【正文】 銷售中后期逐步開始提價，估計后期均價可達(dá) 為 2900 元 /㎡ 六、營銷策略 階段策略 入市推廣策略 1）首推時機(jī)的選擇 東莞市房博會將會在 10 月份舉行，屆時東莞市所有樓盤均會參展，是各開發(fā)商展示自己實力與樓盤素質(zhì)的好時機(jī)，本項目已預(yù)定好展覽位置，一定要借房博會舉行的機(jī)會開始項目的內(nèi)部認(rèn)購，內(nèi)部認(rèn)購期初定為一個月，公開發(fā)售的時間由發(fā)展商解決了預(yù)售證問題后待定，但從買家的購買心理出發(fā)考慮，最佳的公開發(fā)售期應(yīng)在框架結(jié)構(gòu)達(dá)到一定的樓層。 從策略上分析，采取以下策略調(diào)價有利于銷售。 他們有較高的文化程度，因為我們可為買家提供信息高速公 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁 共 32 頁 路。 整體目標(biāo)客戶定位 A、東莞知 識分子、高級白領(lǐng)，約占 60% B、寮步鎮(zhèn)居民，約占 10% （含非寮步戶籍） C、外來港商、臺商、小企業(yè)等，約占 10% （含其它鎮(zhèn)區(qū)） 在松山湖科技園、東城、寮步鎮(zhèn)投資建廠的外來港臺商、小企 業(yè)主等，擁有較強(qiáng)的購買力，對樓盤的素質(zhì)要求較高。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁 共 32 頁 產(chǎn)品定位 根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目以城市白領(lǐng)房子為主的 單一性開發(fā)。隨著新城市中心的建成，這一帶的市政基礎(chǔ)設(shè)施將更加完善，對客戶的吸引力加強(qiáng)，會有更多的人從鎮(zhèn)區(qū)搬來城區(qū)居住。 形象定位 項目形象定位 —— 白領(lǐng)房子時富造 闡釋：將項目的優(yōu)勢挖掘，結(jié)合項目的地理位置、目標(biāo)客戶、樓盤規(guī)模、配套設(shè)施等素質(zhì)因素對項目進(jìn)行度身訂做的宣傳定位。 5）找對路線，迎合目標(biāo)消費群 發(fā)展戰(zhàn)略 項目發(fā)展總戰(zhàn)略 —— 差異化產(chǎn)品，泛客戶定位 分戰(zhàn)略： 戰(zhàn)略 1—— 最大限度利用規(guī)模優(yōu)勢，以項目的成熟環(huán) 境形成本地頂級的國際化生態(tài)社區(qū)。 市場機(jī)會（ O） 1）戶型面積的優(yōu)勢 項目戶型面積小，為目前市場的空白點，有利于迅速搶占市場。 市場威脅（ T） 1）莞城樓市推出量大，市場容量有限，空置率逐年提升。 5）緊鄰莞樟大道和高速公路，有一 定的噪音和空氣污染。 劣勢分析（ W） 1）小區(qū)一期園林設(shè)計缺乏特色 小區(qū)一期園林建設(shè)無主題、無特色，缺乏統(tǒng)一的視覺形象。 2）規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢 A、超大人工 湖 大手筆接近 6 萬 m2的人工湖是目前最大賣點 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁 共 32 頁 B、產(chǎn)品定位合適，客戶定位準(zhǔn)確 “白領(lǐng)房子時富造”將目標(biāo)客戶鎖定白領(lǐng)，并為之量身定做的 60100m2的戶型絕對是白領(lǐng)置業(yè)首選 . C、戶型間隔方正實用，通風(fēng)采光佳 采用隱梁隱柱設(shè)計，實用率高達(dá) 90%以上；戶型開闊，空氣對流， 采光效果佳。 購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家。 f、小區(qū)配套需求 —— 會所、運動設(shè)施、教育、商業(yè)。月） 出租率 國際汽車城 寮步 1300 畝 整車銷售及服務(wù) 5 招商中 金龍汽配城 萬江 200 間左右 汽車配件及用品 20 招商中 和生文具 莞太路 11300m2 文具辦公用品 65 理想 賽格電子 東城南路 13000m2 電腦、 IT 150 理想 （ 4）本項目周邊商業(yè)供給分析 項目 位置 規(guī)模 m2 間隔 價格（元 /M2） 租金（元/M2 e) 總價低的獨立別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅市場供給少，市場銷售反饋好。受大勢影響， 2020年乃至近兩年， 莞城 的格局與態(tài)勢將全 面升級，認(rèn)真研究市場、研究消費者、做好產(chǎn)品與服務(wù)的發(fā)展商將是市場的主宰，而實力較弱的小發(fā)展商將逐漸被市場與消費者淘汰 。 以“ IT 產(chǎn)業(yè)為龍頭的綠色星城 ”，是 東莞市 環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化 衛(wèi)星城市。 全鎮(zhèn)將近三分之一的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低。為進(jìn)一步強(qiáng)化寮步汽車銷售的龍頭地位，現(xiàn)正在興建占地 1300 畝的 “東莞國際汽車貿(mào)易城 ”，將汽車城打造成為一個交易中心、休閑中心、汽車文化傳播中心。全鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地面積 3 萬多畝，魚塘面積 5000 多畝，水果面積約 1 萬畝，蔬菜面積9000 多畝。擁有三星集團(tuán)、香港偉易達(dá)集團(tuán)、日本先鋒公司等一批高科技大企業(yè)，開始成為國際性大企業(yè)、大財團(tuán)投資的熱點地區(qū)。