【正文】 ，每天約有30趟貨車(chē)經(jīng)過(guò)，有一定的噪音污染，給規(guī) 劃設(shè)計(jì)處理帶來(lái)一些難度。 綜合來(lái)看，該項(xiàng)目銷(xiāo)售凈利率至少應(yīng)在10%以上。土地出讓金2700萬(wàn)元,契稅1138萬(wàn)元,紅線(xiàn)外市政配套2000萬(wàn)元開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)2,33264規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、臨時(shí)設(shè)施主體建筑安裝37,9921,047毛坯房交工，見(jiàn)上表社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)13,842381園林環(huán)境費(fèi)4,556126配套設(shè)施費(fèi)4,800132共3萬(wàn)平米，1600元/平米開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1,81050資金成本850萬(wàn)/行政管理費(fèi)用15萬(wàn)/月/其他240萬(wàn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)104,3862,876銷(xiāo)售費(fèi)用4,340120項(xiàng)目總投資108,7252,995上述成本測(cè)算較為保守，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：，可能會(huì)有下降空間；，新城趕工存在一定的設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)處理不經(jīng)濟(jì)問(wèn) 題，該項(xiàng)目應(yīng)低于新城水平；，存在一定節(jié)省空間；，公建配套同樣存在調(diào)減的可能。2003年開(kāi)發(fā)12萬(wàn)平米。7. 通過(guò)對(duì)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)及華苑等周邊居住區(qū)樓盤(pán)對(duì)照分析，表明我司擬在華苑新城推出的以低層聯(lián)排別墅為主導(dǎo)的住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了華苑及周邊地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。且毗鄰天津市高教區(qū)，人文環(huán)境優(yōu)越，是居住的上佳區(qū)域?！∑渲械蛯勇?lián)排及獨(dú)立雙拼別墅　　　５０％　　　　　　　　四層花園洋房　　?。常埃ァ　　　　　　　　　　⌒「邔印　　。玻埃タ偨ㄖ娣e：　　　非營(yíng)業(yè)性公建：３．０萬(wàn)平方米　營(yíng)業(yè)性公建：　住宅建筑面積：2. 原方案批準(zhǔn)的綜合容積率為１．３７，它的主要建筑形式為多層和小高層。但在現(xiàn)階段也存在著開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單一、社區(qū)缺乏個(gè)性與主題以及缺少明星樓盤(pán)和住宅品牌的弊端。基于市場(chǎng)情況和開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，對(duì)該地區(qū)新項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)位作如下預(yù)計(jì)： 1．聯(lián)排別墅： 價(jià)位:4500 2．低層公寓（4層）： 價(jià)位:3400 3．板式小高層 ： 價(jià)位:3000 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1. 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路　擬借鑒萬(wàn)科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市西南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。7） 區(qū)域市場(chǎng)知名度較高：由于項(xiàng)目的宣傳力度很大，在區(qū)域內(nèi)又沒(méi)有具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，以上項(xiàng)目代表了區(qū)域內(nèi)最高開(kāi)發(fā)水平，形成很高的客戶(hù)認(rèn)知度。起價(jià)：3430元/平米，均價(jià)：3600元/平米目前為1組團(tuán)銷(xiāo)售階段。玉水園磚混均價(jià)：3800元/平米芳水園未正式發(fā)售內(nèi)定磚混均價(jià)：3800元/平米英特網(wǎng)專(zhuān)線(xiàn)入戶(hù)、安裝可視樓宇對(duì)講、小區(qū)安裝紅外監(jiān)控及攝像監(jiān)控、24小時(shí)安全保衛(wèi)、直接引用水、中水、。銷(xiāo)售率現(xiàn)達(dá)到60%。