【正文】 規(guī)劃方式。四． 目標(biāo)客戶 根據(jù)以上市場調(diào)查及分析，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為以下幾類：1． 天津市中南部區(qū)域以和平、南開、河西區(qū)舊有住宅小區(qū)的外延范圍，良好的交通條件，居住品質(zhì)的提升成為當(dāng)?shù)馗纳菩途用褓徺I的首選。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。基于華苑區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的華苑新城項(xiàng)目，具有良好的市場前景。我司擬定容積率為１左右，擬以低層聯(lián)排別墅為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計思路。但該項(xiàng)目東側(cè)為陳塘支線鐵路，西臨外環(huán)線，考慮會對居住區(qū)產(chǎn)生噪音影響， 擬設(shè)置綠化隔離帶以及隔音墻來減少噪音影響。第六章 項(xiàng)目開發(fā)計劃： 根據(jù)天津公司2001年經(jīng)營計劃，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤支持，以保證完成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計劃。 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè) 發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及 所得稅50%的優(yōu)惠，目前就該項(xiàng)目的開發(fā)形式、稅收優(yōu)惠，天津公司尚未與 地方政府溝通，保守期間，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：%； 所得稅：稅前利潤的33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評價角度，暫不考慮該因素。資金流量及有關(guān)指標(biāo)：項(xiàng) 目 01年 02年 03年 04年 05年 合計 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（m2） 50,00090,000100,000100,00023,000363,000 平均售價(元/m2) 3,6183,6183,6183,6183,618 銷售額 18,08932,56036,17736,1778,321131,324 回款額 15,37530,38835,63436,17713,747131,324 小計 15,37530,38935,63536,17713,747131,324 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 124,989 二、現(xiàn)金流出 付地價款 10,0009,6859,6859,68539,055 付工程款 7,91518,23921,03113,5722,76563,522 開發(fā)間接費(fèi) 3125466243281,810 期間費(fèi)用 5971,0751,1951,1952744,340 稅金 9132,3703,1333,2782,20611,901 小計 19,73931,91635,66929,5105,245120,627 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV 116,980 三、凈現(xiàn)金流量 4,3631,527346,6688,50210,697 四、累計凈流量 4,3635,8905,9247439,245** 五、平均資金占用 4,3635,8905,9247439,245** 六、資金成本 1,041 七、內(nèi)部收益率IRR33% 八、獲利指數(shù) 現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值 九、資金峰值比例 資金峰值/（總開發(fā)成本+期間費(fèi)用） 十、地價支付貼現(xiàn)比 各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額十一、啟動資金獲利倍數(shù)： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計該項(xiàng)目資金缺口為：2001年2季度缺口7000萬元，3季度缺口3000萬元（合作款首期付5000萬元），天津公司現(xiàn)有資金可解決3000萬元，期余7000萬元希望總部結(jié)算中心支持。4. 外環(huán)線汽車噪音。：，需進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計調(diào)整，調(diào)整 結(jié)果成在一定變數(shù)。