)通向市區(qū)的主要門戶良橫片區(qū)特別是橫坑村實(shí)行重新的規(guī)劃設(shè)計(jì)，進(jìn)行路網(wǎng)升級(jí)和城市面貌改造，重塑寮步的城市形象 四、區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)總體特征 東莞這幾年房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)類似于深圳上世紀(jì) 90 年代房地產(chǎn)的發(fā)展情況，來勢(shì)洶涌，后 勁很足，因?yàn)闁|莞市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)已積累了相當(dāng)一部分有購房實(shí)力的群體，其積蓄的消費(fèi)潛力與能量遠(yuǎn)未釋放與挖掘。月） 出租率 金龍汽配城 商業(yè) 專業(yè)市場(chǎng) 汽配及用品 20 10% 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 32 頁 金牛路汽配城 商住 專業(yè)市場(chǎng) 汽配及用品 70 100% 國際汽車城 自建 專業(yè)市場(chǎng) 整車銷售及服務(wù) 5 15% （ 2）主要大型商業(yè)物業(yè) 商場(chǎng)名稱 位置 規(guī)模 m2 功能分布 租金（元/M2 商業(yè)需求 購買商鋪對(duì)外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者。 3）其他優(yōu)勢(shì) A、小區(qū)配套設(shè)施齊全 擁有六星級(jí)國際雙會(huì)所，加拿大西點(diǎn)國際學(xué)校等。 7）部分外圍樓宇臨村屋，視覺效果差。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 32 頁 3）靠近科技園，擁有潛力客戶 本項(xiàng)目周邊匯聚大量的企業(yè) 和高素質(zhì)的人群，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的機(jī)會(huì)。這個(gè)消費(fèi)層帶動(dòng)了東莞對(duì)房地產(chǎn)的 需求，也使東莞房?jī)r(jià)隨著市場(chǎng)的需求隨之增高，他們將是支撐東莞地產(chǎn)發(fā)展的重要力量之一 。 戶型定位 結(jié)合市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定 本項(xiàng)目的戶型面積如下：首層以 40100 多平方米的 2 房 、 3 房為主，商業(yè)首層以街鋪形式開發(fā)，二、三層則可以考慮引進(jìn)大賣場(chǎng)，完善商業(yè)配套，匯聚消費(fèi)人氣。 價(jià)格定位 建議毛坯房平均價(jià)格為 2800 元 /㎡ 根據(jù)市場(chǎng)比較法測(cè)算銷售價(jià)格，從東南城區(qū)及寮步鎮(zhèn)選 取具有代表意義的項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格比較。 3）首期推廣的方法 A、在市區(qū)設(shè)立展覽場(chǎng)地 由于本項(xiàng)目的檔次定位為白領(lǐng)社區(qū)，因此有必要在市區(qū)人流密集的白