【正文】 改善。 ②啟動了整治發(fā)展環(huán)境的 十個一批 工程，即廢 止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項目，取消一批行政事業(yè)性收費(fèi)、破除一批政府主管部門所辦的中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范一批報刊的征訂、整治一批重點(diǎn)窗口行業(yè)、評價一批政府職能部門、出臺一批對外開放的優(yōu)惠政策，表彰一批促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展環(huán)境的人和事。 （二）九龍坡區(qū)城市經(jīng)濟(jì)前景 九龍坡區(qū)消費(fèi)購買力巨大 目前，九龍坡區(qū)現(xiàn)有人口 87 萬人，是重慶市主城區(qū)人口最多的一個大區(qū)。 整治改善楊家坪中心區(qū)商業(yè)步行街購物環(huán)境，建成楊家坪休閑步行街區(qū)。去年 16 月，全市合作建房 9078 套，同比減少 25%，職工個人集資 億，同比下降 17%。 （ 2）西郊路，為政府行政區(qū) 西郊路是楊家坪地區(qū)傳統(tǒng)的行政區(qū)域，作為區(qū)委區(qū)府所在地，承擔(dān) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁 共 42 頁 了街區(qū)的行政功能。總的來說楊正街正逐步成為一個以商業(yè)性消費(fèi)為主，娛樂性消費(fèi)為輔的商業(yè)型街 區(qū)。周邊的大型商家云集，有新世紀(jì)、富安、重百、立丹百貨等。濱江路開通后，黃楊新城與天寶新城通過濱江路相連，將為楊家坪聚集更多的人氣，帶動天寶項目的銷售。建筑物根據(jù)用地地形錯落圍合布置，停車場采用地面與地下、集中與分散相結(jié)合的方式人車分流方式。引流的水成為 A 區(qū)水體的源頭。 3. 銷售費(fèi)用： %*銷售收入 （三）政府主要行政性收費(fèi)估計（可變成本） 1. 施工圖審查費(fèi)：設(shè)計費(fèi) *3% 2. 市政配套設(shè)施費(fèi)：市區(qū) 110 元 /㎡；郊區(qū) 80 元 /㎡ 3. 人防工程費(fèi)：異地人防 15 元 /㎡ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁 共 42 頁 4. 白蟻防治費(fèi)： ~2 元 /㎡ 5. 招投標(biāo)業(yè)務(wù)費(fèi)： %*建安造價 6. 標(biāo)底審查費(fèi)： %*建安造價 7. 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) %*建安造價 8. 定額測算費(fèi)： %*建安造價 9. 供電貼費(fèi)：公電 330 元 /KVA：專電 240 元 /KVA 10. 噪音、排污費(fèi)： 4 元 /㎡ 11. 規(guī)劃證照費(fèi)：項目投資額 1000 萬以上取 %； 項目投資額 1000 萬以下取 %。還有公司商場的租金收入將形成穩(wěn)定的償還銀行貸款利息的來源，到 2020 年項目產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量 較大時，可以歸還銀行短期貸款。 7. 重慶市住宅項目開發(fā)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。從投資回報率來看，該項目利潤在正常范圍。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 35 頁 共 42 頁 《重慶市建筑工程 2020 基價表》。據(jù)工程進(jìn)度計劃，一期工程綜合投資 9000 萬；二期工程綜合投資約 7400 萬；三期工程綜合投資約 7100萬元。 3. 房屋建安工程費(fèi)（完全可變成本 C） ① 住宅土建：框架結(jié)構(gòu) 700 元 /㎡；水、電（強(qiáng)、弱及消防用電）、氣安裝費(fèi)： 100 元 /㎡ 。其他主要規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁 共 42 頁 綠地率： 31% 覆蓋率： 22% 停車位： 364 個 總戶數(shù)： 1182 套 居住人口： 4137 人 三、 景觀設(shè)計方案（附圖） 小區(qū)道路及綠化 考慮到小區(qū)以人行為主，在從小區(qū)入口到車庫入口這段路上隔一定距離設(shè)草磚減震帶，以減緩進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車車速，保障小區(qū)居民的安全。社區(qū)中心南側(cè)為“竹”之庭院，北側(cè)為“水”之庭院，“水”之庭院以西為“人”之庭院。商業(yè)步行街暫時還未投入使用，商業(yè)氛圍還需進(jìn)一步鞏固。項目位于天寶新城最后一塊臨江寶地。這短短的一段距離內(nèi)更是有六家銀行的支行和大型綜合性郵政營業(yè)廳。