3)若同時實(shí)現(xiàn)50%退稅及興建地下室： 則共可增加稅后利潤9050萬元，%,總稅后利 潤達(dá)到19748萬元，平均每年可貢獻(xiàn)4900萬元。第七章 投資收益分析、單位建安成本：按目前初步的產(chǎn)品組合設(shè)想，項(xiàng)目的平均售價及主體建安工程成本如下：連排多層小高層合計營業(yè)性公建總計容積率占地比例50%30%20%100%100%100%占地面積建筑面積平均單價4,5003,4003,0003,6014,0003,618單位建安成本1,1009001,1001,0401,2001,047 按目前掌握的情況及萬科新城同類產(chǎn)品實(shí)際結(jié)算成本情況，預(yù)測在上述產(chǎn)品組合下，該項(xiàng)目總體成本情況如下：項(xiàng) 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）說 明土地獲得價款39,0551,076地價50萬元/畝。2002年開發(fā)12萬平米。6. 由于該項(xiàng)目屬新區(qū)開發(fā)，基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與華苑居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。4. 華苑新城項(xiàng)目位于天津市西南部，處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越。1. 我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：　　　　　　　　　　　　　　建設(shè)用地面積３８．０７萬平方米。4. 本項(xiàng)目所在地華苑區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有很強(qiáng)的優(yōu)勢。五．產(chǎn)品及價格定位：萬科進(jìn)入該地區(qū)將面臨較大的市場競爭，但萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力方面的優(yōu)勢也十分明顯。并且01年8月份，02年6月份都將達(dá)到現(xiàn)房入住的工程狀況。面積指標(biāo)為70230平米28種房型。建筑形式多為多層磚混部分小高層。錯層起價：3020元/平米均價：3200元/平米高層未發(fā)售?？ㄊ街悄芑芾怼？梢晫χv，INTERNET入戶，采用紅外線預(yù)警系統(tǒng)。9798年“立達(dá)公寓”的成功發(fā)售正是印證了這一點(diǎn)。3） 市場供需保持增勢：01年南部市場供需仍將保持高速增長勢頭，預(yù)計在90萬平米，而華苑居住區(qū)的延伸開發(fā)，梅江居住區(qū)全新開發(fā)，成為01年住宅市場市場熱點(diǎn)區(qū)域，并仍將成為河西、南開、和平甚至河?xùn)|客戶資源關(guān)注的首選區(qū)域4） 未來35年供應(yīng)量較大：西南部地區(qū)隨著交通道路的對外擴(kuò)展，可開發(fā)的土地資源仍具有很大的潛力，未來35年內(nèi)供應(yīng)量較大,主要項(xiàng)目有:已經(jīng)開工建設(shè)的梅江居住區(qū),總建筑面積約178萬平米,正在啟動的梅江南居住區(qū),總占地面積240公頃,規(guī)劃建筑面積為150萬平米,華苑新城一期規(guī)劃建筑面積為50萬平米。5)開發(fā)產(chǎn)品比較單一，除少量的聯(lián)排別墅的出現(xiàn)，基本上全是6層磚混住宅及12層小高層的形式。本市房地產(chǎn)業(yè)“十五”目標(biāo)確定，5年內(nèi)完成投資850億元。綜合上述比較結(jié)果，我們認(rèn)為目前確定的土地購買價是一個比較合理的市場價位。（5） 項(xiàng)目內(nèi)非營業(yè)性公建由萬科進(jìn)行自配自建，保證萬科免交非經(jīng)營性公建配套費(fèi)。港寧房地產(chǎn)公司前期投入的部分費(fèi)用由其上級單位西青區(qū)土地局對其進(jìn)行補(bǔ)償， 與萬科不發(fā)生直接關(guān)系。第三章 項(xiàng)目合作條件： 1993年天津市政府征用西青區(qū)外環(huán)線內(nèi)部分土地建設(shè)華苑居住區(qū)，經(jīng)市、區(qū) 兩級政府協(xié)商，市里開發(fā)70%用地，西青區(qū)開發(fā)30%用地，市政府就用征用 的70%的土地建設(shè)完成了現(xiàn)在的華苑居住區(qū)，西青區(qū)保留的30%土地，即西 華苑用地，西青區(qū)就交由其下屬單位寧發(fā)房地產(chǎn)公司來開發(fā)，由于一些原因 一直未開發(fā)建設(shè)，后與香港上市的天津發(fā)展控股有限公司合作成立港寧房地 產(chǎn)公司后正式啟動該項(xiàng)目，并由港寧房地產(chǎn)公司開發(fā)了華苑新城一期用地， 現(xiàn)正在建設(shè)中，二期用地準(zhǔn)備出讓，在此種情況下，萬科介入該項(xiàng)目。 (北側(cè)紅旗南路