【正文】 應(yīng) .去年，政府啟動(dòng)三個(gè)中心工程；行政文化中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中央生活區(qū)，標(biāo)志著市區(qū)開(kāi)始重新確立自身的中心地位 .將會(huì)對(duì)市區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有較大的促進(jìn)作用 . 教育和交通優(yōu)勢(shì) ：東莞市區(qū)目前是公辦教育最發(fā)達(dá)的地區(qū)，這里有東莞中學(xué)、莞城一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等省市一級(jí)學(xué)校，對(duì)不少鎮(zhèn)區(qū)的家長(zhǎng)們有較大的吸引力 .隨著市區(qū)中心地位的確立，以及市區(qū)對(duì)鎮(zhèn)區(qū)交通輻射能力的加強(qiáng)，市區(qū)將成為人流、信息流的中轉(zhuǎn)站，這是市區(qū)房地產(chǎn)具有的前景優(yōu)勢(shì) . 東部地區(qū)將憑借三大優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 . 交通優(yōu)勢(shì) ：東部板塊的發(fā)展與政府大力發(fā)展鐵路與修建公路是分不開(kāi)的，鐵路的修建為東部發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)，引來(lái)大量的投資；目前東部地區(qū)多條交通干道也在積極的建設(shè)中，東部快速干線(xiàn)是主力道路，莞深高速北段也正在積極建設(shè)中，所有這 些道路建成通車(chē)后，將形成多層次、多級(jí)化的新的網(wǎng)狀道路干線(xiàn)新格局 . 園區(qū)優(yōu)勢(shì)：東部工業(yè)園將調(diào)整東部板塊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，啟動(dòng)?xùn)|部組團(tuán)式發(fā)展的新格局，進(jìn)而促進(jìn)東部板塊房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 . 莞港經(jīng)貿(mào)關(guān)系優(yōu)勢(shì)：東莞與香港緊密的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，主要是在東部板塊常平、樟木頭、塘廈帶 .正是因?yàn)榕c香港的緊密聯(lián)系，才促進(jìn)了常平等地房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 . （圖） 四、結(jié)論 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁(yè) 共 32 頁(yè) 市場(chǎng)總結(jié)： ◇ 東莞市可供開(kāi)發(fā)的土地量較大，導(dǎo)致樓盤(pán)的規(guī)模都較大，較大的規(guī)模便于營(yíng)造環(huán)境、完善配套和降低開(kāi)發(fā)成本，但由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)加大 . ◇ 東莞房地產(chǎn) 現(xiàn)有開(kāi)發(fā)力度較弱，整體市場(chǎng)處于較不穩(wěn)定的狀態(tài)，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控較差是主要原因 . ◇ 為了適應(yīng)不同檔次客戶(hù)的需要，東莞住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)水平和風(fēng)格差異大，由此導(dǎo)致整體規(guī)劃的不和諧，這對(duì)后期的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售帶來(lái)一定的阻礙 . ◇ 樓盤(pán)的整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)相對(duì)過(guò)去已有很大的進(jìn)步，但消費(fèi)者對(duì)此的需求卻越來(lái)越強(qiáng)烈，由此造成消費(fèi)者越來(lái)越重視樓盤(pán)的總體質(zhì)素 . ◇ 東莞在售樓盤(pán)戶(hù)型主要以三房、四房為主，占到市場(chǎng)的絕大份額 .主要原因是東莞本地居民由于以往的居住習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)收入水平，較為傾向于大房大廳的住宅 . ◇ 樓盤(pán)價(jià)格方面呈現(xiàn)較為明顯的區(qū)域 性，但整體變動(dòng)幅度不大 .交通便捷度是主要的影響因素，城市規(guī)劃發(fā)展方向也是今后影響價(jià)格走勢(shì)的關(guān)鍵因素 . ◇ 政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面加大力度，不惜巨資完善基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng) .以提高東莞市的城市化建設(shè)水平，將有力帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大力發(fā)展 . ◇ 政府提出建新城市中心區(qū)的思路以后，中心城越來(lái)越成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，雖然各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有較大的發(fā)展，但中心區(qū)仍占有主導(dǎo)地位 . ◇ 針對(duì)園區(qū)建設(shè)出臺(tái)的一系列政策，反映了政府對(duì)園區(qū)建設(shè)發(fā)展的重視，尤其是東部工業(yè)園的興建，是繼松山湖產(chǎn)業(yè)園、虎門(mén)港開(kāi)發(fā)區(qū)之后的又一項(xiàng)重大工程建設(shè) .對(duì)東部板塊房地 產(chǎn)的發(fā)展起到積極的推進(jìn)作用 . 