【正文】 ② 老的大居住區(qū)有體院北、王頂?shù)痰?，新建設的大型的居住區(qū)華苑居住區(qū)，正在興建的有梅江居住區(qū)、華苑新城居住區(qū)、梅江南居住區(qū)等大型居住區(qū)。有友誼、衛(wèi)津、紅旗、復康等市區(qū)快速主干道。4. 從經濟發(fā)展狀況來看，該區(qū)域包括和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)三區(qū)部分建成區(qū) 及外沿部分。 萬科自92年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿 廣場、萬科新城、都市花園等物業(yè)，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市 北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面 積約60萬平方米；世貿廣場、都市花園位于城市中心地帶，但體量較小。根據目前經營趨勢，天津公司必須再上新項目，保證天津公司經營利潤指標和萬科產品在天津的影響力，在市場呼喚萬科的大好形勢下。1. 項目宗地現(xiàn)狀 項目四至為：東至陳塘支線鐵路，南至規(guī)劃路，西至外環(huán)線，北至紅旗南 路。 污水：項目用地南側規(guī)劃有一污水泵站，總個項目內污水通過泵站排出。 通訊：由我司自行配套，目前在紅旗南路上有12孔通訊管道，為該項目通訊 源頭。 (北側紅旗南路) (西面為外環(huán)線) 1. 自然環(huán)境 項目用地處于天津市的上風口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被 公認為居住的上佳區(qū)域。4. 東側為陳塘支線鐵路，每天約有30趟貨車經過，有一定的噪音污染，需采取一些降躁措施。第三章 項目合作條件： 1993年天津市政府征用西青區(qū)外環(huán)線內部分土地建設華苑居住區(qū)，經市、區(qū) 兩級政府協(xié)商，市里開發(fā)70%用地，西青區(qū)開發(fā)30%用地，市政府就用征用 的70%的土地建設完成了現(xiàn)在的華苑居住區(qū)，西青區(qū)保留的30%土地，即西 華苑用地，西青區(qū)就交由其下屬單位寧發(fā)房地產公司來開發(fā)，由于一些原因 一直未開發(fā)建設，后與香港上市的天津發(fā)展控股有限公司合作成立港寧房地 產公司后正式啟動該項目，并由港寧房地產公司開發(fā)了華苑新城一期用地， 現(xiàn)正在建設中，二期用地準備出讓，在此種情況下，萬科介入該項目。，該協(xié)議中明確紅線外大配套費用包 干，攤到該項目為2000萬元整。港寧房地產公司前期投入的部分費用由其上級單位西青區(qū)土地局對其進行補償， 與萬科不發(fā)生直接關系。（1） 保證紅線外市政大配套按2000萬元包干（含給水、排水、天然氣和周邊市政道路）。（5） 項目內非營業(yè)性公建由萬科進行自配自建，保證萬科免交非經營性公建配套費。② 與華苑新城一期用地相比，其大部分用地在93年征用，在98—99年又征用周邊部分農民用地，據調查其征地補償費基本在40萬元/畝，但考慮其完成地上物、樹木、高壓線拆遷、場地填土平整等費用及不提供優(yōu)惠的配套及出讓金政策情況下，綜合地價接近50萬元/畝。綜合上述比較結果，我們認為目前確定的土地購買價是一個比較合理的市場價位。 合作方出示的關于免40%土地出讓金法律文件時間比較早，土地管理部門是 否繼續(xù)執(zhí)行，是一個待定因素，經與合作方協(xié)商，合作方保證我方按土地出 讓金的60%交納，否則我方可從其補償款中扣除。本市房地產業(yè)“十五”目標確定，5年內完成投資850億元。二．西南部市場分析1．區(qū)域市場特征： 從目前該區(qū)域市場整體市場環(huán)境、供需總量以及開發(fā)程度，可以看出以下特 征：1)西南部市場尤其是南開區(qū)從93年00年基本保持著天津市市場供需量的第一位，累計銷售面積約800萬平米。5)開發(fā)產品比較單一，除少量的聯(lián)排別墅的出現(xiàn)，基本上全是6層磚混住宅及12層小高層的形式。2． 區(qū)域樓盤介紹項目名稱項目地點開發(fā)商規(guī)模價格備注久華里華苑居住區(qū) 天津華夏住宅建設有限公司16萬㎡均價3400元/平方米期房建筑形式為多層磚混。