【正文】 況： 年份 合計(jì) m2 合計(jì) 普通住宅 電梯公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 別墅 商業(yè)m2 寫字間m2 其他m2 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 2020 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752 2020 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2020 64741 688 60425 209 101041 501 4707 2020 年，商品住宅銷售 1375390 平方米， 10150 套，銷售金額 189865萬元，比上年分別增加 106280 平方米、 521 套、 39663 萬元。值得注意的 是 10001300 元 /平方米商品房成交量從 2020 年的 27%下降為 2020 年的 %，而 16002020 元 /平方米商品房成交量從 35%上升為 2020 年的 %，呈現(xiàn)出戶型變小，單價(jià)上升的勢態(tài)，但總套價(jià) 2020 年同上年相比卻變化不大。 2）、 房價(jià)基本平穩(wěn)： 幾年來， **的商品房價(jià)格一直沒有大起大落，普通住宅多在 1400 元 /m2 左右上下浮動。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年我市商業(yè)用房在建施工面積達(dá) 308766 平方米，同比上年增加 106237 平方米。為城市經(jīng)濟(jì)快速增長做出了貢獻(xiàn)。 3）、 受國家宏觀調(diào)控影響， **市房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售在 2020 年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢。 2）、 政府對土地調(diào)控度加強(qiáng)，拍賣土地競投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)計(jì)欠佳，推盤周期較長的項(xiàng)目，價(jià)格則會下降。門面進(jìn)深約為 9m～ 16m，開間約為 ～ ，建筑面積銷售單價(jià)為 3500 元 /㎡ ，銷售情況比較好，尤其內(nèi)街門面銷售基本告罄。 ④、山水姻緣（兩層門面）： 該項(xiàng)目位于高水南路與躍進(jìn)北路的交叉口，在青清怡苑項(xiàng)目正對面。小區(qū)配套費(fèi)僅燃?xì)馊霊糍M(fèi) 3610 元 /戶，物管費(fèi)為 元 /㎡ 。小區(qū)配套費(fèi)：燃?xì)馊霊糍M(fèi) 3300 元 /戶，電 1280 元 /戶、電視 380 元 /戶。其住宅銷售均價(jià)按建筑面積計(jì)算 1400 元 /㎡。 2）、區(qū)域定位：在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，要建設(shè)成為在規(guī)劃設(shè)計(jì)上與 “花園項(xiàng)目兩面臨街，根據(jù)項(xiàng)目周邊物業(yè)發(fā)展趨勢，臨街可考慮兩層門面或商鋪，一樓門面可用于一般商業(yè)用途，二樓可用于辦公或休閑娛樂用途。 門面部分考慮為外墻石材飾面，住宅部分的外立面盡量采用簡單、清爽、高 雅的外墻漆色彩。 項(xiàng)目施工期間的動力、水等供應(yīng)： 本項(xiàng)目施工期間的動力、水均在項(xiàng)目原租賃站的動力、水接入基礎(chǔ)上 25 進(jìn)行相應(yīng)改造而成。銷售處設(shè)銷售負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售策劃、項(xiàng)目定價(jià)以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員兩名，協(xié)助銷售負(fù)責(zé)人 開展工作。即到本項(xiàng)目開工時間 2020年 12 月時，“ *****”銷售已有 5 個月，由于地理優(yōu)勢及周邊物業(yè)環(huán)境配套情況好，預(yù)計(jì)銷售可達(dá) 70％，即截止 2020 年 12 月，“ *****”銷售資金回籠約 1100 萬元，完全可以從該項(xiàng)目抽取 500 萬銷售資金用于“￥￥花園”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。作為銷售價(jià)格，隨著政府加大城市土地供應(yīng)的監(jiān)管和土地市場化運(yùn)作，以及項(xiàng)目周邊商住氛圍的進(jìn)一步 29 凝聚，其銷售價(jià)格在估算價(jià)格的基礎(chǔ)上有一定的上浮空間，即結(jié)果將增加開發(fā)商的利潤。從目前在建的和銷售的中低端住宅產(chǎn)品來看，普遍存在戶型面積控制不合理與戶型設(shè)計(jì)不合理的缺陷。 7）、最值得注意的是本項(xiàng)目的土地已在銀行設(shè)置抵押，因此，在項(xiàng)目開發(fā)前及項(xiàng)目開發(fā)過程中都必須和土地抵押銀行緊密協(xié)作，避免因此而導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的擱淺。其門面的銷售單價(jià)總體來講不很樂觀，在決策門面時需考慮門面單價(jià)及面積控制。 2）、根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤估算表分析，土地成本（已轉(zhuǎn)化成銀 行貸款和相應(yīng)利息） 960 萬是個固定因素，其土地成本偏高。 八、項(xiàng)目資金來源及經(jīng)濟(jì)分析： 項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定： 根據(jù)公司實(shí)際情況，本項(xiàng)目采用一次性開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式 獲得： ①、自籌資金：約 700 萬元，由本項(xiàng)目投資商先籌取 200 萬元用于本項(xiàng)目前期報(bào)建，項(xiàng)目開始動工建設(shè)時，由本項(xiàng)目投資商在“ *****”項(xiàng)目銷售款中抽取 500 萬元用于本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。