從 九龍坡的發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)狀來看，楊家坪基本形成以轉(zhuǎn)盤為中心、以楊家坪正街、石坪橋正街、楊九路、直港大道、西郊路五條主干道為輻射的發(fā)展格局，街區(qū)功能較為明確的有楊家坪正街、直港大道、西郊路、橫街。去年 111 月共計完成住宅投資 億元，同比增長 %，全市商品 房空置總量 萬平方米，較 2020 年末減少 萬平方 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 42 頁 米。 因此城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大力推進(jìn)。隨著市區(qū)內(nèi)地鐵、高架輕軌的修建，區(qū)位優(yōu)勢將更加突出。 政府的行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善。 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國的第四個直轄市。此次降息，金融機(jī)構(gòu)各項存款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個百分點(diǎn)，其中活期存款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個百分點(diǎn)；一年期定期存 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 42 頁 款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個百分點(diǎn)。工業(yè)品出廠價格下降%；原材料、燃料、動力購進(jìn)價格下降 %；固定資產(chǎn)投資價格上漲%。 天寶小區(qū)總計拆遷征地面積為 60400m，其中保護(hù)綠地面積為 6013m，紅線內(nèi)的城市道路面積為 12368m，剩余規(guī)劃可用地面積為 42019m。 但綜觀楊家坪地區(qū)住宅市場， 10 萬平方米以上的小區(qū)卻屈指可 數(shù)，除了珠江花園和廣廈經(jīng)典以外，其他樓盤，如金江明珠、潤安大廈等小區(qū)周圍的樓盤品質(zhì)較低，配套不完善。 重慶是個農(nóng)業(yè)大市，人口眾多，城市化率遠(yuǎn)低于京、津、滬，甚至趕不上全國的平均水平。為公司的持續(xù)性戰(zhàn)略發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 在成立至今短短的五年中，在集團(tuán)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)和社會各界的大力支持下，經(jīng)公司全體員工的艱苦努力，公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)已形成年開發(fā) 20 萬平方米的能力。 “服務(wù)社會，誠信各界，以人為本，追求卓越 ” 是晉愉地產(chǎn)集團(tuán)矢志不渝的企業(yè)理念，“團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，高效求實”是晉愉人追求的企業(yè)精神，堅持質(zhì)量第一，以更高的標(biāo)準(zhǔn)，為國家和社會作更大的貢獻(xiàn)！ 二、項目基本情況 地理位置與交通情況 “上江城”項目（又名“天寶小區(qū)”）位于九龍坡區(qū)楊家坪直港大道 ,小區(qū)區(qū)位、地理位置優(yōu)越，是九龍坡區(qū)未來黃金發(fā)展區(qū)域，距主城區(qū)僅 1公里之遙，同時交通及生活配套設(shè)施逐步也將很快趨于完善。再者，市民生活水平的提高促進(jìn)了生活結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已經(jīng)由原來的吃、穿、用逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽∨c行，加上我國已加入 WTO，汽車的價格大幅度下降，因此住宅和小汽車的消費(fèi)近幾年將大幅度增加。小區(qū)建筑物與環(huán)境和諧統(tǒng)一，相依相存，仿佛從山上生成，豐富而不雜亂，使得巴渝山地居住文化的精髓展現(xiàn)無遺。小區(qū)內(nèi)新建的房屋，應(yīng)對以上三條管溝采取規(guī)避方式。 111 月房地產(chǎn)投資額同比增長 %，供應(yīng)大幅度增長的同時，銷售也同步增長， 111 月全國商品房銷售面積達(dá)到 11617萬㎡，同比增長 %；商品房價格也從 2020 年年底的 2103 元 /㎡上升2219 元 /㎡，整個市場進(jìn)入新一輪景氣上升周期。 