3） 市場供需保持增勢：01年南部市場供需仍將保持高速增長勢頭，預計在90萬平米，而華苑居住區(qū)的延伸開發(fā)，梅江居住區(qū)全新開發(fā)，成為01年住宅市場市場熱點區(qū)域，并仍將成為河西、南開、和平甚至河東客戶資源關注的首選區(qū)域4） 未來35年供應量較大：西南部地區(qū)隨著交通道路的對外擴展，可開發(fā)的土地資源仍具有很大的潛力，未來35年內供應量較大,主要項目有:已經開工建設的梅江居住區(qū),總建筑面積約178萬平米,正在啟動的梅江南居住區(qū),總占地面積240公頃,規(guī)劃建筑面積為150萬平米,華苑新城一期規(guī)劃建筑面積為50萬平米。4） 呼喚品牌住宅：華苑居住區(qū)目前已成為本市最大的成熟社區(qū)住宅項目之一。9798年“立達公寓”的成功發(fā)售正是印證了這一點。戶型均為起居廳朝陽與朝陰兩種形式?？梢晫χv，INTERNET入戶，采用紅外線預警系統(tǒng)。共分為7組團4期開發(fā)?？ㄊ街悄芑芾?。大面積綠化及園林設施，設有停車場、社區(qū)中心。錯層起價：3020元/平米均價：3200元/平米高層未發(fā)售。梅江居住區(qū)天津市南部華夏房地產天津順馳投資集團永泰房地產等。建筑形式多為多層磚混部分小高層。打破原有中心花園規(guī)劃為社區(qū)組團近鄰綠化布局。面積指標為70230平米28種房型。3） 產品形式的單一，面積指標的多樣化：戶型形式包括：平層、錯層（但沒有復式結構），由于受結構影響，戶型布局基本上均采用陽廳、暗廳的處理手法，但面積指標從70220平米以上，跨度很大，主要是考慮到不同家庭結構特點的原因。并且01年8月份，02年6月份都將達到現(xiàn)房入住的工程狀況。3． 項目周邊地區(qū)的私營業(yè)主、富裕農民。五．產品及價格定位：萬科進入該地區(qū)將面臨較大的市場競爭，但萬科在社區(qū)發(fā)展、產品規(guī)劃和品牌影響力方面的優(yōu)勢也十分明顯。2. 產品特征　以低層、低容積率產品為主，小高層住宅為輔。4. 本項目所在地華苑區(qū)域作為天津市房地產開發(fā)熱點，在市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有很強的優(yōu)勢。且市政配套設施完備。1. 我司擬規(guī)劃的經濟技術指標：　　　　　　　　　　　　　　建設用地面積３８．０７萬平方米。沿陳塘支線需退32M隔離帶，沿外環(huán)線一側需退58M綠化隔離帶。4. 華苑新城項目位于天津市西南部，處于天津市的上風口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越。5. 華苑新城項目周邊市政工程配套設施完備。6. 由于該項目屬新區(qū)開發(fā)，基本生活配套設施不健全，需按規(guī)劃配套建設公建，并考慮部分與華苑居住區(qū)生活配套設施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。 該項目地價支付較迫切，不適合做儲備項目。2002年開發(fā)12萬平米。2002年銷售9萬平米。第七章 投資收益分析、單位建安成本：按目前初步的產品組合設想，項目的平均售價及主體建安工程成本如下：連排多層小高層合計營業(yè)性公建總計容積率占地比例50%30%20%100%100%100%占地面積建筑面積平均單價4,5003,4003,0003,6014,0003,618單位建安成本1,1009001,1001,0401,2001,047 按目前掌握的情況及萬科新城同類產品實際結算成本情況，預測在上述產品組合下，該項目總體成本情況如下：項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）說 明土地獲得價款39,0551,076地價50萬元/畝。1） 成本變動對各項經濟指標的影響：經濟指標預測成本 90%預測成本95%預測成本預測成本105%預測成本110%總投資98,422103,648108,725114,102119,598稅前利潤30,61025,38320,306114,1029,703稅后凈利17,60114,09910,6977,0953,593內部收益率%%%%%銷售凈利率%%%%%保本售價285630073155331134702） 售價變動對各項經濟指標的影響：經濟指標預測售價90%預測售價95%預測售價預測售價105%預測成本110%營業(yè)額118,191124,757131,324137,890144