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)： ◇ 土地市場(chǎng)：東莞市區(qū)將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)院，政府出讓地塊將主要集中于市區(qū) . ◇ 整體發(fā)展結(jié)構(gòu)：住宅開(kāi)發(fā)仍將占據(jù)主導(dǎo)地位，大型商業(yè)物業(yè)將是東莞市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)，獨(dú)立商業(yè)物業(yè)同東莞城市的規(guī)劃發(fā)展方向緊密相關(guān) . ◇ 未來(lái) 2— 5 年的時(shí)間，隨著東莞發(fā)展規(guī)劃總體目標(biāo)的確定，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間的關(guān)系將有所加強(qiáng)，出現(xiàn)不同規(guī)模的房地產(chǎn)發(fā)展圈層，有利于東莞城市形象的塑造 . ◇ 外地品牌發(fā)展商開(kāi)始進(jìn)入東莞市場(chǎng)，他們不僅帶來(lái)較高的開(kāi)發(fā)理念，也通過(guò)同本地發(fā)展商的競(jìng)爭(zhēng)，帶動(dòng)?xùn)|莞的整體開(kāi)發(fā)水平的提高 . ◇ 城市中 心區(qū)的市場(chǎng)前景令人期待 .隨著城市化進(jìn)程的加快，市總體規(guī)劃的完成，政府投資的行政文化中心初見(jiàn)雛形，府前經(jīng)濟(jì)開(kāi)始發(fā)揮帶動(dòng)效應(yīng)，將會(huì)吸引更多開(kāi)發(fā)商從各鎮(zhèn)割據(jù)到城市中心區(qū)來(lái) . ◇ 在新的城市化建設(shè)中，東部板塊房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步發(fā)展 .東部板塊利用其交通優(yōu)勢(shì)、園區(qū)優(yōu)勢(shì)及香港經(jīng)貿(mào)的密切往來(lái)優(yōu)勢(shì)，使東部房 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁(yè) 共 32 頁(yè) 地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)領(lǐng)先 . 總體來(lái)說(shuō)，東莞未來(lái) 2— 3 年的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì) . “規(guī)范化”將是東莞房地產(chǎn)發(fā)展首先需要解決的問(wèn)題，政府將會(huì)起到越來(lái)越重要的決定作用 . 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 寮步鎮(zhèn)狀況 寮步鎮(zhèn)地處中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的珠江三角洲地區(qū)，位于東莞市中部，是東莞的地理幾何中心，毗鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟(jì)走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，是東莞金十字架的交匯點(diǎn)。 2020 至 2020 年的房地產(chǎn)空置率區(qū)間為 %— %，尚未達(dá)到通常的 28%的警戒水平 .但自 2020 年開(kāi)始大幅增長(zhǎng)的批準(zhǔn)預(yù)售面積，使得東莞樓市的整體開(kāi)發(fā)面臨空置率快速增長(zhǎng)的壓力 . 房地產(chǎn)投資與基本建設(shè)投資比值的合理區(qū)間為 ，小于這個(gè)比值說(shuō)明政府的基本建設(shè)投資發(fā)展較快，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成障礙 .，反之，則說(shuō)明房地產(chǎn)投資會(huì)受到基礎(chǔ)建設(shè)投送的限制，不利于進(jìn)一步發(fā)展 . 廣東省政府日前發(fā)出《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)的通知》，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。 一、 政策法律環(huán)境分析 從2020年至今，國(guó)家、廣東及東莞市頒布執(zhí)行了一系列新的法規(guī)制度，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展： １、 規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商的法規(guī) ? 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 中國(guó)人民銀行在今年６月中旬下達(dá)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力提出新的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款必須具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％；商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。2020年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。住所：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺開(kāi)發(fā)區(qū) 。