【正文】 稅費率 營業(yè)稅 5 土地增值稅 50超率累進 城市維護建設稅 7 公益金 5 教育費附加費 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產稅 (按租金 ) 12 不可預見費 項目在計算期內經 營收入 22089 萬元，可獲利潤總額3132 萬元，扣除所得稅 1034 萬元、公益金 105 萬元、公積金 210 萬元、任意盈余公積金 168 萬元后還有 1616 萬元可分配利潤。 在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。見表 3－ 10。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務工作。從財務評價分析數據可以看出，工程投資降低 1%，將比基本方案增加凈 現值 139 萬元，增長%；反之，利潤減少，銷售收益率下降。本項目銷售房價是這一標準的近 2倍，目前 A市先富者畢竟是少數，需求有限，銷售有一定市場風險。詳見表 3－ 9 及圖 3－ 1。 商品房投資利潤率＝利潤總額 /總投資 100% ＝ 3132/17623 100%＝ % 商品房資本金凈利潤率＝稅后利潤 /資本金 100% ＝ 2099/8000 100%＝ % 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，未向金融機構借款，因此不存在還款問題。投入經營后第一年 60%出租率，每個停車位每月 280元；第二年以后出租率為 100%，第二至第五年，停車位每月 300 元，五年以后每月 400 元。 七、投資估算與資金籌措 根據建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數據，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表 3－ 6 和附表 3－ 1。 2020年 9 月～ 2020 年 11月：施工圖設計。對上述污染擬采取以下措施進行治理： (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經化糞池處理排入城市污水管道。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網引入，每用戶設 2～ 3 個電視用戶盒。地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管道或通風窗自然補風。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處，設疏散標志燈， 3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機；通風空調系統(tǒng)集中聯(lián)動控制；生活水泵和潛水泵按水位自動控制。目前廠內配電室變壓器裝機容量為 2X 315kV (4)室內外排水。 (2)給水。 根據“佳園一期”地質勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型： 基礎選型及處理 (1)樁基礎：樁基礎應根據地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質和成樁質量，并根據實際地質勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質量。根據使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空間構成。 總平面布局 “佳園二期”總平面略呈“ T”形 布局，由 4 個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網球場和休息廳，小區(qū)設南北兩個主出入口。根據場地水質分析結果資料，建筑場區(qū)范圍內地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。各種功能空間臥室 (單雙人間 )、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 ]的使用面積滿足規(guī)定的要求。 (1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 四、建設規(guī)模及功能標準 根據省計委立項批復，“佳園二期”項目建設為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 76100 平方米， 其中住宅建筑面積 50960 平方米，聯(lián)排低層高檔住宅建筑面積 10140 平方米，地下停車庫 15000 平方米。接人干管為 DN300～DN800，從“佳園一期”預留口引入。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托 C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，“佳園二期”住宅的開發(fā)建設具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。 (4)定價方式。 表 3－ 2 樓盤銷售價格情況表 (2020 年 2 月 ) 序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價 (元 /平方米 ) 最高價 (元 /平方米 ) l 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880 2 陽光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880 3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會旁 3380 3880 4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關上寶海公園 3160 3730 5 盛達花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020 6 鉆石豪苑 二層住宅 市東北 C民族園 3200 3900 從 A 市 2020 年 2 月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在 2480～ 3880 元之間；別墅式高級住宅每平方米 3200～ 3900 元之間，由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。應根據不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 營銷推廣策略 高素質的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和 手段，高標準地經營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了 A 市市民和政府的認同，在 A市房地產市場有一定影響，建立了一定信譽。 4．當前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現象突出，市場有效需求的不足。目前， A 市居民購房除直接居住或自用外，有近 15%是用于投資保值、增值或出租，這與 A 市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年， A市城市住宅開發(fā)數量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。 (2)商業(yè)消費潛力。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀環(huán)境。根據 A 市城市經濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。從 A 市城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大 的需求潛力。 1997 年以后，商品房投資逐步增加， 1998 年，在國民生產總值增長的 %中，住宅建設的貢獻率達 1 個百分點以上。 本項目屬房地產住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具備。 (9)工程概況：“佳園二期”項目占地 平方米，總建筑面積 76100 平方米，其中多層住宅 50960 平方米，聯(lián)排低層住宅 10140 平方米，地下停車庫 15000 平方米。 (4)企業(yè)性質：國有。佳園一期銷售已基本結束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到 A 市市民和政府的認同，由于“佳園二期”與’ 98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。根據城巾規(guī)劃和該市對產業(yè)結構調整的有關要求， A 市 D 廠搬遷至高新技術開 發(fā)區(qū)內。 (6)公司類別：專營企業(yè)。 根據收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為%，財務凈現值 (Ic＝ 15%)517 萬元，投資回收期 年。本項目開發(fā)土地利用 A市 D 廠生產用地，對盤活國有資產，推進國有企業(yè)產業(yè)結構調整，有明顯的社會效益。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民買房，成為啟動房地產市場的一大亮點。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。前兩年， A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉 60%以上，銷售火爆?！凹褕@一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。 (3)項目區(qū)位市場潛力。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。房地產開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。 (2)住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的 “熱點”就在于此。 “佳園二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點”集中進行廣告宣傳。最佳銷售時機根據小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場情況而定 。 “佳園二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在 2800～ 3000 元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在 3500～ 3900 元之間 ，可研中分別取 2950元和 3850 元，地下停車位每個 75000 元。 三、 項目選址及建設條件 1999 年以后， C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后 A 市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為 A市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達 A 市機場。 煤氣：“佳園一期”建有開閉所，從預留口接入。 2020 年住宅的套型模式：各 空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調是發(fā)展的趨勢。 住宅戶型規(guī)劃 根據“佳園二期”區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 3 種戶型： 多層住宅 A 戶型：每戶建筑面積 100 平方米。 表 3－ 3 主要工程量一覽表 序 號 項 目 名 稱 說 明 1 土建工程 建筑面積 76100m2 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積 50960m2 建筑面積 10140m2 建筑面積 15000m2 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強電 ) 配電房變配電設備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線 (端子接單元口 ) 7 火災報警及安全監(jiān)視 公共場所火災報警，可視防盜門 8 通風了程 地下停車庫通風 9 閉路電視 住宅區(qū) 10 室外工程 室外綠化及部分道路場地 五、建設方案 地形 建設場地為 D 廠廠區(qū)現狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據佳園小區(qū)地質勘察報告，地基上主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積 (沼 )相堆積層組成，地質物理力學性質一般或較好， 周圍場地內無不良地質現象。 規(guī)劃指標 根據“佳園二期”初步方案及建 設規(guī)模，規(guī)劃指標見表3－ 4 本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規(guī)定。 表 3－ 5 “佳園二期”項目住宅經濟技術指標 序 號 指標名稱 單 位 指 標 1 套內使用面積 平方米 /套 80、 12 208 2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880 3 住宅標準層總建筑面積 平方米 61100 4 住宅標準層使用系數 % 80 5 套內建筑面積 多層住宅 A型 多層住宅 B型 聯(lián)排低層高檔住宅 C型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 100 160 260 6 戶內平均居住人數 人 /戶 7 居住戶數 戶 431 8 居住人數 人 1379 (2)公用建筑。防震工程按 8 度設防。 2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱 (每單元一個 )。 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 (2)照明及電力設計。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算 (每戶每月 40～ 50立方米 )，從’ 98佳園小區(qū)預留口接入。 弱電設計 (1)小區(qū)通信線路由 A 市市話網直接引入。