INTERNET入戶(hù)，戶(hù)內(nèi)對(duì)講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。物業(yè)管理費(fèi)：。三．主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 類(lèi)型地點(diǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃形式產(chǎn)品類(lèi)型銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售率配套設(shè)施物業(yè)管理華苑久華里（南）迎水道南側(cè)華夏住宅建設(shè)占地15萬(wàn)平米。 內(nèi)部市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：1） 新型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)空間大： 該區(qū)域市場(chǎng)雖然在開(kāi)發(fā)規(guī)模、價(jià)格水平均屬天津市 前列，但是在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的上并太大創(chuàng)新，無(wú)形中形成了一定的市場(chǎng)“空 白”，這就為新型產(chǎn)品的介入及迅速占領(lǐng)市場(chǎng)提供了很大的機(jī)會(huì)點(diǎn)。6)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更加注重社區(qū)本身環(huán)境的營(yíng)造，但同比缺乏個(gè)性與主題，沒(méi)有形成重量級(jí)的“景觀社區(qū)”。93——2000年商品房銷(xiāo)售量變化情況2000年，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高速良性增長(zhǎng)，危改工程已逐步完成，貨幣還遷因素漸漸淡出市場(chǎng)，個(gè)人改善型購(gòu)買(mǎi)占據(jù)市場(chǎng)主力，達(dá)到98%，進(jìn)入純市場(chǎng)化運(yùn)作時(shí)期（見(jiàn)93—2000年，商品房銷(xiāo)量變化情況及人均使用面積增長(zhǎng)情況） 人均使用面積正是貨幣還遷和房改政策和相關(guān)金融政策的結(jié)合，充分地調(diào)動(dòng)和激發(fā)了百姓的購(gòu)房積極性，使得普通老百姓逐步從觀念上接受了購(gòu)房去改善生活條件的思路，天津的房地產(chǎn)形成了目前的良好市場(chǎng)化運(yùn)作的局面。① 土地所有權(quán)：國(guó)有用地② 現(xiàn)在土地使用權(quán)：西青區(qū)土地局③ 土地規(guī)劃用途：居住用地① 萬(wàn)科與西青區(qū)土地局簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。（6） 保證萬(wàn)科按法定土地出讓金的60%交納。（1） 土地價(jià)款：土地總補(bǔ)償面積約664畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為33200萬(wàn)元 （以50萬(wàn)元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每 畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)）該補(bǔ)償費(fèi)含征地補(bǔ)償費(fèi)、 高壓線(xiàn)拆遷、自來(lái)水河道掩埋、地上樹(shù)木遷移、地上物拆 遷、地下管線(xiàn)拆遷、項(xiàng)目前期費(fèi)用等有關(guān)的全部稅費(fèi)支出。： 土地已由西青區(qū)土地局征為國(guó)有，現(xiàn)在西青區(qū)土地局名下，西青區(qū)土地局為 政府職能部門(mén)，港寧房地產(chǎn)公司為其下屬公司的合資企業(yè)，港寧房地產(chǎn)公司 做了部分前期工作，如規(guī)劃成果，大配套協(xié)議等。2. 北側(cè)為正在建設(shè)的華苑新城一期，遠(yuǎn)處為華苑居住區(qū)，華苑是天津市安居工程重點(diǎn)起步區(qū)，占地167公頃，規(guī)劃建筑面積185萬(wàn)平方米，九五年實(shí)施征地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，共劃分10個(gè)居住小區(qū)，九六年實(shí)施住宅建設(shè)，截至2000年底，已基本建設(shè)完畢，進(jìn)住居民8800戶(hù)。 煤氣：項(xiàng)目用地北面濱水道上有DN400煤氣中壓管，為該項(xiàng)目氣源源頭，已 引到紅旗南路上。天津萬(wàn)科應(yīng)充分利用萬(wàn)科天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)影響抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓萬(wàn)科品牌深深印到每個(gè)天津人心中，目前幾個(gè)新項(xiàng)目中以華苑新城項(xiàng)目最為成熟，具備今年開(kāi)工并銷(xiāo)售的可能，經(jīng)公司各方面調(diào)查研究，準(zhǔn)備今年上馬華苑新城項(xiàng)目，再陸續(xù)開(kāi)發(fā)其他條件成熟的項(xiàng)目。