【正文】 ② 老的大居住區(qū)有體院北、王頂?shù)痰?，新建設(shè)的大型的居住區(qū)華苑居住區(qū)，正在興建的有梅江居住區(qū)、華苑新城居住區(qū)、梅江南居住區(qū)等大型居住區(qū)。有友誼、衛(wèi)津、紅旗、復(fù)康等市區(qū)快速主干道。4. 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該區(qū)域包括和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)三區(qū)部分建成區(qū) 及外沿部分。 萬科自92年進(jìn)入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào) 廣場、萬科新城、都市花園等物業(yè)，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市 北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面 積約60萬平方米；世貿(mào)廣場、都市花園位于城市中心地帶，但體量較小。根據(jù)目前經(jīng)營趨勢，天津公司必須再上新項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津的影響力，在市場呼喚萬科的大好形勢下。1. 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 項(xiàng)目四至為：東至陳塘支線鐵路，南至規(guī)劃路，西至外環(huán)線，北至紅旗南 路。 污水：項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，總個(gè)項(xiàng)目內(nèi)污水通過泵站排出。 通訊：由我司自行配套，目前在紅旗南路上有12孔通訊管道，為該項(xiàng)目通訊 源頭。 (北側(cè)紅旗南路) (西面為外環(huán)線) 1. 自然環(huán)境 項(xiàng)目用地處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被 公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。4. 東側(cè)為陳塘支線鐵路，每天約有30趟貨車經(jīng)過，有一定的噪音污染，需采取一些降躁措施。第三章 項(xiàng)目合作條件： 1993年天津市政府征用西青區(qū)外環(huán)線內(nèi)部分土地建設(shè)華苑居住區(qū)，經(jīng)市、區(qū) 兩級(jí)政府協(xié)商，市里開發(fā)70%用地，西青區(qū)開發(fā)30%用地，市政府就用征用 的70%的土地建設(shè)完成了現(xiàn)在的華苑居住區(qū)，西青區(qū)保留的30%土地，即西 華苑用地，西青區(qū)就交由其下屬單位寧發(fā)房地產(chǎn)公司來開發(fā)，由于一些原因 一直未開發(fā)建設(shè)，后與香港上市的天津發(fā)展控股有限公司合作成立港寧房地 產(chǎn)公司后正式啟動(dòng)該項(xiàng)目，并由港寧房地產(chǎn)公司開發(fā)了華苑新城一期用地， 現(xiàn)正在建設(shè)中，二期用地準(zhǔn)備出讓，在此種情況下，萬科介入該項(xiàng)目。，該協(xié)議中明確紅線外大配套費(fèi)用包 干，攤到該項(xiàng)目為2000萬元整。港寧房地產(chǎn)公司前期投入的部分費(fèi)用由其上級(jí)單位西青區(qū)土地局對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償， 與萬科不發(fā)生直接關(guān)系。（1） 保證紅線外市政大配套按2000萬元包干（含給水、排水、天然氣和周邊市政道路）。（5） 項(xiàng)目內(nèi)非營業(yè)性公建由萬科進(jìn)行自配自建，保證萬科免交非經(jīng)營性公建配套費(fèi)。② 與華苑新城一期用地相比，其大部分用地在93年征用，在98—99年又征用周邊部分農(nóng)民用地，據(jù)調(diào)查其征地補(bǔ)償費(fèi)基本在40萬元/畝，但考慮其完成地上物、樹木、高壓線拆遷、場地填土平整等費(fèi)用及不提供優(yōu)惠的配套及出讓金政策情況下，綜合地價(jià)接近50萬元/畝。綜合上述比較結(jié)果，我們認(rèn)為目前確定的土地購買價(jià)是一個(gè)比較合理的市場價(jià)位。 合作方出示的關(guān)于免40%土地出讓金法律文件時(shí)間比較早，土地管理部門是 否繼續(xù)執(zhí)行，是一個(gè)待定因素，經(jīng)與合作方協(xié)商，合作方保證我方按土地出 讓金的60%交納，否則我方可從其補(bǔ)償款中扣除。本市房地產(chǎn)業(yè)“十五”目標(biāo)確定，5年內(nèi)完成投資850億元。二．西南部市場分析1．區(qū)域市場特征： 從目前該區(qū)域市場整體市場環(huán)境、供需總量以及開發(fā)程度，可以看出以下特 征：1)西南部市場尤其是南開區(qū)從93年00年基本保持著天津市市場供需量的第一位，累計(jì)銷售面積約800萬平米。5)開發(fā)產(chǎn)品比較單一，除少量的聯(lián)排別墅的出現(xiàn)，基本上全是6層磚混住宅及12層小高層的形式。2． 區(qū)域樓盤介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)開發(fā)商規(guī)模價(jià)格備注久華里華苑居住區(qū) 天津華夏住宅建設(shè)有限公司16萬㎡均價(jià)3400元/平方米期房建筑形式為多層磚混。