【正文】 新天地 華庭 中信東泰之 陽(yáng)光假日 蔚藍(lán)星湖 地理位置 接壤東城郊 東城中心區(qū) 南城中心區(qū) 東城郊區(qū) 東城郊區(qū) 南城區(qū) 東城區(qū) 市場(chǎng)均價(jià) 3000 3800 3648 2300 3350 2780 區(qū)位級(jí)差 4 9 9 8 7 8 7 銷(xiāo)售能力 7 8 5 7 6 8 7 交通條件 4 8 8 7 7 7 6 周邊環(huán)境 4 8 9 9 6 8 6 小區(qū)配套 7 7 8 6 8 7 5 景觀條件 7 7 8 6 7 7 7 建筑規(guī)模 7 7 7 6 5 7 6 外觀設(shè)計(jì) 8 7 8 6 5 7 6 戶(hù)型設(shè)計(jì) 9 9 7 8 6 9 9 合計(jì) 57 70 69 63 57 68 59 差價(jià)率 權(quán)重 25% 5% 20% 25% 10% 15% 評(píng)估單價(jià)計(jì)算： 3000 25%+3800 5%＋ 3684 20%＋ 23001 25%＋ 3350 10%＋ 2780 15%=2754 注：以上價(jià) 格均為毛坯折實(shí)價(jià)格 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁(yè) 共 32 頁(yè) 策略調(diào)價(jià) 根據(jù)市場(chǎng)比較和經(jīng)濟(jì)測(cè)算，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)是 2800 元 /㎡。 2）首推貨量選擇 針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，應(yīng)采用低價(jià)入市，選擇項(xiàng)目中景觀、 位置都較好，面積 較小的單元，而且在市場(chǎng)上具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn) 品，在入市時(shí)以較低的價(jià)位搶奪市場(chǎng)，吸引買(mǎi)家注意力，形成 開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)的勢(shì)頭。讓一部分買(mǎi)家感受現(xiàn)代科技，而讓另一部分買(mǎi)家覺(jué)得是身 份的體現(xiàn)。 根據(jù)地段的優(yōu)勢(shì)（毗鄰東莞汽車(chē)大世界、東莞果菜批發(fā)市場(chǎng)、 海關(guān)陸路檢驗(yàn)市場(chǎng)等），建議臨街單位規(guī)劃商鋪，并使群樓控 制在兩層以?xún)?nèi)。 首先，隨著東莞城市的不斷發(fā)展，外來(lái)人口也再不斷增多，而近年來(lái)政府提出產(chǎn)業(yè)升級(jí)，吸引大批高素質(zhì)人才的策略，使不少知識(shí)型移民匯集到東莞來(lái)。 2）新穎獨(dú)特的戶(hù)型 設(shè)計(jì)，為東莞之最 專(zhuān)為白領(lǐng)設(shè)計(jì)的精致戶(hù)型，有利于發(fā)掘新的客戶(hù)，形成市場(chǎng)的熱 點(diǎn)。 6）遠(yuǎn)期樓花銷(xiāo)售，易造成買(mǎi)家的觀望心理。 D、面積分布合理，市場(chǎng)承受力度大 主要以中小戶(hù)型為主，總價(jià)不高，市場(chǎng)容易接受。 g、距工作地的時(shí)間 —— 30 分鐘以?xún)?nèi)。 商業(yè)供給 （ 1） 主要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 道路名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)品種 租金（元/M2 （ 2） 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 北區(qū)（莞樟路以北）、中心區(qū)（莞樟路至松山湖大道之間）、南區(qū)（松山湖大道至佛靈湖 ）、良橫區(qū)等四個(gè)片區(qū)。 （ 3） 人口數(shù)量與質(zhì)量 至 2020 年底，全鎮(zhèn)人口為 26 萬(wàn)人，外來(lái)人口與戶(hù)籍人口的比例接近 1： 3。 2020 年，寮步鎮(zhèn)地方生 產(chǎn)總值 億元，工業(yè)總產(chǎn)值（不變價(jià)） 億元（不含三星），出口總額 億美元，其中 IT 產(chǎn)品出口占全鎮(zhèn)出口額的八成，成為 東莞市的出口強(qiáng)鎮(zhèn)和 IT 大鎮(zhèn)。從整體來(lái)看，東莞與深圳和廣州相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有一定的差距，主要的原因還是住房的商品化程度太低 . 三、東莞市城市建設(shè)發(fā)展分析 （ 一）東莞市整體發(fā)展?fàn)顩r 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁(yè) 共 32 頁(yè) 東莞的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了顯著成就 .2020 年?yáng)|莞預(yù)計(jì)投資 100 億元，加速建設(shè)市區(qū) 26 項(xiàng)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，其中在 2020 年已動(dòng)工在建的項(xiàng)目有 14 項(xiàng)，總投資約 億元，包括城市功能配套類(lèi)工程的行政辦事中心、展示中心、圖書(shū)館、科學(xué)技術(shù)博物館、青少年活動(dòng)中心、海關(guān)大廈、市區(qū)群眾藝術(shù)館、人民會(huì)堂、東莞大劇院等，以及市政交通設(shè)施類(lèi)的莞龍路改造、五環(huán)過(guò)境路、東江大道、鴻福西路、東莞運(yùn)河樟村水質(zhì)凈化廠等 . 