該三個(gè)區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)，該三個(gè)區(qū)的房 地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市約80%的中高檔樓盤(pán)。③ 天津高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)已初具規(guī)模，并且以每年增長(zhǎng)30%的快速速度在發(fā)展。④ 規(guī)劃在天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政辦公區(qū)外遷。商品房銷(xiāo)售均價(jià)明顯 高于其他各區(qū)。第二章 項(xiàng)目概述1． 項(xiàng)目區(qū)位 華苑新城項(xiàng)目位于天津市西南部（），建成后行政區(qū)劃 隸屬于南開(kāi)區(qū)管轄，距離市文化教育中心區(qū)約5公里，距離市中心商業(yè)區(qū)約 8公里。 供熱：項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃有一集中鍋爐房，該鍋爐房由合作方負(fù)責(zé)建設(shè)，我司 交納費(fèi)用。其中，安華里、居華里兩個(gè)小區(qū)被建設(shè)部評(píng)為全國(guó)城市住宅建設(shè)試點(diǎn)小區(qū)，碧華里小區(qū)成為我國(guó)康居住宅示范小區(qū)，華苑居住區(qū)配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理完善；華苑的成功開(kāi)發(fā)對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位有著很好的襯托。但我司的合作方為西青區(qū) 土地局。（2）付款計(jì)劃：① 雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)我司支付5000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。 市政配套政策名稱(chēng)普通住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)說(shuō)明本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)市政大配套費(fèi)165元/建筑平米包括紅線(xiàn)外給水、燃?xì)?、雨水、污水、道路、綠化等市政設(shè)施的工程費(fèi)用按標(biāo)準(zhǔn)約需6485萬(wàn)元，本項(xiàng)目為2000萬(wàn)元包干。② 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。人均使用面積個(gè)人購(gòu)房比例示意圖調(diào)查報(bào)告及分析顯示：改善居住條件為近期住宅消費(fèi)的主要原因，三口之家為住宅消費(fèi)主體，價(jià)格在2030萬(wàn)元，面積在80100平米之間的商品房是消費(fèi)者購(gòu)房首選，其中單價(jià)在2000—3000元之間的占總量的40%，單價(jià)在3000—4000元之間的占總銷(xiāo)售量的12%。7)區(qū)域內(nèi)為知名公司的主力市場(chǎng)份額（順馳集團(tuán)、寧發(fā)集團(tuán)），獲得土地價(jià)格相對(duì)低廉，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大。2） 銷(xiāo)售價(jià)格上升勢(shì)頭強(qiáng)：由于整體環(huán)境、設(shè)施的跟進(jìn)建設(shè)，以及開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，無(wú)疑將會(huì)拉動(dòng)土地價(jià)格及居住品質(zhì)的攀升。采用中心花園與四個(gè)組團(tuán)園林相結(jié)合環(huán)境布局，設(shè)有集中的會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)。華苑新城華苑賓水西道南側(cè)港寧公司占地50萬(wàn)平米。物業(yè)管理費(fèi)：。單元設(shè)樓宇對(duì)講系統(tǒng)、24小時(shí)安全保衛(wèi)、提供全天候溫泉水服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)：。銷(xiāo)售率：50%寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，智能卡式管理；物業(yè)管理費(fèi)：以上項(xiàng)目的特點(diǎn)為：1） 社區(qū)環(huán)境的加強(qiáng)與改進(jìn)：整體開(kāi)發(fā)量都在20萬(wàn)平米以上，代表了城市西南部典型項(xiàng)目的特征，規(guī)劃設(shè)計(jì)聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)整體環(huán)境與居住者生活的互相依托，改變了原有的“靜態(tài)、觀賞性”的社區(qū)