3） 市場供需保持增勢：01年南部市場供需仍將保持高速增長勢頭，預(yù)計(jì)在90萬平米，而華苑居住區(qū)的延伸開發(fā)，梅江居住區(qū)全新開發(fā)，成為01年住宅市場市場熱點(diǎn)區(qū)域，并仍將成為河西、南開、和平甚至河?xùn)|客戶資源關(guān)注的首選區(qū)域4） 未來35年供應(yīng)量較大：西南部地區(qū)隨著交通道路的對(duì)外擴(kuò)展，可開發(fā)的土地資源仍具有很大的潛力，未來35年內(nèi)供應(yīng)量較大,主要項(xiàng)目有:已經(jīng)開工建設(shè)的梅江居住區(qū),總建筑面積約178萬平米,正在啟動(dòng)的梅江南居住區(qū),總占地面積240公頃,規(guī)劃建筑面積為150萬平米,華苑新城一期規(guī)劃建筑面積為50萬平米。4） 呼喚品牌住宅：華苑居住區(qū)目前已成為本市最大的成熟社區(qū)住宅項(xiàng)目之一。9798年“立達(dá)公寓”的成功發(fā)售正是印證了這一點(diǎn)。戶型均為起居廳朝陽與朝陰兩種形式。可視對(duì)講，INTERNET入戶，采用紅外線預(yù)警系統(tǒng)。共分為7組團(tuán)4期開發(fā)?？ㄊ街悄芑芾?。大面積綠化及園林設(shè)施，設(shè)有停車場、社區(qū)中心。錯(cuò)層起價(jià)：3020元/平米均價(jià)：3200元/平米高層未發(fā)售。梅江居住區(qū)天津市南部華夏房地產(chǎn)天津順馳投資集團(tuán)永泰房地產(chǎn)等。建筑形式多為多層磚混部分小高層。打破原有中心花園規(guī)劃為社區(qū)組團(tuán)近鄰綠化布局。面積指標(biāo)為70230平米28種房型。3） 產(chǎn)品形式的單一，面積指標(biāo)的多樣化：戶型形式包括：平層、錯(cuò)層（但沒有復(fù)式結(jié)構(gòu)），由于受結(jié)構(gòu)影響，戶型布局基本上均采用陽廳、暗廳的處理手法，但面積指標(biāo)從70220平米以上，跨度很大，主要是考慮到不同家庭結(jié)構(gòu)特點(diǎn)的原因。并且01年8月份，02年6月份都將達(dá)到現(xiàn)房入住的工程狀況。3． 項(xiàng)目周邊地區(qū)的私營業(yè)主、富裕農(nóng)民。五．產(chǎn)品及價(jià)格定位：萬科進(jìn)入該地區(qū)將面臨較大的市場競爭，但萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力方面的優(yōu)勢也十分明顯。2. 產(chǎn)品特征　以低層、低容積率產(chǎn)品為主，小高層住宅為輔。4. 本項(xiàng)目所在地華苑區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有很強(qiáng)的優(yōu)勢。且市政配套設(shè)施完備。1. 我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：　　　　　　　　　　　　　　建設(shè)用地面積３８．０７萬平方米。沿陳塘支線需退32M隔離帶，沿外環(huán)線一側(cè)需退58M綠化隔離帶。4. 華苑新城項(xiàng)目位于天津市西南部，處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越。5. 華苑新城項(xiàng)目周邊市政工程配套設(shè)施完備。6. 由于該項(xiàng)目屬新區(qū)開發(fā)，基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與華苑居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。 該項(xiàng)目地價(jià)支付較迫切，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。2002年開發(fā)12萬平米。2002年銷售9萬平米。第七章 投資收益分析、單位建安成本：按目前初步的產(chǎn)品組合設(shè)想，項(xiàng)目的平均售價(jià)及主體建安工程成本如下：連排多層小高層合計(jì)營業(yè)性公建總計(jì)容積率占地比例50%30%20%100%100%100%占地面積建筑面積平均單價(jià)4,5003,4003,0003,6014,0003,618單位建安成本1,1009001,1001,0401,2001,047 按目前掌握的情況及萬科新城同類產(chǎn)品實(shí)際結(jié)算成本情況，預(yù)測在上述產(chǎn)品組合下，該項(xiàng)目總體成本情況如下：項(xiàng) 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）說 明土地獲得價(jià)款39,0551,076地價(jià)50萬元/畝。1） 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本 90%預(yù)測成本95%預(yù)測成本預(yù)測成本105%預(yù)測成本110%總投資98,422103,648108,725114,102119,598稅前利潤30,61025,38320,306114,1029,703稅后凈利17,60114,09910,6977,0953,593內(nèi)部收益率%%%%%銷售凈利率%%%%%保本售價(jià)285630073155331134702） 售價(jià)變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價(jià)90%預(yù)測售價(jià)95%預(yù)測售價(jià)預(yù)測售價(jià)105%預(yù)測成本110%營業(yè)額118,191124,757131,324137,890144