【正文】 稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 50超率累進(jìn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅 (按租金 ) 12 不可預(yù)見費(fèi) 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng) 營(yíng)收入 22089 萬元，可獲利潤(rùn)總額3132 萬元，扣除所得稅 1034 萬元、公益金 105 萬元、公積金 210 萬元、任意盈余公積金 168 萬元后還有 1616 萬元可分配利潤(rùn)。 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。見表 3－ 10。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低 1%，將比基本方案增加凈 現(xiàn)值 139 萬元，增長(zhǎng)%；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益率下降。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍，目前 A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。詳見表 3－ 9 及圖 3－ 1。 商品房投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額 /總投資 100% ＝ 3132/17623 100%＝ % 商品房資本金凈利潤(rùn)率＝稅后利潤(rùn) /資本金 100% ＝ 2099/8000 100%＝ % 本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，未向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。投入經(jīng)營(yíng)后第一年 60%出租率，每個(gè)停車位每月 280元；第二年以后出租率為 100%，第二至第五年，停車位每月 300 元，五年以后每月 400 元。 七、投資估算與資金籌措 根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見表 3－ 6 和附表 3－ 1。 2020年 9 月～ 2020 年 11月：施工圖設(shè)計(jì)。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 2～ 3 個(gè)電視用戶盒。地下車庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈， 3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為 2X 315kV (4)室內(nèi)外排水。 (2)給水。 根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。 總平面布局 “佳園二期”總平面略呈“ T”形 布局，由 4 個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出入口。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。各種功能空間臥室 (單雙人間 )、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 ]的使用面積滿足規(guī)定的要求。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，“佳園二期”項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 76100 平方米， 其中住宅建筑面積 50960 平方米，聯(lián)排低層高檔住宅建筑面積 10140 平方米，地下停車庫(kù) 15000 平方米。接人干管為 DN300～DN800，從“佳園一期”預(yù)留口引入。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托 C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，“佳園二期”住宅的開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 (4)定價(jià)方式。 表 3－ 2 樓盤銷售價(jià)格情況表 (2020 年 2 月 ) 序號(hào) 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價(jià) (元 /平方米 ) 最高價(jià) (元 /平方米 ) l 紅塔花園 多層住宅 市西區(qū) 高新開發(fā)區(qū) 2520 2880 2 陽(yáng)光花園 高檔商住 市南區(qū) 滇池路 2480 3880 3 星河明居 高檔住宅 市南區(qū) 交易會(huì)旁 3380 3880 4 寶海豪園 高檔住宅 市南區(qū) 關(guān)上寶海公園 3160 3730 5 盛達(dá)花園 多層住宅 市南區(qū) 春城路北段 2650 3020 6 鉆石豪苑 二層住宅 市東北 C民族園 3200 3900 從 A 市 2020 年 2 月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在 2480～ 3880 元之間；別墅式高級(jí)住宅每平方米 3200～ 3900 元之間，由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 營(yíng)銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和 手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開發(fā)商有合理的收益。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了 A 市市民和政府的認(rèn)同，在 A市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。 4．當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。目前， A 市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近 15%是用于投資保值、增值或出租，這與 A 市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年， A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。根據(jù) A 市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。從 A 市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大 的需求潛力。 1997 年以后，商品房投資逐步增加， 1998 年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的 %中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá) 1 個(gè)百分點(diǎn)以上。 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 (9)工程概況：“佳園二期”項(xiàng)目占地 平方米，總建筑面積 76100 平方米，其中多層住宅 50960 平方米，聯(lián)排低層住宅 10140 平方米，地下停車庫(kù) 15000 平方米。 (4)企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到 A 市市民和政府的認(rèn)同，由于“佳園二期”與’ 98佳園僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商機(jī)。根據(jù)城巾規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求， A 市 D 廠搬遷至高新技術(shù)開 發(fā)區(qū)內(nèi)。 (6)公司類別：專營(yíng)企業(yè)。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic＝ 15%)517 萬元，投資回收期 年。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用 A市 D 廠生產(chǎn)用地，對(duì)盤活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。近幾年來，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民買房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。前兩年， A市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣掉 60%以上，銷售火爆。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。 (2)住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過程。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點(diǎn)”或銷售的 “熱點(diǎn)”就在于此。 “佳園二期”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場(chǎng)情況而定 。 “佳園二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在 2800～ 3000 元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在 3500～ 3900 元之間 ，可研中分別取 2950元和 3850 元，地下停車位每個(gè) 75000 元。 三、 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 1999 年以后， C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后 A 市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為 A市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá) A 市機(jī)場(chǎng)。 煤氣：“佳園一期”建有開閉所，從預(yù)留口接入。 2020 年住宅的套型模式：各 空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢(shì)。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“佳園二期”區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下 3 種戶型： 多層住宅 A 戶型：每戶建筑面積 100 平方米。 表 3－ 3 主要工程量一覽表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 說 明 1 土建工程 建筑面積 76100m2 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫(kù) 建筑面積 50960m2 建筑面積 10140m2 建筑面積 15000m2 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強(qiáng)電 ) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線 (端子接單元口 ) 7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門 8 通風(fēng)了程 地下停車庫(kù)通風(fēng) 9 閉路電視 住宅區(qū) 10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地 五、建設(shè)方案 地形 建設(shè)場(chǎng)地為 D 廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基上主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積 (沼 )相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好， 周圍場(chǎng)地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建 設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3－ 4 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 表 3－ 5 “佳園二期”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序 號(hào) 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 平方米 /套 80、 12 208 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 48880 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 61100 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) % 80 5 套內(nèi)建筑面積 多層住宅 A型 多層住宅 B型 聯(lián)排低層高檔住宅 C型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 100 160 260 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 7 居住戶數(shù) 戶 431 8 居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。防震工程按 8 度設(shè)防。 2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱 (每單元一個(gè) )。 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 (2)照明及電力設(shè)計(jì)。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算 (每戶每月 40～ 50立方米 )，從’ 98佳園小區(qū)預(yù)留口接入。 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線路由 A 市市話網(wǎng)直接引入。