東莞城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu) 全市分為四大經(jīng)濟(jì)片區(qū)：以市區(qū)為中心，包括石龍、茶山、寮步、麻涌等鎮(zhèn)的西北經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，公路樞紐，珠三角高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一，外向型加工貿(mào)易、三高農(nóng)業(yè)基地；以虎門為中心，包括長安、厚街等 鎮(zhèn)的西南經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是外向型港口工 業(yè)和出口貿(mào)易區(qū)，旅游中心和愛國主義教育基地；以常平為中心，包括大朗、黃江等鎮(zhèn)的中北經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是全市鐵路交通樞紐、加工貿(mào)易區(qū)和外貿(mào)倉儲基地；以塘廈為中心，包括樟木頭、清溪、鳳崗等鎮(zhèn)的東南經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是綜合性加工工業(yè)基的和旅游度假區(qū) . 東莞的房價收入比處于一個相對比較合理的范圍，房地產(chǎn)價格沒有脫離居民的承受能力 . 東莞經(jīng)濟(jì)以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的住宅市場彼此之間依從性非常弱，各鎮(zhèn)對市區(qū)的依賴性也不強(qiáng) .由此造成商品住宅的價格呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性 . 東莞市民的房屋消費觀念從過去的“居者有其屋”開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨?，置業(yè)者較為注重戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境配套、小區(qū)各項設(shè)施建設(shè)以及物業(yè)管理等方面 . 從竣工面積增長率與銷售增長率開看，歷年起伏較大 . 可見住宅投資的快速增長是帶動房地產(chǎn)投資增長的主要原因 . 東莞市房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況分析 （圖） （圖） 由于投資額整體基數(shù)較低，目前整體看來呈現(xiàn)無序增長的態(tài)勢 . 東莞經(jīng)濟(jì)以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的住宅市場彼此之間依從 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 32 頁 性非常弱，各鎮(zhèn)對市區(qū)的依賴性也不強(qiáng) . 從整體來講，東莞房地產(chǎn)與廣州、深圳一樣，處于追求質(zhì)量和數(shù)量并舉的階段 . 基建投資對房地產(chǎn)的拉動 （圖） 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加，在 2020 年增幅最大，說明投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步側(cè)重城市、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) . 2020年１１月份，國家計委宣布，取消包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在內(nèi)的投資項目審批。 ３、 減輕購房者負(fù)擔(dān)，吸引消費者購房的法規(guī)： 2020年１月，省政府公布的《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見的通知》中有明確規(guī)定：“凡在我省按照市場價個人購買普通住宅的，契稅按０ .７５％征收”。 ? 廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。７月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)兩道整頓土地市場秩序的命令：《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》。由于目前房地產(chǎn)市場存在著多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問題，使一些企業(yè)憑借關(guān)系可以得到廉價開發(fā)用地，嚴(yán)重?fù)p害了市場的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調(diào)空力度。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 32 頁 ? 《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》 為了貫徹落實《中共東莞市委、東莞市人民政府關(guān)于促民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》的精神，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場，市建設(shè)主管部門按照國家、省對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合東莞房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，制定了《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、資質(zhì)管理規(guī)定進(jìn)行了重新調(diào)整。全市陸地面積２４６５平方公里，本地戶籍人口１５６萬人，外來暫住人口近５００萬人。