計(jì)劃在今年動(dòng)工的項(xiàng)目有限公司 12 個(gè)，投資 27 億 .包括城市中心區(qū)廣場(chǎng)建設(shè)、中心區(qū)環(huán)境完善工程、黃旗山城市公園首期建設(shè)、東江西岸岸線整潔、運(yùn)河兩岸景觀改造、鴻福西路景觀建設(shè)及城市交通設(shè)施類(lèi)的改造等 . 交通設(shè)施建設(shè) 東莞市路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)區(qū)內(nèi)有：廣深公路（ 107 國(guó)道）、莞惠 公路（省道）、莞龍公路（省道）、十三條聯(lián)網(wǎng)公路、廣深珠高速公路、莞深高速公路、虎門(mén)大橋等干道 . 隨著 2020 年市區(qū) 10 條道路改造的全部完成和東江大道、鴻福西路將于今年 6 月份建成通車(chē)，加之沿路穿衣戴帽工程、夜景燈光工程的實(shí)施，各條路段進(jìn)行綠化、美化、凈化，整個(gè)市區(qū)道路交通環(huán)境將得到明顯改善 .特別是三環(huán)路（含東江大道、鴻福西路）的全線貫通，將為市區(qū)交通整治帶來(lái)十分便利的基礎(chǔ)條件，大量車(chē)輛將通過(guò)三環(huán)路分流，避免了各種車(chē)輛過(guò)度集中于舊城區(qū)的擁堵擠塞狀況 .同時(shí)，加快五環(huán)快速路的建設(shè)，將進(jìn)一步改善路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，市區(qū)交通網(wǎng)絡(luò) 將實(shí)現(xiàn)全面升級(jí) . 今明兩年，東莞市將籌資 億元，改造 6 條市域主干公路，總長(zhǎng) 135 公里，涉及東莞市內(nèi)沿線 17 個(gè)鎮(zhèn)區(qū)， 2 年內(nèi)全部改造完畢 .這 6 條公路主干公路改造完成后，將加速珠江三角洲城市之間的客貨周轉(zhuǎn)，節(jié)約運(yùn)輸時(shí)間和成本 . 重點(diǎn)工程建設(shè) 改革開(kāi)放特別是市委、市政府制定“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的發(fā)展戰(zhàn)略以來(lái)，全市園區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，集聚效應(yīng)十分明顯，開(kāi)發(fā)層次不斷提升 .松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、虎門(mén)港開(kāi)發(fā)區(qū)和東部工業(yè)園等三大龍頭工業(yè)園建設(shè)進(jìn)展順利，園區(qū)對(duì)于東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)分額逐漸增大，其創(chuàng)造的工業(yè)產(chǎn)值占 全市 30%以上，出口總額占全市的半壁江山 .此外，園區(qū)建設(shè)對(duì)于推進(jìn)東莞市城市化進(jìn)程的作用也越來(lái)越明顯，園區(qū)已成為東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn) . 東莞市近期商品住宅戶(hù)型主要以三房、四房為主，占到了總體的 87%，主要原因是東莞本地居民 以往的居住習(xí)慣和目前的經(jīng)濟(jì)收入水平，使得他們普遍傾向于大房大廳的住宅 . 歷年施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于竣工面積，施工面積在 1999 年達(dá)到高峰后，隨后均保持平穩(wěn)小幅度增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) .這同時(shí)也說(shuō)明，東莞市場(chǎng)容納開(kāi)發(fā)量的范圍約在 330 萬(wàn)平方米左右 . 因?yàn)椴蛔⒅鼗ㄍ顿Y，以致城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境差異不大，城區(qū)在往年甚至不如常平等較發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)，這對(duì)消化商品住宅產(chǎn)生直接負(fù)面影響 . 二、東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)分析 （圖） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快，增幅由 1999 年的 %到 2020 年 %，說(shuō)明東莞市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有限公司持續(xù)、高速的發(fā)展 . 三、社會(huì)文化環(huán)境分析 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁(yè) 共 32 頁(yè) 東莞市十分重視文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，興建了一批高標(biāo)準(zhǔn)、多功能、現(xiàn)代化的群眾文化設(shè)施 .先后投入數(shù)億元興建了“三館一店”（圖書(shū)館、博物館、科學(xué)館、新華書(shū)店）工程；虎門(mén)愛(ài)國(guó)主義教育基地的海戰(zhàn)博物館占地面積 15 萬(wàn)平方米，總投資約 億元 .