按揭條件加強(qiáng)，預(yù)售門檻提高 2020 年連續(xù)幾個房地產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向性條文出臺執(zhí)行，即《新商品房預(yù)售合同》、《商品房銷售管理辦法》 、《央行關(guān)于規(guī)范住宅貸款的決定》，以及重慶市地房局《關(guān)于提高預(yù)售條件的決定》，將極大的提高房地產(chǎn)資金門檻，加大市場規(guī)范力度。 城市化迅速增長，形成了巨大的住房和投資需求。預(yù)售門檻的提高，使開發(fā)商的資金壓力變大，對經(jīng)濟(jì)實力較差的開發(fā)商來說，過去那種依賴預(yù)售樓款大批回籠資金的運(yùn)作模式變得比較困難。輕軌沿線大坪、 大渡口等區(qū)域的商業(yè)消費(fèi)者。龐大的地下商城盤根錯節(jié)，已遍布楊家坪片區(qū)，團(tuán)結(jié)路的農(nóng)貿(mào)市場結(jié)構(gòu)分明、種類齊全。 從供需比例來看，繼 2020 年之后，重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)穩(wěn)定增長，基本建設(shè)速度以 30%以上速度增長， 2020 年全市商品房銷售情況良好，市民購房熱情保持較高的增長勢頭。另外，國際飯店、怡然飯莊是比較有名的餐廳，屬于高檔次的消費(fèi)場所。 此外交通十分便利， 40 41 40 41 41 41 404（沙）、42 30 404（中巴）等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)。 第四、建筑的景觀優(yōu)勢。 第四、入世后，國際間經(jīng)濟(jì)交流日益發(fā)達(dá)，作為傳統(tǒng)的重工業(yè)城區(qū)，九龍坡區(qū)的大型企業(yè)將在合并、重組中逐漸走入正軌，從而帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，眾多的工業(yè)企業(yè)以及相關(guān)的一些服務(wù)產(chǎn)業(yè)將逐漸成熟，對居住的需求將與日俱增。I=34 100－110 276 ％ E=60。 幼兒園及飛地 在幼兒園的場地中，結(jié)合幼兒園的實際需要，布置跑道、小操場及器械活動場所等。 B*2（ 11+1F） 6010 C*1（ 11+1F） D*2（ 18+1F） +2210 幼兒園（ 2F） 游泳池 381 會所及屋面廣場 建筑面積合計 住宅面積 50223 ㎡ 商業(yè)面積 2210 ㎡ 二 期 工 程 H*1（ 27+1F） ① 二期工程 。 ④ 私人擁有小汽車的數(shù)量由于關(guān)稅的降低而不斷增長，自帶車庫的花園生態(tài)住宅小區(qū)將會得到消費(fèi)者的青睞。車庫銷售從 2020 年 4 季度到 2020 年3 季度，每季度實現(xiàn)銷售收入 440 萬元。三期的商業(yè)面積 2273 ㎡，以每平方米 5000 元計算，從 2020 年 3季度到 2020 年 2 季度，每季度 340 萬左右。 ② 對于開發(fā)周期超過 3 年的項目，考慮資金的時間價值，進(jìn)行動態(tài)經(jīng)濟(jì)評價，折現(xiàn)率的選擇原則開發(fā)期內(nèi)資金市場實際成本率、房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率中的較大者。 ③ E、 F、 G、 H、七個單元同時開工。還建房周圍由于用地緊張，設(shè)計簡潔的植草停車位，以及少量的綠化， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁 共 42 頁 使其在有限的范圍內(nèi)得到更有效的使用，也能形成自己獨(dú)立的外部環(huán)境。 110－120 68 6％ D=34。難以迅速聚集人氣。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁 共 42 頁 第五、交通優(yōu)勢。所以天寶新城近幾年以來，一直是九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重心所在。立丹百貨公司開辦的時尚俱樂部是楊家坪地區(qū)唯一上檔次的迪吧，在本地區(qū)享有較高的知名度。目前，沿江地區(qū)的開發(fā) 速度較快，尤其是直港大道一線，集中了珠江花園，星河世家、金都香榭、金江名都等眾多新項目，其供應(yīng)量占全區(qū)總量的一半以上。 而全國十大動物園之一的重慶動物園坐落在西郊，上千畝土地的綠色植被仿佛一個巨大的制氧工廠，九龍坡區(qū)在全市各區(qū)空氣質(zhì)量指數(shù)排名上一直名列前茅。上海 徐家匯 的輕軌線通車后，由窮鄉(xiāng)僻壤變成現(xiàn)今的繁榮，即是 輕軌經(jīng)濟(jì) 最真實的印證。 ④目前《非成套公有住房出售管理辦法》和《關(guān)于調(diào)整重慶市城鎮(zhèn)公有住房租金的決定》已正式實施，使非成套公有住房 出售的限制取消，公有出租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)大幅度上調(diào)，這必將有效促進(jìn)個人購房比例上升，促使存量房與商品房市場的進(jìn)一步繁榮。近 10 年來，尤其是直轄以來，重