同時，東莞還是全國著名的僑鄉(xiāng)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)當(dāng)限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的３０％；對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的７０％，貸款期限最長不得超過２年；為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，收付款比例仍執(zhí)行２０％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比 例；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長不得超過１０年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。 品牌化將成時尚， 行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。預(yù)計2020年的房地產(chǎn)市場發(fā)展主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。 三、 項目投資環(huán)境 ３ .１宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ３ .１ .１全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （１） 2020 年國民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢頭 全國國內(nèi)生產(chǎn)總值 102,398 億元，按可比價格計算，比上年增長 8%。企業(yè)類型 :合作經(jīng)營 (港資 )。編號 :No0064908。 地塊現(xiàn)狀 項目用地地勢平坦 ,五通一平 ,具備建設(shè)條件 . 圖 7：地塊現(xiàn)狀之一 圖 圖 8：地塊現(xiàn)狀之二 圖 項目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)委托方提供的資料 ,本項目各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示 : 項目 規(guī)劃指標(biāo) 建筑占地面積 (只指 D、 E 型 ) 7,397,74m178。 充分利用地塊位置優(yōu)勢和地段資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、品牌實力建筑公司合 作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 項目總投資： 211,816,962 元 項目銷售收入： 309,548,886 元（別墅 /住宅銷售率： 95%）；商業(yè)銷售率：100% 稅后利潤 54,114,992 成本利潤率： % 財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)： % 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV): 45,560,272 動態(tài)投資回收期： 年 貸款償還期： 2 年 結(jié)論、風(fēng)險及建議 結(jié)論 本項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 32 頁 時富花園 D、 E 棟開發(fā)可行性研究報告（目錄） 一、 報告摘要 ⒈ 1 開發(fā)企業(yè) ⒈ 2 項目簡介 ⒈ 3 項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) ⒈ 4 結(jié)論、風(fēng)險及建議 二、 項目概況 ⒉ 1 項目綜述 ⒉ 項目位置 ⒉ 2 項目用地 ⒉ 用地面積 ⒉ 地塊形狀 ⒉ 地塊現(xiàn)狀 中國最龐大的資料庫下載 ⒉ 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ⒉ 3 項目發(fā)展?fàn)顩r ⒉ 項目發(fā)展單位簡介 ⒉ 項目法律手續(xù) 三、 項目投資環(huán)境 ⒊ 1 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ⒊ 全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ⒊ 東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ⒊ 2 寮步鎮(zhèn)概況 ⒊ 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) ⒊ 寮步鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 四、 區(qū)域地產(chǎn)市場分析 ⒋ 1 市場總體特征 ⒋ 2 市場供給分析 ⒋ 住宅供給 ⒋ 商業(yè)供給 ⒋ 3 市場需求分析 ⒋ 住宅需求 ⒋ 商業(yè)需求 五、 項目發(fā)展定位 ⒌ 1 項目 SWOT 分析 ⒌ 2 發(fā)展戰(zhàn)略 ⒌ 3 形象定位 ⒌ 4 產(chǎn)品定位 ⒌ 5 戶型定位 ⒌ 6 客戶定位 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 32 頁 ⒌ 7 價格定位 六、 營銷策略 ⒍ 1 營銷策劃 ⒍ 2 營銷計劃 ⒍ 3 場地布置 ⒍ 4 營銷費用 七、 物業(yè)管理策略 ⒎ 1 物業(yè)管理的前期介入 ⒎ 2 管理費的確定 ⒎ 3 具體對本小區(qū)的物業(yè)管理的建議 八、 項目可行性研究 ⒏ 1 項目投資估算及資金籌借計劃 ⒏ 投資與成本費用估算 ⒏ 開發(fā)費用估算 ⒏ 總成本費用匯總分?jǐn)偙? ⒏ 資金籌借、投資計劃及借款利息 ⒏ 2 項目銷售和租貸收入測算 ⒏ 住宅銷售單價的確定 ⒏ 商鋪銷售單價的確定 ⒏ 車位銷售單價的確定 ⒏ 總收入估算 ⒏ 3 項目財務(wù)評價 ⒏ 稅金計算 ⒏ 損益表及靜態(tài)盈利分析 ⒏ 現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析 ⒏ 資金來源與運用表的貨款償還能力 ⒏ 4 項目不確定分析 ⒏ 盈虧不確定分析 ⒏ 敏感性分析 ⒏ 決策概率分析 ⒏