財(cái)務(wù)處設(shè)置財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目一切財(cái)務(wù)工作，配置會計(jì)、出納各一名，其職責(zé)按公司財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進(jìn)場時間。 為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車場以滿足小區(qū)停車。 四、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議： 23 一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 小區(qū)整體感要強(qiáng)，應(yīng)符合自然條件。因此，對于本項(xiàng)目而言，只要我們在項(xiàng)目前期規(guī)劃做細(xì)，設(shè)計(jì)盡可能的人性化，以及隨著政府對土地控制力度加大，其本項(xiàng)目住宅銷售單價(jià)應(yīng)該比較樂觀，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤凝聚的人氣，銷售走勢也是可 以樂觀預(yù)計(jì)的。由于該項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，其預(yù)定情況不好。小區(qū)配套費(fèi)僅燃?xì)馊霊糍M(fèi) 3610 元 /戶，物管費(fèi)為 元 /㎡ 。二期項(xiàng)目中最小的小三室戶型面積約為 110㎡ 。現(xiàn)余兩套面積大于 50 ㎡ 的門面未售，其門面建筑面積銷售單價(jià)為 5000 元 /㎡ （優(yōu)惠后銷售價(jià)）。 二）、項(xiàng)目市場定位： 項(xiàng)目周邊 類比競爭樓盤 市場 調(diào)研 ： 19 為了進(jìn)一步了解圣水片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體情況，為“￥￥花園”項(xiàng)目開發(fā)提供數(shù)據(jù)、信息支持，而對該區(qū)域樓盤進(jìn)行了市場調(diào)查，選取“花園 2020年總體上供給大于需求，仍屬買 方市場。從目前市場調(diào)查情況看， 2020 年可能投入市場項(xiàng)目 30 多個，投入市場面積 140多萬平方米。 房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)品如鋼鐵、水泥、煤、電等價(jià)格上漲，對房地產(chǎn)市場影響甚大。 外來人口購買我市商品房，近三年來增長速度不斷加快， 2020 年外來人口購商品房 123880 平方米， 2020 年購商品房 262745 平方米， 2020 年購商品房 267965 平方米，2020 年達(dá)到 474836 平方米，同本地人購房比例為 32%、 68%。嘉年華、東辰分別比上年減少 28%、22%。 5）、不同戶型商品房銷售情況分析： %%%0%10%20%30%40%50%9 0 m 2 以下/ 套 90m2130m2以 下/套 1 3 0 m 2 以上/ 套表二十二：綿陽市2 0 0 4 年已銷售樓盤面積比例（按套內(nèi)面積計(jì)算）%%%%%0%10%20%30%40%1 0 0 0 元/ m 2 以下 10001300元 /m2 13001600元 /m2 16002020元 /m2 2 0 0 0 元/ m 2 以上表二十三：綿陽市2 0 0 4 年已銷售樓盤每套單價(jià)比例（按套內(nèi)面積）%%%%0%10%20%30%40%1 0 萬元/ 套以下 1 0 1 5 萬元/ 套 1 5 2 0 萬元/ 套 2 0 萬元/ 套以上表二十四：綿陽市2 0 0 4 年已銷售樓盤總套價(jià)比例（按套內(nèi)面積） 從表二十二至二十四所列數(shù)據(jù)看出， 2020 年每套 90130 平方米范圍內(nèi)仍然是人們購買的主要對象，每套 90平方米以下從 2020 年的 25%上升到達(dá) 14 %，比上的上漲 ，而每套 130平方米以上面積下降 %。 1）、 2020 年， **市商品房銷售 1481639 平方米，銷售金額 237173 萬元，分別比上年增加 113464 平方米， 49133 萬元。 3）、商品房竣工面積 1509222 平方米，比上年增長 22%，其中商品住房竣工 1229704 平方米， 8921 套，比上年負(fù)增長 5%；商品用房竣工面積 245957平方米，比上年增長 495%；寫字間竣工 12938 平方米，比上年增 44%；其它用房竣工面積 20673 平方米，比上年負(fù)增 35%。 2）、 2020 年商品房施 工面積 2026744 平方米（其中：本年新開工面積1219914 平方米），施工面積比 2020 年減少 565874 平方米，負(fù)增長率 22％。星河灣”和“小島春天花園”兩大樓盤之間。其項(xiàng)目總投資（含土地成本及銀行利息為人民幣 960 萬元）人民幣 萬元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入人民幣 3226 萬元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅后利潤總額為人民幣 萬元。 “￥￥花園”擬計(jì)劃于 2020 年 5 月起著手項(xiàng)目規(guī)劃及前期報(bào)建工作，于 2020 年 12 月開始動工建設(shè) ，項(xiàng)目建設(shè)總工期約 12 個月，預(yù)計(jì)于 2020年 6 月進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售期，其銷售周期約 12個月。并處于“花園 2020 年 **市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為人民幣 229122萬元，同比 2020年減少人民幣 萬元，負(fù)增長率為 ％。 2020 年 **市住 宅投資所占比重為 89%， 2