【正文】 ) (西面為外環(huán)線(xiàn)) 1. 自然環(huán)境 項(xiàng)目用地處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被 公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 污水：項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，總個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)污水通過(guò)泵站排出。根據(jù)目前經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)，天津公司必須再上新項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬(wàn)科產(chǎn)品在天津的影響力，在市場(chǎng)呼喚萬(wàn)科的大好形勢(shì)下。4. 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該區(qū)域包括和平區(qū)、南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)三區(qū)部分建成區(qū) 及外沿部分。② 老的大居住區(qū)有體院北、王頂?shù)痰龋陆ㄔO(shè)的大型的居住區(qū)華苑居住區(qū)，正在興建的有梅江居住區(qū)、華苑新城居住區(qū)、梅江南居住區(qū)等大型居住區(qū)。⑤ 該區(qū)域交通非常便捷，有京滬高速公路、津淶、津淄等出市主干道。綜合以上各種因素，給萬(wàn)科在此處建設(shè)一個(gè)高檔居住區(qū)提供一 個(gè)良好外部環(huán)境。項(xiàng)目所在地 該宗地規(guī)劃為居住用地，其中一期由合作方自 己建設(shè)，現(xiàn)已建設(shè)大部分，二期為我司準(zhǔn)備投資的用地，規(guī)劃總占地面積 （664畝），（約571畝），界 （約93畝）。 供電：，該變電站由電業(yè)局負(fù)責(zé)建設(shè)， 我司按國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納費(fèi)用。3. 西側(cè)緊靠天津市的城市主干環(huán)道外環(huán)線(xiàn)，有著58米的綠化防護(hù)帶。：。② 余額在簽訂協(xié)議后三年內(nèi)付清，在2002年6月30日支付余額的三分之一（即9400萬(wàn)元），2003年6月30日再支付余額的三分之一，最后一筆于2004年6月30日前付清。供熱82元/建筑平米包括鍋爐房建設(shè)費(fèi)及征地費(fèi)、一次管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)60元/建筑平米供電貼費(fèi)240元/KVA供電工程貼費(fèi)，工程費(fèi)另計(jì)通訊6元/建筑平米紅線(xiàn)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)出讓金土地局評(píng)估的土地地價(jià)總額的17%評(píng)估值約為4500萬(wàn)元，考慮減免后為2700萬(wàn)元① 與華苑居住區(qū)用地比較，華苑用地是93年征用的土地，時(shí)間相隔太久，地價(jià)無(wú)太多可比性。 一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后30個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有 土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。影響市場(chǎng)需求的首要因素是房屋價(jià)格，貸款是消費(fèi)者首選的付款方式。8)區(qū)域內(nèi)沒(méi)有形成一定的明星樓盤(pán)及知名住宅品牌。而隨著大量高素質(zhì)人口的遷入，適度開(kāi)發(fā)的新型、高標(biāo)準(zhǔn)的住宅產(chǎn)品仍將會(huì)成為首選，所以導(dǎo)致性能價(jià)格比的上升（現(xiàn)有少量聯(lián)排別墅價(jià)格在3900元/平米，面積在220平米左右，基本售空）3） .創(chuàng)造主題性社區(qū)：該區(qū)域的大型社區(qū)基本上注重了整體社區(qū)的營(yíng)造，但在規(guī)劃思想上與營(yíng)銷(xiāo)包裝上沒(méi)有過(guò)多考慮社區(qū)本身的個(gè)性化表現(xiàn)，導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)與社區(qū)之“魂”無(wú)法突出顯現(xiàn)，為今后開(kāi)發(fā)方向提供了很大的規(guī)劃空間與平臺(tái)。樓盤(pán)全部采用坡屋頂6層磚混結(jié)構(gòu)形式，房型83種，面積指標(biāo)為110220平米。采用條形生態(tài)走廊與社區(qū)組團(tuán)花園結(jié)合形式。水上國(guó)際村紅旗南路與賓水道交口 寧發(fā)房產(chǎn)占地22萬(wàn)平米。物業(yè)管理費(fèi)：。順馳世紀(jì)城（南）黑牛城道南側(cè)天津順馳投資集團(tuán)建筑面積22萬(wàn)。2） 社區(qū)規(guī)劃欠缺：由于受土地容積率的限制，基本上全部含有小高層的產(chǎn)品形式，形成了“中層、中密度”的規(guī)劃格局。2． 西青開(kāi)發(fā)區(qū)獨(dú)資、合資企業(yè)中白領(lǐng)階層。l 與環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的結(jié)合l 培養(yǎng)主題鮮明的社區(qū)文化l 居住區(qū)良好而有效的交通組織l 市政設(shè)施在居住區(qū)內(nèi)便利有效的組合l 提供優(yōu)秀的居住單體建筑設(shè)計(jì)l 注重反映居住區(qū)不同功能的視覺(jué)特色具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成由類(lèi)型、密度、空間、體形、平面、以及市場(chǎng)價(jià)位不盡相同的住宅建筑組成的居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿(mǎn)足人的精神及物質(zhì)需求。5. 華苑新城項(xiàng)目位于華苑居住區(qū)以南，西臨外環(huán)線(xiàn)，北側(cè)為城市干道紅旗南路，交通便利。3. 項(xiàng)目宗地比較規(guī)整，東至陳塘支線(xiàn)，南至規(guī)劃路，西至外環(huán)線(xiàn)，北至紅旗南路。并在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中加以考慮。 該項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，但大氣候還未形成，而華苑居住區(qū)基本建設(shè)完成，該區(qū)域已很成熟，該項(xiàng)目如果今年開(kāi)發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。：第一期于2001年8月開(kāi)始銷(xiāo)售，當(dāng)年結(jié)算5萬(wàn)平米。 ：根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入3618131,324直接成本2876104,386總投資2995108,725稅前利潤(rùn)44015,966稅后利潤(rùn)29510,698內(nèi)部收益率%銷(xiāo)售凈利率%總投資回報(bào)率%銷(xiāo)售毛利率%獲利指數(shù)資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年2002年2003年2004年2005年合計(jì)結(jié)算面積（m2）50,00090,000100,000100,00023,000363,000單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)元)147326522947294767810698 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。若最終談判地價(jià)首期支付超過(guò)5000萬(wàn)元，則資金缺口相應(yīng)增大，也需依靠總部結(jié)算中心支持。：該項(xiàng)目在城市西南部樹(shù)立了一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為萬(wàn)科在天津又樹(shù)立一個(gè)標(biāo)志性的產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開(kāi)發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行。，在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。2)項(xiàng)目全部興建地下室： 因地質(zhì)條件不好，從經(jīng)濟(jì)角度，可能除小高層外，全部興建地下室，則 ，地下室增量成本1230元/平米（土建 850元/平米，配套380元/平米）按平均售價(jià)的一半銷(xiāo)售，單價(jià)為1984 元/平米，則可實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)2450萬(wàn)元（按法定稅率計(jì)算），項(xiàng)目銷(xiāo)售 %。該項(xiàng)目擬分四年開(kāi)發(fā)：2001年開(kāi)發(fā)6萬(wàn)平米。總體情況適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。總體來(lái)講場(chǎng)地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。該項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)與周邊地區(qū)的資源共享并最終實(shí)現(xiàn)華苑大社區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃具有積極意義?！　　?. 注意采用隔音墻、中水系統(tǒng)以及保溫砂漿、中空玻璃、地板采暖等環(huán)保和節(jié)能產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)環(huán)保和節(jié)能的目的。6． 投資類(lèi)客戶(hù)。6） 形成一定銷(xiāo)售、入住高峰期：以上項(xiàng)目基本上處于期房銷(xiāo)售階段，采用分組團(tuán)進(jìn)行發(fā)售，01年4月份都將有新的組團(tuán)推出（獨(dú)立項(xiàng)目供應(yīng)量在510萬(wàn)平米），今年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。由6層磚混與12層小高層組成?，F(xiàn)開(kāi)工為芳水園、玉水園、藍(lán)水園共32萬(wàn)平方米。磚混起價(jià)：2890元/平米均價(jià)：3100元/平米。目前云華里（1期）達(dá)到60%銷(xiāo)售率。西側(cè)在4月份開(kāi)盤(pán)。天津市由南部區(qū)域，以和平、河西、南開(kāi)三區(qū)的住宅消費(fèi)水平在全市消費(fèi)水平中趨于中高檔，市場(chǎng)需求量以及需求品質(zhì)很高，但是在大型規(guī)模社區(qū)建設(shè)上，華苑及周邊區(qū)域內(nèi)缺乏標(biāo)志性的高品質(zhì)品牌住宅，這也是開(kāi)發(fā)所要面對(duì)的良好市場(chǎng)迎合點(diǎn)。2） 市政府的南遷：市政府計(jì)劃將于23年內(nèi)南遷至河西區(qū)，對(duì)未來(lái)天津市南部 區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境將起到?jīng)Q定性作用。4)開(kāi)發(fā)規(guī)?；旧显?萬(wàn)平米以上，甚至出現(xiàn)了百萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如華苑居住區(qū)、華苑新城、梅江居住區(qū)等。第四章 市場(chǎng)研究一．天津總體市場(chǎng)情況 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入2001年以來(lái)，全市房地產(chǎn)投資計(jì)劃比去年增長(zhǎng)23%，達(dá)到160億元。④ 本項(xiàng)目南側(cè)有一塊農(nóng)民集體土地，其土地方與我司洽談過(guò)，單純毛地補(bǔ)償費(fèi)要價(jià)為40萬(wàn)元/畝，其在區(qū)位及現(xiàn)狀條件上均不如本項(xiàng)目，如將其做熟到本項(xiàng)目目前程度，綜合地價(jià)可能超過(guò)50萬(wàn)元/畝。（4） 負(fù)責(zé)鍋爐房的建設(shè)，保證項(xiàng)目供熱需求，在項(xiàng)目首期竣工后的第一個(gè)取暖期提供供熱,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為60元/建筑平米。萬(wàn)科與西青區(qū)土地局簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證?？傉嫉孛娣e為 664畝,土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為33200萬(wàn)元（以50萬(wàn)元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以 實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)）,住宅樓面地價(jià)為 。該項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃有地鐵3號(hào)線(xiàn)，地鐵 7號(hào)線(xiàn)，沿外環(huán)線(xiàn)高架輕軌線(xiàn)，未來(lái)這些設(shè)施的建設(shè)使得該項(xiàng)目交通設(shè)施更 發(fā)達(dá)，出行更方便。 雨水：項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，總個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)雨水通過(guò)泵站排到外環(huán) 河。： 目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科花園新城三期、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷(xiāo)售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期階段，新城項(xiàng)目自98年開(kāi)盤(pán)以來(lái)熱銷(xiāo)天津市，為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到2002年