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁(yè) 共 32 頁(yè) 時(shí)富花園 D、 E 棟開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告（目錄） 一、 報(bào)告摘要 ⒈ 1 開(kāi)發(fā)企業(yè) ⒈ 2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ⒈ 3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) ⒈ 4 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 二、 項(xiàng)目概況 ⒉ 1 項(xiàng)目綜述 ⒉ 項(xiàng)目位置 ⒉ 2 項(xiàng)目用地 ⒉ 用地面積 ⒉ 地塊形狀 ⒉ 地塊現(xiàn)狀 中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載 ⒉ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ⒉ 3 項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r ⒉ 項(xiàng)目發(fā)展單位簡(jiǎn)介 ⒉ 項(xiàng)目法律手續(xù) 三、 項(xiàng)目投資環(huán)境 ⒊ 1 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ⒊ 全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ⒊ 東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ⒊ 2 寮步鎮(zhèn)概況 ⒊ 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) ⒊ 寮步鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 四、 區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ⒋ 1 市場(chǎng)總體特征 ⒋ 2 市場(chǎng)供給分析 ⒋ 住宅供給 ⒋ 商業(yè)供給 ⒋ 3 市場(chǎng)需求分析 ⒋ 住宅需求 ⒋ 商業(yè)需求 五、 項(xiàng)目發(fā)展定位 ⒌ 1 項(xiàng)目 SWOT 分析 ⒌ 2 發(fā)展戰(zhàn)略 ⒌ 3 形象定位 ⒌ 4 產(chǎn)品定位 ⒌ 5 戶(hù)型定位 ⒌ 6 客戶(hù)定位 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁(yè) 共 32 頁(yè) ⒌ 7 價(jià)格定位 六、 營(yíng)銷(xiāo)策略 ⒍ 1 營(yíng)銷(xiāo)策劃 ⒍ 2 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 ⒍ 3 場(chǎng)地布置 ⒍ 4 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 七、 物業(yè)管理策略 ⒎ 1 物業(yè)管理的前期介入 ⒎ 2 管理費(fèi)的確定 ⒎ 3 具體對(duì)本小區(qū)的物業(yè)管理的建議 八、 項(xiàng)目可行性研究 ⒏ 1 項(xiàng)目投資估算及資金籌借計(jì)劃 ⒏ 投資與成本費(fèi)用估算 ⒏ 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 ⒏ 總成本費(fèi)用匯總分?jǐn)偙? ⒏ 資金籌借、投資計(jì)劃及借款利息 ⒏ 2 項(xiàng)目銷(xiāo)售和租貸收入測(cè)算 ⒏ 住宅銷(xiāo)售單價(jià)的確定 ⒏ 商鋪銷(xiāo)售單價(jià)的確定 ⒏ 車(chē)位銷(xiāo)售單價(jià)的確定 ⒏ 總收入估算 ⒏ 3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ⒏ 稅金計(jì)算 ⒏ 損益表及靜態(tài)盈利分析 ⒏ 現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 ⒏ 資金來(lái)源與運(yùn)用表的貨款償還能力 ⒏ 4 項(xiàng)目不確定分析 ⒏ 盈虧不確定分析 ⒏ 敏感性分析 ⒏ 決策概率分析 ⒏ 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 ⒏ 5 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) ⒏ 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) ⒏ 項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) ⒏ 6 結(jié)論與建議 一、 評(píng)估結(jié)論 二、 有關(guān)說(shuō)明及建議 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁(yè) 共 32 頁(yè) 一、 報(bào)告摘要 開(kāi)發(fā)企業(yè) 東莞市時(shí)富花園開(kāi)發(fā)有限公司是香港時(shí)富集團(tuán)下屬全資企業(yè) ,主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租貸及管理業(yè)務(wù)，注冊(cè)資本人民幣 3， 200 萬(wàn)元。編號(hào) :No0064908。 品牌化將成時(shí)尚， 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入 以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。全市陸地面積２４６５平方公里，本地戶(hù)籍人口１５６萬(wàn)人，外來(lái)暫住人口近５００萬(wàn)人。 ? 廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。從整體來(lái)講，東莞房地產(chǎn)與廣州、深圳一樣，處于追求質(zhì)量和數(shù)量并舉的階段 . 基建投資對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng) （圖） 從竣工面積增長(zhǎng)率與銷(xiāo)售增長(zhǎng)率開(kāi)看，歷年起伏較大 . 