據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共文化設(shè)施占地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米 . 2020 年，東莞市的文化中心在原有基礎(chǔ)上新增了 4 個(gè)項(xiàng)目，分別為東城文化中心、萬(wàn)江文化中心完善工 程、石碣鎮(zhèn)文化廣播中心工程和石龍鎮(zhèn)文化中心工程 .各鎮(zhèn)區(qū)大力修建文化廣場(chǎng)，東莞市文化公園建設(shè)也成為新的熱點(diǎn)，如東城榴花公園、橋頭的蓮湖公園、萬(wàn)江的金鰲洲主題公園廣場(chǎng)等 . 四、社會(huì)人口環(huán)境分析 據(jù)第五次全國(guó)人口普查的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，東莞市總?cè)丝? 萬(wàn)人，占全省總?cè)丝诘?%，是廣東省居廣州和深圳之后的第三大城市 . 東莞市戶(hù)籍人口 150 多萬(wàn)人，共 萬(wàn)戶(hù)；外來(lái)人口約 500 多萬(wàn)人，占總?cè)丝?75%以上，其中僅臺(tái)商就有近 11 萬(wàn)人（常住 8 萬(wàn)，流動(dòng) 3 萬(wàn)） .對(duì)于東莞房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，如何利用外來(lái)人口資源，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè) 進(jìn)一步發(fā)展，是需要進(jìn)一步考慮的問(wèn)題 . 戶(hù)籍人口 （圖） 外來(lái)暫住人口 （圖） 從以上圖表可以看出：東莞市本地人口趨于下降，外來(lái)人口趨于增加，而且近年來(lái)增加較快，這一方面是東莞良好的發(fā)展前景所吸引，另一方面也說(shuō)明外的人將成為東莞的主流通消費(fèi)群體 . 第二章 東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 發(fā)展階段 （圖） 之前，廣東普通住宅的購(gòu)房契稅為１ .５％，按這一政策，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅，契稅減半征收。其后，國(guó)務(wù)院又在３１日召開(kāi)全國(guó)進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序電視電話會(huì)議，新一輪土地市場(chǎng)的整頓啟動(dòng)了，并且將加大力度。這些措施有效的提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的素質(zhì)，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范的 發(fā)展。祖籍東莞的海外僑胞有２０多萬(wàn)人，港澳臺(tái)同胞７０多人。過(guò)量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落 2020年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海 外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。經(jīng)營(yíng)范圍 :建造東莞時(shí)富花園商品住宅、商場(chǎng)及配套設(shè)施，開(kāi)展銷(xiāo)售、出租及管理業(yè)務(wù) 。 總建筑面積 (只指 D、 E 型 ) 91,968,88m178。因此，我方在后面的分析測(cè)算中假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等方面均遵照國(guó)家及東莞市的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 項(xiàng)目總投資： 211,816,962 元 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入： 309,548,886 元（別墅 /住宅銷(xiāo)售率： 95%）；商業(yè)銷(xiāo)售率：100% 稅后利潤(rùn) 54,114,992 成本利潤(rùn)率： % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)： % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV): 45,560,272 動(dòng)態(tài)投資回收期： 年 貸款償還期： 2 年 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 結(jié)論 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地地勢(shì)平坦 ,五通一平 ,具備建設(shè)條件 . 圖 7：地塊現(xiàn)狀之一 圖 圖 8：地塊現(xiàn)狀之二 圖 項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)委托方提供的資料 ,本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示 : 項(xiàng)目 規(guī)劃指標(biāo) 建筑占地面積 (只指 D、 E 型 ) 7,397,74m178。企業(yè)類(lèi)型 :合作經(jīng)營(yíng) (港資 )。