東莞城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu) 全市分為四大經(jīng)濟(jì)片區(qū)：以市區(qū)為中心，包括石龍、茶山、寮步、麻涌等鎮(zhèn)的西北經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，公路樞紐，珠三角高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一，外向型加工貿(mào)易、三高農(nóng)業(yè)基地；以虎門(mén)為中心，包括長(zhǎng)安、厚街等 鎮(zhèn)的西南經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是外向型港口工 業(yè)和出口貿(mào)易區(qū)，旅游中心和愛(ài)國(guó)主義教育基地；以常平為中心，包括大朗、黃江等鎮(zhèn)的中北經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是全市鐵路交通樞紐、加工貿(mào)易區(qū)和外貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)基地；以塘廈為中心，包括樟木頭、清溪、鳳崗等鎮(zhèn)的東南經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是綜合性加工工業(yè)基的和旅游度假區(qū) . 全鎮(zhèn)將近三分之一的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低。月） 出租率 國(guó)際汽車(chē)城 寮步 1300 畝 整車(chē)銷(xiāo)售及服務(wù) 5 招商中 金龍汽配城 萬(wàn)江 200 間左右 汽車(chē)配件及用品 20 招商中 和生文具 莞太路 11300m2 文具辦公用品 65 理想 賽格電子 東城南路 13000m2 電腦、 IT 150 理想 （ 4）本項(xiàng)目周邊商業(yè)供給分析 項(xiàng)目 位置 規(guī)模 m2 間隔 價(jià)格（元 /M2） 租金（元/M2 劣勢(shì)分析（ W） 1）小區(qū)一期園林設(shè)計(jì)缺乏特色 小區(qū)一期園林建設(shè)無(wú)主題、無(wú)特色，缺乏統(tǒng)一的視覺(jué)形象。 5）找對(duì)路線(xiàn)，迎合目標(biāo)消費(fèi)群 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目發(fā)展總戰(zhàn)略 —— 差異化產(chǎn)品，泛客戶(hù)定位 分戰(zhàn)略： 戰(zhàn)略 1—— 最大限度利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以項(xiàng)目的成熟環(huán) 境形成本地頂級(jí)的國(guó)際化生態(tài)社區(qū)。 整體目標(biāo)客戶(hù)定位 A、東莞知 識(shí)分子、高級(jí)白領(lǐng)，約占 60% B、寮步鎮(zhèn)居民，約占 10% （含非寮步戶(hù)籍） C、外來(lái)港商、臺(tái)商、小企業(yè)等，約占 10% （含其它鎮(zhèn)區(qū)） 在松山湖科技園、東城、寮步鎮(zhèn)投資建廠的外來(lái)港臺(tái)商、小企 業(yè)主等，擁有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)樓盤(pán)的素質(zhì)要求較高。 銷(xiāo)售中后期逐步開(kāi)始提價(jià)，估計(jì)后期均價(jià)可達(dá) 為 2900 元 /㎡ 六、營(yíng)銷(xiāo)策略 階段策略 入市推廣策略 1）首推時(shí)機(jī)的選擇 東莞市房博會(huì)將會(huì)在 10 月份舉行，屆時(shí)東莞市所有樓盤(pán)均會(huì)參展，是各開(kāi)發(fā)商展示自己實(shí)力與樓盤(pán)素質(zhì)的好時(shí)機(jī)，本項(xiàng)目已預(yù)定好展覽位置，一定要借房博會(huì)舉行的機(jī)會(huì)開(kāi)始項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期初定為一個(gè)月，公開(kāi)發(fā)售的時(shí)間由發(fā)展商解決了預(yù)售證問(wèn)題后待定，但從買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)心理出發(fā)考慮，最佳的公開(kāi)發(fā)售期應(yīng)在框架結(jié)構(gòu)達(dá)到一定的樓層。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁(yè) 共 32 頁(yè) 產(chǎn)品定位 根據(jù)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目以城市白領(lǐng)房子為主的 單一性開(kāi)發(fā)。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)（ O） 1）戶(hù)型面積的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目戶(hù)型面積小，為目前市場(chǎng)的空白點(diǎn)，有利于迅速搶占市場(chǎng)。 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) A、超大人工 湖 大手筆接近 6 萬(wàn) m2的人工湖是目前最大賣(mài)點(diǎn) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁(yè) 共 32 頁(yè) B、產(chǎn)品定位合適，客戶(hù)定位準(zhǔn)確 “白領(lǐng)房子時(shí)富造”將目標(biāo)客戶(hù)鎖定白領(lǐng)，并為之量身定做的 60100m2的戶(hù)型絕對(duì)是白領(lǐng)置業(yè)首選 . C、戶(hù)型間隔方正實(shí)用，通風(fēng)采光佳 采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)，實(shí)用率高達(dá) 90%以上；