預(yù)計(jì)2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場(chǎng)體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)。同時(shí)，東莞還是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁(yè) 共 32 頁(yè) ? 《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》 為了貫徹落實(shí)《中共東莞市委、東莞市人民政府關(guān)于促民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》的精神，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，市建設(shè)主管部門(mén)按照國(guó)家、省對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合東莞房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，制定了《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立、資質(zhì)管理規(guī)定進(jìn)行了重新調(diào)整。７月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)兩道整頓土地市場(chǎng)秩序的命令：《關(guān)于暫停審批各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)，加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》。 ３、 減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，吸引消費(fèi)者購(gòu)房的法規(guī)： 2020年１月，省政府公布的《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)的通知》中有明確規(guī)定：“凡在我省按照市場(chǎng)價(jià)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅的，契稅按０ .７５％征收”。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加，在 2020 年增幅最大，說(shuō)明投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步側(cè)重城市、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) . 東莞經(jīng)濟(jì)以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的住宅市場(chǎng)彼此之間依從 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁(yè) 共 32 頁(yè) 性非常弱，各鎮(zhèn)對(duì)市區(qū)的依賴(lài)性也不強(qiáng) . 可見(jiàn)住宅投資的快速增長(zhǎng)是帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要原因 . 東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析 （圖） （圖） 東莞市民的房屋消費(fèi)觀念從過(guò)去的“居者有其屋”開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨?，置業(yè)者較為注重戶(hù)型結(jié)構(gòu)、環(huán)境配套、小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)以及物業(yè)管理等方面 . 東莞的房?jī)r(jià)收入比處于一個(gè)相對(duì)比較合理的范圍，房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有脫離居民的承受能力 . 擁有三星集團(tuán)、香港偉易達(dá)集團(tuán)、日本先鋒公司等一批高科技大企業(yè)，開(kāi)始成為國(guó)際性大企業(yè)、大財(cái)團(tuán)投資的熱點(diǎn)地區(qū)。為進(jìn)一步強(qiáng)化寮步汽車(chē)銷(xiāo)售的龍頭地位，現(xiàn)正在興建占地 1300 畝的 “東莞國(guó)際汽車(chē)貿(mào)易城 ”，將汽車(chē)城打造成為一個(gè)交易中心、休閑中心、汽車(chē)文化傳播中心。 以“ IT 產(chǎn)業(yè)為龍頭的綠色星城 ”，是 東莞市 環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化 衛(wèi)星城市。 e) 總價(jià)低的獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅市場(chǎng)供給少，市場(chǎng)銷(xiāo)售反饋好。 f、小區(qū)配套需求 —— 會(huì)所、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、教育、商業(yè)。 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) A、超大人工 湖 大手筆接近 6 萬(wàn) m2的人工湖是目前最大賣(mài)點(diǎn) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁(yè) 共 32 頁(yè) B